【正文】 11行政人事財(cái)務(wù)主管/會(huì)計(jì)1主持行政人事財(cái)務(wù)部工作；負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)工作12出納/文員2負(fù)責(zé)出納工作、文檔處理、倉庫管理14小計(jì)66 六、培訓(xùn)管理處行政人事部負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，一般每年至少一次，并負(fù)責(zé)對(duì)各類員工培訓(xùn)效果進(jìn)行考核和鑒定。需要外聘人員為50%，主要為安管員和工程技術(shù)人員。人員文化素質(zhì)、技術(shù)要求具體如下：管理人員共24人，要求大專以上文化占70%，管理處主任要求本科以上，并具物業(yè)管理上崗證書；物業(yè)部人員均需具物業(yè)管理上崗證；財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)須具大專以上學(xué)歷或中級(jí)以上職稱、具有會(huì)計(jì)證；工程技術(shù)人員10人，要求至少7人具有本專業(yè)上崗證書，文化程度在高中以上，中級(jí)以上技術(shù)占50%；安管員42人，均要求高中以上學(xué)歷，原則上為退伍軍人。主要為管理處發(fā)出的運(yùn)作文件、工作文件、備忘錄及工作指引等，所有運(yùn)作文件及分發(fā)名單均需儲(chǔ)存于管理處主任處，所有文件均需至少儲(chǔ)存一年，所有文件均需統(tǒng)一編號(hào)并按程序完成，所有記錄均按文件保存方式進(jìn)行分類保管。設(shè)立信報(bào)箱收集業(yè)主意見，開通24小時(shí)客戶服務(wù)熱線及接待客戶投訴、咨詢及與同行的交流也是通過外部信息反饋的主要途徑。每半年發(fā)放和收集一次“業(yè)主問卷調(diào)查表”、“征詢意見調(diào)查表”等方式，了解客戶對(duì)服務(wù)工作的滿意程度和意見，并以此促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)。抽檢就是管理處主任對(duì)有關(guān)部門或人員進(jìn)行每年不少于4次的抽檢。周檢是部門主管每周對(duì)其分管的工作進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果進(jìn)行記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題如時(shí)需向上級(jí)請(qǐng)示的應(yīng)及時(shí)向管理處主任匯報(bào)，對(duì)不合格服務(wù)的要制定糾正措施，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)和驗(yàn)證，管理處每周有主管參加每周例會(huì)，即是總結(jié)上周的情況及安排本周及今后的工作。通過日檢、周檢和月檢的檢查和考核結(jié)果來反映，同時(shí)需輔以抽查進(jìn)行補(bǔ)充。(III) 港中旅花園（一期）管理處架構(gòu)方案A、管理處部門架構(gòu)圖（66人）財(cái)務(wù)部（2人）主管兼/會(huì)計(jì)（1人）（由公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理兼任）出納（1人）工程部（11人）維修主管（1人）維修領(lǐng)班（2人）技術(shù)員（7人）文員倉管（1人）物業(yè)部（51人）物業(yè)主管（1人）物業(yè)助理（4人）安管隊(duì)長(zhǎng)（1人）安管領(lǐng)班（3人）安 管 員（42人）助理兼文秘（1人）管理處主任（1人）B、安全管理組人員構(gòu)架表（編制：46人） 安管隊(duì)長(zhǎng) 1人 領(lǐng)班（3班配備巡邏） 3人小區(qū)巡查及4個(gè)組團(tuán)固定崗位（24人)監(jiān)控室值班（4人)大門入口處站崗 (4人)停車場(chǎng)出入口收費(fèi)及巡查(10人)C、港中旅花園（一期）物業(yè)管理處人員編制、職責(zé)一覽表序號(hào)職位人數(shù)工 作 職 責(zé)備註1管理處主任1主持管業(yè)處日常管理工作2助理兼文秘1文件、資料管理、會(huì)議記錄、協(xié)助管理處主任工作、管理處人事行政管理3物業(yè)部主管1主持物業(yè)部工作，重點(diǎn)抓安全管理和處理客戶投訴工作及清潔、綠化的督查4物業(yè)助理4客戶接待、熱線電話，受理客戶服務(wù)、巡查、清潔衛(wèi)生和綠化監(jiān)管；二班輪值5安管隊(duì)長(zhǎng)1主持安管隊(duì)工作、調(diào)度、安排訓(xùn)練、演習(xí)、夜查和檢查6安管領(lǐng)班3早、中、晚班的巡查、維持小區(qū)內(nèi)秩序及檢查7安管員42早、中、晚班在入口處的站崗、值班，小區(qū)巡視、監(jiān)控中心值班8工程主管1主持工程部日常工作及安排值班、機(jī)電設(shè)備維修9維修領(lǐng)班2強(qiáng)弱電、機(jī)管日常工作及安排值班、機(jī)電設(shè)備維修10技術(shù)員7白、中、晚班配電值班工作及小量維修11行政人事財(cái)務(wù)主管/會(huì)計(jì)1主持行政人事財(cái)務(wù)部工作；負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)工作12出納/文員2負(fù)責(zé)出納工作、文檔處理、倉庫管理14小計(jì)66 四、管理模式:A. 