【正文】 規(guī)劃 規(guī)劃中所有道路寬度建筑間距等指標(biāo)都考慮到消防要求使消防車消防用具都可以迅速順利地到達(dá)整幢樓的各個部位規(guī)劃沿外圍道路按相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置消防栓每個消防栓服務(wù)半徑 60 米人防設(shè)施結(jié)合住宅內(nèi)部集中綠地設(shè)置在地下總面積按總建筑面積的 2 考慮共計(jì) 571 平方米 7 電視及其他 電視電纜也由周圍已建成的城市通訊網(wǎng)進(jìn)入并將電 視信號通過電視電纜傳輸至各房間用戶敷設(shè)方式與通訊線路相同兩條管線平行敷設(shè) 8 防雷及接地 ①本康復(fù)中心內(nèi)各建筑物以二三類防雷建筑物考慮 ②建筑物根據(jù)本體結(jié)構(gòu)的條件考慮采用基礎(chǔ)鋼筋和樁內(nèi)鋼筋形成接地體 ③公建建筑電氣安全地型式采用 TNS 制并且公寓樓進(jìn)行總等電位聯(lián)接 五項(xiàng)目建設(shè)方案 1 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 老年公寓的設(shè)計(jì)首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機(jī)能心理特征生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式確定合適的設(shè)計(jì)方針總體來說應(yīng)當(dāng) 1 要有功用性要充分考慮老年人步行和使用輪椅的 空間消除地面所有的高差使老人能自由地在住宅內(nèi)移動家具器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置采用簡單的動作就能使用的操作方法要給護(hù)理人員留有護(hù)理空間特別是浴室和廁所空間一定注意放大一些尺寸保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時(shí)所需的空間 2 要有安全性內(nèi)總會存在一些不安全的因素需要加以注意特別是地面材料要求防滑要排除高差和門坎在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)要安裝扶手門最好改為推拉式的要用鮮明的色彩和照明以提醒老年人注意在緊急危險(xiǎn)的情況下在老年人判別力行動力減退的情況下安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動地發(fā)出警報(bào)以使老人能得到幫 助 3 要有健康性要保持老人的居室?guī)∈胰菀浊鍜叩姆奖銞l件老年人在室內(nèi)的時(shí)間長所以特別要考慮到日照通風(fēng)采光和換氣讓起居生活空間能直通陽光便于老人作室外的活動要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備從空間消除室內(nèi)高差裝置設(shè)置扶手地面防滑設(shè)備緊急通報(bào)系統(tǒng)安全電熱源管理員或護(hù)理人員等方面對應(yīng)老年人日常生活中的安全性做到緊急時(shí)刻可立即采取措施盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流人際交流的公共交往空間和環(huán)境從建筑人類工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)在家具衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征從環(huán)境行為心理學(xué)的 角度出發(fā)考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)要求 1 項(xiàng)目選址從城內(nèi)向郊區(qū)從繁囂到寧靜從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變決定了老年住宅項(xiàng)目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境良好的空氣質(zhì)量恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)項(xiàng)目的選址從一下幾個方面進(jìn)行考慮環(huán)境質(zhì)量良好環(huán)境符合老人的心理上的需求對老人有較強(qiáng)的吸引力交通便捷老人外出或是與子女友人往來都十分方便場地周邊活動安全不應(yīng)以主要交通干線為界保證購物逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道場地不宜直接鄰近學(xué)校兒童游樂場或?yàn)榍嗄昱c成年人所活躍出的娛樂區(qū)生活氣息濃郁使老 人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機(jī)會避免產(chǎn)生與社會相隔絕被社會所遺棄的消極心理場地應(yīng)有足夠面積以滿足開展戶外活動的要求 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也應(yīng)該從老年的特點(diǎn)出發(fā)滿足自然環(huán)境人文環(huán)境生活環(huán)境等方面需求在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以考慮以下幾點(diǎn)住宅區(qū)和活動區(qū)分離保證生活空間不受干擾建筑布局應(yīng)確保朝向采光通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間方便輪椅的使用基本的生活配套齊備以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心而且與生活區(qū)靠近并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況為老 人的身體健康提供有力保障 3 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)以多層為主主要是從老年人行動不便的生理特征考慮樓高不宜超過 5 層而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯方便老人的上下另一方面在單體設(shè)計(jì)上應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣其次要具有利于交往的公共空間為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件 4 色彩規(guī)劃老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個一是穩(wěn)重和諧但忌過于沉悶二是不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩利于老人辨認(rèn) 5 戶型設(shè)計(jì)由于戶型設(shè)計(jì)直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量因此在戶型設(shè)計(jì)上也有特別的要求保證有良好的采光通 