【正文】 定價(jià)每平方米 2020 元（一次性付款）。 多層住宅戶型、面積比例分配表 戶型 二房二廳 三房二廳 三房二廳 四房二廳 面積（ m2） 60— 79 80— 100 101— 120 121— 150 比例 15% 40% 35% 10% 購(gòu)房總價(jià)（萬(wàn)元） 12— 16— 20 — 24 — 30 說(shuō)明：表中購(gòu)房總價(jià)按均價(jià) 2020 元 /平方米計(jì)算 建議多層住宅在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)的入市均價(jià)定在每平方米 2020 元（一次性付款），考慮到樓層、方位的因素，在實(shí)際銷售中，最高 可達(dá)每平方米 2300 元，最低在每平方米 1800 元。 1．入市價(jià)格方案 “蘋果園”第一年建議開發(fā)量為 30 萬(wàn)平方米，容積率控制在 ，建筑類型為多層不帶電 梯（ 6 層以下）和小高層 .公共配套為 10000 平方米。各類媒體的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造性地開拓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展的立體空間。 媒體策略 ：強(qiáng)調(diào)媒體造勢(shì)的重要性和必要性。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷接待中心包裝設(shè) 計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)及看樓路線的設(shè)計(jì)。 營(yíng)銷策略 價(jià)格策略 ：低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升。 蘋果街，閃爍最具城市魅力的物質(zhì)生活與精神尋求； 蘋果街，尊貴、典雅的彰顯，浪漫、溫馨的盈溢； 蘋果街，輕松、時(shí)尚的城市多元文化匯聚； 蘋果街，濃縮獨(dú)特的城市文明，全景體驗(yàn)獨(dú)一無(wú)二的城市風(fēng)情。 營(yíng)銷主題 打造一種現(xiàn)代時(shí)尚、充滿健康活力的全新生活方式、營(yíng)造一種全新的現(xiàn)代居住文化。銷售收入變動(dòng)和追加投資對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感程度見下圖。 項(xiàng)目敏感性分析 在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，銷售收入減少、追加投資（成本）都會(huì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。從表 可以看出，全投資的投資收益率為 %。 項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況 從表 —— ，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效 益良好， FIRR= %，NPV= 萬(wàn)元。第一年銷售率為 60%；第二年基本銷售完第一年積壓，同時(shí)第二年開工面積的銷售率為 70%；第三年?duì)幦∠甑诙攴e壓，同時(shí)力爭(zhēng)第三年新開工面積銷售 80%；以后逐年類推。項(xiàng)目售價(jià)走勢(shì)見表 。本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，詳見表 。整個(gè)項(xiàng)目各期的開發(fā)規(guī)模見表 ，各年開發(fā)進(jìn)度表 。結(jié)合目前南寧市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升時(shí)期，需求增長(zhǎng)快速，因而開發(fā)商宜加快開發(fā)速度，盡快回籠資金。 表 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指 標(biāo) 單位 合計(jì) 總 用 地 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中： 宅 業(yè) 可銷售面積 ㎡ 容 積 率 建 筑 密 度 綠 地 率 總 戶 數(shù) 戶數(shù) 總 人 口 人數(shù) 人 口 密 度 項(xiàng)目整體分期開發(fā)計(jì)劃 。 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及資金流量分析 項(xiàng)目分期開發(fā)設(shè)想 依據(jù) 根據(jù)南寧市近幾年市場(chǎng)需求增長(zhǎng)情況及發(fā)展趨勢(shì)，再結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思、營(yíng)銷思路等，提出項(xiàng)目分期開發(fā)的設(shè)想。 6) 本項(xiàng)目貫徹突出旅游題材。為達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，另綜合考 慮市場(chǎng)因素和項(xiàng)目綜合成本，建議綜合容積率為 ,前期犧牲部份建筑面積，通過(guò)提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場(chǎng)，回報(bào)也是可觀的。 