【正文】 對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有影響 ? 提供成品保護(hù)措施建議 ? 收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料 ? 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量 ? 提供操作培訓(xùn)要求 ? 提供備品 備件要求 ? 提供竣工圖紙遞交要求 ? 提供操作手冊(cè)遞交要求 ? 技術(shù)資料遞交要求等 ? 地下車庫(kù)的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡(jiǎn)單用水泥加臵防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。 ? 車庫(kù)管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫(kù)控制系統(tǒng)的購(gòu)臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。如：有線通、電信、 聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 ? 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會(huì)因此為借口 安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。這樣即會(huì)增 加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 ? 建筑設(shè)計(jì)介入 : 介入基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象 ? 圍墻和大門的設(shè)臵； ? 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ?設(shè)計(jì)與施工； ? 單元戶型及實(shí)用功能； ? 建筑物外立面的控制； ? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布臵； ? 各種標(biāo)志牌選用； ? 大堂接待臺(tái)的布臵； ? 物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工； ? 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外 機(jī)座位臵的確定 ? 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。 一、 順馳 物業(yè)的前期介入 順馳物業(yè)對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期 介入 工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向 開發(fā)商 就下列方面提出一些建議： ? 機(jī)電設(shè)施 介入 : 介入基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用 ? 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)臵； ? 重大設(shè)備的選用和購(gòu)貨合同條款的擬定； ? 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工； ? 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工； ? 各種門鎖和鑰匙的選用； ? 消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工； 24 小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施 工 等； ? 所有公共布線應(yīng)更為簡(jiǎn)潔，應(yīng)便與業(yè) ? 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)； ? 門鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生； ? 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過(guò)大或重物下落時(shí)擊損，從而引起不必要改建投入。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來(lái)利益， 順馳物業(yè) 將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。而 順馳物業(yè) 制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序 、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無(wú)章。 ? 服務(wù)方式 —— 靈活 物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)，保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)等。對(duì)這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。 ? 服務(wù)設(shè)備 —— 完好 良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。 順馳物業(yè) 在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。 ? 分項(xiàng)目標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 順馳標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 房屋完好率 98% 98% 房屋零修及時(shí)率 100% 98% 住戶評(píng)議滿意率 95% 95% 代收代繳率 98% 98% 裝修施工協(xié)議簽訂率 100% 無(wú) 裝修驗(yàn)收合格率 90% 無(wú) 物管費(fèi)用收繳率 90% 無(wú) 空房管理完好率 95% 無(wú) 公共設(shè)施設(shè)備完好率 95% 無(wú) 設(shè)備建檔率 100% 無(wú) 1 運(yùn)行記錄完整率 100% 無(wú) 1 維修合格率 95% 無(wú) 1 管理人員持證上崗率 100% 無(wú) 1 員工崗前培訓(xùn)率 100% 無(wú) 1 特殊工種持證上崗率 100% 無(wú) 1 保安員工在崗率 100% 無(wú) 1 安全事故到場(chǎng)及時(shí)率 100% 無(wú) 1 保潔合格率 95% 無(wú) 1 綠化完好率 98% 無(wú) 綠化養(yǎng)護(hù)率 100% 無(wú) 2 投訴處理率 100% 無(wú) 2 社區(qū)文化滿意率 95% 無(wú) 第四 章 太陽(yáng)城 物業(yè)管理模式 第一節(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)管理原則 物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作， 順馳物業(yè)在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。我們將 參 照 ISO9001： 2020 標(biāo)準(zhǔn)， 逐步 在 太陽(yáng)城 建立、實(shí)施、檢驗(yàn)、考核、調(diào)整、完善 ISO9001： 2020 的質(zhì)量管理體系，并通過(guò) 模擬 ISO9001：2020 質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量，提升管理標(biāo)準(zhǔn)和 物業(yè)價(jià)值。同樣，我們有信心憑借豐富的實(shí)際經(jīng) 驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)實(shí)際情況，提供專業(yè)管理服務(wù)，使 太陽(yáng)城 入伙后一年內(nèi)獲得荊州市及湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)申報(bào)且爭(zhēng)取獲得全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)，提升 太陽(yáng)城的整體形象，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)一流 品牌 的目標(biāo) 。 ? 總體目標(biāo) 在管理期限把太陽(yáng)城管理 成為 “ 文明、安全、優(yōu)美 、舒適 ” 的 高品質(zhì) 住宅區(qū) 。 ? 小區(qū)道路平整，主要通道及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范； ? 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管 理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 ? 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全； ? 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常； ? 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； ? 載人電梯早 6 點(diǎn)至晚上 12 點(diǎn)正常運(yùn)行； ? 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通； ? 路燈、樓道燈完好率不低于 80％ ? 