風(fēng)為老年人提供一個健康的生活環(huán)境老年人因?yàn)樯眢w機(jī)能的退化使用衛(wèi)生間的次數(shù)會增多因此應(yīng)該在臥室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的衛(wèi)生間室內(nèi)的樓梯應(yīng)采用三段式樓梯降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間所有房間應(yīng)在同一平面上避免室內(nèi)的階梯保證老年人行動的安全室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)第二章 發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展 我國自 1999 年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來而且老年人口基數(shù)大發(fā)展速度快來勢兇猛因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫 的社會問題目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主主要形式有與子女共居與子女鄰居獨(dú)居除此以外還有托老所福利院臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等老年公寓老年社區(qū)是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)建造的專供老年人居住的住宅它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅老年公寓興起于北歐一些國家 90 年代在美國一些城市發(fā)展起來成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域中國的北京天津大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人民生活水平的提高以及觀念的變化老年公寓的市場需求將不斷增長 1 中國人口老齡化的 發(fā)展我國已進(jìn)入老年型國家北京上海天津廣州沈陽大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料一個國家的老年人口系數(shù)達(dá)到 10％以上 60歲以上人口或 7％ 65 歲以上人口時(shí)標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎厮从橙丝诶匣某潭取度丝谂c社會保障研究》陳朝先著 1998 年版目前我國 60 歲以上老年人口已達(dá) 13 億占全國總?cè)丝诘?0％以上到 21 世紀(jì)中葉將超過 4 億占全國總?cè)丝诘?28％即每 4 個人中就有一位老年人又據(jù)預(yù)測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 2020 年的 094 億占總?cè)丝诘?73％增加到 2050 年的 334 億占總?cè)丝诘?226％北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選對老年公寓的需求會不斷增長 2 觀念的變化中國養(yǎng)兒防老三四代同堂的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化而小型核心家庭三口之家的比重在不斷上升而且目前四二一的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加使中間代所承受的壓力很大家庭矛盾也隨之增加同時(shí)隨著老年人觀念的變化不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高而不愿意和子女同住獨(dú)老戶的比重不斷上升中國老人養(yǎng) 兒防老的觀念正在發(fā)生變化而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同文化程度較高中級以上職稱月收入中等或以上身體健康生活能自理者老年公寓為首選有的認(rèn)為老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所因此隨著觀念的變化對老年公寓的需求是加快增長的 3 社會上的空巢家庭逐漸增多特別是在高等學(xué)?？蒲袉挝坏鹊胤接捎谧优鰢仍蛞粚夏攴驄D家庭占的比重較大目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中空巢家庭已近 30％未來 10年空巢家庭將成為老人家庭的主要形式所占比重有可能達(dá)到 90％目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭占總老年戶的 624％其中獨(dú)居老人 為 13％偶居的占 494％《老看住房專題會議論文集》 2020 年可見隨著人口老齡化的發(fā)展空巢家庭的不斷增長那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切 4 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化據(jù)武漢市調(diào)查現(xiàn)在的青年人 20－ 25 歲僅有 285％中年人 40－ 50歲有 428％希望將來與子女住在一起《城市規(guī)劃》 2020 年 3 期當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的 5 老年公寓的發(fā)展空間據(jù)上海市調(diào)查制定上海市 2020 年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃 入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的 3％的比例為宜發(fā)達(dá)國家一般為 4－ 5％按此比例到 2020 年上海市老年公寓市場需求總量將達(dá)到 187 萬平方米《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2020年 18期如將此比例推至全國那么對老年公寓的需求已經(jīng)是很可觀了所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大 同時(shí)隨著老年公寓的發(fā)展可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展老年公寓的發(fā)展需要園林綠化基礎(chǔ)設(shè)施醫(yī)療郵電通信文化教育裝飾裝修家用電器以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)引發(fā)商機(jī) 1 市場發(fā)展趨勢 1 制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃老年住房含 老年公寓要納入國家和城市的總體規(guī)劃不僅要制定老年住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃而且要制定短期計(jì)劃首先要對老年住房的布局?jǐn)?shù)量規(guī)模檔次設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)體制等方面的問題進(jìn)行調(diào)查研究并提出適合我國市場需求的今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃其次再依據(jù)長遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃要對老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建改建和擴(kuò)建以保證老年人對住房的需求對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房要及時(shí)予以改善確保老年住宅的持續(xù)健康的發(fā)展 