【正文】 清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)原狀，并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可，方可返回。 ? 冷凍機(jī)或鍋爐設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生問(wèn)題都應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)加以處理，無(wú)法處理的要立即報(bào)告值班工程師或設(shè)備主任，同時(shí)采取停故障機(jī)，開(kāi)啟備用機(jī)措施。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理工作細(xì)則 運(yùn)行管理工作細(xì)則 [運(yùn)行工 ] ? 必須嚴(yán)格按照冷凍機(jī)組、鍋爐設(shè)備等操作規(guī)程進(jìn)行操作。 空調(diào)設(shè)備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 冷 凍機(jī)組、冷卻塔、鍋爐、自控裝置、加濕器、熱交換器、冷卻循環(huán)泵、冷 /熱水循環(huán)泵、熱交換器、集水 /分水器、蓄冰槽、空調(diào)風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、組合式空調(diào)箱、調(diào)節(jié)器、防水閥、風(fēng)管、風(fēng)口等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行操作、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理、機(jī)房清潔等工作。 ? 當(dāng)事件結(jié)束后，保安立即撤除停用牌，恢復(fù)電梯工作，并在 2個(gè)工作日內(nèi)將《意外報(bào)告》報(bào)上海新國(guó)際博覽中心主管部門。要求電梯保養(yǎng)公司，認(rèn)真檢查電梯故障原因，排除隱患。 ? 當(dāng) 被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問(wèn)他們的健康情況。 ? 立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉該電梯動(dòng)力并著手開(kāi)門放人。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 時(shí)，利用電梯對(duì)講機(jī)與梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之外最近地方，用口頭告知被困人員。 電梯困人事故的應(yīng)急預(yù)案 ? 安保控制中心聽(tīng)到電梯警鐘鳴響，以及從中央控制系統(tǒng)或自動(dòng)控制系統(tǒng)得知電梯故障，立即以消防應(yīng)急預(yù)案的順序通知管理處經(jīng)理。 ? 負(fù)責(zé)督促及配合電梯維保人員的定期維保工作。 [電工 ] ? 每周一次檢查各電梯設(shè)備機(jī)房的工具、滅火機(jī)等配件，清掃設(shè)備機(jī)房。 [值班工程師 ] ? 負(fù)責(zé)組織實(shí)施 電梯運(yùn)行管理工作，指導(dǎo)電梯設(shè)備應(yīng)急事件的處理，并對(duì)電梯故障檢修的工作質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)原狀，并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可，方可返回。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 負(fù)責(zé)電梯關(guān)人等應(yīng)急事件的處理，督促及配合電梯維保人員的故障檢修工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯設(shè)備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 消防梯、貨梯、等設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理、機(jī)房清潔等工作。 ? 如遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。 電氣設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案 ? 一用一備的設(shè)備如有故障，立 即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。 ? 設(shè)備人員切斷現(xiàn)場(chǎng)電源后，立即對(duì)觸電受傷人實(shí)施搶救，以后程序按“急救”程序處理。做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 觸電事故的應(yīng)急預(yù)案 ? 發(fā)現(xiàn)情況后，立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場(chǎng)，通知就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，制止其它危險(xiǎn)行為的發(fā)生。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4[停電事故應(yīng)急處理流程圖 ] 供電局停電發(fā)生 BA 控制室 管理處經(jīng)理 設(shè)備部 檢查斷電情況 向供電局詢問(wèn)停電情況 一路停電 全部停電 局部故障停電 起用備用電源 倒閘操作 切換聯(lián)絡(luò)柜 送電 起動(dòng)發(fā)電機(jī) 送應(yīng)急電源 組織搶修 恢復(fù)供電 查明原因 供電局恢復(fù) BA 控制室 設(shè)備部 倒閘操作 切換聯(lián)絡(luò)柜 送電 管理處經(jīng)理 匯 報(bào) 匯報(bào) 匯 報(bào) 匯報(bào) 匯 報(bào) 若一時(shí)不能恢復(fù)送電，則安保人員接旨令后開(kāi)始按應(yīng)急預(yù)案疏散館內(nèi)人員。 ? 事件結(jié)束后，設(shè)備部在 2個(gè)工作日內(nèi)將詳細(xì)情況報(bào)上海新國(guó)際博覽中心和管理部，如存在管理問(wèn)題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。 ? 檢修完畢恢復(fù)供電前，設(shè)備部應(yīng)通知管理處、安保及其他部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開(kāi)啟。 ? 當(dāng)所有人員撤離 后，保安巡邏員檢查整幢科技館，確證所有人已安全離開(kāi)，對(duì)整幢科技館進(jìn)行警戒。 ? 如有必要將科技館內(nèi)人員撤退，保安員應(yīng)按應(yīng)急預(yù)案處理，協(xié)助指引科技館內(nèi)人員安全撤離。 ? 由于停電之關(guān)系，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，若有，立即通知工程部按電梯困人應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行處理。 ? 如一路斷電，則起用備用電源并用聯(lián)絡(luò)柜實(shí)行切換。 ? 設(shè)備主任或值班人員即時(shí)派遣電工趕赴現(xiàn)場(chǎng)，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? [維修電工 ] ? 每天上班前接受電氣主管分配的電氣設(shè)備維保任務(wù)，明確任務(wù)內(nèi)容，按時(shí)保質(zhì)保量完成任務(wù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 為確保科技館變配電、照明、控制中心、層面控制箱、發(fā)電機(jī)、電梯等運(yùn)行處于良好狀態(tài)，隨時(shí)檢查電氣設(shè)備的使用、維修和保養(yǎng)情況，并負(fù)責(zé)解決有關(guān)技術(shù)問(wèn)題。做好本工種和其他工種的協(xié)調(diào)工作，若遇到需要其他工種配合的情況要通知相關(guān)工種主管，預(yù)先做好人員安排。 ? 根據(jù)設(shè)備主任所作的月度工作計(jì)劃，每周四制定下周工作計(jì)劃、每月26 日制定下月材料費(fèi)用計(jì)劃。 維保管理工作細(xì)則 [電氣主管 ] ? 做好維保電工的管理工作。 [值班工程師 ] ? 組織實(shí)施電氣設(shè)備的運(yùn)行操作，應(yīng)急處理工作。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)原狀，并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可，方可返回。 ? 負(fù)責(zé)保持值班室、發(fā)電機(jī)等機(jī)房、變配電室環(huán)境清潔衛(wèi)生。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理工作細(xì)則 運(yùn)行管理工作細(xì)則 [運(yùn)行工 ] ? 嚴(yán)格按照變配電、發(fā)電機(jī)的操作規(guī)程進(jìn)行操作。 電氣設(shè)備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 變壓器、高低壓配電柜（箱）、開(kāi)關(guān)直流電源屏、計(jì)量柜（箱）、發(fā)電機(jī)組、控制柜（箱）、模擬指示屏、雙電源切換柜（箱）、動(dòng)力柜、照明柜、消火盤、電纜、母線、各類燈光設(shè)備、應(yīng)急燈、電源插座等設(shè)備的運(yùn)行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理機(jī)房清潔等工作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 制定設(shè)備應(yīng)急預(yù)案，并定期演練，逐步完善。 ? 接管后即導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系、 ISO14001 環(huán)境質(zhì)量保證體系及OHSAS18001 職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系。 ? 確保智能建筑物、設(shè)施完好及設(shè)備安全正常運(yùn)行。 管理服務(wù)的目標(biāo) ? 無(wú)重大設(shè)備責(zé)任事故發(fā)生。維修及時(shí)率達(dá)100%，維修合格率達(dá) 100%。 2 管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)和任務(wù) 管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) ? 智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備完好率達(dá) 98%以上。運(yùn)行部負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作，日常巡視，數(shù)據(jù)記錄，機(jī)房清潔，業(yè)主及其它部門的報(bào)修和應(yīng)急處理工作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松唇y(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。 陸家嘴物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。 陸家嘴物業(yè)公司的維修中心具有一支精良的維修隊(duì)伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。 陸家嘴物業(yè)公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確保上海新國(guó)際博覽中心智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開(kāi)展。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 上海國(guó)際博覽中心智能建筑設(shè)施設(shè)備管理方案 陸家嘴物業(yè)公司對(duì)上海新國(guó)際博覽中心智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備管理實(shí)施運(yùn)行管理屬地化與維修保養(yǎng)一體化相結(jié)合的先進(jìn)管理模式，集智能建筑物、設(shè)施 、設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為人們創(chuàng)造一個(gè)高效、舒適、便利、安全的工作環(huán)境。陸家嘴物業(yè)公司的專業(yè)工程師隊(duì)伍在總師室的領(lǐng)導(dǎo)下為智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備管理提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)支持。陸家嘴物業(yè)公司建立的智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備應(yīng)急事件的及時(shí)有效處理。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實(shí)施安全管理。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。根據(jù)智能建筑 物、設(shè)施、設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1 管理模式 在上海新國(guó)際博覽中心及陸家嘴物業(yè)公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行上海新國(guó)際博覽中心智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備管理主任負(fù)責(zé)制，實(shí)施運(yùn)行部和維保部雙管方式的管理模式，以確保智能建筑物、設(shè)施完好及各設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行，計(jì)劃維保和應(yīng)急處理工作有序開(kāi)展。