容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案； 三、 便民服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)與措施 主要 內(nèi)容有： 健康咨詢、家政助理、禮儀服務(wù)、社區(qū)活動(dòng)、看護(hù)服務(wù)、房屋代租代售、房產(chǎn)投資咨詢、商品零售、商務(wù)中心等 第 三節(jié) 太陽(yáng)城物業(yè)管理目標(biāo) 憑借多年積累的豐富物業(yè)管理知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，并集合專業(yè)精英人才，順馳物業(yè) 為 太陽(yáng)城 提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。 二、 公共服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)與措施 （一）安全管理 ? 小區(qū)主入口 24 小時(shí)執(zhí)勤； ? 監(jiān)控室實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控； ? 別墅 區(qū)設(shè)立專職保安員； ? 小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次； ? 對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； ? 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理； ? 對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 其中 具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾及質(zhì)量保證措施摘要 如下： 一、 基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施 ? 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； ? 承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全； ? 管理人員和專業(yè)操作人 員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗； ? 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度； ? 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情； ? 建立客戶服務(wù)中心，公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無(wú)償與有 償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。營(yíng)造太陽(yáng)城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。 ? 其它公共管理服務(wù) 在小區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，為確保小區(qū)業(yè)主及住戶的生活安全及小區(qū)的整體美觀，特定的各種管理服務(wù)制度如：裝修管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備使用規(guī)定、小區(qū)消防管理規(guī)定等各種規(guī)定，有效地為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。最大限度地減少 火災(zāi)損失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護(hù)小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。 治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人員不受傷害，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。 ? 治安消防管理服務(wù) 治安消防是小區(qū)物管工作重點(diǎn)之一。綠化管理的主要內(nèi)容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護(hù)。 ? 綠化管理服務(wù) 綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。 ? 智能化設(shè)施 設(shè)備 范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 ? 公共、共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 一、 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。 G. 設(shè)置宣傳公益牌，做好文明 宣傳與標(biāo)識(shí)。 E. 對(duì)垃圾的分類處理，定時(shí)清理。 C. 創(chuàng)造“都市生活”的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無(wú)干擾環(huán)境。 ? 外延與內(nèi)延服務(wù)管理 A. 建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。 B. 培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍－企業(yè)核心價(jià)值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。 B. 重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率 ，切實(shí)了解太陽(yáng)城業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，有針對(duì)性的提供服務(wù)。 我公司 調(diào)派有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員到太陽(yáng)城管理中心任職， 定期安排太陽(yáng)城管理中心 的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。 ? 我公司將聯(lián)合 荊州市和沙市 區(qū)有關(guān)部門，在太陽(yáng)城內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化 ，并使之成為我們創(chuàng)造一流物業(yè)品牌的有力支撐點(diǎn) 。同時(shí)兼顧項(xiàng)目 所在地荊州市沙市區(qū)下崗失業(yè)人員多 的實(shí)際情況。我們深知，一個(gè)良好的居住環(huán)境，安全十分重要，基于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)智能化系統(tǒng)，安防系統(tǒng)的配備和使用，我們將努力打造人防、技防有機(jī)結(jié)合的安全防范系統(tǒng)體系，為太陽(yáng)城業(yè)主提供和諧、安寧、安全、有序地居住環(huán)境。 分各 個(gè)組團(tuán)分別設(shè)置監(jiān)控崗位，此外在園區(qū)公共道路和配套建筑上，設(shè)置巡邏崗。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。 ? 我公司在前期業(yè)主入住期間，通過(guò)各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，業(yè)主臨時(shí)公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā) 放。 ? 考慮到荊州物業(yè)管理普及情況，我們的 服務(wù)對(duì)象多為對(duì)物業(yè)管理接觸較少的人士，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象，同時(shí)亦存在實(shí)際的困難。 ? 太陽(yáng)城屬于 沙市區(qū) 的一個(gè)較大的社區(qū)，政府基層組織工作尤為重要。 ? 充分重視前期介入的作用，我們將在太陽(yáng)城開盤之前即到位主要管理人員，并進(jìn)行項(xiàng)目的前期介入。低廉的 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相反，我公司取得的眾多業(yè)績(jī)表明，物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系以及完善的規(guī)章制度。 但是， 根據(jù)太陽(yáng)城項(xiàng)目物業(yè)品質(zhì)和荊州 消費(fèi)水平，我們對(duì)物業(yè)管理價(jià)格定位進(jìn)行了分析 ， 并且針對(duì)不同的組團(tuán)實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 根據(jù)太陽(yáng)城特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將太陽(yáng)城 管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。服務(wù)到最小細(xì)節(jié)需要不折不扣的執(zhí)行。 第 三 節(jié) 太陽(yáng)城規(guī)劃物業(yè)用房概況 ? 臨時(shí)性用房 具體位置： 荊州植物園太陽(yáng)城南門銷售中心第二層 用房面積： 54 平方米 ? 長(zhǎng)期 性用房 具體位置：荊州植物園太陽(yáng)城商業(yè)街 1 號(hào)樓第三層 用房面積：總計(jì) 240 平方米 第 四 節(jié) 太陽(yáng)城物業(yè)管理思路要點(diǎn) 根據(jù)太陽(yáng)城的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路： ? 高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實(shí)的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)劃有大型水面湖景、中庭花園、 VIP 會(huì)所、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)休閑等公共設(shè)施，且設(shè)有各式電子安全防范系統(tǒng)：周界紅外線對(duì)射報(bào)警、公共區(qū)間閉