【正文】 借區(qū) 位、交通、檔次等條件，與政府部門建立良好的合作關(guān)系，承接一定量的政府客源，作為酒店客源的有效補(bǔ)充；l 旅游客源（主要為團(tuán)隊(duì)）由于對(duì)客房?jī)r(jià)格敏感，其協(xié)議價(jià)格一般較低，具有單次用房 量大、客房?jī)r(jià)格低等方面的特征。商務(wù)客 源具有消費(fèi)力強(qiáng)、房?jī)r(jià)敏感低等特征，是每個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)者都著力爭(zhēng)取的客源；l 會(huì)議客源用房量大、房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但會(huì)帶動(dòng)會(huì)議場(chǎng)租、餐飲等方面的消費(fèi)。三 、酒店客源市場(chǎng)定位客源分類 我們將本項(xiàng)目酒店的客源市場(chǎng)按類型分為四類：商務(wù)客源、會(huì)議客源、政務(wù)客源、旅游客源及其他。進(jìn)入客房之后，提倡的是“看不見人，看得見服務(wù)”，想你所想，服務(wù)做在你進(jìn)房之前，但減少一切不必要打擾。23　　服務(wù)精選：進(jìn)店入住時(shí)，便有迎客茶奉上，不同季節(jié)有不同茶色?！　】头开?dú)立袋裝彈簧床墊、會(huì)呼吸的床上用品、六種可選擇的枕頭菜單，超五星的安睡；所有客房?jī)?nèi)Mini Bar飲品免費(fèi)暢飲，概念以上房型更免費(fèi)提供功夫茶具與歡迎水果，沐浴空間有專業(yè)設(shè)定的水壓與水量，提供酣暢的沐浴體驗(yàn)。　　產(chǎn)品精選：三大核心產(chǎn)品一是大廳、二是客房，三是早餐。兼具夜間的酒吧功能，俯瞰洪都一江兩岸項(xiàng)目酒店檔次體現(xiàn)的核心產(chǎn)品　　文化精選：傳承東方文化脈絡(luò)。項(xiàng)目酒店客房易耗品有品質(zhì)，知名品牌床墊，加鴨絨隔墊，高紗織棉織品，燈光（回光燈，氛圍調(diào)節(jié)，閱讀燈、陳設(shè)燈）項(xiàng)目酒店早餐精致健康，營(yíng)養(yǎng)豐富，套餐房含早，網(wǎng)絡(luò)（100兆以上）全無線覆蓋，考量酒店安全及隱私，做好電梯門禁卡設(shè)置等。重設(shè)計(jì)，輕裝修，有藝術(shù)氛圍，有身份價(jià)值的藝術(shù)品，古典中式風(fēng)格家具陳設(shè)，積極營(yíng)造東方文化陳設(shè)和裝飾主題。二、酒店檔次定位項(xiàng)目酒店檔次定位省去一般五星級(jí)酒店中利用率較低的設(shè)施設(shè)備，強(qiáng)調(diào)的是設(shè)計(jì)上的文化，核心產(chǎn)品的品質(zhì)，以及服務(wù)的細(xì)膩，滿足高效商務(wù)客的需求。第四章 酒店項(xiàng)目定位分析一、酒店類型定位通過對(duì)該地區(qū)酒店市場(chǎng)狀況、城市發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目地理位置、交通條件、周邊環(huán)境和項(xiàng)目物業(yè)條件等因素的綜合分析，考慮到本項(xiàng)目酒店所處物業(yè)為大型商業(yè)綜合體為主的物業(yè)酒店業(yè)態(tài)的開發(fā)建設(shè)條件的特殊性，結(jié)合其目標(biāo)客源市場(chǎng)的定位，我們建議其酒店類型突破常規(guī)的行業(yè)星級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，定位為中端精選酒店，定位為能夠提供舒適的睡眠環(huán)境、現(xiàn)代化的商業(yè)辦公條件以及獨(dú)具東方風(fēng)情的休閑時(shí)尚旅居場(chǎng)所，具備接待區(qū)域內(nèi)中高端商務(wù)人士的酒店。因此在一個(gè)市場(chǎng)中，新增供給往往會(huì)帶動(dòng)新增需求。之后，隨著南昌市經(jīng)濟(jì)放緩進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段，當(dāng)?shù)馗?1端客源市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)速 度也隨之放緩，預(yù)計(jì)可維持在 8%10%的增長(zhǎng)。20l 調(diào)查了解到，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高星級(jí)酒店各類客源比例如下：酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店商務(wù)散客50%55%50%63%65%會(huì)議團(tuán)隊(duì)15%40%15%25%20%政務(wù)接待25%3%25%2%5%旅游團(tuán)隊(duì)及其它10%2%10%10%10%四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供給狀況發(fā)展分析 紅谷灘后續(xù)高星級(jí)酒店供給情況通過對(duì)政府相關(guān)部門走訪以及政府門戶網(wǎng)站查詢了解到，紅谷灘新區(qū)后續(xù)高星級(jí)酒店項(xiàng)目如下表所示：項(xiàng)目名稱威斯汀酒店新鳳凰大酒店地理位置紅谷灘新區(qū)贛江北大道1188號(hào)紅谷灘新區(qū)鳳凰洲A04A06地塊（臨近省人民醫(yī)院地塊）星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)豪華五星四星級(jí)開發(fā)商博能集團(tuán)鳳凰洲管理處鳳凰村村委會(huì)管理集團(tuán)喜達(dá)屋酒店集團(tuán)曾與建國(guó)和錦江接洽過開發(fā)模式商聯(lián)中心綜合體單體酒店規(guī)模整個(gè)綜合體總建筑面積約80萬平方米，總投資額約70億元集住宅、寫字樓、威斯汀酒店、商業(yè)中心、贛商博物館以及文化藝術(shù)大道于一體，占地面積為19,480平方米,總建筑面積約為88,178平方米,包括:738個(gè)地下停車位項(xiàng)目進(jìn)展工程建設(shè)中工程建設(shè)中酒店規(guī)模（間套）280間客房415間客房預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2019年2018年競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求狀況發(fā)展分析通過前面章節(jié)對(duì)南昌市經(jīng)濟(jì)、發(fā)展規(guī)劃以及旅游經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀分析和前景預(yù)判，我們認(rèn)為 隨著南昌市經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展，企業(yè)對(duì)外商務(wù)交流、商貿(mào)往來、會(huì)議活動(dòng)等將 日益頻繁，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐频晷袠I(yè)的發(fā)展，從而直接帶動(dòng)南昌市市區(qū)高 星級(jí)酒店市場(chǎng)整體需求的增加?？