【正文】 （或稱完好率）。 ? 計算智能建筑物、設(shè)施完好程度以百分制表示，全部完好的智能建筑物、設(shè)施為 100 分。 ? 根據(jù)《智能建筑物、設(shè)施完好程度評定辦法》，每年一次對智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行普查，統(tǒng)計結(jié)果填寫到《智能建筑物、設(shè)施完好程 度鑒定表》、《智能建筑物、設(shè)施完好情況分類記錄表》、《智能建筑物、設(shè)施完好情況匯總表》經(jīng)經(jīng)理審核后上報物業(yè)管理部。 2. 墻內(nèi)粉刷指內(nèi)墻面粉刷、樓梯踏步、頂角線、踢角線等。 (5)內(nèi)部建筑包括樓地面、墻內(nèi)粉刷。 4. 門窗指各類門窗、油漆、門窗頭線、窗盤。 2. 屋面包括平屋面及各類出線。 ? 高層智能建筑物、設(shè)施檢查內(nèi)容： (4)外部建筑包括智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)、屋面、外粉刷、門窗、水落水管。）、 衛(wèi)生設(shè)備、給排水（上水管、污水管、自來水龍頭等。 2. 內(nèi)粉刷指內(nèi)墻面粉刷、樓梯踏步、頂角線、踢角線等。 (2)內(nèi)部建筑包括樓地面、內(nèi)粉刷、水電衛(wèi)。 4. 門窗指各類門窗、油漆、門窗頭線、窗盤 。 2. 屋面包括平（斜）屋面及各類出線。 ? 工作內(nèi)容 ? 多層智能建筑物、設(shè)施檢查內(nèi)容： (1)外部建筑包括智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)、屋面、外粉刷、門窗、水落水管。 ? 職責(zé) ? 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)制定管理辦法，并加以指導(dǎo)、檢查、考核。 智能建筑物、設(shè)施完好率統(tǒng)計辦法 ? 目的 ? 定期對智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行普查，全面提高智能建筑物、設(shè)施完好程度，確保其處于安全、正常使用功能。 (3)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施修繕應(yīng)遵循“小修 24 小時內(nèi)，一般故障 72 小時內(nèi)”，若無法修繕解決的重要部位，應(yīng)將原因、解決方案、解決時間書面上報管理處 ，限期處理。組織實施智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。 ? 職責(zé)：維修人員負(fù)責(zé)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，主管負(fù)責(zé)對維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和委托維修的聯(lián)系工作。 智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 ? 目的： 定期對智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，確保其處于安全正常使用功能。 (7)溝路 1．路面、明溝 路面無裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。木地板無潮濕、無腐爛。 2. 門窗油漆完好，無老化、無剝落現(xiàn)象，色澤均勻美觀。 (3)外粉刷 外粉刷無起殼（包括各 類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、無滲水、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。 3. 基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 ? 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) (1)主體結(jié)構(gòu) 1. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)。 4. 每季度組織建物維修工檢查智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的使用狀況，記錄《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《智能建筑物、設(shè)施完好程度評定辦法》，填寫《智能建筑物、設(shè)施完好程度鑒定表》、《智能建 筑物、設(shè)施完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報設(shè)備工程部。 2. 每年 12 月按智能建筑物、設(shè)施完好情況制訂下一年度《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》。 智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告設(shè)備主管， 并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。 將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施巡查記錄表》和《智能建筑物、設(shè)施設(shè)施保養(yǎng)記錄表》。 ? 工作程序 (1)建物維修工 按《智能建筑物 、設(shè)施、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)。 (3)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 ? 適用范圍：辦公樓智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的運(yùn)行管理 ? 職責(zé) (1)建物維修工負(fù)責(zé)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的定期巡視、維修養(yǎng)護(hù)及異常報告。 ? 當(dāng)所有 BA 控制或自動控制設(shè)備的自控部分故障時，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動控制，保證上海新國際博覽中心的工作人員 及參觀者不受影響。 ? 無備用的設(shè)備如有故障，則立即通知維修人員前來修復(fù)。 ? 按時做好弱電設(shè)備的巡檢維保工作。 ? 