【正文】 2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424小結(jié)：針對項目成本率從50%到68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。按照項目實際成本率68%，入住率45%測算：經(jīng)營測算表（二）類別ABCDE合計客房種類豪華房標準房高級房商務套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實收房價（元/間/天）464338348600868379實際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按項目實際成本率68%計算1，500，000月預期收益（元）717，496回報方式一月按揭供款（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預期贏余（元）61，587回報方式二7%固定回報（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，每月還款為825454元825，454預期贏余（元）107，958小結(jié)：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風險較??；從表二可知：依據(jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。小結(jié)：根據(jù)調(diào)查，維持一個四星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的50%—60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的30%—40%；從上表可知，本項目維持酒店經(jīng)營所需成本遠高于行業(yè)平均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平10個百分點，人員工資高出4個百分點，經(jīng)營管理費用高出4個百分點，使總成本率達到68%，因此項目現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹??；如何控制酒店經(jīng)營運作成本已成為本項目的當務之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。：深圳市酒店正常經(jīng)營費用構(gòu)成：A、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的17%；B、員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需200人，按深圳市酒店員工人均工資2000元/月的標準計算，員工費用每年大約為480萬元；C、維修費用 主要指酒店日常維修的費用，每年約需100萬元；E、保險費主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需10萬元；F、管理費用 管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需100萬；G、租賃管理費 主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的25%；I、大修費用 為營業(yè)收入的2%。酒店餐飲、娛樂部分因為已全部出租，因此每月只能收取租金與管理費用，對酒店的經(jīng)營收入貢獻不大。數(shù)據(jù)來源：XX酒店客房銷售部小結(jié)：根據(jù)上表數(shù)據(jù)計算：%；平均房價約為379元/間/天。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，我司認為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報模式比較切合實際。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運作成本也較高，同時出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等?！?成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營分紅或回報；同時每年享受免費入住20—36天。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復雜，后續(xù)經(jīng)營風險較大。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。此類方式適合被地理位置相對偏遠、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。 根據(jù)測算，項目銷售凈收入約為：，項目銷售凈收入詳見附表1：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。經(jīng)分析測算，項目銷售收入和酒店的經(jīng)營收益可保證項目后續(xù)資金的投入。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：項目資金來源表項 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入7%總投資%項目已投入資金來源渠道項目目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬元，其中企業(yè)自籌資金10000萬元，銀行貸款12600萬元。 項目銷售回款詳見附表1：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項目商業(yè)服務部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分價格定為12000元/㎡（177。2％）結(jié)論：通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為7000元/㎡。（祥見市場篇）考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。同時，該價格從房地產(chǎn)估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率）8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。因此，項目應該定位為：橫崗首個國際級商務產(chǎn)權(quán)式酒店。位于深惠公路、水官高速和機荷高速公路的交匯處。該酒店樓高28層。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢：（1）能以市場價格快速回籠大量資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。劣勢：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負沉重利息負擔；（3）嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應。項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。優(yōu)勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵3號線的開工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進入，橫崗房地產(chǎn)市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在25004000元之間。：橫崗作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的經(jīng)濟發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。 橫崗XX酒店項目在橫崗片區(qū)目前仍屬于獨一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個深圳房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項目。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風險）項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；針對自身酒店配套設施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保；快打快銷規(guī)避政策風險。威脅（T）投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風險性；國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。劣勢（W）項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；項目配套設施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；項目周邊商業(yè)氛圍較弱；項目內(nèi)部酒店功能性設計存在缺陷。項目的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。從長遠來看，在橫崗經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。結(jié)論：深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進入，各項基礎建設的不斷完善，橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在橫崗，產(chǎn)權(quán)式酒店在橫崗乃至整個龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。具有公寓和寫字樓，是復合型酒店物業(yè)小結(jié)：各酒店客房價格一般在對外公布價基礎上給予很大折扣，一般在4折左右。以消化本地各企業(yè)商務客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有XX酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標準但尚未取得正式資格證書的酒店。橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應。工商、稅務、保險與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供服務，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟秩序。各種金融機構(gòu)的辦事機構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，使橫崗發(fā)展為一個擁有900多家企業(yè)、超億元財政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟特區(qū)龍崗中心城的“經(jīng)濟走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。投資導向根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導方向是圍繞建設大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場9個，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在橫崗。深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。緊鄰國際大港鹽田港，海上運輸也十分便利。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達，村村通公路，深（深圳）—惠（惠州）、深（深圳）—汕（汕頭）一級公路貫穿全境，惠