【正文】 指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 4. 每季度組織建物維修工檢查智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的使用狀 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 況，記錄《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《智能建筑物、設(shè)施完好程度評(píng)定辦法》，填寫(xiě)《智能建筑物、設(shè)施完好程度鑒定表》、《智 能建筑物、設(shè)施完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)設(shè)備工程部。 5. 每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫(xiě)《智能建筑物、設(shè)施完好情況匯總表》，上報(bào)設(shè)備工程部。 ? 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) (1)主體結(jié)構(gòu) 1. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)。 2. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無(wú)剝落，主筋無(wú)外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力。 3. 基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 (2)屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。 (3)外粉刷 外粉刷無(wú)起殼（包 括各類線腳粉刷，雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷），無(wú)裂縫、無(wú)剝落、無(wú)滲水、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。 (4)鋼木門(mén)窗及油漆 1. 門(mén)窗開(kāi)關(guān)靈活，五金齊全。 2. 門(mén)窗油漆完好，無(wú)老化、無(wú)剝落現(xiàn)象，色澤均勻美觀。 (5)樓地面 地坪應(yīng)平整、牢固、無(wú)裂縫、起殼、下沉。木地板無(wú)潮濕、無(wú)腐爛。 (6)內(nèi)粉刷 各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象，瓷磚不起殼現(xiàn)象，粉刷完好。 (7)溝路 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1．路面、明溝 路面無(wú)裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。 2．下水道、窨井 下水道無(wú)阻塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無(wú)損，與路面齊平。 智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 ? 目的：定期對(duì)智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，確保其處于安全正常使用功能。 ? 適用范圍：辦公樓智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理。 ? 職責(zé)：維修人員負(fù)責(zé)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，主管負(fù)責(zé)對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和委托維修的聯(lián)系工作。 ? 工作程序 (1)主管每年 12月制訂下一年度并按智能建筑物、設(shè)施完好情況制訂《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》。組織實(shí)施智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。 (2)建物維修工按《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施 (年度 )維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行智能建筑 物、設(shè)施維修并記錄在《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 (3)智能建筑物、設(shè)施、設(shè)施修繕應(yīng)遵循“小修 24 小時(shí)內(nèi)，一般故障 72小時(shí)內(nèi)”，若無(wú)法修繕解決的重要部位，應(yīng)將原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處 ，限期處理。 (4)在日常巡視中 ,發(fā)現(xiàn)有局部危房或全部危房 ,應(yīng)立即組織搶險(xiǎn) ,并記錄《智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 智能建筑物、設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)辦法 ? 目的 ? 