房地產(chǎn)法律與實務(wù)(樓宇銷售篇)-文庫吧資料
2024-10-25 18:49本頁面
【正文】 先生認(rèn)為房子還沒有交付給我使用居住，我不應(yīng)交納物業(yè)費；物業(yè)公司則稱辦了交接鑰匙手續(xù)則視為房子交付使用就應(yīng)交納物業(yè)費。 七 、 房屋支付使用的標(biāo)準(zhǔn)： 轉(zhuǎn)移占用 。趙大爺居住在樓盤附近，剛好準(zhǔn)備改善住房便與該開發(fā)商簽訂了購房合同，但該樓盤總是停停干干，房子完工的日子遙遙無期。 六 、 雙倍賠償制度引入以來的延續(xù) （ 3種隱瞞 ） ： 1． 隱瞞沒有預(yù)售許可證或提供虛假的； 2． 隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； 3． 隱瞞所售房屋已賣給第三人的事實 。 五 、 一房兩賣或一房兩用的法律責(zé)任 —— 雙倍賠償： 一房兩賣是指訂立合同后 ， 又將房屋賣給第三人；一房兩用是指：訂立合同后又將房屋抵押給第三人 。隨后 S公司支付樓款，開發(fā)商開具收據(jù)。但李女士回家后考慮到家里有小孩錯層不便利孩子的安全，便要求退還定金不購買該房了，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。 三 、 定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn) —— 合同未簽訂或履行是否為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；一方原因未能訂合同 ， 按定金準(zhǔn)則處理 。入住后王先生常常俯視樓下，遲遲見不到當(dāng)初開發(fā)商宣傳的空中花園建成，心中不悅，便要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么 —— 未兌現(xiàn)的內(nèi)容是規(guī)劃范圍內(nèi)（紅線）內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾，具體確定且對合同訂立及房屋價格的確定有重大影響。 2021年末銷售許可證下來，但張某卻因該樓盤施工緩慢達(dá)不到自己及時入住計劃，便以簽合同時開發(fā)商沒有銷售許可證為由提出退房；開發(fā)商則認(rèn)為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以拒絕。 案例一： 2021年初，某房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得銷售許可證前，為了緩解資金壓力，便提前開盤。從此商品房問題真正進(jìn)入維護(hù)百姓購房者權(quán)益的時代，百姓維權(quán)的勝利不再是空話，在開發(fā)商面前百姓也不再是弱勢群體 。 （十）示范合同文本簽定的注意事項及答疑 關(guān)于商品房法律問題的摘要（十八項） 序： 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 于 2021年 6月 1日起施行。（第 20條，舉例說明） （九）其他 規(guī)劃設(shè)計變更的通知義務(wù)及承擔(dān)責(zé)任。按套銷售，基本上不會涉及面積的爭議，但按后兩種方式銷售，就會涉及合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符的差異，因此，在合同中需約定處理方式。因此，為避免糾紛，開發(fā)企業(yè)在設(shè)置的樣板房中應(yīng)掛牌明示“樣板房僅供展示，房屋以實際交付為準(zhǔn)。 （七）樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問題 在期房的銷售中，樣板房作為一種營銷手段，已被廣泛使用。但買賣雙方另有約定的，從其約定。 在商品房的銷售過程中，開發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。 注： 為避免日后購房者以現(xiàn)房與廣告宣傳（如樓書）不符作為證據(jù)，要求退房或賠償事宜（類似這事宜在其它樓盤中曾發(fā)生，故此應(yīng)慎重），在廣告中可注明“樓書最終解釋權(quán)歸本公司”、“房屋面積最終以政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部門之測定為準(zhǔn)”等詞句，避免日后之麻煩。但并不等于說，宣傳廣告可以任意夸大奇辭，虛假承諾。若銷售人員的承諾在合同的補充條款中加以約定了，則買賣雙方應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。只有將廣告宣傳的內(nèi)容在購房合同中約定，使之成為合同的一個組成部分，才具有法律約束力。要約邀請只是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，在法律上無須承擔(dān)責(zé)任，只有商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，才被視為要約。 一般來講，商業(yè)廣告的目的在于通過宣傳自己產(chǎn)品的優(yōu)越性，希望他人購買自己的商品。 違反上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將被處以警告、責(zé)令限期改正、并可處以 13萬元罰款。
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