特約服務(wù)一般交由弱電主管或根據(jù)任務(wù)的輕重緩急直接安排弱電工進(jìn)行施工，弱電工應(yīng)按特約服務(wù)約定的內(nèi)容和時間，保質(zhì)保量完成任務(wù)，工作結(jié)束后征得上海新國際博覽中心的工作人員簽名后方可返回。對所管理 BA 系統(tǒng)等弱電設(shè)備的維保提供技術(shù)指導(dǎo)和進(jìn)行檢查監(jiān)督。若遇到需其他工種配合的情況，要 報告設(shè)備主任和通知相 關(guān)工種主管，預(yù)先做好人員安排。 ? 根據(jù)設(shè)備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃，每月 26日制定下月材料需用計劃。每周對運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、制訂可行性的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案。如因材料等其它原因暫不能完成報修內(nèi)容時，應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。 [維修工 ] ? 接到報修任務(wù)單后，帶好相關(guān)工具和材料 5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，認(rèn)真修理。 弱電系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見后頁“附表” 管理工作細(xì)則 運(yùn)行管理工作細(xì)則 [運(yùn)行工 ] ? 負(fù)責(zé)弱電設(shè)備系統(tǒng)的操作，日常巡視、應(yīng)急處理工作。 ? 門禁系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。 ? 收視系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。 ? 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。 ? 建立天然氣使用制度。 ? 劃出天然氣泄漏的區(qū)域，阻止無關(guān)人員進(jìn)入危險區(qū)域。 ? 熄滅所有明火及清除可能出現(xiàn)明火的一切物品，對泄漏區(qū)域嚴(yán)禁起動電器開關(guān)。 （ 2） 設(shè)法直接將設(shè)備主電源接在大容量開關(guān)上，然后合上電開關(guān)，保證設(shè)備強(qiáng)行起動工作。 ? 如遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。 女士們、先生們！你所在的樓層發(fā) 生火警，請各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，聽從指揮 D0˙˙˙ ˙˙˙ Attention ladies and gentlemen! There is fire on your floor. Please use emergency exit to evacuate immediately. Please do not use elevators. Please follow our instructions. 消防設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案 ? 一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備起用 備用設(shè)備，并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。 [消防廣播方案 ] 嘟 B（呼叫崗）：聽到，請講。 乙（呼叫方）：聽到，請講。 ? 請各位女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。 [疏散人員規(guī)范用語 ] ? 女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現(xiàn)場。（解釋用語附后） ? 樓層消防報警顯示消除工作，由監(jiān)控室和 BA室共同處理。 [誤警處理程序 ] ? 如發(fā)生誤報警，巡視保安到現(xiàn) 場確認(rèn)后，報告監(jiān)控室值班及時消除，并寫出事故報告，由巡視保安和上海新國際博覽中心主管部門簽字，備案存檔。如需要磁帶廣播，則把廣播磁帶放入錄音機(jī)內(nèi)，按錄音機(jī)上的“ PLAY”鍵，再按調(diào)音臺上的“ TAPE（錄音機(jī)）”按鈕，即可實施全大樓磁帶廣播。 ，使各樓層指揮人員及時到崗。 ，聽從應(yīng)急總指揮的命令，用外線電話撥打 119 消防電話和 120救護(hù)電話。 ，則按動消防報警柜上的“復(fù)原”鍵復(fù)位，然后寫出事故報告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處管理處經(jīng)理。 、通訊及廣 播設(shè)備。 c. 主機(jī)顯示。 （ 4）氣體滅火系統(tǒng) a. 居火災(zāi)區(qū)域內(nèi)，煙感、溫感報警。 （ 3）消火栓系統(tǒng) a. 啟用消火栓水源救災(zāi)，由按鈕直接啟動消防泵。 c. 噴淋分區(qū)繼電器動作。 （ 2）噴淋系統(tǒng) a. 水流指示報警。 f. 電梯全部迫降。 d. 正壓風(fēng)機(jī)、消防排煙自動啟動。 b. 火災(zāi)層電源插座和盤管風(fēng)機(jī) 自動斷電。 （ 7）組織力量疏散救護(hù)樓層客人。 發(fā)生火情 噴頭動作噴水 水流指示器動作 濕式報警閥動作 壓力開關(guān)報警 消防控制室 啟動水泵 值班室（服務(wù)臺） 末端實驗裝置 水力警鈴報警 報告與傳送指令 （ 5）播放緊急廣播。 （ 3）撥打“ 120”救護(hù)電話。 ? 總指揮命令： （ 1）按“火警斷定”鍵。 如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場撲救。 g. 啟動噴淋泵。 e. 壓力繼電器動作，主機(jī)顯示。 c. 顯示報警閥工作。 a. 層面噴頭溫度 68℃自動噴水。 （ 2） 噴淋分區(qū)繼電器報警。 （ 5） 電話報警。 （ 3） 水流指示報警。 消防應(yīng)急處理預(yù)案 [組成 ] ? 消防報警系統(tǒng) （ 1） 煙感報 警。 ? 消防設(shè)備一般故障的排除在 3 小時內(nèi)解決，若 3 小時內(nèi)無法解決的且是重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設(shè)備主任。 ? 每周對消防水、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備機(jī)房消防設(shè)施進(jìn)行檢查、清掃機(jī)房設(shè)備。 [值班工程師 ] ? 負(fù)責(zé)組織實施 消防設(shè)備的運(yùn)行管理、應(yīng)急處理工作。完工后必須清理現(xiàn)場，恢復(fù)原狀，并征得報修人員的簽名認(rèn)可，方可返回。發(fā)現(xiàn)異常情況要及時采取措施，并向值班工程師匯報。 ? 負(fù)責(zé)保持消防水、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及機(jī)房的清潔衛(wèi)生。 消防報警系統(tǒng)管理內(nèi)容 報警控制機(jī)、操作盤、煙溫感探頭、手動報警按鈕、 FM200氣體滅火裝置、天然氣管道、各類模塊、消防警鈴、區(qū)域顯示盤、充電蓄電池、消防電話通訊系統(tǒng)、火焰探測器、中央控制機(jī)、中央中文處理系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)等系統(tǒng)設(shè)備的定期巡檢、計劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。 ? 如遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。 各設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案 ? 一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。緊急情況及時向上級匯報。 ? 設(shè)備人員加強(qiáng)夜間值班人員，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。 ? 安保加強(qiáng)巡邏次數(shù)，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別對排水設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查，確保完好和暢通。 臺風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理 ? 接到、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。 ? 排水結(jié)束，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實施修復(fù)，并將過程向主管匯報。 ? 安保人員維持好現(xiàn)場秩序，防止有人進(jìn)行破壞活動。如附近有機(jī)房、變電局等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。 ? 管理處經(jīng)理立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮，統(tǒng)一調(diào)派人員。 ? 突發(fā)性水浸事故應(yīng)急預(yù)案 ? 當(dāng)接到報告后，立即告知安保中心。 ? 做好智能建筑物、設(shè)施設(shè)施應(yīng)急搶修工作，一般故障的排除在 3小時內(nèi)解決。若 3 小時內(nèi)無法解決的且是重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設(shè)備主任。 [管道工 ] ? 每天上班前接受主管分配的給排水設(shè)備維保工作任務(wù)，明確任務(wù)內(nèi)容，按時保質(zhì)保量完成任務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備和智能建筑物、設(shè)施設(shè)施的綜合管理，包括技術(shù)檔案的收集、保管，零星配件材料 的采購計劃編制。若遇需要其他工種配合的情況，應(yīng)先通知相關(guān)工種主管，預(yù)先做好人員安排。在設(shè)備主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備和智能建筑物、設(shè)施設(shè)施正常運(yùn)行、維修、更新和改造業(yè)務(wù)，使設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。如因材料等其它原因暫時不能完成報修內(nèi)容時，應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。 [維修工 ] ? 接到報修任務(wù)單后，帶好相關(guān)工具和材料 5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，認(rèn)真修理。 ? 因工作維修等原因需停水時，應(yīng)在要求停水前 24 小時由維保主管填寫《停水通知單》，經(jīng)設(shè)備主任審核并報上海新國際博覽中心 主管部門批準(zhǔn)后，作好應(yīng)急措施，方可停水。 ? 按規(guī)程按時巡視給排水設(shè)備、詳實記錄、有關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況要及時采取措施并向值班工程師和設(shè)備主任匯報。 給排水系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見后 頁“附表” 管理工作細(xì)則 運(yùn)行管理工作細(xì)則 [運(yùn)行工 ] ? 嚴(yán)格按照給排水設(shè)備的操作規(guī)程進(jìn)行操作。 ? 當(dāng)空調(diào)主機(jī)、空調(diào)鍋爐有故障或負(fù)荷量不足時，應(yīng)及時關(guān)閉其它不重要 場所的空調(diào)媒介水，保證重要房間和重大活動場所的空調(diào)效果。 ? 如遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。 空調(diào)設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案 ? 一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備起用備用 設(shè)備，并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。 ? 作好設(shè)備故障應(yīng)急搶修工作一般故障要在 3 小時內(nèi)解 決， 3小時內(nèi)無法解決的且是重要部位的故障，空調(diào)主管應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設(shè)備主任。 ? 負(fù)責(zé)對空調(diào)冷凍機(jī)組維保單位的定期維保、應(yīng)急搶修工作