【正文】 社會化服務(wù)的住宅。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。 七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） =1160萬元 年利潤＝ 636萬元 開發(fā)成本利潤 =13％ 年利潤率 =29% 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展 我國自 1999 年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。 在設(shè)計中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。 (2)明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。 (1)彩度：一般都會降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。50 歲開始， 60 歲時 60％的人視覺產(chǎn)生黃變化， 70歲時達(dá)到 84％。color:white。 隨著年齡的增高，眼球的晶狀體會產(chǎn)生黃變化，從黃色變?yōu)榻诤稚纳亍? 色彩設(shè)計 老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設(shè)計時必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應(yīng)適當(dāng)提高色彩的明度和對比度，提高可識別性，適應(yīng)老年人視覺能力下降的特點。從臥室到廁所的路線上應(yīng)設(shè)置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應(yīng)加設(shè)腳燈。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應(yīng)為 3： 1 以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應(yīng)保持在 1： 2 以下。同時在選擇照明器具和燈泡時，應(yīng)考慮清洗和更換的安全性及方便性。同時應(yīng)注意各房間與 走廊的亮度應(yīng)大致相同，以免有刺眼的感覺。廚房及衛(wèi)生間的采暖溫度不應(yīng)低于其他房間，如感到浴室內(nèi)不夠溫暖，可采用電加熱設(shè)備，但應(yīng)注意其安全性。衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置照明和排氣扇聯(lián)動的裝置，以減少操作步驟。500mm。color:white。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進(jìn)行操作。backgroundcolor:00aa0039。開關(guān)高度離地宜為 10001200mm ，如果考慮輪椅使用者的話，最好設(shè)置在 90010B style=39。應(yīng)選用操作安全簡單，具有防止誤操作功能的產(chǎn)品，并應(yīng)考慮維護(hù)簡單，消耗品更換容易。戶門及出入口的門使用平開門時，為防止急劇的開關(guān)碰撞應(yīng)設(shè)置止門器。 老年人因視力下降不易看清細(xì)小的地方，同時很多老人有拿不穩(wěn)東西的情況，因此應(yīng)采用易于插入鑰匙的門鎖，廁所及浴室門的鎖應(yīng)能夠從外面打開。推拉門及折疊門應(yīng)采用便于橫向用力的棒狀把手，尺寸宜采用 30mm 70mm 15mm(寬高深 )。平開門應(yīng)采用杠桿式把手，避免使用不易用力的球形把手。有條件時可使用可以消音、過濾、調(diào)節(jié)濕度、溫度并進(jìn)行熱交換的智能通風(fēng)器。因此窗戶的選 擇應(yīng)注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無色透明玻璃，以保證視線的通透和室內(nèi)光線的明亮。衛(wèi)生間是老年人最容易發(fā)生事故的地方，應(yīng)設(shè)向外開啟的平開門或推拉門，并安裝雙向開啟的插銷，以便老人在衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)生意外時可以方便的將門打開。 門窗的選用 戶內(nèi)所有的門，包括廚房、衛(wèi)生間、陽臺的門凈寬 (通行寬度 )均不應(yīng)小于 ，以保證輪椅的通過。 扶手可根據(jù)具體情況進(jìn)行初期安裝或后期安裝。為減少沖撞時的危險性，應(yīng)將扶手的端頭向下或向墻面方向彎曲。為避免扶手抓空而摔倒，連續(xù)使用扶手的地方，應(yīng)保證扶手的連續(xù)性，不應(yīng)中途中斷。扶手的高度、材質(zhì)和形狀應(yīng)根據(jù)使用特點來選擇，安裝必須堅固、可靠以確保使用的安全性。設(shè)計時應(yīng)根據(jù)老年人身體尺度和行為特點，在可能有上下移動、單腿站立等不穩(wěn)定姿勢的地方設(shè)置扶手。熱水龍頭應(yīng)用色彩予以明顯標(biāo)識，以免老年人操作不當(dāng)而燙傷。在潔具兩側(cè)適當(dāng)位置均應(yīng)設(shè)置適合老年人使用的扶手。50mm為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。color:white。backgroundcolor:00aa0039。浴缸需采用防滑材料，浴 缸 邊 緣 離 地 3B style=39。為防止冬季冰涼的坐圈對人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便及暖風(fēng)一體式、坐便及溫水沖洗一體式三種。 老年人最好使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。