管理工作執(zhí)行架構(gòu)港中旅置業(yè)及物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)班子指示及監(jiān)督確定方案報(bào)告報(bào)告、建議監(jiān)督管理及建議深圳港中旅花園物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)班子戴徳梁行（深圳）物管公司業(yè)務(wù)監(jiān)督小組指示及監(jiān)督報(bào)告報(bào)告、檢討港中旅現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行工作隊(duì)伍及二十四小時(shí)獨(dú)立監(jiān)控系統(tǒng)指示及監(jiān)督報(bào)告專業(yè)分包公司管理工作執(zhí)行架構(gòu)的成立，將有利於工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。3. 商場(chǎng)部分1.管理服務(wù)人員工資福利約占3人128,3003/66=5,8322.公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)約占5%41,2005%=2,0603.綠化費(fèi)約占10%11,16610%=1,1174.公共水電費(fèi)%86,772%=2,1705.清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)約占5%48,2345%=2,4126.辦公費(fèi)約占5%12,8755%=6447.折舊費(fèi)約占5%3,3405%=1678.保險(xiǎn)費(fèi)（除開停車場(chǎng)保險(xiǎn)）約占10%4,00010%=4009.其他8,9703%=26910.管理人酬金15,07110%=1,50711.營(yíng)業(yè)稅金9,342%=47112.每月開支爲(wèi)(1)+…(11)=17,04913.每月收入爲(wèi)9,32414.管理處收支平衡情況7,725商場(chǎng)部分物業(yè)管理收支情況爲(wèi)每月估算虧損約7,725萬元。95,＝（元／m2）J. 物業(yè)管理收支平衡情況爲(wèi)：整個(gè)小區(qū)日常管理支出爲(wèi)：每月管理收入爲(wèi)：408,828元392,779元每月物業(yè)管理收支平衡情況爲(wèi)：392,779408,828=16,049元根據(jù)以上預(yù)算，是以百分百入夥率爲(wèi)考慮及計(jì)算基礎(chǔ)，整個(gè)小區(qū)每月預(yù)算管理收入爲(wèi)392,779元，每月管理預(yù)算支出爲(wèi)408,828元，故預(yù)算每月虧損爲(wèi)16,049元，由於首年相關(guān)設(shè)備仍在保修期內(nèi)，故可節(jié)省維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)，並通過加強(qiáng)日常管理及控制運(yùn)作成本，預(yù)期可保障收支平衡。5=3,340(H)保險(xiǎn)公共財(cái)産險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)等 4,000停車場(chǎng)保險(xiǎn) 55930080%247。1000=5,785(12)商場(chǎng)、衛(wèi)生間用水802=495(13)庭院水景補(bǔ)水2030=1,860(14)迴圈水泵40230=2,136小計(jì)86,772(E)清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)(1)清潔費(fèi)（對(duì)外承包、含化糞池清理）124,=43,505(2)消殺費(fèi)（城管部門）124,30%=3,729(3)水池清洗消毒（1年2次）1000小計(jì)48,234(F)辦公費(fèi)(1)電話費(fèi)3,000(2)辦公費(fèi)2,000(3)差旅費(fèi)2,000(4)業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi)2,000(5)洗滌費(fèi)2,500(6)服裝費(fèi)(人均500元)66500/24=1,375小計(jì) 12,875(G)折舊費(fèi)用200,000247。(1)電梯20kw2916h60%25%30=37,166(2) 公共照明(含庭院)2550%1230=4,010(3)閉路監(jiān)視、消防系統(tǒng)152430=9,600(4)給水系統(tǒng)33kw50%70%2470%60%30=3,110(5)管理處辦公室及設(shè)備間電器、照明等101230=3,200(6)停車場(chǎng)照明2050%1230=3,200(7)排水、排汙泵144130=3,845(8)消防泵及卷簾1501=134(9)設(shè)備房抽排風(fēng)123060%=1,846(10)綠化用水22,530247。12=2,000(7)土建、裝飾維護(hù)3,000(8)其他2,000小計(jì)41,200(C)綠化費(fèi) 每月綠化維護(hù)費(fèi) 　　　　22,㎡=11,166 (其中9,000元爲(wèi)每月正常支出，2,166元作爲(wèi)節(jié)日盆景佈置)(D)公共水電費(fèi) (電費(fèi)按服務(wù)業(yè)計(jì)費(fèi)：；，)。