【正文】 融入各崗位進 行上崗見習培訓 三天 公司 全體新 員工 內部培訓 崗位考 核 學習、領會基本操作方法為正式上崗作好準備 8 物業(yè)管理條例 及實施細則和配套文件 三天 公司 全體新 員工 內部培訓 考核 熟悉掌握條例、實施細則等內容 9 電腦網(wǎng)絡操作 知識培訓 二天 部分管理層人員 外部培訓 了解操作工作要點 10 物業(yè)管理專業(yè) 資質培訓 七天 政府主管部門 需持物業(yè)管理上崗證的人員 外部培訓 考試 確保持證上崗率 100% 11 管理目標及模 式和管理方案有關內容 二天 公司 全體 人員 內部培訓 考核 明確各項工作要求、目標、模式。定期結合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標準水平；不定期結合不告知的方式主要是追蹤員工在實際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。 （ 3）訓練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。 （ 2）員工的訓練分兩個層次進行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓練中，注重管理職能的訓練，并由其分解及制訂、實施對第二層次的操作訓練，形成員工訓練組織網(wǎng)絡。 3．確立和完善員工培訓網(wǎng)絡系統(tǒng) （ 1）在員工的“工作技能、服務意識、綜合素質、團體合作”四個方面調查員工受訓程度，確定訓練需求，制定訓練計劃。 （ 5）參觀學習 組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項目，開拓視野、總 結經(jīng)驗。 （ 3）外派學習培訓 選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓。 2．培訓方式 （ 1）自學 自學是提高學識 和技術、增長知識才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關的專業(yè)培訓班、自考班，學習時間上給予安排和照顧。 （ 5）建立和完善員工培訓網(wǎng)絡。 （ 3）管理人員持證上崗率 100%。具體目標如下： （ 1）確保每個員工年度培訓在 200 課時以上。 I、 成立專業(yè)技術應急小組，以處理緊急情況下的設備故障。 G、 建立激勵機制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質獎勵，提高員工的積極性。 E、 加強公司技術職能管理作用，發(fā)揮公司的技術優(yōu)勢，加大技術和管理的督導作用。 C、 繼續(xù)完善配件的供應商體系。 A、 提高工程部主要技術人員的素質，加強工程部工作的領導。 E、 物業(yè)內外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。 C、 加強成本控制，原材料控制，在確保服務質量的前提下，引進現(xiàn)代化的設備和手段，減少人力投入，減少人員開支。 增收節(jié)支，不斷提高管理水平 (1)、 增收節(jié)支措施 A、 經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設備編碼規(guī)則》和《設備總覽表》，并設立設備管理人和設備管理責任人。 C、 擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對電梯進行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮金地物業(yè)公司的電梯管理技術特長，技術支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。 A、 消防中心、停車場及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負責，設備的日常運行和使用由工程部門負責，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。 (7)、 技術工種的管理 因物業(yè)機電設備的特殊性、對技術工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應急處理能力，作到人力資源的合理配制。 B、 設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。 B、 工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。 (5)、 技術資料的管理 A、 對于技術資料管理，遵守“二級制”模式。 前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項以確保今后各設備系統(tǒng)維修需要和可靠運行。 B、 以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。 B、 工程部建立內部例會制度，創(chuàng)造學習、討論．督促．建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。 E、 機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。 C、 依《設備總覽表》設立《設備卡》并執(zhí)行設備責任人制度。維修均應有記錄，其中主要設均將建立《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質一直保留。 實施高效的設備維修規(guī)程。設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設備設施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責，設備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。 機電設備管理的基本原則 (1)、 物業(yè)設備設施的管理采用金地安全而高效的管理模式 建立完善的設備管理維護體系。 此外，我們將在彩田梅園項目的設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。 （ 2）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。 垃圾分流 在狠抓環(huán) 境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎上，我們將對垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。 （ 4）噪音污染控制 噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關噪音的就占 65%以上。 （ 2）組織結構 （ 3） 16 小時保潔制度 物業(yè)實行 16 小時兩班組保潔制度，早晨 7： 00上班直至晚上 11： 00時下班。 環(huán)境管理主要任務和組織結構 （ 1）環(huán)境部主要任務： 管理處主任 調度 中 心 值 班 人 員 義務消防隊員 消防 119 公司領導 出事用戶 火 警 撲 救 負責物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求； 負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出； 負責對清潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質； 負責接受客戶的委托清潔業(yè)務。而且 ，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。 消防報警特殊處理程序 通知 往現(xiàn)場 報警 往現(xiàn)場 往現(xiàn)場 報告 掌握現(xiàn)場情況 報告 往現(xiàn)場 通知 （四）彩田梅園項目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。 （ 2） 請消防支隊做有關知識講座。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 （ 2） 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面： （ 1） 物業(yè)防火工作的各項有關規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應懂得以下兩點： （ 1） 遇到緊急情況時自己的職責任務； （ 2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。為了避免這種混亂狀態(tài)，彩田梅園管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想： 內部要求 對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施： 停車場庫 機動車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機動車區(qū) （ 1） 了解用戶車輛情況，實行便捷停放 （ 2） 實施停車專用車位制度 （ 3） 物業(yè)道路設減速坡，限制車輛速度 （ 4） 嚴禁無牌車進入停車場 （ 5） 做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理 消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。 （ 7）治安狀況統(tǒng)計 對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。 （ 5）實行 24 小時巡視 巡邏人員實行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 （ 3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度 A. 人流出區(qū)控制圖 保安部 門衛(wèi)崗 固定崗 機動崗 B. 圖 人流入?yún)^(qū)控 門崗值勤 業(yè)戶 所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異常 放行 來訪客戶 放行 其他人員 放行 C. 物流出區(qū)控制圖 門崗值勤 用戶所帶物品 詢 問 執(zhí)用戶證明 執(zhí)管理處開的放行條 放行 來訪客戶 收回放行 其他人員 確認無誤，收回放 行條放行 （ 4）組建機動快速應急分隊 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶 問 候 詢問后、登記 詢問后、登記 進入彩田梅園 來訪客戶 進入彩田梅園（ 跟蹤觀察） 其他人員 進入彩田梅園 （跟蹤觀察） 快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處理。 相應的治安防范措施 （ 1）安保部的 組織結構 彩田梅園管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，配套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。防止治安事件，對物業(yè)內發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關進行處理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。定時和不定時地對物業(yè)內外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢 指引樓內方位及提送行李等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。作為保安人員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 C、 服務性強。 B、 物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內工作。 第三章 物業(yè)管理的服務內容 本節(jié)主要闡述彩田梅園項目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設施設備的維修及維護三個方面的服務內容。考評小組成員依據(jù)工作的內容的不同，以不同的標準對各部門進行考核。 (3)充滿人性，亦考亦評 我司對于員工的考核不是追究責任，而是找出問題，共同提高，既考核業(yè)績，同時也評價擔負工作的人的品行、職業(yè)道德、潛能等。從考評考績辦法本身來看，標準科學、充分量化的測評分數(shù)經(jīng)過多次測算、模擬，已達到了共識，同時考核辦法程序清晰，操作性強。“量化”則體現(xiàn)了過程控制管理和細節(jié)把握的重要性。 (1)目標考核與過程考核的結合 “業(yè)績?yōu)橹?，量化考核”是考評的原則。 (3)考評考績的內容