5) 本項(xiàng)目定位為：南寧首席旅游式山水生態(tài)住區(qū)。 4) 根據(jù)前面的市場(chǎng)定位蘋果園通過(guò)成本較低的多層入市。位置 可考慮設(shè)置在青山路邊，建筑物具有標(biāo)志性。 2) 蘋果園主入口設(shè)計(jì)要強(qiáng)化提前建造。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、機(jī)會(huì)與時(shí)機(jī)研究 1) 項(xiàng)目在規(guī)劃上分兩部份考慮，能有效解決本項(xiàng)目規(guī)模大 、發(fā)展周期長(zhǎng)與市場(chǎng)容量有限、項(xiàng)目定位要寬的矛盾。 會(huì)所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費(fèi)一樣，會(huì)所收費(fèi)夠維持運(yùn)營(yíng)及維修就行了。我們認(rèn)為，開放式會(huì)所可能帶來(lái)利潤(rùn)，更可能沒(méi)有利潤(rùn)，面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 目前大多數(shù)會(huì)所微利或不盈利，不少開發(fā)商項(xiàng)目做完后把會(huì)所留在自己手上，又沒(méi)法把費(fèi)用分?jǐn)偨o住戶，還想以此來(lái)吸引客流、創(chuàng)造利潤(rùn)，于是就開放會(huì)所。我們認(rèn)為，象蘋果園這樣的大盤，首期會(huì)所至少應(yīng)在 10000 平方米以上，所設(shè)的設(shè)施應(yīng)能滿足它的基本功能，光有一個(gè)游泳池或網(wǎng)球場(chǎng)，或者一個(gè)超市、一家餐飲店，不能算會(huì)所。你可以把會(huì)所看作家庭生活的延伸，住戶的公共 客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個(gè)人及社區(qū)身份的象征。 ? 中心會(huì)所配置 會(huì)所是居住區(qū)居民的公共活動(dòng)空間，健 身、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如網(wǎng)球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影視廳、 KTV、游樂(lè)室、棋牌室等用于娛樂(lè)，咖啡廳、酒吧、閱覽室等用于休閑，比如小型超市等購(gòu)物設(shè)施，中西餐廳等餐飲設(shè)施，應(yīng)急醫(yī)療、托老托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些都是必不可少的，但會(huì)所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就 是提供方便人際交流的各種活動(dòng)。休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺(tái)的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式，這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求相一致。 ? 會(huì)所設(shè)置 本項(xiàng)目定位為南寧最大的花園式山水生態(tài)住區(qū)，會(huì)所的配置必不可少。 ? 醫(yī)療康復(fù)中心 本項(xiàng)目居住人口接近 萬(wàn)人，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏?？煽紤]與南寧三中等名校合辦，形成教育特色。社 區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可使業(yè)主與業(yè)主之間，與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。 采用一卡通智能 IC 系統(tǒng)，全自動(dòng)抄表和管線檢測(cè)系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每個(gè)居住小區(qū) 實(shí)行全天候封閉管理，確保住戶安全。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。如 環(huán)保乳膠漆，本身不產(chǎn)生危害健康的元素如氡、甲醛、苯、酯、三氯乙烯以及不含鉛、不含汞等，而且還隔離墻體產(chǎn)生的有害物質(zhì)。 戶型比例建設(shè)： 面積（平方米） 7080 80100 100120 120150 150 以上 戶型 一房一廳 二房一廳 三房 /二房一廳 四房二廳 四房二廳 五房三廳 比例 10% 20% 30% 30% 10% 設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議 圍繞著“蘋果園”的環(huán)保、生態(tài)主題，我們建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝。 