2 大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓老年公寓的建 設(shè)規(guī)模檔次以及價(jià)位的高低都要從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)而不是追求大規(guī)模高檔次目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大應(yīng)予以大力發(fā)展與此同時(shí)也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅 3 要解決好老年公寓的融資問題融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸需要花大力予以解決首先建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃而且要按照規(guī)劃要求定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策如免收土地出讓金減免稅費(fèi)等其次政府還要加強(qiáng)宣傳力度使全社會都來重視老年人 和老年人的住房問題鼓勵和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外還可以向銀行申請低息貸款差額部分由政府補(bǔ)貼再次還可以發(fā)揮社會的力量建立老年人事業(yè)基金會以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金最后在個人籌措資金方面要得到銀行的大力支持銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法 4 建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)從我國的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍同時(shí)要按國家規(guī) 定按時(shí)發(fā)放要建立和完善老年住房保障制度 5 建立和完善老年住房的法律法規(guī)法律法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化 1994 年實(shí)行了《中心建筑法》 2020年起公布實(shí)行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等韓國有《老年福利法》《住宅建設(shè)促進(jìn)法》為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)并要認(rèn)真執(zhí)行總之隨著我國人口的老齡化人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變老年公寓的社會需求廣闊發(fā)展?jié)摿薮蟮撬某掷m(xù)健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變政府和社會的大力支持法律法規(guī)的立 和完善２產(chǎn)品發(fā)展趨勢隨著老年住宅市場的日益成熟完善老年住宅產(chǎn)品將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢規(guī)?；S著我國社會老年化程度的加深人們將對老年住宅產(chǎn)品有重新的認(rèn)識老年住宅的市場需求也將日益增大未來的住宅市場將會把老年人的因素考慮進(jìn)去甚至?xí)蔀槲磥順鞘懈偁幍臒狳c(diǎn)市場的發(fā)展一般會遵循這樣一條發(fā)展軌跡大量老人公寓老少居等住宅的出現(xiàn)將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化而后隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展需求的進(jìn)一步加大專業(yè)化程度更高居住質(zhì)量更好價(jià)格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；紖^(qū)化為了滿足老年住宅對環(huán)境的高要求也為了減低成本降低 入住的門檻未來老年住宅的選址將會遠(yuǎn)離城市選擇在郊外風(fēng)景宜人環(huán)境優(yōu)美的地方但是同時(shí)會顧及交通的便捷性以方便家人朋友的探訪建筑的多樣化隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟產(chǎn)品推陳出新建筑呈現(xiàn)多樣化在建筑設(shè)計(jì)上住宅健康性使用的多功能化增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn)功能豐富化未來的老年住宅將與現(xiàn)在所倡導(dǎo)的 52 生活模式結(jié)合起來住宅不再是單一的養(yǎng)老功能而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的旅游度假資源不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的更是藉此創(chuàng)造了合家歡的親情時(shí)光科技化以科 技為依托的老年人專用設(shè)計(jì)是未來老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)日新月異的科學(xué)發(fā)展為老年人專用設(shè)計(jì)提供了基礎(chǔ)和注入活力基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧智能化的應(yīng)用將為老年人帶來更方便安全的全方位保障網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用將使遠(yuǎn)程交互成為可能老人與子女的溝通無處不在社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分老年住宅的社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化包括社區(qū)服務(wù)設(shè)置的細(xì)化與個性化從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等 3 消費(fèi)發(fā)展趨勢老年住宅的消費(fèi)發(fā) 展趨勢預(yù)測可以從消費(fèi)力和消費(fèi)觀念兩個層面上展開在消費(fèi)力上由于未來老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展降低了購置成本實(shí)際上相當(dāng)于提高人們對老年住宅的消費(fèi)能力隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展福利制度的完善與福利水平的提高老年人晚年生活得到了保障手上的可支配資金增加使老年人自購房安度晚年成為了可能另一方面高收入人群的低齡化年輕一輩收入的增加為給長輩購房提供的物質(zhì)基礎(chǔ) 在消費(fèi)觀念上傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時(shí)代的發(fā)展而弱化老年人對子女的依賴性減弱獨(dú)立性增強(qiáng)對老年住宅的認(rèn)同會增加不會再盲目地和子女?dāng)D在一起