【正文】 的需求。定能為物業(yè)所有者及使用人提供全面、專業(yè)、周詳及穩(wěn)定的高素質(zhì)管理服務(wù)。 ? 注重每位員工參與企業(yè)管理的功能，倡導(dǎo)全員提合理化建議，增加員工的凝聚力 ：順馳物業(yè)一直認(rèn)為，任何崗位的人員都不是企業(yè)發(fā)展的弱勢群體，只有最基層的崗位才最清楚日常事務(wù)的工作，企業(yè)的發(fā)展也正是由這些基礎(chǔ)的工作積淀起來的。秉承 天津 順馳物業(yè) “ 摯誠務(wù)實(shí)、業(yè)主至上 ”的企業(yè)宗旨， 以及 “ 嚴(yán)謹(jǐn)、高效、務(wù)實(shí)、認(rèn)真、創(chuàng)新 ” 的工作態(tài)度 和 體驗順馳“家文化生活”、服務(wù)到“最小細(xì)節(jié)”的 物業(yè)管理服務(wù)特色， 荊州分公司 從立業(yè)開始，就樹立了以創(chuàng)造行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)品牌、引導(dǎo)荊州物業(yè)管理發(fā)展為己任的奮斗目標(biāo)。藍(lán)灣 是順馳物業(yè)公司管理的第一個高檔、大型的別墅項目。 ? 世紀(jì)大廈 是“天津農(nóng)委”辦公的大廈。這些榮譽(yù)的獲得，是企業(yè)員工務(wù)實(shí)的工作態(tài)度與企業(yè)核心競爭力 — 核心價值觀營造企業(yè)凝聚力的具體體現(xiàn)。具有國家物業(yè)管理一級資質(zhì)的天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司受順馳水藍(lán)公司委托，為荊州太陽城量身度做高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。我公司非常重視本項目，攜順馳物業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的管理風(fēng)格以及我們在全國眾多大盤管理中積累的豐富經(jīng)驗，冀望通過結(jié)合荊州本地實(shí)際情況，與順馳水藍(lán)一起共同創(chuàng)造“荊州太陽城”表里如一之金牌大盤。 今天，順馳物業(yè)在鞏固成績的同時，正 沿著 創(chuàng)造“精品物業(yè)”的目標(biāo)更進(jìn)一步邁進(jìn) ， 為“順馳”所有的業(yè)主呈上一份體驗具有順馳特色服務(wù)的“美好家園”。內(nèi)含寫字樓和酒店。在管理過程中融入了“管家式”的服務(wù)，并贏得了業(yè)主的認(rèn)可和行業(yè)的關(guān)注。 目前，順馳物業(yè)荊州分公司全身心投入順馳水藍(lán)開發(fā)項目 “荊州太陽城”的物業(yè)管理籌備工作中，我們時刻以“順馳”企業(yè)文化的核心價值觀中“使命般的熱情”來努力工作，冀望與順馳水藍(lán)一起共同將太陽城打造成為最具特色的荊州第一物業(yè) 品牌，同步新荊州發(fā)展并成就我們做行業(yè)領(lǐng)跑者之使命！ 第 六 節(jié) 我們的優(yōu)勢與特色 ? 贏得業(yè)主的認(rèn)可，從“細(xì)微之處”作起 ：在順馳物業(yè)的項目里，一直引導(dǎo)和提倡：每位服務(wù)人員都要從行動中，想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需，都必須有“螞蟻”般的行動來服務(wù)于業(yè)主的需求。所以，我們采取了“無障礙溝通”和“ 全員提合理化建議”的行為舉措。 第 二 節(jié) 太陽城建筑概況與配套設(shè)施 本項目由 聯(lián)體別墅、疊拼住宅、多層住宅、小高層住宅、會所、商業(yè)街組成。 第 三 節(jié) 太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況 ? 臨時性用房 具體位置： 荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層 用房面積： 54 平方米 ? 長期 性用房 具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街 1 號樓第三層 用房面積：總計 240 平方米 第 四 節(jié) 太陽城物業(yè)管理思路要點(diǎn) 根據(jù)太陽城的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路： ? 高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實(shí)的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。低廉的 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相反，我公司取得的眾多業(yè)績表明，物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系以及完善的規(guī)章制度。 ? 我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，業(yè)主臨時公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā) 放。同時兼顧項目 所在地荊州市沙市區(qū)下崗失業(yè)人員多 的實(shí)際情況。 B. 培育高素質(zhì)的員工隊伍－企業(yè)核心價值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。 G. 設(shè)置宣傳公益牌，做好文明 宣傳與標(biāo)識。 ? 智能化設(shè)施 設(shè)備 范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 ? 治安消防管理服務(wù) 治安消防是小區(qū)物管工作重點(diǎn)之一。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。 二、 公共服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)與措施 （一）安全管理 ? 小區(qū)主入口 24 小時執(zhí)勤； ? 監(jiān)控室實(shí)行 24 小時監(jiān)控； ? 別墅 區(qū)設(shè)立專職保安員； ? 小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次； ? 對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； ? 對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理； ? 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。同樣，我們有信心憑借豐富的實(shí)際經(jīng) 驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)實(shí)際情況，提供專業(yè)管理服務(wù)，使 太陽城 入伙后一年內(nèi)獲得荊州市及湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，并在適當(dāng)時機(jī)申報且爭取獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，提升 太陽城的整體形象，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)一流 品牌 的目標(biāo) 。 ? 服務(wù)設(shè)備 —— 完好 良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序 、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。 一、 順馳 物業(yè)的前期介入 順馳物業(yè)對每個物業(yè)項目的前期 介入 工作中都會本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向 開發(fā)商 就下列方面提出一些建議： ? 機(jī)電設(shè)施 介入 : 介入基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用 ? 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)臵； ? 重大設(shè)備的選用和購貨合同條款的擬定； ? 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與施工； ? 給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工； ? 各種門鎖和鑰匙的選用； ? 消防設(shè)施的設(shè)計與施工； 24 小時熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計與施 工 等； ? 所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè) ? 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)； ? 門鎖安裝時應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生； ? 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過大或重物下落時擊損，從而引起不必要改建投入。如：有線通、電信、 聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 ? 其他建議略。 要點(diǎn) 如下 但不限于 ： ? 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 ? 