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項目定位及開發(fā)主題可行性評估-文庫吧資料

2024-09-11 08:18本頁面
  

【正文】 定價每平方米 2020 元(一次性付款)。 多層住宅戶型、面積比例分配表 戶型 二房二廳 三房二廳 三房二廳 四房二廳 面積( m2) 60— 79 80— 100 101— 120 121— 150 比例 15% 40% 35% 10% 購房總價(萬元) 12— 16— 20 — 24 — 30 說明:表中購房總價按均價 2020 元 /平方米計算 建議多層住宅在內(nèi)部認(rèn)購時的入市均價定在每平方米 2020 元(一次性付款),考慮到樓層、方位的因素,在實際銷售中,最高 可達(dá)每平方米 2300 元,最低在每平方米 1800 元。 1.入市價格方案 “蘋果園”第一年建議開發(fā)量為 30 萬平方米,容積率控制在 ,建筑類型為多層不帶電 梯( 6 層以下)和小高層 .公共配套為 10000 平方米。各類媒體的有機結(jié)合,創(chuàng)造性地開拓項目經(jīng)營發(fā)展的立體空間。 媒體策略 :強調(diào)媒體造勢的重要性和必要性。形象設(shè)計主要包括項目標(biāo)志設(shè)計、工地環(huán)境包裝設(shè)計、營銷接待中心包裝設(shè) 計、樣板房包裝設(shè)計及看樓路線的設(shè)計。 營銷策略 價格策略 :低價入市、快速出貨、滾動發(fā)展、逐年提升。 蘋果街,閃爍最具城市魅力的物質(zhì)生活與精神尋求; 蘋果街,尊貴、典雅的彰顯,浪漫、溫馨的盈溢; 蘋果街,輕松、時尚的城市多元文化匯聚; 蘋果街,濃縮獨特的城市文明,全景體驗獨一無二的城市風(fēng)情。 營銷主題 打造一種現(xiàn)代時尚、充滿健康活力的全新生活方式、營造一種全新的現(xiàn)代居住文化。銷售收入變動和追加投資對項目經(jīng)濟效益的敏感程度見下圖。 項目敏感性分析 在項目建設(shè)過程中,銷售收入減少、追加投資(成本)都會對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。從表 可以看出,全投資的投資收益率為 %。 項目現(xiàn)金流狀況 從表 —— ,本項目經(jīng)濟效 益良好, FIRR= %,NPV= 萬元。第一年銷售率為 60%;第二年基本銷售完第一年積壓,同時第二年開工面積的銷售率為 70%;第三年爭取消化完第二年積壓,同時力爭第三年新開工面積銷售 80%;以后逐年類推。項目售價走勢見表 。本項目總投資 萬元,詳見表 。整個項目各期的開發(fā)規(guī)模見表 ,各年開發(fā)進(jìn)度表 。結(jié)合目前南寧市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀,房地產(chǎn)市場處于快速上升時期,需求增長快速,因而開發(fā)商宜加快開發(fā)速度,盡快回籠資金。 表 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 指 標(biāo) 單位 合計 總 用 地 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中: 宅 業(yè) 可銷售面積 ㎡ 容 積 率 建 筑 密 度 綠 地 率 總 戶 數(shù) 戶數(shù) 總 人 口 人數(shù) 人 口 密 度 項目整體分期開發(fā)計劃 。 項目發(fā)展計劃及資金流量分析 項目分期開發(fā)設(shè)想 依據(jù) 根據(jù)南寧市近幾年市場需求增長情況及發(fā)展趨勢,再結(jié)合本項目的地理位置、市場定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思、營銷思路等,提出項目分期開發(fā)的設(shè)想。 6) 本項目貫徹突出旅游題材。為達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo),另綜合考 慮市場因素和項目綜合成本,建議綜合容積率為 ,前期犧牲部份建筑面積,通過提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場,回報也是可觀的。 5) 本項目定位為:南寧首席旅游式山水生態(tài)住區(qū)。 4) 根據(jù)前面的市場定位蘋果園通過成本較低的多層入市。位置 可考慮設(shè)置在青山路邊,建筑物具有標(biāo)志性。 