【正文】 ) 銷售和經(jīng)營(yíng)在規(guī)劃中的矛盾。我們認(rèn)為，確定商服物業(yè)的經(jīng)營(yíng)主題定位是一項(xiàng)非常專業(yè)的工作，需要大量準(zhǔn)確有效的市場(chǎng)調(diào)研資料方能確定，并且調(diào)查結(jié)果與自身?xiàng)l件非常匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研分析來(lái)進(jìn)行，也許就某物業(yè)本身，調(diào)查的結(jié)果是不具備條件，不再進(jìn)行，并不是壞事。 香港商場(chǎng)能夠成功經(jīng)營(yíng)，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不無(wú)關(guān)系，在邯鄲，商場(chǎng)更多的是被分割成小鋪位來(lái)出售，使一個(gè)商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個(gè)鋪位也有幾個(gè)業(yè)主，如果將來(lái)業(yè)主的意見無(wú)法統(tǒng)一，勢(shì)必會(huì)影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。商貿(mào)服務(wù)活動(dòng)及經(jīng)營(yíng)層次紊亂，超高層建筑使用強(qiáng)度降低了經(jīng)營(yíng)環(huán)境，歷史古跡保存與開發(fā)計(jì)劃相沖突，成長(zhǎng)管理機(jī)制無(wú)法與城市活動(dòng)密切結(jié)合。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。道路層級(jí)與道路形態(tài)未能 互相配合，降低道路可及性和易行性。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。 3. 商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 12 第四部分 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 概況 規(guī)劃范圍內(nèi)面積為 130畝 ，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡(luò)將規(guī)劃范圍劃分為四個(gè)地塊，主要土地使用種類與結(jié)構(gòu)如下所述： 1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場(chǎng)、文化娛樂、飲食服務(wù)、旅館、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。 其他優(yōu)勢(shì)分析： 該項(xiàng)目的 2 公里范圍內(nèi)，集中了邯鄲市的幾所重點(diǎn)中學(xué)和職業(yè)學(xué)校，是一個(gè)典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學(xué)，對(duì)于提升項(xiàng)目的價(jià)值也可以起到不可忽視的作用。 交通分析： 由于項(xiàng)目緊靠火車站和長(zhǎng)途汽車站以及市內(nèi)公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導(dǎo)中心 和物流中心，交通便利，物流方便，對(duì)于進(jìn)出邯鄲市和市內(nèi)的通達(dá)性具有不可替代性的優(yōu)勢(shì)。該位置人流量較大，具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周圍的幾個(gè)大型商場(chǎng)超市的經(jīng)營(yíng)狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀(jì)城、康德等一批在當(dāng)?shù)鼐哂休^大營(yíng)業(yè)額和美譽(yù)度的商業(yè)項(xiàng)目。 商業(yè)分析： 項(xiàng)目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條 主要商業(yè)街。由于建筑密度過高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對(duì)于項(xiàng)目所在地順利拆遷是一個(gè)較大的利好消息。內(nèi)部為原來(lái)的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。整個(gè)規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實(shí)并進(jìn)，達(dá)成計(jì)劃的充分落實(shí)。本研究并將 收集相關(guān)政府統(tǒng)計(jì)資料、不動(dòng)產(chǎn)雜志、專業(yè)研究報(bào)告，以及本現(xiàn)有資料庫(kù)等次級(jí)資料，以建立本案專屬的資料庫(kù)。本研究中將包括消費(fèi)者問卷調(diào)查、經(jīng)營(yíng)者意見訪問、現(xiàn)場(chǎng)踏勘??等方式，以收集第一手的資料。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進(jìn)度與監(jiān)督，以召開多次工作會(huì)議方式，整合各專業(yè)顧問之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達(dá)成工作共識(shí)之建立。本案工作之基本理念，系運(yùn)用專業(yè)分工的方法。 投資效益評(píng)估。分析本案之優(yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，以擬定本案 開發(fā)策略方向。收集商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)狀況，如規(guī)模、商品種類、區(qū)位等，并分析對(duì)本案的影響。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)區(qū)域周邊 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 7 商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私猓赃M(jìn)一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。 及可行性研究方面 市場(chǎng)分析內(nèi)容與工作流程 區(qū)位特性與基本條件分析。 邯鄲市政府意見調(diào)查。 專家意見調(diào)查。 進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者訪談。 （二）市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 6 消費(fèi)者意愿調(diào)查。 ? 典型調(diào)查： 針對(duì)典型案例、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的單項(xiàng)調(diào)查 。 緯群 采用專家訪員、 100％的問卷復(fù)核機(jī)制 ， 為客戶提供滿意的服務(wù)。 緯群的 深度訪問從提綱設(shè)計(jì)到訪問執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了項(xiàng)目質(zhì)量。 ? 深度訪談： 通過無(wú)結(jié)構(gòu)的、直接 的、個(gè)人的訪問，以揭示對(duì)某一問題的潛在動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度和感情。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 5 2. 定性研究 ? 小組焦點(diǎn)座談會(huì)： 由主持人以一種無(wú)結(jié)構(gòu)的自然的形式與一個(gè)小組的被調(diào)查者交談。 ? 郵寄調(diào)查： 在 調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標(biāo) 或特定受訪者時(shí) ，采用郵寄問卷 的 方法。 ? 定點(diǎn)訪問： 經(jīng)驗(yàn)顯示，在購(gòu)物地點(diǎn)實(shí)施調(diào)查能夠最大限度模擬真實(shí)的購(gòu)買環(huán)境。 ? 街頭攔訪： 攔截訪問是指在某個(gè)場(chǎng)所（一般是較繁華的商業(yè)區(qū)）攔截在場(chǎng)的一些人進(jìn)行面訪調(diào)查。 1. 定量研究 ? 入戶訪問： 作為消費(fèi)者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法，漢世佳 發(fā)展了自己的抽樣框 架 、 訪問 員與實(shí)地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費(fèi)者信息的真實(shí)與有效。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗(yàn)的市場(chǎng)研究模型、正確的資料搜集方法、嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評(píng)估，才能說(shuō)明 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 4 提供給客戶 的一個(gè)百分?jǐn)?shù)的價(jià)值。但是勿庸置疑的是，專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查能力是發(fā)展商項(xiàng)目致勝的重要保障。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 3 第二部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目策劃思路及具體操作辦法 根據(jù)我司的對(duì)商業(yè)的操 作經(jīng)驗(yàn)和本項(xiàng)目的實(shí)際需要，制定邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃操作思路