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 ? 購置各種辦公家具和設(shè)備 ? 定制首期制服和雨具 ? 購置警械和安保用品 ? 購置各種設(shè)備、工具和維修用品等 ? 制定各種規(guī)章制度 我們 還將綜合國內(nèi)同類物業(yè) 之管理經(jīng)驗，根據(jù) 太陽城 之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下 但不限于 ： ? 住戶手冊 ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度 ? 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財務(wù)管理制度 ? 會所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 ? 完成員工入職培訓(xùn) 為保證太陽城的服務(wù)水準(zhǔn)，我 們 亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。 在業(yè)主入住率 85%時，物業(yè)公司就會有計劃地搞一些大中型的文體娛樂活動，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎比賽等活動，在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié)日到來時，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動。 ? 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施 ? 小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行 24 小時保安服務(wù) ? 在車庫出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守 ? 建立小區(qū)公共區(qū)域 24 小時保安巡邏制度 ? 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施 ? 制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作 ? 保安人員培訓(xùn)后上崗等 ? 物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理 我 們 將綜合已接管項目之良好管理經(jīng)驗，根據(jù) 太陽城 之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計劃，力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的管理更進(jìn)一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響，使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。此外，順馳物業(yè)還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約 》 ，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。 D、拒絕驗收和移交的范圍 當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護(hù)順馳水藍(lán)和全體業(yè) 主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。 H、用戶單元內(nèi)的驗收和移交 住戶單元的驗收由物業(yè)管理處、順馳 水藍(lán)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。 A、采用人防加技防的總體防范思路 根據(jù)順馳物業(yè)人防加技防的總體思路，該項目的周界由紅外線報警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。為此，順馳物業(yè)將通過制定各項規(guī)章制度和工作計劃，通過嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。 A、建立社區(qū)信息平臺 順馳物業(yè)將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：太陽城最新動態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報修、 投訴的告之和業(yè)主之間 式聊天等等。 A、智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障 由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對操作維護(hù)人員的要求也比較高，順馳物業(yè)的 IT 和機(jī)電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專 職對智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常操作和維護(hù)保養(yǎng)工作。 F、背景及緊急廣播系統(tǒng) 利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。 G、智能化系統(tǒng)的日常維護(hù) 順馳物業(yè)將加強(qiáng)工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及 長期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。 C、周界入侵報警系統(tǒng) 在業(yè)主入住時，以周界紅外線報警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況，順馳物業(yè)建議在 小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。 B、定期組織各種活動 順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵信戶走出家門積極參與全民健身。 B、滅蟲管理 滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。實(shí)行定崗和機(jī)動巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口 24 小時封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動巡邏，確保小區(qū)一方平安。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。驗收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗收交接表 》 。 F、公共區(qū)域的驗收和交接 公共區(qū)域的驗收應(yīng)由物業(yè)管理處、順馳水藍(lán)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。 ? 完成物業(yè)保險工作 對物業(yè)進(jìn)行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗收和接管做好各項準(zhǔn)備工作。一旦 順馳水藍(lán) 確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，順馳物業(yè)將與當(dāng)?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時間內(nèi)，通過申報審批程序 ，并最終獲得批準(zhǔn)。我 們 將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入 荊州楚文化的城市 特點(diǎn)，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣 大業(yè)主一個 稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)者與被服務(wù)者 ） 的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。如下 但不限于 ： ? 物業(yè)驗收方案 ? 物業(yè)保安方案 ? 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案 ? 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 ? 財務(wù)運(yùn)行方案 ? 人事管理方案 ? 物業(yè)服務(wù)方案 ? 交通和停車管理方案 ? 小區(qū)活動方案等 ? 物業(yè)管理的其他籌備工作 ? 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 ? 申報其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 定制員工制服 ? 落實(shí)和布置管理處辦公用房 ? 跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通 ? 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交 ? 招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等 三、 對太陽城的人文管理 順馳物業(yè)在 物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言， 荊州 的物