13．錯(cuò)層單位 錯(cuò)層單位目前較受新潮白領(lǐng)階層歡迎，可考慮適當(dāng)設(shè)置。 11．外飄窗臺(tái) 外飄窗臺(tái)已深受買家的接受，因此建議住宅窗臺(tái)為外飄窗臺(tái)。建議二房或以上單位的廚房面積要為 6 平方米左右，可放置廚柜及冰箱，并可同時(shí)容納兩人走動(dòng)空間，客房面積最小不能小于 7 平方 米，開間約 米。 8．異型梁柱結(jié)構(gòu) 異型梁柱增加室內(nèi)美感及使住戶易于裝修，現(xiàn)時(shí)異型柱已大受買家歡迎，也是以后的趨向。 雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 雙陽(yáng)臺(tái)便于空間的利用及外部視覺(jué)效果，廳出陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)較受買家歡迎，如陽(yáng)臺(tái)在房間則使用率減低，不利 于維護(hù)私秘性，以客廳開間 米計(jì)算，陽(yáng)臺(tái)寬 米已足夠，面積約 平方米。 5．二房以上單位客廳開間不少于 米 二房以上單位多為家庭式組合，需放置較大的家具及有足夠的公共活動(dòng)空間，因此客廳不宜過(guò)小，開間不少于 米，而進(jìn)深則按 1： 2 的比例，約為 7米，大單位客廳開間應(yīng)達(dá) 4— 米。 3．大單位應(yīng)放在景觀好、座向好的位置 大單位一般是售價(jià)較高的一批住宅，買家對(duì)大單位的選擇也較為挑剔，除室內(nèi)間隔方正，無(wú)黑房設(shè)計(jì)，更要求窗外景觀怡人，景觀開闊，座向要坐北向南，沒(méi)有北風(fēng)吹襲、夕陽(yáng)西照。既然有部份首層住宅離地面 米，建議可考慮設(shè)一部份首層復(fù)式帶花園。 2．首居住宅位于視平線以上 首層向街住宅層為商鋪，而向花園內(nèi)部首層則為住宅單位。 ? 其他建議。住宅是與人類生活關(guān)系最為密切的建筑類型，細(xì)部的設(shè)計(jì)能帶給住戶真正的實(shí)惠與方便。 ? 細(xì)部設(shè)計(jì)。以一梯二戶為主。 4) 建筑組團(tuán)的圍合要 有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感，擴(kuò)大環(huán)境的認(rèn)同感，增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。 2) 住宅建筑的布局、空間的組織要有疏有密，布局合理，層次分明而清晰。 建筑組團(tuán)設(shè)計(jì) 建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)及規(guī)劃布局除滿足照明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計(jì)的多樣化為原則。 交通巴士站場(chǎng) 考慮對(duì)外交通巴士站場(chǎng)的合理位置，使居住區(qū)內(nèi)外交通聯(lián)系“順而不穿、通而不暢。主要指居住區(qū)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放處的組織問(wèn)題。 7) 有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣性。 5) 組團(tuán)綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，對(duì)于老人和兒童均可步行到達(dá)。 4) 除機(jī)動(dòng)車 、自行車、行人各行其道外，特別注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)安排。 2) 道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。以實(shí)現(xiàn)“真正的生態(tài)小區(qū)”的定位。 創(chuàng)造富有特色的景觀環(huán)境 環(huán)境場(chǎng)地處理： 充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水的景觀優(yōu)勢(shì)，依山面水、合理布局，使整個(gè)住宅區(qū)形成層層躍落的趨勢(shì)，既有利于減少宅間景觀視線遮擋和近距離視線干擾，又有助于產(chǎn)生有特色 的坡地建筑形式。如：有益身心健康的保健植物群落，包括松柏林、銀杏林、香樟林、楷杷林、柑 橘林、榆樹林等；有益消除疲勞的香花植物群落，包括梔子樹叢，月季灌叢，松、竹、梅三友林群落，銀杏 桂花群落，丁香樹叢等；有益招引鳥類的鳥語(yǔ)林植物群落包括海棠群落、火棘群落、油橄欖樹等。主要布置形式有：活潑、自由的球形灌木綠地；簡(jiǎn)潔、規(guī)整的稀樹綠地；季相明顯的主題綠地；山墻蔓趣綠地等。 （ 4）休閑、游憩景觀綠地： 飯后散步、周末休閑，是居民們就近休息的主要方式。 （ 3）形象景觀綠地： ①點(diǎn)狀景觀綠地：規(guī)劃在交叉路口、回車道、視線匯集點(diǎn)，布置質(zhì)量較高、季節(jié)變化明顯的景觀植物和花卉，以強(qiáng)化、突出其景觀效果 。