2) 蘋果園主入口設(shè)計要強化提前建造。 項目規(guī)劃設(shè)計的成本、機會與時機研究 1) 項目在規(guī)劃上分兩部份考慮,能有效解決本項目規(guī)模大 、發(fā)展周期長與市場容量有限、項目定位要寬的矛盾。 會所不應(yīng)以盈利為目的,像物業(yè)管理費一樣,會所收費夠維持運營及維修就行了。我們認(rèn)為,開放式會所可能帶來利潤,更可能沒有利潤,面臨巨大的競爭壓力。 目前大多數(shù)會所微利或不盈利,不少開發(fā)商項目做完后把會所留在自己手上,又沒法把費用分?jǐn)偨o住戶,還想以此來吸引客流、創(chuàng)造利潤,于是就開放會所。我們認(rèn)為,象蘋果園這樣的大盤,首期會所至少應(yīng)在 10000 平方米以上,所設(shè)的設(shè)施應(yīng)能滿足它的基本功能,光有一個游泳池或網(wǎng)球場,或者一個超市、一家餐飲店,不能算會所。你可以把會所看作家庭生活的延伸,住戶的公共 客廳,也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。 ? 中心會所配置 會所是居住區(qū)居民的公共活動空間,健 身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能,比如網(wǎng)球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身,影視廳、 KTV、游樂室、棋牌室等用于娛樂,咖啡廳、酒吧、閱覽室等用于休閑,比如小型超市等購物設(shè)施,中西餐廳等餐飲設(shè)施,應(yīng)急醫(yī)療、托老托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施,這些都是必不可少的,但會所除了硬件,還有重要的軟件部分,那就 是提供方便人際交流的各種活動。休閑、運動、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺的每一角落,創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式,這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求相一致。 ? 會所設(shè)置 本項目定位為南寧最大的花園式山水生態(tài)住區(qū),會所的配置必不可少。 ? 醫(yī)療康復(fù)中心 本項目居住人口接近 萬人,而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏??煽紤]與南寧三中等名校合辦,形成教育特色。社 區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺可使業(yè)主與業(yè)主之間,與物業(yè)管理之間的交流更加密切,而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。 采用一卡通智能 IC 系統(tǒng),全自動抄表和管線檢測系統(tǒng),紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò),每個居住小區(qū) 實行全天候封閉管理,確保住戶安全。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。如 環(huán)保乳膠漆,本身不產(chǎn)生危害健康的元素如氡、甲醛、苯、酯、三氯乙烯以及不含鉛、不含汞等,而且還隔離墻體產(chǎn)生的有害物質(zhì)。 戶型比例建設(shè): 面積(平方米) 7080 80100 100120 120150 150 以上 戶型 一房一廳 二房一廳 三房 /二房一廳 四房二廳 四房二廳 五房三廳 比例 10% 20% 30% 30% 10% 設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議 圍繞著“蘋果園”的環(huán)保、生態(tài)主題,我們建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝。 13.錯層單位 錯層單位目前較受新潮白領(lǐng)階層歡迎,可考慮適當(dāng)設(shè)置。 11.外飄窗臺 外飄窗臺已深受買家的接受,因此建議住宅窗臺為外飄窗臺。建議二房或以上單位的廚房面積要為 6 平方米左右,可放置廚柜及冰箱,并可同時容納兩人走動空間,客房面積最小不能小于 7 平方 米,開間約 米。 8.