定期對(duì)智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行普查，全面提高智能建筑物、設(shè)施完好程度，確保其處于安全、正常使用功能。 ? 適用范圍：本辦 法適用于公司所屬的分公司、管理處。 ? 職責(zé) ? 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)制定管理辦法，并加以指導(dǎo)、檢查、考核。 ? 管理處、分公司負(fù)責(zé)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、填寫(xiě)智能建筑物、設(shè)施完好率各類表格，并實(shí)施智能建筑物、設(shè)施管理工作。 ? 工作內(nèi)容 ? 多層智能建筑物、設(shè)施檢查內(nèi)容： (1)外部建筑包括智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)、屋面、外粉刷、門(mén)窗、水落水管。 1. 智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)指智能建筑物、設(shè)施一般常用結(jié)構(gòu)，還包括陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等。 2. 屋面包括平（斜）屋面及各類出線。 3. 外粉刷指外墻面磚、汰石子、馬賽克、水泥黃砂粉刷、包括清水墻、勒腳等。 4. 門(mén)窗指各類門(mén)窗、油漆、門(mén)窗頭線 、窗盤(pán)。 5. 水落水管指雨水管。 (2)內(nèi)部建筑包括樓地面、內(nèi)粉刷、水電衛(wèi)。 1. 樓地面指樓內(nèi)樓板、地坪、樓梯等。 2. 內(nèi)粉刷指內(nèi)墻面粉刷、樓梯踏步、頂角線、踢角線等。 3. 水電衛(wèi)指樓道內(nèi)各類照明（電線、開(kāi)關(guān)、燈頭等。）、 衛(wèi)生設(shè)備、給排水（上水管、污水管、自來(lái)水龍頭等。） (3)智能建筑物、設(shè)施附屬構(gòu)筑物包括路面、明溝、下水道。 ? 高層智能建筑物、設(shè)施檢查內(nèi)容： (4)外部建筑包括智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)、屋面、外粉刷、門(mén)窗、水落水管。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1. 智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)指智能建筑物、設(shè)施一般常用結(jié)構(gòu)，還包括雨蓬、地下室、地下車(chē)輛等。 2. 屋面包括平屋面及各類出 線。 3. 外粉刷指外墻面磚、地磚、幕墻玻璃、勒腳等。 4. 門(mén)窗指各類門(mén)窗、油漆、門(mén)窗頭線、窗盤(pán)。 5. 水落水管指雨水管。 (5)內(nèi)部建筑包括樓地面、墻內(nèi)粉刷。 1. 樓地面指樓內(nèi)樓板、地坪、樓梯等。 2. 墻內(nèi)粉刷指內(nèi)墻面粉刷、樓梯踏步、頂角線、踢角線等。 (6)智能建筑物、設(shè)施附屬構(gòu)筑物包括路面、明溝、下水道。 ? 根據(jù)《智能建筑物、設(shè)施完好程度評(píng)定辦法》，每年一次對(duì)智能建筑物、設(shè)施進(jìn)行普查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果填寫(xiě)到《智能建筑物、設(shè)施完好程度鑒定表》、《智能建筑物、設(shè)施完好情況分類記錄表》、《智能建筑物、設(shè)施完好情況匯總表》經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)物業(yè)管理部。 智能建筑物、設(shè)施完好率程度評(píng)定辦法 ? 為了評(píng)定智能建筑物、設(shè)施的完好程度，以利于統(tǒng)一安排三級(jí)維修計(jì)劃，促進(jìn)智能建筑物、設(shè)施合理維修保養(yǎng)，全面提高智能建筑物、設(shè)施完好程度，特制訂本方法。 ? 計(jì)算智能建筑物、設(shè)施完好程度以百分制表示，全部完好的智能建筑物、設(shè)施為 100 分。 ? 評(píng)分時(shí)先按該智能建筑物、設(shè)施建筑結(jié)構(gòu)選定所屬類型，然后按該類型所分項(xiàng)目逐個(gè)按其完好程度，參照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)出該項(xiàng)目的得分。各項(xiàng)目得分之和，即為該智能建筑物、設(shè)施的完好率分?jǐn)?shù)（或稱完好率）。 ? 智能建筑物、設(shè)施評(píng)分以一個(gè)獨(dú)立建筑為一 個(gè)評(píng)分單位。 ? 評(píng)分時(shí)每個(gè)評(píng)分單位的智能建筑物、設(shè)施結(jié)構(gòu)、屋面、外部建筑包括天井外粉刷、上下管道，應(yīng)全面查看；內(nèi)部建筑在平行聯(lián)接四間以下的，從上到下各抽查一間；平行四間以上每四間應(yīng)抽查一間，如一個(gè)評(píng)分單位中成排智能建筑物、設(shè)施的完好程度相差較大，應(yīng)多查幾間。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 37 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 每個(gè)產(chǎn)業(yè)應(yīng)分別按評(píng)分單位評(píng)分，然后計(jì)算該產(chǎn)業(yè)完好率。