头繑?shù)215236280240154每間客房平攤會(huì)議面積備注競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高星級(jí)酒店康體娛樂設(shè)施情況14酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店水療 SPA無有無有（外包）無桑拿按摩無有游泳池旁邊換衣服的房間有桑拿，住店客人免費(fèi)有（外包）無足浴無無無有（外包）無游泳池?zé)o有有，外包的，但是住店客人免費(fèi)無無健身房有有有，外包的，但是住店客人免費(fèi)無無棋牌室無有有，外包的，需要另外收費(fèi)有（外包，20元/小時(shí)）無其它有些客房帶干濕分離的獨(dú)立衛(wèi)生間與淋浴間茶室（外包，需收費(fèi)）、瑜伽室（住店客人免費(fèi)）跟萬達(dá)嘉華合作，只要是住店客人過去都可以享受7折二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查及分析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高星級(jí)酒店客房經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查及分析被調(diào)查高星級(jí)酒店客房經(jīng)營(yíng)情況酒15店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店平均房?jī)r(jià)(元)430390318349出租率）%75%70%60%88%RevPAR(元)273備注 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高星級(jí)酒店餐飲經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查及分析我們對(duì)被選取高星級(jí)酒店的餐飲經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了調(diào)研了解，獲取的基本情況如下：被調(diào)查高星級(jí)酒店餐飲經(jīng)營(yíng)情況酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店大廳人均消費(fèi)（不含酒水）90元/位100元/位90元/位90元/位50元/位（最低25元起自助午餐）包廂最低消費(fèi)人均(不含酒水)110元/位（沒有最低消費(fèi)， 只有服務(wù)費(fèi)10%，茶位費(fèi)每人10元）130元/位（沒有最低消費(fèi)）120元/位（沒有最低消費(fèi)）100元/位（沒有最低消費(fèi)，茶位費(fèi)每人5元）無西餐廳人均消費(fèi)(自助早餐)協(xié)議30元/位 ； 散客58元/位住店客人88元/位；散客128元/位住店客人60元/位；散客118元/位50元/位（不分客戶來源）25元/位（不分客戶來源）婚宴最低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1388元/桌起，每桌送可樂雪碧，送主桌鮮花，滿18桌送1間婚房（進(jìn)場(chǎng)費(fèi)1500/場(chǎng)包含投影儀、音響、話筒），可根據(jù)實(shí)際情況再商談優(yōu)惠價(jià)2樓：2699元/桌起；3樓：2999元/桌/起（26桌以上）；3399元/桌起（26桌以下）；（每桌送兩瓶飲料和婚房，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)2000元），可根據(jù)實(shí)際情況再商談優(yōu)惠價(jià)1999元起，節(jié)假日2999起，（滿25桌送婚房和飲料），可根據(jù)實(shí)際情況再商談優(yōu)惠價(jià)1688元/桌起 ，1888元/桌；2188元/桌；（滿10桌送 蛋糕1個(gè)，20桌送婚房），可根據(jù)實(shí)際情況再商談優(yōu)惠價(jià)無 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高星級(jí)酒店會(huì)議經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查及分析我們對(duì)被選取高星級(jí)酒店的會(huì)議經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了調(diào)研了解，基本情況如下被調(diào)查高星級(jí)酒店會(huì)議室場(chǎng)租情況（元/場(chǎng)）17酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店多功能廳3500元/場(chǎng)12000元/場(chǎng)16000元/場(chǎng)3500元/場(chǎng)無大型會(huì)議室3500元/場(chǎng)12000元/場(chǎng)7000元/場(chǎng)3500元/場(chǎng)無中型會(huì)議室2000元/場(chǎng)7000元/場(chǎng)20003000元/場(chǎng)無無小型會(huì)議室1500元/場(chǎng)3500元/場(chǎng)1500元/場(chǎng)2500/場(chǎng)800元/場(chǎng)備注以上為正常報(bào)價(jià)，價(jià)格可根據(jù)實(shí)際出租率情況再商談優(yōu)惠價(jià)以上為正常報(bào)價(jià)，價(jià)格可根據(jù)實(shí)際出租率情況再商談優(yōu)惠價(jià)（如：純會(huì)議會(huì)場(chǎng)最低9折；會(huì)議帶餐飲消費(fèi)或住房帶會(huì)議消費(fèi)，會(huì)場(chǎng)最低8折；會(huì)議、住房及餐飲綜合消費(fèi)的價(jià)格在15萬元以上，會(huì)場(chǎng)最低7折）以上為正常報(bào)價(jià)，價(jià)格可根據(jù)實(shí)際出租率情況再商談優(yōu)惠價(jià)（）以上為正常報(bào)價(jià)，價(jià)格