各維保部門負(fù)責(zé)所管智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備系統(tǒng)的計(jì)劃周期檢 查保養(yǎng)，各類維修及應(yīng)急搶修工作。 ? 陸家嘴物業(yè)管理人員保修，接報(bào)后 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 ? 電梯關(guān)人等突發(fā)事故，接報(bào)后 5分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理。 ? 無(wú)重大安全事故發(fā)生。 ? 提高設(shè)備的適用效率，降低運(yùn)行成本。 管理服務(wù)的任務(wù) ? 負(fù)責(zé)各智能建筑物、設(shè)施維護(hù)及設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理工作。 ? 制定各智能建筑物、設(shè)施維護(hù)及設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，記錄各智能建筑物、設(shè)施維護(hù)及設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，定期分析并加以調(diào)整。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3 智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備系統(tǒng)的內(nèi)容、巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、人員配備及應(yīng)急處理： 智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備管理中所有智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備的種類及主要技術(shù)參數(shù)見(jiàn)《上海新國(guó)際博覽 中心設(shè)備情況簡(jiǎn)介》及補(bǔ)充文件；確切智能建筑物、設(shè)施及設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)細(xì)節(jié)以交接驗(yàn)收文檔資料為準(zhǔn)。 電氣系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見(jiàn)后頁(yè)“附表” 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 按規(guī)程按時(shí)巡視電氣設(shè)備，詳實(shí)記錄有關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況要及時(shí)采取措施，并向值班工程師和設(shè)備主任匯報(bào)。 [維修工 ] ? 接到報(bào)修任務(wù)單后，帶好相關(guān)工具和材料 5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)真修理。如因材料等其它原 因暫不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí)，應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報(bào)告值班工程師，并在報(bào)修單上作好記錄。同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)電氣設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。在設(shè)備主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)電氣設(shè)備系統(tǒng)的維修、更新和改造工作，使設(shè)備在運(yùn)行中保持良好的狀態(tài)。 ? 負(fù)責(zé)按計(jì)劃內(nèi)容安 排維保電工作業(yè)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 負(fù)責(zé)用電設(shè)備的綜合管理，包括技術(shù)檔案的收集、保管，零星配件材料的采購(gòu)計(jì)劃編制，對(duì)所管理的電氣設(shè)備提供技術(shù)指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。 ? 做好設(shè)備故障 應(yīng)急搶修工作，一般故障的排除在 3小時(shí)內(nèi)解決，若 3小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的，且是重要設(shè)備故障，維保主管應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告設(shè)備主任。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 停電事故的應(yīng)急預(yù)案 ? 發(fā)生停電事件，立即以應(yīng)急預(yù)案的順序通知管理處經(jīng)理。 ? 如屬科技館全部斷電，設(shè)備部在向供電所查明情況后，立即起動(dòng)備用發(fā)電機(jī)。 ? 如屬局部停電，按應(yīng)急預(yù)案實(shí)施設(shè)備部應(yīng)立即搶修，安保部派員現(xiàn) 場(chǎng)維持秩序。 ? 當(dāng)電源能在數(shù)分鐘后恢復(fù)，則向上海新國(guó)際博覽中心工作人員及游客作停電原因的解釋；若一時(shí)還不能恢復(fù)，則設(shè)備部主任會(huì)同管理處經(jīng)理將實(shí)際情況報(bào)告上海新國(guó)際博覽中心主管部門，考慮應(yīng)否采取疏散等應(yīng)急措施。 ? 若在非辦公 (營(yíng)業(yè) )時(shí)間內(nèi)遇停電情況，任何人都不能擅自進(jìn)入停電區(qū)域內(nèi)，除非獲得保安人員之許可方可進(jìn)入。 ? 監(jiān)控中心對(duì)整個(gè)事件作出記錄，會(huì)同設(shè)備部記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。停電恢復(fù)后，設(shè)備部檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ㄖO(shè)備主任及工程師趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 ? 事件結(jié)束后，設(shè)備人員及時(shí)查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)行整改。 ? 無(wú)備用的設(shè)備如有故障，則立即通知維修人員前來(lái)修復(fù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 電梯系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見(jiàn)后頁(yè)“附表” 管理工作細(xì)則 運(yùn)行管理工作細(xì)則 [運(yùn)行工 ] ? 負(fù)責(zé)電 梯運(yùn)行情況巡查和故