【正文】 大膽對(duì)外資開放我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè) 外資 的進(jìn)入，必然會(huì)帶來(lái)與之相匹配的現(xiàn)金技術(shù)以及先進(jìn)的觀念和管理模式，刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)使用先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制與管理理念來(lái)降低開發(fā)成本，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，從而推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 促進(jìn)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 房地產(chǎn)業(yè)必須走可持續(xù)發(fā)展道路，把房屋、業(yè)主和環(huán)境三個(gè)要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源、經(jīng)濟(jì)資源和科技資源的合理、充分和高效利用，重視提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值和技術(shù)含量，把創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)引入房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)而且必然走向區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的前臺(tái)。 從產(chǎn)業(yè)層面為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件 優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織，加快房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程 通過(guò)實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略重組，促進(jìn)行業(yè)整合，提高房地產(chǎn)業(yè)的資源配置效率，特別應(yīng)注重通過(guò)企業(yè)股份制改造、重組和上市，是中國(guó)出現(xiàn)一批大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，從而促使整個(gè)行業(yè)朝規(guī)模化與集約化方向發(fā) 展，以提高開發(fā)質(zhì)量和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資質(zhì)和水平。加強(qiáng)城鄉(xiāng)的規(guī)劃，防止 拆了又建的重復(fù)性工作，節(jié)約了資源。 （ 3）開發(fā)商樹立可持續(xù)發(fā)展的觀念。高房?jī)r(jià)必然抑制消費(fèi)需求，不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政府可以出臺(tái)相關(guān)法律，通過(guò)收回、收購(gòu)、兼并、拍賣等方式實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地的壟斷，讓土地回到真正有實(shí)力、真的需要土地并干實(shí)事的 開發(fā)商 手中。完善房地 產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警系統(tǒng)，將影響影響和構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類要素分類預(yù)警。制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)法律體系，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造制度保障。加強(qiáng)城市化和城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃和管理中的制度性建設(shè)，著力將城鎮(zhèn)規(guī)劃的制定與管理納入法制化軌道；積極發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范住房公積金制度。所有這些，都是與可持續(xù)發(fā)展 的理念背道而馳的。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)交易過(guò)程中的不規(guī)范行為增多 因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)過(guò)程中缺乏有效的監(jiān)督和約束，房地產(chǎn)商為經(jīng)濟(jì)效益，往往不顧住戶的利益，有的不按城市規(guī)劃規(guī)范，樓群密度過(guò)大，使住房的生活空間受到影響；有的面積 “ 缺斤少兩 ” ，從中盤剝消費(fèi)者；有的“粗制濫造”，安全隱患四伏。如在公房出售過(guò)程中，一些單位和部門的領(lǐng)導(dǎo)利用職務(wù)之便謀取私利，采取對(duì)人不對(duì)事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些與國(guó)家法律與政策相悖的土政策。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的法律法規(guī)尚不健全，加上復(fù)雜、冗 長(zhǎng)又微妙的行政審批鏈條，給部分官員提供了尋租的機(jī)會(huì)。特別是相當(dāng)多的國(guó)有企業(yè)在改制轉(zhuǎn)型過(guò)程中，存在大量的國(guó)有土地處置問(wèn)題，由于政策規(guī)定甚至是經(jīng)辦人的原因，一方面是企業(yè)職工的安置和補(bǔ)償?shù)貌坏酵咨铺幚恚瑖?guó)有資產(chǎn)大量流失，另一方面那些有實(shí)力、資質(zhì)好、講誠(chéng)信的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闆]有拉關(guān)系、套近乎上花“足”功夫而失去獲得項(xiàng)目開發(fā)和土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。 政策法規(guī)不健全引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn) 土地批租制度不健全帶來(lái)的弊端 我國(guó)的土地歸國(guó) 家和集體所有，開發(fā)商和業(yè)主僅僅是在一定的時(shí)間內(nèi)享有中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 8 土地的使用權(quán)。在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)的高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速擴(kuò)張，但這種房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長(zhǎng)期來(lái)看，卻會(huì)給行業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，地方政府對(duì)局部利益的 強(qiáng)調(diào)造成各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨同，生產(chǎn)布局并不能發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢(shì)，造成因追求局部土地效益而導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)效益的下降；土地利用的代內(nèi)公平問(wèn)題：在當(dāng)前欠公平的經(jīng)濟(jì)秩序中，發(fā)達(dá)地區(qū)有時(shí)憑借經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，不僅不承擔(dān)更大的環(huán)境責(zé)任、社會(huì)責(zé)任和未來(lái)責(zé)任，而且有時(shí)通過(guò)不平等的資源貿(mào)易和企業(yè)擴(kuò)散，將自己的資源危機(jī)與環(huán)境問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給貧困地區(qū)和社會(huì)弱勢(shì)群體，這既違背了可持續(xù)發(fā)展的基本原則，同時(shí)也使土地的可持續(xù)利用難以實(shí)現(xiàn)。 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 7 4 我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展面 臨的突出問(wèn)題 結(jié)構(gòu)性矛盾和生態(tài)環(huán)境問(wèn)題 開發(fā)失控，無(wú)序開發(fā)，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi) 優(yōu)勢(shì)區(qū)位的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)：因?yàn)橥恋氐墓┙o彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發(fā)受到供給總量的限制，存在著對(duì)優(yōu)勢(shì)區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)。管理費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般不會(huì)超過(guò) 2%。