因此，采用枝葉密集的灌木構(gòu)成防護(hù)隔離帶，其中間植大樹冠落葉喬木，擴(kuò)大綠蔭面積，減少場(chǎng)內(nèi)車輛的酷熱。 ②設(shè)施防護(hù)景觀綠地：小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進(jìn)”的日常生活設(shè)施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬 木防護(hù)綠地，或用蔓木隱蔽，以保證居民安全和工作需要。 ①道路防護(hù)景觀綠地：街坊內(nèi)行道樹沿著車行道形成道路防護(hù)綠帶，并將街坊、組團(tuán)有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)。 ②中央花園景觀綠地：中央花園景觀綠地是本花園居民經(jīng)常往來(lái)的地方，結(jié)合會(huì)所等服務(wù)設(shè)施，布置景觀有特色、方便交往的綠地空間。 ①組團(tuán)集中景觀綠地：以組團(tuán)為受益對(duì)象，即在每一個(gè)組團(tuán)內(nèi)適中位置，規(guī)劃 12 個(gè)集中整塊綠地，使其兼有晨練、交往、小型集會(huì)場(chǎng)所和游憩 的功能，特別是借此保證提供老人、兒童休閑、游憩的基本場(chǎng)地。 ? 景觀形態(tài)方面 —— 展現(xiàn)優(yōu)美獨(dú)特的現(xiàn)代都市山水園林景色 1) 遠(yuǎn)山近水，爭(zhēng)取每戶有山水景色； 2) 綠滿全景 ,底層架空，視線進(jìn)深多在 50 米以上； 3) 以曲代直，還自然園林空間本來(lái)面目； 4) 依山就勢(shì)、錯(cuò)落有致。 3) 公共場(chǎng)地與私密場(chǎng)地并重。 ? 戶外活動(dòng)方面 —— 提供充足豐富的戶外活動(dòng)場(chǎng)地 1) 底層架空，用作公共活動(dòng)場(chǎng)所，提供了充足的戶外公共活動(dòng)場(chǎng)地。 3) 底層架空使清氣上升、濁氣下降。 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的三方面要求 ? 環(huán)境方面 —— 創(chuàng)造青山綠水中的風(fēng)水寶地 1) 開辟小區(qū)風(fēng)道與生態(tài)走廊。住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃不僅需要風(fēng)景園林師的理解，更需要得到建筑師、規(guī)劃師的共識(shí)。 景觀設(shè)計(jì)建議 創(chuàng)造高質(zhì)量住區(qū)景觀環(huán)境的前提 當(dāng)前的居住小區(qū)規(guī)劃往往是規(guī)劃師先做小區(qū)總體布局 ,安排主次道路 ,布置住宅單體 ,隨后 ,建筑師接著進(jìn)行住宅單體設(shè)計(jì) ,往往直到最后 ,甚至要等到住宅單體封頂之后 ,才邀請(qǐng)園林綠化師進(jìn)行設(shè)計(jì) ,這種小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟與本項(xiàng)目第五代生態(tài)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 大相徑庭。必須在騎樓處理、架空層設(shè)計(jì)、庭院組織、通風(fēng)系統(tǒng)等方面綜合考慮。 在空間上，主要為尊重自然環(huán)境，以人為本。 建議考慮為：“世界建筑博覽”，集世界建筑之大成，突顯異域風(fēng)情。 根據(jù)上述分析，提出如下建議： 以多層住宅和小高層為主。強(qiáng)調(diào)文脈感，采用南方建筑、園林、亞熱帶傳統(tǒng)建筑的一些特征，而賦予現(xiàn)代的內(nèi)容，采用現(xiàn)代的結(jié)構(gòu)。 1) 把傳統(tǒng)、南方建筑的基本形式保留 下來(lái)，強(qiáng)化形式，突出特色，應(yīng)用于住宅設(shè)計(jì)上； 2) 運(yùn)用比較明顯的南方建筑的符號(hào)來(lái)強(qiáng)調(diào)突出“傳統(tǒng)特色”； 3) 采用反復(fù)擴(kuò)展、延伸、重疊等手法來(lái)擴(kuò)展傳統(tǒng)建筑的功能，來(lái)打造“新派建筑”。如果能作一些成功的探索，將可引起轟動(dòng)效應(yīng)。 —— 蘋果園規(guī)模宏大，可以在建筑風(fēng)格上進(jìn)行一些探索，以引領(lǐng)南寧乃至廣西住宅建筑的潮流。 “地方主義”不等于地方傳統(tǒng)建筑的仿古、復(fù)舊，“地方主義” 建筑歸根到底還是屬于現(xiàn)代建筑，在形體上體現(xiàn)地方傳統(tǒng)和地方特色，具有很大的實(shí)用主義。 具有豪華高貴氣氛的建筑外觀在南寧最受買家歡迎。如澳洲麗園。南寧市的消費(fèi)者對(duì)住宅建筑風(fēng)格的要求也越來(lái)越高，如何把握這些消費(fèi) 心理，是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的主要因素之一。 （四）規(guī)劃設(shè)計(jì)分區(qū)方案（附圖） （五）后續(xù)土地儲(chǔ)備建議（附圖 （ 1）用地平衡表 序號(hào) 用地分類 用地面積 (平方米 ) 百分比(%) 1 總用地面積 2 居住用地面