廚房內(nèi)如果沒有安裝燃?xì)庑孤┖突馂?zāi)自動報警裝置，則應(yīng)選擇有燃?xì)?、煙氣自動報警功能的抽油煙機和能防止燃?xì)庑孤┑脑罹?。櫥柜及臺面應(yīng)選用易于清潔的材質(zhì)。backgroundcolor:00aa0039。廚房吊柜離地高度為 .B style=39。backgroundcolor:00aa0039。 2 、廚衛(wèi)產(chǎn)品的選擇 廚房內(nèi)的操作通常需要站立半小時到 1小時，這會使很多老人感到勞累，因此老年人使用的廚 房 操 作 臺 面 高 宜 ， 臺 面 寬 度 不 應(yīng) 小 于 0.B style=39。同時由于老年人視力的下降，為防止踩空事故的發(fā)生，樓梯踏步應(yīng)界限標(biāo)志鮮明，不宜采用黑色、深色材料。 樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對于一些身體不便的老人來說，上下樓梯是一件很困難的事情，因此老年人居室一般應(yīng) 安裝樓梯，且在老年人必須使用樓梯時，應(yīng)特別注意使用防滑材料，并在臺階邊沿處設(shè)防滑條。地面鋪設(shè)應(yīng)保證平坦，不要產(chǎn)生凹凸不平，以防絆倒。 老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對老年人很重要。墻體如有突出部位，應(yīng)避免使用粗糙的飾面材料，帶有緩沖 性的發(fā)泡墻紙可減輕老人碰撞時的撞擊力。 老年人住宅墻面應(yīng)采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構(gòu)造處理尤為重要。對老年人來講，最重要的不是裝修的豪華與美觀，而是安全、方便、舒適，很多對于年輕人并不需要的設(shè)施老年人卻是必不可少的。 (5)戶型設(shè)計 由于戶型設(shè)計直接關(guān)系到老年人的生活 質(zhì)量，因此，在戶型設(shè)計上也有特別的要求： ①保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個健康的生活環(huán)境； ②老年人因為身體機能的退化，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會增多，因此應(yīng)該在臥室內(nèi)設(shè)立獨立的衛(wèi)生間； ③室內(nèi)的樓梯應(yīng)采用三段式樓梯，降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間； ④所有房間應(yīng)在同一平面上，避免室內(nèi)的階梯，保證老年人行動的安全。 另一方面，在單體設(shè)計上，應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。在進(jìn)行規(guī)劃時可以考慮以下幾點： ①住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾； ②建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間； ③設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用； ④基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足； ⑤設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人 的身體健康提供有力保障。項目的選址主要從一下幾個方面進(jìn)行考慮： ①環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對老人有較強的吸引力； ②交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方便； ③場地周邊活動安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道； ④場地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂場或為青年與成年人所活躍出入的娛樂區(qū)； ⑤生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機會，避免產(chǎn)生與社會相隔絕，被社會所遺棄 的消極心理； ⑥場地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。 設(shè)計原則 （ 1）從空間 （消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護(hù)理人員等方面對應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時刻可立即采取措施； （ 2）盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境； （ 3）從建筑人類工程學(xué)的觀點出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征； （ 4）從環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。 在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。特別是地面材料要求防滑，要排 除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。 要給護(hù)理人員留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。總體來說，應(yīng)當(dāng)包括以下幾點： （ 1）要有功用性 要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。 ③公建建筑電氣安全地型式采用 TNS制，并且公寓樓進(jìn)行總等電位聯(lián)接。 （ 8）防雷及接地 ①本康復(fù)中心內(nèi)各建筑物以二、三類防雷建筑物考慮。 （ 7）電視及其他 電視電纜也由周圍已建成的城市通訊網(wǎng)進(jìn)入，并將電視信號通過電視電纜傳輸至各房間用戶。規(guī)劃沿外圍道路按相關(guān)設(shè)計規(guī)范設(shè)置消防栓，每個消防栓服務(wù)半徑 60米。通訊電纜沿地下管道敷設(shè)，由各電纜入孔井就近引至各戶。出口管徑 d400。 ②雨水：組團地勢南高北低，經(jīng)組團道路收集，由南向弱匯入城市污水管網(wǎng)，出口管徑 d400。 （ 4）給排水系統(tǒng) ①給水：由周圍現(xiàn)狀管線接入康復(fù)中心內(nèi)部，沿道路樹狀敷設(shè)，對其內(nèi)部進(jìn)行供水。 ②供熱面積：公寓樓 11271平方米，公建 17289平方米，總熱負(fù)荷為 9GJ/h。照明線路采用電纜直埋敷設(shè)，并利用定時鐘控制。比如：戶外照明燈具應(yīng)選擇與環(huán)境相協(xié)調(diào)的外型與光源；綠化小區(qū)局部照明，泛光照明與建筑環(huán)境設(shè)計密切配合等。其他公建等亦在規(guī)定容量內(nèi)采用相應(yīng)的電壓等級計量?？傞_關(guān)和分開關(guān)應(yīng)斷開相線和中性線，除掛壁式空調(diào)電源插座外，其他電源插座均應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置。每棟樓設(shè)低壓配電間。 ①總體 初步考慮整個康復(fù)中 心用電容量約為 3532KW，可直接由小區(qū)內(nèi)配電室供給。且全部供電線路采用直埋方式敷設(shè)，采用 VV22型電纜引入樓內(nèi)T 接箱分至各相鄰樓內(nèi)。 管線工程 （ 1）管線設(shè)計 康復(fù)中心內(nèi)設(shè)施有電力、電訊、給水、雨水、熱力和有線電視等管線，全部地下敷設(shè)，沿道路走向，折線設(shè)計，各種線路皆由居住區(qū)要路接入。 綠化 區(qū)內(nèi)綠化分二級， 景觀綠地和庭院綠地。backgroundcolor:00aa0039。具體組成如下： 建筑工程 本項目由門診樓、病房樓、康復(fù)樓、公寓樓及附屬樓組成，詳見下表： 建筑構(gòu)成一覽表 表 11 建筑類型 幢數(shù) 房屋層數(shù) 建筑面積 備注 門診樓 1 5 5600 病房樓 1 6 7600 康復(fù)樓 1 6 B style=39。老人入住均為賓館式單人或雙人住房，設(shè)施齊全；并聘知名中西醫(yī)專家坐診，例行健康體檢；娛樂區(qū)設(shè)有棋牌室、健身房、歌舞廳等，同時公寓相鄰于 XX青年公園，內(nèi)有水庫，喜歡釣魚的老人可盡興垂釣；康復(fù)中心內(nèi) 24小時提供熱水，星級賓館服務(wù)水準(zhǔn)，而且入住后所有服務(wù)設(shè)施均免費，使老人有如“家”的感覺。 本項目建成后將投入市場化運作，適應(yīng)現(xiàn)代老人需求，定位較高的新型老年公寓。公寓定期為入住老人進(jìn)行體檢，醫(yī)護(hù)人員24 小時關(guān)注老人身體狀況，隨時診治，必要時及時送往專門醫(yī)院。公寓的輔助設(shè)施應(yīng)有小商場、郵電所、銀行、停車場等。 在設(shè)施建設(shè)上，住房應(yīng)以單元式公寓套房為主，有臥室、起居室、小廚房、衛(wèi) 生間，配備家具、彩電、冰箱、空調(diào)、電話等設(shè)備，使之具有家庭氣氛；衛(wèi)生間及過道、走廊均安裝扶手，床頭安裝緊急呼救裝置。 面向新世紀(jì)的老年公寓，應(yīng)該以老有所養(yǎng)、老有所為、老有所樂為目標(biāo)，提供多功能、全方位的服務(wù)，形成一個完善的老人社區(qū)。 我國改革開放 30 多年來，國民經(jīng)濟飛速 發(fā)展，人們的生活水平也有了很大提高，從而加速了人口老齡化的進(jìn)程，同時，老人們對養(yǎng)老設(shè)施的要求也越來越高。⑨環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。⑦適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)?；顒印＂蘅蛇_(dá)性和易操作：供老年人活動的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性（即無障礙）。④清楚的方向性和明確的標(biāo)志系統(tǒng)，它為記憶力減退的老年人提 供活動上的方便。②社會交往：應(yīng)為老年人提供一個進(jìn)行社會交往的公共空間。第四、從政策、法規(guī)設(shè)計規(guī)范的角度來研究如何促進(jìn)老年人居住水平的提高。第二，從設(shè)計的角度來研究空間環(huán)境在支持、改變，或否認(rèn)老年人的社會、生理需求的過程中，將起什么樣的作用。調(diào)查表明，人們對老年公寓的認(rèn)同遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老院。 根據(jù)我們的調(diào)查，在人們的觀念中，老年公寓與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院（敬老院）有著很大的不同，養(yǎng)老院一般僅解決老人的基本吃住問題，大多是為無依無靠的孤寡老人和政府的一些民政對象服務(wù)的，條件較差。 目標(biāo)定位 隨著新世紀(jì)的來臨，百姓養(yǎng)老觀念不斷更新，社會集中養(yǎng)老的方式正在逐漸被人們所接受。backgroundcolor:00aa0039。 三、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)定位