【正文】 修養(yǎng)護規(guī)程 ? 目的：定期對智能建筑物、設(shè)施進行維修和養(yǎng)護，確保其處于安全正常使用功能。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1．路面、明溝 路面無裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。 (6)內(nèi)粉刷 各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，瓷磚不起殼現(xiàn)象，粉刷完好。 (5)樓地面 地坪應(yīng)平整、牢固、無裂縫、起殼、下沉。 (4)鋼木門窗及油漆 1. 門窗開關(guān)靈活，五金齊全。 (2)屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 2. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力。 5. 每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫《智能建筑物、設(shè)施完好情況匯總表》，上報設(shè)備工程部。 4. 每季度組織建物維修工檢查智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的使用狀 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2. 每年 12月按智能建筑物、設(shè)施完好情況制訂下一年度《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》。 智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。 將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果記錄于《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施巡查記錄表》和《智能建筑物、設(shè)施設(shè)施保養(yǎng)記錄表》。 ? 工作程序 (1)建物維修工 按《智能建 筑物、設(shè)施、設(shè)施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》的內(nèi)容要求進行修繕養(yǎng)護。 (3)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 適用范圍：辦公樓智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的運行管理 ? 職責(zé) (1)建物維修工負(fù)責(zé)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的定期巡視、維修養(yǎng)護及異常報告。 智能建筑物、設(shè)施維修及保養(yǎng) 智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施運行管理規(guī)程 ? 目的 :定期對智能建筑物、設(shè)施進行養(yǎng)護和修繕，確保其處于安全正常使用功能。 ? 如遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。 展館控制設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案 ? 一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。 ? 對巡查、維修中發(fā)現(xiàn)的問題一 般在 3 小時內(nèi)解決， 3 小時內(nèi)難以解決的且是重要部位故障，應(yīng)由弱電主管將故障原因、解決方案、解決時間書面報告弱電主管。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 每天上班前接受弱電主管分配任務(wù)，明確任務(wù)的內(nèi)容，按時保質(zhì)保量完成任務(wù)。對所管理 BA 系統(tǒng)等弱電設(shè)備的維保提供技術(shù)指導(dǎo)和進行檢查監(jiān)督。若遇到需其他工種配合的情況，要報告設(shè)備主任和通 知相關(guān)工種主管，預(yù)先做好人員安排。 ? 根據(jù)設(shè)備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃，每月 26 日制定下月材料需用計劃。每周對運行數(shù)據(jù)進行分析、制訂可行性的經(jīng)濟運行方案。如因材料等其它原因暫不能完成報修內(nèi)容時，應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。 [維修工 ] ? 接到報修任務(wù)單后，帶好相關(guān)工具和材料 5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，認(rèn)真修理。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 負(fù)責(zé)弱電設(shè)備系統(tǒng)的操作，日常巡視、應(yīng)急處理工作。 ? 車輛管理系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。 ? 安保設(shè)備系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。 ? AV 系統(tǒng)、背景音響設(shè)備系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 弱電設(shè)備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 ? 展館控制設(shè)備系統(tǒng)的運行管理、數(shù)據(jù)記錄分析、定期檢查、計 劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理、機房清潔等工作。 ? 建立天然氣使用制度。 ? 劃出天然氣泄漏的區(qū)域，阻止無關(guān)人員進入危險區(qū)域。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 器開關(guān)。 天然氣泄漏故障應(yīng) 急預(yù)案 ? 設(shè)備人員接到天然氣泄漏報告后，首先攜帶防毒面具及防爆燈具趕到泄漏現(xiàn)場，關(guān)閉泄漏區(qū)域的天然氣總閥。 ? 消防設(shè)備（如消防泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機等）在火警時如發(fā)生故障，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內(nèi)不能排故，應(yīng)采用強制起動的方法，方法有二種： （ 1） 設(shè)法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設(shè)備強行起動工作。 ? 無備用的設(shè)備如有故障，則立即通知維修人員前來修復(fù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? B（呼叫崗）：聽到，請講。 乙（呼叫方）：聽到，請講。 ? 請各位女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。 [疏散人員規(guī)范用語 ] ? 女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現(xiàn)場 。（解釋用語附后） ? 樓層消防報警顯示消除工作，由監(jiān)控室和 BA 室共同處理。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) [誤警處理程序 ] ? 如發(fā)生誤報警，巡視保安 到現(xiàn)場確認(rèn)后，報告監(jiān)控室值班及時消除，并寫出事故報告，由巡視保安和上海新國際博覽中心主管部門簽字，備案存檔。 （ 2） 附：上海新國際博覽中心設(shè)備人員消防應(yīng)急預(yù)案。 ，其操作步驟如下： ，拉出話筒線，檢查是否線已功放連接，接上柜內(nèi)話筒，開啟話筒上的開關(guān)，即可實行全大樓廣播。 ，觀察避難客人的情況，如某 處的人數(shù)較多，則通知該處指揮人員把客人疏散到其它安全地帶或撤離大樓。 ，則立即通知巡視人員 實施現(xiàn)場撲救，并將情況逐級匯報管理處管理處經(jīng)理，接到應(yīng)急總指揮命令后，則按動消防報警柜上的“火災(zāi)斷定”鍵。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，立即通知保安巡視人員 5分鐘內(nèi)到達火警現(xiàn)場并及時通知管理處經(jīng)理，匯報情況。 、通訊 及廣播設(shè)備。 c. 主機顯示。 （ 4）氣體滅火系統(tǒng) a. 居火災(zāi)區(qū)域內(nèi)，煙感、溫感報警。 （ 3）消火栓系統(tǒng) a. 啟用消火栓水源救災(zāi)，由按鈕直接啟動消防泵。 c. 噴淋分區(qū)繼電器動作。 （ 2）噴淋系統(tǒng) a. 水流指示報警。 f. 電梯全部迫降。 d. 正壓風(fēng)機、消防排煙自動啟動。 b. 火災(zāi)層電源插座和盤管 風(fēng)機自動斷電。 （ 7）組織力量疏散救護樓層客人。 （ 5）播放緊急廣播。 發(fā)生火情 噴頭動作噴水 水流指示器動作 濕式報警閥動作 壓力開關(guān)報警 消防控制室 啟動水泵 值班室（服務(wù)臺） 末端實驗裝置 水力警鈴報警 報告與傳送指令 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2）撥打“ 119”報警電話。如現(xiàn)場火勢較大無法自行撲救時，管理處經(jīng)理出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急預(yù)案。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) [操作程序 ] 監(jiān)控室值班接報，通知巡視保安 5 分鐘趕到現(xiàn)場，確認(rèn)火警后，及時報告管理處經(jīng)理 5 分鐘趕到現(xiàn) 場。 g. 啟動噴淋泵。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? d. 水力警鈴響。 b. 層面水流開關(guān)動作，主機顯示。 （ 3） 噴淋報警系統(tǒng)工作原理。 ? 噴淋報警系統(tǒng) （ 1） 噴淋分區(qū)警鈴報警。 （ 4） 按鈕報警。 （ 2） 溫感報警。 [弱電主管 ] ? 負(fù)責(zé)組織實施消防設(shè)備系統(tǒng)的定期巡檢計劃維保與故障檢修工作。 ? 按維保計劃作好消防設(shè)備系統(tǒng)進行檢查與保養(yǎng)工作。 維保管理工作細(xì)則 [弱電工 ] ? 負(fù)責(zé)消防設(shè)備系統(tǒng)的定期巡檢、計劃維保與故障檢修工作。 [值班工程師 ] 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松旯ず蟊仨毲謇憩F(xiàn)場，恢復(fù)原狀，并征得報修人員的簽名認(rèn)可，方可返回。發(fā)現(xiàn)異常情況要及時采取措施，并向值班工程師匯報。 ? 負(fù)責(zé)保持消防水、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及機房的清潔衛(wèi)生。 消防系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 消防設(shè)備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 消防水、風(fēng)系統(tǒng)管理內(nèi)容 消防噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防送風(fēng)排煙系統(tǒng)、水噴霧滅火系統(tǒng)、防火卷簾門、 FM200氣體滅火設(shè)備等系統(tǒng)設(shè)備的運行管理、日常巡視記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理 、機房清潔等工作。 ? 無備用的設(shè)備如有故障，則立即通知維修人員前來修復(fù)。 各設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松o急情況及時向上級匯報。 ? 設(shè)備人員加強夜間值班人員，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。 ? 安保加強巡邏次數(shù)，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別對排水設(shè)備、設(shè)施進行檢查，確保完好和暢通。 