12=2,000(5)變配電設(shè)備(含發(fā)電機(jī)用油)36,000247。12=3,000(3)消防系統(tǒng)36,000247。＊如現(xiàn)場(chǎng)派駐港職經(jīng)理則每月支出60,000元，其中40,000由發(fā)展商另外支付。二次裝修管理費(fèi)之收入主要用于為二次裝修而加設(shè)之二次裝修保護(hù)層、垃圾清運(yùn)、二次裝修申辦、檢查驗(yàn)收之人工及公共維修，故在管理成本中未單獨(dú)列出。管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)別墅 （㎡月計(jì)算）：　　 ＝41,小高層(多層)（㎡月計(jì)算）： 14,=14,高層 　?。īO月計(jì)算）： 70,=255,商場(chǎng)　　 （㎡月計(jì)算）： 1,5546元=9,324停車位管理費(fèi) （80元/月位）： 55980元＝44,720小計(jì)：　　364,電梯維護(hù)運(yùn)行費(fèi)小高層（多層）（㎡月計(jì)算）14,=28,管理費(fèi)收入總計(jì)：392,779元(四)物業(yè)日常管理費(fèi)支出項(xiàng)目包括：序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用支出金額(人民幣 元/月)小區(qū)總管理處其中住宅商場(chǎng)停車場(chǎng)1.管理服務(wù)人員工資福利128,300103,0295,83219,4392.公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)41,20035,0202,0604,1203.綠化費(fèi)11,16610,0491,117－4.公共水電費(fèi)86,77280,2642,1704,3395.清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)48,23440,9992,4124,8236.辦公費(fèi)12,87510,3006441,9317.折舊費(fèi)3,3402,6721675018.保險(xiǎn)費(fèi)15,1803,60040011,1809.其他6,5635,48726980610.管理人酬金35,36329,1421,5074,71411.營(yíng)業(yè)稅金19,83517,1064712,25812.小計(jì)408,828337,66817,04954,11113.附：可銷售面積95,94,1,554(559車位)14.物業(yè)管理成本()15.預(yù)算收入392,779338,7359,32444,72016.管理處收支平衡情況16,0491,0677,7259,391注：（a）以上的預(yù)算中，有關(guān)備用金和管理人酬金的具體金額，可根據(jù)物業(yè)管理運(yùn)作的實(shí)際盈虧情況，由發(fā)展商和物業(yè)管理公司為商定。商場(chǎng)因公共水電費(fèi)、維修費(fèi)及清潔衛(wèi)生費(fèi)增加較多，故收費(fèi)可適當(dāng)提高。(I) 管理收支預(yù)算（討論稿）(一) 小區(qū)總建築面積： 124, 其中占地面積： 55, m2停車場(chǎng)面積：23,㎡（559個(gè)）(二)小區(qū)可銷售面積： 95,第一組團(tuán)別墅9,㎡第二組團(tuán)小高層（多層）5,㎡高層17,㎡第三組團(tuán)小高層（多層）5,㎡高層22,㎡第四組團(tuán)小高層（多層）2,㎡高層31,㎡商業(yè)1,554㎡注：根據(jù)深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，九層以下界定爲(wèi)小高層（多層），十層以上界定爲(wèi)高層。三、深圳港中旅花園一期交付使用首十二個(gè)月物業(yè)管理預(yù)算方案（討論稿）（一） 管理收支預(yù)算I． 管理成本分項(xiàng)核算1． 整個(gè)小區(qū)管理成本情況2． 住宅部份3． 商場(chǎng)部份4． 停車場(chǎng)部份II． 管理處架構(gòu)方案189 / 206深圳“港中旅花園（一期）”交付使用十二個(gè)月物業(yè)管理預(yù)算（討論稿）港中旅花園位於在深圳市農(nóng)科中心內(nèi)，自然環(huán)境優(yōu)美，適合高尚住宅。(9) 小區(qū)有大量的水景，需做好周邊的安全防護(hù)，以便小孩等跌入水中而造成事故。(7) 小區(qū)排水管采用PUC－U硬塑管，為防止石子及尖硬物品對(duì)排水管的破壞，建議在排水主管至水平管的第一個(gè)彎頭采用金屬彎頭為宜，杜絕彎頭破損后造成污水的溢出和損失。(6) 建議在多、高層住宅部分每三層在水表井內(nèi)設(shè)置一個(gè)取水點(diǎn)（水龍頭），該層地板要安裝地漏。(4) 地下室高低壓變電站室內(nèi)分隔問題小區(qū)變電站部分對(duì)高壓室、變壓器室均已分隔，從管理方便及對(duì)設(shè)備的運(yùn)行有利來講，該部分無需間隔，僅以金屬圍欄阻隔高壓器即可；以方便值班檢查及改善變壓器間的溫度環(huán)境（變壓器產(chǎn)生熱量最多，影響最大），尤其是變壓器未全部投入使用時(shí)更為明顯，而實(shí)際運(yùn)作時(shí)又以此方式為多。目前建成的小區(qū)，其直飲水仍未為業(yè)主所接受，在都處于閑置或成為純凈水生產(chǎn)商生產(chǎn)純凈水處，若在售樓時(shí)未明確有直飲水設(shè)施，一般以不建為宜。