【正文】 初步設(shè)想） 考慮到彩田梅園首年管理的實(shí)際情況以及成本控制的需要，我司對(duì)利豐物業(yè)公司（暫命名）首年內(nèi)部管理框架設(shè)想初步如下： 指 導(dǎo) 利豐 物業(yè) 公司（暫命名） 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 彩田梅園 管理服務(wù) 彩 田梅園 管理處 顧問、指導(dǎo) 監(jiān) 督 協(xié) 調(diào) 財(cái)務(wù)部 綜合服務(wù)部 工程部 利豐物業(yè)管理公司 彩田梅園管理處 安保部 內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置思路： 設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理 有利于 利豐 物業(yè)管理有限公司對(duì)彩田梅園管理處物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)管理；實(shí)施整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的管理方式。 設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào) 垂直領(lǐng)導(dǎo)的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門的工作效率；部門業(yè)務(wù)獨(dú)立操作的同時(shí)兼顧相互協(xié)調(diào)管理便利，旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作。 成本控制 在確保滿足規(guī)范化、專業(yè)化物管服務(wù)需求的同時(shí)提倡員工“一專多能”身兼多職，充分發(fā)揮員工主觀 能動(dòng)性以節(jié)約不必要的人力資源成本。 日常管理的人員編制： 崗位 /職務(wù) 人數(shù) 管理處經(jīng)理 1 財(cái)務(wù)內(nèi)勤（出納） 1 會(huì)計(jì) 環(huán)境組 安管隊(duì) 出 納 維修組 會(huì) 計(jì) 客服組 行政組 運(yùn)行組 保潔管理 綠化管理 消防管理 客戶維修服務(wù) 房屋管理 設(shè)備運(yùn)行管理 設(shè)施設(shè)備維修 治安管理 車輛管理 檔案管理 后勤管理 行政人事管理 客戶服務(wù) 1 工程主管 1 綜合服務(wù)主管 1 安管主管（隊(duì)長） 1 客服助理 5 維修員 8 行政人事管理員 1 后 勤 管 理 員 1 安管員 34 廚工 1 合計(jì) 56 （二）運(yùn)行機(jī)制 為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效運(yùn)作，必須建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制。 深圳金地物業(yè)管理公司 指導(dǎo) 反饋 指 指 反 標(biāo) 導(dǎo) 饋 反饋 命令 督 導(dǎo) 重大突發(fā)事件 管理運(yùn)作機(jī)制圖 質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是旨在建立一整套有金地物業(yè) 管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，根據(jù) ISO9001（ 2020 版）質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。 按金地物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)，利豐物業(yè)公司各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績，并與個(gè)人利益待遇相 結(jié)合。同時(shí)，物業(yè)公司還會(huì)通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平，進(jìn)而提高工作質(zhì)量和工作效率。 協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。 (1)行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)罰利豐物業(yè) 公司 金地物業(yè)公司項(xiàng)目顧問經(jīng)理 彩田梅園 管理處經(jīng)理（主任） 客 戶服務(wù)中心 服務(wù)地點(diǎn) 部門主管 部門員工 計(jì)算機(jī)輔 助管 理系統(tǒng) 為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。 (2)競爭促動(dòng)力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。 (3)輿論促動(dòng) 力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。 (4)管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或管理人員塑造吸引力、影響力，這是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。 激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。 (1)管理日常目標(biāo)、責(zé)任制、增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作、明確獎(jiǎng)罰。 (2)實(shí)施獎(jiǎng)金破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)員工工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)罰制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù) 情況，對(duì)先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性。 (3)依據(jù)管理、管教結(jié)合，融情于管。物業(yè)公司依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。 (1)管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。 (2)業(yè)戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成綜合監(jiān)督體系。 (3)通過信息反饋監(jiān)督，以各種手段來實(shí)現(xiàn)監(jiān) 督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證彩田梅園管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施。 (1)經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象的利益敏感動(dòng)機(jī)，然后由這類動(dòng)機(jī)去引導(dǎo)對(duì)行為自我約束。 (2)目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相互聯(lián)系而造成的促進(jìn)機(jī)制。 (3)權(quán)利鏈條相關(guān)制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，促成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工之間的自我約束機(jī)制。 （三）具有金地特色的考評(píng)考績體系 考評(píng)考績是一種普遍應(yīng)用于管理過程中的手段，即對(duì)工作進(jìn)行成效評(píng)價(jià)，對(duì)擔(dān)負(fù)工作的人進(jìn)行業(yè)績衡量，從而不斷地改進(jìn)工作方案、提高工作質(zhì)量、 促進(jìn)員工進(jìn)步和公司發(fā)展，金地特色的考評(píng)考績體系亦將在今后的彩田梅園物業(yè)管理顧問服務(wù)過程中得到指導(dǎo)和應(yīng)用。 (1)考評(píng)考績的目的 保證高質(zhì)量的完成工作，使分配機(jī)制更趨合理，使人事任用更趨客觀；增強(qiáng)溝通、充分調(diào)動(dòng)員工的積極性；建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。 (2)考評(píng)考績的原則 實(shí)事求是，公正合理，提出建議，共同提高。 (3)考評(píng)考績的內(nèi)容 員工品行、工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績。 (4)考評(píng)考績的標(biāo)準(zhǔn) 公司規(guī)章制度、崗位指導(dǎo)書是對(duì)員工品行、工作態(tài)度的衡量標(biāo)準(zhǔn)； 月（年）度工作計(jì)劃、臨時(shí) 任務(wù)及目標(biāo)是對(duì)員工工作能力、工作業(yè)績的考核標(biāo)準(zhǔn)。 (1)目標(biāo)考核與過程考核的結(jié)合 “業(yè)績?yōu)橹?，量化考核”是考評(píng)的原則?！皹I(yè)績?yōu)橹鳌斌w現(xiàn)了工作成果的重要性?！傲炕眲t體現(xiàn)了過程控制管理和細(xì)節(jié)把握的重要性。 (2)制度化、規(guī)范化，具有很強(qiáng)的操作性 在長期的運(yùn)作過程中，我司已形成一整套考評(píng)考績辦法，并由專門的機(jī)構(gòu) —— 考評(píng)小組來具體負(fù)責(zé)考核。從考評(píng)考績辦法本身來看，標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)、充分量化的測評(píng)分?jǐn)?shù)經(jīng)過多次測算、模擬，已達(dá)到了共識(shí)，同時(shí)考核辦法程序清晰，操作性強(qiáng)。整套辦法具有完整的體系和堅(jiān)實(shí)的組織 保證。 (3)充滿人性，亦考亦評(píng) 我司對(duì)于員工的考核不是追究責(zé)任，而是找出問題，共同提高，既考核業(yè)績，同時(shí)也評(píng)價(jià)擔(dān)負(fù)工作的人的品行、職業(yè)道德、潛能等。 提倡民主，不是一言堂?？荚u(píng)小組成員依據(jù)工作的內(nèi)容的不同，以不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各部門進(jìn)行考核。 “臉對(duì)臉”而不是“背靠背”，透明、允許申訴，不搞黑箱操作。 第三章 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容 本節(jié)主要闡述彩田梅園項(xiàng)目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個(gè)方面的服務(wù)內(nèi)容。 （一）彩田梅園花園安全管理 保安工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要 方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實(shí)的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 治安管理 （ 1）治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù) 特點(diǎn)： A、 以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。 B、 物業(yè)保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)樓宇的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會(huì) ，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。 C、 服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 D、 軟件與硬件同時(shí)抓。一個(gè)物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。 主要任務(wù)： A、 門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢 指引樓內(nèi)方位及提送行李等，同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。 B、 安全巡檢。定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)物業(yè)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。 C、 停車場管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場消防和安全管理。 D、 治安協(xié)助。防止治安事件，對(duì)物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。 E、 消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。 F、 與其他部門搞好配合工作。 相應(yīng)的治安防范措施 （ 1）安保部的 組織結(jié)構(gòu) 彩田梅園管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多，越復(fù)雜。保安部一般的班組設(shè)置為： （ 2）合理安排治安崗 A、電梯服務(wù)：服務(wù)前臺(tái)小姐、門童二班倒 16 小時(shí)值班（視實(shí)際需要） B、智能監(jiān)控中心三班倒