臺風(fēng)襲擊前或吹強烈大風(fēng)的應(yīng)急處理 ? 接到、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。 ? 排水結(jié)束，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實施修復(fù)，并將過程向主管匯報。 ? 安保人員維持好現(xiàn)場秩序，防止有人進行破壞活動。如附近有機房、變電局等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 管理處經(jīng)理立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮，統(tǒng)一調(diào)派人員。 ? 安保中心接到爆管浸水信息，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，立即通知上海新國際博覽中心主管部門、設(shè)備部、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場協(xié)調(diào)處理，通知倉庫將排水工具送到現(xiàn)場。若 3 小時內(nèi)無法解決的且是重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設(shè)備主任。 [智能建筑物、設(shè)施維修工 ] ? 每天上班前接受主管分配的智能建筑物、設(shè)施設(shè)施維保工作任務(wù)，明確任務(wù)內(nèi)容，按時保質(zhì)保量完成任務(wù)。 ? 做好給排水設(shè)備應(yīng)急搶修工作，一般故障的排除在 3小時內(nèi)解決。對所管理的給排水設(shè)備和智能建筑物、設(shè)施設(shè)施提供技術(shù)指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。 ? 根據(jù)設(shè)備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃，每月26 日制定下月材料需用計劃。 ? 負(fù)責(zé)對管道和智能建筑物、設(shè)施工作內(nèi)容的進行檢查，在有多工種參與實施的作業(yè)中，做好本工種和其他工種的協(xié)調(diào)工作。在設(shè)備主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備和智能建筑物、設(shè)施設(shè)施正常運行、維修、更新和改 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松缫虿牧系绕渌驎簳r不能完成報修內(nèi)容時，應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。 [維修工 ] ? 接到報修任務(wù)單后，帶好相關(guān)工具和材料 5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，認(rèn)真修理。 ? 因工作維修等原因需停水時，應(yīng)在要求停水前 24 小時由維保主管填寫《停水通知單》，經(jīng)設(shè)備主任審核并報上海新國際博覽 中心主管部門批準(zhǔn)后，作好應(yīng)急措施，方可停水。 ? 按規(guī)程按時巡視給排水設(shè)備、詳實記錄、有關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況要及時采取措施并向值班工程師和設(shè)備主任匯報。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理工作細(xì)則 運行管理工作細(xì)則 [運行工 ] ? 嚴(yán)格按照給排水設(shè)備的操作規(guī)程進行操作。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理內(nèi)容 生活水泵、冷 /熱水泵、排水泵、潛水泵、水箱、鍋爐、飲用水處理系統(tǒng)、軟化水裝置、綠化給水設(shè)備、電熱水器、紫外線飲水器、衛(wèi)生潔具、污水處理、室內(nèi)外管道閥門及水表附件等系統(tǒng)設(shè)備的運行操作、日常巡視、記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理、機房清潔等工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 59 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 當(dāng)空調(diào)主機、空調(diào)鍋爐有故障或負(fù)荷量不足時，應(yīng)及時關(guān)閉其它不 重要場所的空調(diào)媒介水，保證重要房間和重大活動場所的空調(diào)效果。 ? 主要領(lǐng)導(dǎo)房間及重要機房在中央空調(diào)故障時，則立即起用空調(diào)柜機。 ? 無備用的設(shè)備如有故障，則立即通知維修人員前來修復(fù)。 ? 督促、協(xié)助空調(diào)冷凍機組維保單位人員的定期維保、應(yīng)急搶修工作。 [空調(diào)工 ] ? 每天上班前接收空調(diào)主管分配任務(wù)，明確任務(wù)內(nèi)容，按時保質(zhì)保量完成任務(wù)。對所管理空調(diào)設(shè)備的維修保養(yǎng)提供技術(shù)指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。 ? 為確?？萍拣^內(nèi)空調(diào)設(shè)備運行處于良好狀態(tài)，隨時檢查空調(diào)設(shè)備的使用、維修及保養(yǎng)情況，并負(fù)責(zé)解決有關(guān)技術(shù)問題。 ? 負(fù)責(zé)按計劃內(nèi)容安排空調(diào)維保作業(yè)，在有多工種參與的項目中要做好本工種與相關(guān)工種的協(xié)調(diào)工作。在設(shè)備主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的維修、更新和改造工作，使設(shè)備在運行中保持良好的狀態(tài)。 維保管理工作細(xì)則 [空調(diào)主管 ] 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? [值班工程師 ] ? 組織實施空調(diào)設(shè)備的運行操作，應(yīng)急處理工作。完工后必須