異型梁柱結(jié)構(gòu) 異型梁柱增加室內(nèi)美感及使住戶易于裝修,現(xiàn)時異型柱已大受買家歡迎,也是以后的趨向。 雙陽臺設(shè)計 雙陽臺便于空間的利用及外部視覺效果,廳出陽臺的設(shè)計較受買家歡迎,如陽臺在房間則使用率減低,不利 于維護(hù)私秘性,以客廳開間 米計算,陽臺寬 米已足夠,面積約 平方米。 5.二房以上單位客廳開間不少于 米 二房以上單位多為家庭式組合,需放置較大的家具及有足夠的公共活動空間,因此客廳不宜過小,開間不少于 米,而進(jìn)深則按 1: 2 的比例,約為 7米,大單位客廳開間應(yīng)達(dá) 4— 米。 3.大單位應(yīng)放在景觀好、座向好的位置 大單位一般是售價較高的一批住宅,買家對大單位的選擇也較為挑剔,除室內(nèi)間隔方正,無黑房設(shè)計,更要求窗外景觀怡人,景觀開闊,座向要坐北向南,沒有北風(fēng)吹襲、夕陽西照。既然有部份首層住宅離地面 米,建議可考慮設(shè)一部份首層復(fù)式帶花園。 2.首居住宅位于視平線以上 首層向街住宅層為商鋪,而向花園內(nèi)部首層則為住宅單位。 ? 其他建議。住宅是與人類生活關(guān)系最為密切的建筑類型,細(xì)部的設(shè)計能帶給住戶真正的實惠與方便。 ? 細(xì)部設(shè)計。以一梯二戶為主。 4) 建筑組團(tuán)的圍合要 有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感,擴大環(huán)境的認(rèn)同感,增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。 2) 住宅建筑的布局、空間的組織要有疏有密,布局合理,層次分明而清晰。 建筑組團(tuán)設(shè)計 建筑組團(tuán)設(shè)計及規(guī)劃布局除滿足照明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外,要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài),實現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計的多樣化為原則。 交通巴士站場 考慮對外交通巴士站場的合理位置,使居住區(qū)內(nèi)外交通聯(lián)系“順而不穿、通而不暢。主要指居住區(qū)機動車和非機動車停放處的組織問題。 7) 有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機聯(lián)系,以及建筑物布置的多樣性。 5) 組團(tuán)綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項服務(wù)設(shè)施,對于老人和兒童均可步行到達(dá)。 4) 除機動車 、自行車、行人各行其道外,特別注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設(shè)計安排。 2) 道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。以實現(xiàn)“真正的生態(tài)小區(qū)”的定位。 創(chuàng)造富有特色的景觀環(huán)境 環(huán)境場地處理: 充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水的景觀優(yōu)勢,依山面水、合理布局,使整個住宅區(qū)形成層層躍落的趨勢,既有利于減少宅間景觀視線遮擋和近距離視線干擾,又有助于產(chǎn)生有特色 的坡地建筑形式。如:有益身心健康的保健植物群落,包括松柏林、銀杏林、香樟林、楷杷林、柑 橘林、榆樹林等;有益消除疲勞的香花植物群落,包括梔子樹叢,月季灌叢,松、竹、梅三友林群落,銀杏 桂花群落,丁香樹叢等;有益招引鳥類的鳥語林植物群落包括海棠群落、火棘群落、油橄欖樹等。主要布置形式有:活潑、自由的球形灌木綠地;簡潔、規(guī)整的稀樹綠地;季相明顯的主題綠地;山墻蔓趣綠地等。 ( 4)休閑、游憩景觀綠地: 飯后散步、周末休閑,是居民們就近休息的主要方式。 ( 3)形象景觀綠地: ①點狀景觀綠地:規(guī)劃在交叉路口、回車道、視線匯集點,布置質(zhì)量較高、季節(jié)變化明顯的景觀植物和花卉,以強化、突出其景觀效果 。因此,采用枝葉密集的灌木構(gòu)成防護(hù)隔離帶,其中間植大樹冠落葉喬木,擴大綠蔭面積,減少場內(nèi)車輛的酷熱。 ②設(shè)施防護(hù)景觀綠地:小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進(jìn)”的日常生活設(shè)施,如變電站、水泵房等,根據(jù)體量大小,設(shè)立喬 木防護(hù)綠地,或用蔓木隱蔽,以保證居民安全和工作需要。 ①道路防護(hù)景觀綠地:街坊內(nèi)行道樹沿著車行道形成道路防護(hù)綠帶,并將街坊、組團(tuán)有機地聯(lián)系起來。 ②中央花園景觀綠地:中央花園景觀綠地是本花園居民經(jīng)常往來的地方,結(jié)合會所等服務(wù)設(shè)施,布置景觀有特色、方便交往的綠地空間。 ①組團(tuán)集中景觀綠地:以組團(tuán)為受益對象,即在每一個組團(tuán)內(nèi)適中位置,規(guī)劃 12 個集中整塊綠地,使其兼有晨練、交往、小型集會場所和游憩 的功能,特別是借此保證提供老人、兒童休閑、游憩的基本場地。 ? 景觀形態(tài)方面 —— 展現(xiàn)優(yōu)美獨特的現(xiàn)代都市山水園林景色 1) 遠(yuǎn)山近水,爭取每戶有山水景色; 2) 綠滿全景 ,底層架空,視線進(jìn)深多在 50 米以上; 3) 以曲代直,還自然園林空間本來面目; 4) 依山就勢、錯落有致。 3) 公共場地與私密場地并重。 ? 戶外活動方面 —— 提供充足豐富的戶外活動場地 1) 底層架空,用作公共活動場所,提供了充足的戶外公共活動場地。 3) 底層架空使清氣上升、濁氣下降。 景觀規(guī)劃設(shè)計的三方面要求 ? 環(huán)境方面 —— 創(chuàng)造青山綠水中的風(fēng)水寶地 1) 開辟小區(qū)風(fēng)道與生態(tài)走廊。住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃不僅需要風(fēng)景園林師的理解,更需要得到建筑師、規(guī)劃師的共識。 景觀設(shè)計建議 創(chuàng)造高質(zhì)量住區(qū)景觀環(huán)境的前提 當(dāng)前的居住小區(qū)規(guī)劃往往是規(guī)劃師先做小區(qū)總體布局 ,安排主次道路 ,布置住宅單體 ,隨后 ,建筑師接著進(jìn)行住宅單體設(shè)計 ,往往直到最后 ,甚至要等到住宅單體封頂之后 ,才邀請園林綠化師進(jìn)行設(shè)計 ,這種小區(qū)規(guī)劃設(shè)計步驟與本項目第五代生態(tài)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計 大相徑庭。必須在騎樓處理、架空層設(shè)計、庭院組織、通風(fēng)系統(tǒng)等方面綜合考慮。 在空間上,主要為尊重自然環(huán)境,以人為本。 建議考慮為:“世界建筑博覽”,集世界建筑之大成,突顯異域風(fēng)情。 根據(jù)上述分析,提出如下建議: 以多層住宅和小高層為主。強調(diào)文脈感,采用南方建筑、園林、亞熱帶傳統(tǒng)建筑的一些特征,而賦予現(xiàn)代的內(nèi)容,采用現(xiàn)代的結(jié)構(gòu)。 1) 把傳統(tǒng)、南方建筑的基本形式保留 下來,強化形式,突出特色,應(yīng)用于住宅設(shè)計上; 2) 運用比較明顯的南方建筑的符號來強調(diào)突出“傳統(tǒng)特色”; 3) 采用反復(fù)擴展、延伸、重疊等手法來擴展傳統(tǒng)建筑的功能,來打造“新派建筑”。如果能作一些成功的探索,將可引起轟動效應(yīng)。 —— 蘋果園規(guī)模宏大,可以在建筑風(fēng)格上進(jìn)行一些探索,以引領(lǐng)南寧乃至廣西住宅建筑的潮流。 “地方主義”不等于地方傳統(tǒng)建筑的仿古、復(fù)舊,“地方主義” 建筑歸根到底還是屬于現(xiàn)代建筑,在形體上體現(xiàn)地方傳統(tǒng)和地方特色,具有很大的實用主義。 具有豪華高貴氣氛的建筑外觀在南寧最受買家歡迎。如澳洲麗園。南寧市的消費者對住宅建筑風(fēng)格的要求也越來越高,如何把握這些消費 心理,是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的主要因素之一。 (四)規(guī)劃設(shè)計分區(qū)方案(附圖) (五)后續(xù)土地儲備建議(附圖 ( 1)用地平衡表 序號 用地分類 用地面積 (平方米 ) 百分比(%) 1 總用地面積 2 居住用地面
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