目前各項(xiàng)稅費(fèi)的征收相較于海南建設(shè)國(guó)際旅游島之前變化不大。此外還包括了行政性費(fèi)用即地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用如城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本中，各項(xiàng)稅費(fèi)的支出相較于前兩項(xiàng)的支出相對(duì)較少。 一般，房?jī)r(jià)的公式大致如下： 地價(jià)款 + 建安成本 + 稅費(fèi) + 開發(fā)商利潤(rùn) + 公關(guān)費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用 + 行政事業(yè)性收費(fèi) + 銷售費(fèi)用 + 管理費(fèi) = 房?jī)r(jià) 其中 : = 拆遷成本 + 城市配套 (七通一平 ) + 政府的利潤(rùn) + 契稅等獲取土地時(shí)的稅金 = 土建 + 設(shè)計(jì)費(fèi) + 安裝房?jī)r(jià)的組成有哪些？工程 (上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強(qiáng)弱電等 ) + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費(fèi)用 = 營(yíng)業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 = 宴請(qǐng) + 送禮 = 人防易地建設(shè)費(fèi) + 地勘費(fèi)用 + 證照費(fèi)用 + 圖紙審查等 綜上所述， ∑ 房?jī)r(jià) = 拆遷成本 + 城市配套 (七通一平 ) + 政府的利潤(rùn) + 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 6 契稅等獲取土地時(shí)的稅金 + 開發(fā)商利潤(rùn) + 土建 + 設(shè)計(jì)費(fèi) + 安裝工程 (上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強(qiáng)弱電 ) + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費(fèi)用 + 管理費(fèi) + 營(yíng)業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 + 宴請(qǐng) + 送禮 + 人防易地建設(shè)費(fèi) + 地勘費(fèi)用 + 證照費(fèi)用 +圖紙審查等。這種定價(jià)方式，必然導(dǎo)致銷售價(jià)格的水漲船高和房?jī)r(jià)的居高不下。我們以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的 2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13786元為依據(jù)，按照三口之家 90 平方米的小康住房為標(biāo)準(zhǔn)，得出的結(jié)論就是：買一套 90 ㎡的“合理價(jià)格”的國(guó)民住宅，全國(guó)的均價(jià)應(yīng)該為 萬(wàn)元，每平方米為2757 元 (按此要求，開發(fā)商的利潤(rùn)也超過(guò)了 10%)。此外，最近十年也是中國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)需求旺 盛的十年；二是房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的投資渠道 由于中國(guó)的金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致投資渠道不暢通，投資的對(duì)象比較單一，而房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)給予投資者預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)上漲的想象，因此，房地產(chǎn)作為投資渠道就無(wú)異非常重要，也是廣大投資者的首選；三是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度較大 房地產(chǎn)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，不僅在于有著較長(zhǎng)的前后產(chǎn)業(yè)鏈而產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散 [1]，而且還在于房地產(chǎn)業(yè)的土地稅收效應(yīng)，房屋銷售的稅費(fèi) 所以，甚至有學(xué)者和實(shí)踐界人士指出中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，推動(dòng)了中國(guó) GDP 的高速增長(zhǎng)，同時(shí)也帶來(lái)了市場(chǎng)的繁榮和重新分配。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革雖然起步比較晚，但是發(fā)展的速度非常驚人根據(jù)第二次經(jīng)濟(jì)普查的資料顯示， 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)投資總量為 30580 億元，較 2021年增長(zhǎng) 5 300 億元，同比增長(zhǎng) %，占 GDP 的比重為 % 與第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)的 2021 年相比，房地產(chǎn)五年增長(zhǎng)了 3倍房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率分別為 %、%、 %、 %、 %房 地產(chǎn)業(yè)的供需兩旺直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在 2021 年之前基本上在 2 000 元，但此后一路上揚(yáng)?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與傳統(tǒng)的發(fā)展觀念相比，更注重發(fā)展的方式和質(zhì)量，改變過(guò)去那種高投入、 高消耗、高污染為特征的生產(chǎn)模式和消費(fèi)模式，實(shí)現(xiàn)清潔生產(chǎn)和文明生產(chǎn)，以提高經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的效益。因此進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，是通過(guò)改變?cè)却嬖诘耐恋?、植被、水、?yáng)光和空氣等自然資源的利用方式，對(duì)城市生態(tài)基礎(chǔ)提供的自然資源和環(huán)境進(jìn)行合理的調(diào)整和利用。因此房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，首先在于土地資源的可持續(xù)利用。房地產(chǎn)開發(fā)，就是通過(guò)投資建設(shè)這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使那些尚未被利用和充分利用的土地資源得以最佳利用，或得最優(yōu)效益。土地既是自然資源，又是資產(chǎn)， 還是生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)要素，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。這也就是土地利用的代內(nèi)公平與代際公平的兼顧與平衡問(wèn)題。因此對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)在資源、 生態(tài)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等各個(gè)方面是否符合可持續(xù)發(fā)展的要求進(jìn)行研究也就十分必要。房地產(chǎn)在人們工作和生活中所扮演的角色也越來(lái)中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 2 越重要。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)當(dāng)與地區(qū)的人口，經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)，不盲目發(fā)展，才可實(shí)現(xiàn)可持續(xù)。二是房地產(chǎn)要與其他的行業(yè)實(shí)現(xiàn)合作發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展是一個(gè)涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化技術(shù)和自然環(huán)境的綜合概念，其基本思想主要包括三方面：一是鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，二是要保證資源的可利用和持續(xù)發(fā)展，三是謀求社會(huì)的全面進(jìn)步。城鄉(xiāng)居民收入水平與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的矛盾更使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著巨大的供求矛盾，居民潛在需求難以轉(zhuǎn)化成有效需求。我國(guó)環(huán)保各部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所規(guī)定的資源利用率和環(huán)保門檻也越來(lái)越高 。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提，但是