產(chǎn)業(yè)完好率等于各評(píng)分單位的完好率乘以該評(píng)分單位的智能建筑物、設(shè)施面積之和再除以該產(chǎn)業(yè)的全部智能建筑物、設(shè)施面積。 其公式為： A得分 A評(píng)分單位面積 +B 得分 B評(píng)分單位面積 產(chǎn)業(yè) 完好率 = ——————————————————— A 評(píng)分單位面積 +B 評(píng)分單位面積 ? 全部經(jīng)管智能建筑物、設(shè)施的總完好率為各經(jīng)管產(chǎn)業(yè)完好率乘以該產(chǎn)業(yè)的智能建筑物、設(shè)施面積之和再除以該全部智能建筑物、設(shè)施面積。 ? 智能建筑物、設(shè)施經(jīng)過(guò)大修、中修竣工驗(yàn)收后，重新評(píng)定調(diào)整智能建筑物、設(shè)施完好率（另星小修不能調(diào)整智能建筑物、設(shè)施完好率）。正在大修理中的智能建筑物、設(shè)施暫按大修前的智能建筑物、設(shè)施評(píng)定。新接管的新建住宅同樣應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。 ? 評(píng)分單位的智能建筑物、設(shè)施，按得 分?jǐn)?shù)多少分成下列四等： 81 分至 100 分為完好智能建筑物、設(shè)施。 61 分至 80 分為基本完好智能建筑物、設(shè)施。 41 分至 60 分為一般損壞智能建筑物、設(shè)施。 0 分至 40 分為嚴(yán)重?fù)p壞智能建筑物、設(shè)施。 ? 各類建筑項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附表） 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的管理 整個(gè)系統(tǒng)的管理分為計(jì)算機(jī)主機(jī)系統(tǒng)的管理和維護(hù)、科技館內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的管理和維護(hù)。 ? 計(jì)算機(jī)主機(jī)系統(tǒng)的管理和維護(hù) 計(jì)算機(jī)主機(jī)系統(tǒng)由 4臺(tái) IBM 企業(yè)級(jí)服務(wù)器 RS6000H80 組成，操作系統(tǒng)為 AIX 4 系列，數(shù)據(jù)庫(kù)為 BD2 UDB2 系統(tǒng)還包括主 機(jī)房的電源保障系統(tǒng)（ UPS）。 RS/6000 是 UNIX 服務(wù)器中的佼佼者，以其高性能、擴(kuò)展性、高可靠性，網(wǎng)絡(luò)連接能力、靈活配置的結(jié)構(gòu)、良好的兼容性及先進(jìn)的系 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 統(tǒng)管理能力而著稱。主機(jī)系統(tǒng)的管理和維護(hù)包括兩個(gè)階段。 第一階段是配合設(shè)備供應(yīng)商和設(shè)備業(yè)主進(jìn)行設(shè)備安裝調(diào)試、接管、驗(yàn)收工作，以保證設(shè)備能夠順利的開(kāi)始運(yùn)行。同時(shí)積累數(shù)據(jù)和資料 ,并積極參與業(yè)務(wù)培訓(xùn)（ IBM 提供的專業(yè)培訓(xùn)） ,熟悉和掌握系統(tǒng)的管理及維護(hù)。 第二階段是主機(jī)系統(tǒng)的日常管理和維護(hù)。包括日常主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)和運(yùn)行數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)、在 AIX 操作系統(tǒng) 環(huán)境下配置和管理 TCP/IP、路由的配置和管理、 DNS 管理、進(jìn)程的管理、設(shè)置用戶密碼管理用戶的權(quán)限和安全性 、 系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫(kù)的安全關(guān)閉啟動(dòng)、數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)、主機(jī)機(jī)房的清潔工作、保障電源的維護(hù)、人員出入管理以及應(yīng)急措施的處理服務(wù)，提供 24 小時(shí)的管理服務(wù)，保證主機(jī)設(shè)備的安全、可靠的運(yùn)行。 ? 科技館內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的管理和維護(hù) 科技館內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是一個(gè)以光纜干線為主的千兆位以太網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備使用的是北方電訊的主交換機(jī)、二級(jí)交換機(jī)、路由交換機(jī)、路由器、撥號(hào)服務(wù)器。采用 OPTIVITY 網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)、 IBM 網(wǎng)絡(luò)管理軟件以及 網(wǎng)絡(luò)測(cè)試系統(tǒng)?？萍拣^內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的管理和維護(hù)包括兩個(gè)階段。 第一階段是配合設(shè)備供應(yīng)商和設(shè)備業(yè)主進(jìn)行設(shè)備安裝調(diào)試、接管、驗(yàn)收工作，以保證設(shè)備能夠順利的開(kāi)始運(yùn)行。同時(shí)積累數(shù)據(jù)和資料 ,并積極參與業(yè)務(wù)培訓(xùn)（ NORTEL 提供的專業(yè)培訓(xùn)） ,熟悉和掌握系統(tǒng)的管理及維護(hù)。 第二階段是網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的日常管理和維護(hù)。包括日常系統(tǒng)的運(yùn)行管理、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和運(yùn)行數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)記錄分析、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、應(yīng)急處理、機(jī)房的清潔工作、保障電源的維護(hù)。提供 24 小時(shí)的管理服務(wù)，保證網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的安全、可靠的運(yùn)行。 燈效、 AV 系統(tǒng)的管理 整個(gè)系統(tǒng)的管理分為展示燈效的維護(hù)、管理、控制， AV控制系統(tǒng)的維護(hù)、管理、控制。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 展示燈效系統(tǒng)的維護(hù)、管理、控制 整個(gè)科技館展示燈效控制系統(tǒng)由一個(gè)總控系統(tǒng)、六個(gè)分控系統(tǒng)、展項(xiàng) /展品的燈光設(shè)備?？刂品绞綖榧⒎植际娇刂啤？偪叵到y(tǒng)可以對(duì)分控系統(tǒng)系統(tǒng)實(shí)行操縱、監(jiān)控、干預(yù)，對(duì)調(diào)光設(shè)備的工作狀態(tài)可以實(shí)施監(jiān)視。管理方式屬于集中管理和操縱、分散維護(hù)的方法進(jìn)行管理。 ? AV 控制系統(tǒng)的維護(hù)、管理、控制 整個(gè)科技館 AV 控制系統(tǒng)一個(gè)總控系統(tǒng)、六個(gè)分控系統(tǒng)、展項(xiàng) /展品的 AV設(shè)備。兩級(jí)數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)傳輸控制方式。第 一級(jí)傳輸負(fù)責(zé)總控制室對(duì)六個(gè)展區(qū)分控室 AV 設(shè)備的控制和監(jiān)視，第二級(jí)傳輸負(fù)責(zé)展區(qū)控制室對(duì)各個(gè)展項(xiàng) /展品的 AV 設(shè)備的控制和監(jiān)聽(tīng)。管理方式屬于集中管理和操縱、分散維護(hù)的方法進(jìn)行管理。 4 上海新國(guó)際博覽中心重大、特殊活動(dòng)管理方案 為保證上海新國(guó)際博覽中心重大、特殊活動(dòng)安全及設(shè)備正常、可靠運(yùn)行，特?cái)M定如下管理方案： ? 設(shè)備主任及各系統(tǒng)設(shè)備主管必需提前 2 小時(shí)趕到上海新國(guó)際博覽中心值班。 ? 值班工程師需帶領(lǐng)運(yùn)行工提前 2 小時(shí)對(duì)配電房、機(jī)房的主要設(shè)備及相關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所全面檢查，內(nèi)容包括變配電設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水泵設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、 AV 控制設(shè)備、監(jiān)控報(bào)警設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、相關(guān)樓層的層面空調(diào)機(jī)、煙 /溫感、卷簾門(mén)、照明燈光、衛(wèi)生間、茶水間等相關(guān)設(shè)備的各種運(yùn)行參數(shù)的記錄，開(kāi)啟必要設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障立即報(bào)告設(shè)備主任并立即修復(fù)（見(jiàn)流程圖及巡視記錄表），保證重大、特殊活動(dòng)的正常進(jìn)行。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 流程圖 設(shè)備主任 各系統(tǒng)設(shè)備主管 上海新國(guó)際博覽中心 值班工程師 提前 2小時(shí) 提前 2小時(shí) 提前 2小時(shí) 值班工程師 運(yùn)行工 給排水設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)、 AV 變配電設(shè)備 電梯設(shè)備 相關(guān)區(qū)域設(shè)備 空調(diào)設(shè)備 消防報(bào)警設(shè)備 巡視 設(shè)備主任 所屬設(shè)備主管 搶修 修復(fù) 正常 故障 報(bào)告 報(bào)告 維保單位 電梯故障 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 附件二： 智能建筑物、設(shè)施、設(shè)備管理組織架構(gòu)及人員配置 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 設(shè)備（智能建筑物、設(shè)施）管理組織架構(gòu)及人員配置