【正文】 通一平”報(bào)建手續(xù)正在完成，現(xiàn)正在準(zhǔn)備辦理招標(biāo)及施工許可證工作。3．裝修標(biāo)準(zhǔn)：一最終進(jìn)駐商家的實(shí)際要求為依據(jù)，結(jié)合相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。四．和平大廈設(shè)計(jì)說明１．建筑特征：設(shè)計(jì)總建筑面積約３２０００平方米；地下一層，地上十二層；建筑外形為長(zhǎng)方體，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑耐久年限為１００年?！　№?xiàng)目四至：東鄰和平路，西與陜西抗震設(shè)計(jì)院和房產(chǎn)一分局建國(guó)路房管所銜接，南鄰西五道巷，北鄰西安市東羊市小學(xué)，南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（,）。三、和平大廈規(guī)劃審批情況：　　2002年經(jīng)政府土地部門對(duì)ＸＸ號(hào)辦公宿舍用地掛牌，我公司通過競(jìng)拍，于2003年11月取得該地塊70年的使用權(quán)（面積５６４８平方米，折合８．４７２畝）。受到業(yè)主和質(zhì)檢站的高度評(píng)價(jià)。為此公司專門成立了“和平大廈項(xiàng)目部”由公司總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔(dān)任項(xiàng)目部正副項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目部下設(shè)拆遷部、工程部、合同預(yù)算部、開發(fā)部，經(jīng)營(yíng)銷售部、招商部全力配合項(xiàng)目的實(shí)施。二、項(xiàng)目管理情況：毓興公司從項(xiàng)目醞釀階段開始運(yùn)作至今已將近兩年。以上項(xiàng)目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。其中，基礎(chǔ)面積為3500平方米，一層至三層為商業(yè)用房10500平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間17500平方米。第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目總體情況該項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)，（和平路南端），總建筑面積可達(dá)32000平方米。隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。第二節(jié)因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場(chǎng)空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，率先搶灘。以2004年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)保持不變，今后每年將新增約7——8萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會(huì)加大。按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、委托管理等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。時(shí)下，人們將健身、運(yùn)動(dòng)作為生活的時(shí)尚，對(duì)健身、娛樂、休閑的需要越來越大，要求也越來越高，因此，針對(duì)廣大市民（主要對(duì)象為大學(xué)生、工薪白領(lǐng)、商務(wù)人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂部，必會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。以上對(duì)于西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會(huì)、報(bào)紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)處于良好態(tài)勢(shì)，尤其是餐飲和舞廳、夜總會(huì)、KTV等娛樂性場(chǎng)所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相關(guān)資料還顯示，西安人對(duì)于“水”上消費(fèi)頗為青睞，無論是目前西安最大的“水上世界”——龍宮，還是諸如維多利亞浴場(chǎng)、溫沙堡洗浴等場(chǎng)所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營(yíng)狀況。 豪華型 100—200元 70—160元 大型 50—120元 中型 40—80元 小型 100元 大型 9 m2 左右 80元 中型 6 m2 左右 50元 小型消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。顧客年齡主要為2540歲左右，即主要為中、青年男女。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：晚上19：00左右到第二天1：30左右。規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在200 m2至400 m2左右。 蛟龍滑道 高速滑道 直滑道 旋滑道 乘伐滑道 按摩池 300人左右 環(huán)流河 1000人左右 周六、日消費(fèi)人次：消費(fèi)場(chǎng)所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。消費(fèi)者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為25歲以下和3040歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在1000 m2至3000 m2左右。 價(jià)格合適 2540元/壺 花茶 7元 炸雞 34人 百威啤酒 2030人 3050元/壺 價(jià)格便宜、口感好； 60人左右 3元 價(jià)格合理、口感好 漢堡 20元/杯 30元/壺 味純 25/20元 精選咖啡豆、口味更香醇； 78元 口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜； 18元 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 2040人/天 大陸風(fēng)情極品 2040人/天 30 m2左右。 20 m2左右； 20元/小時(shí)，20 m2左右； 迷你型經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多。消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午11：30—12：30，晚上20：00—22：30左右。規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在30 m2至400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在100—120人左右。項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。消費(fèi)的目的：男性以運(yùn)動(dòng)健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對(duì)于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以18—40歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50歲之間。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)健身中心營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上8：00至8：30開始，到晚上的21：00至2：00結(jié)束。西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況抽樣分析時(shí)下休閑、娛樂、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢(shì)向好。西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)現(xiàn)狀描述從西安酒店市場(chǎng)目前反映出來的問題看，大的方面是整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤(rùn)受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下以一種被動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方式去面對(duì)市場(chǎng)，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤(rùn)，反而可能被市場(chǎng)所淘汰，因此，無論是整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營(yíng)的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展的相關(guān)探討而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對(duì)酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對(duì)酒店式公寓客戶相對(duì)精準(zhǔn)的定位和對(duì)他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)非常重要的因素。西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場(chǎng)的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前景十分看好。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場(chǎng)（或基本處于空白市場(chǎng)），具有很大的開發(fā)空間，同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長(zhǎng)遠(yuǎn)的、通盤的考慮和相對(duì)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，西安酒店式公寓也遲早會(huì)遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中必須有十分清醒的認(rèn)識(shí)，在開發(fā)之初便做長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對(duì)于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì)。但由于“水晶島”采用的是“售后返租” 銷售方式（即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主），這種銷售方式目前真正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對(duì)象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營(yíng)上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此，“水晶島”這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又享受酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級(jí)職業(yè)白領(lǐng)、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級(jí)酒店服務(wù)而受到市場(chǎng)青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長(zhǎng)期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤(rùn)。位于城東興慶公園對(duì)面的“中匯商務(wù)酒店”，是西安第一個(gè)酒店式商務(wù)公寓。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個(gè)城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是“時(shí)權(quán)酒店”，即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。自美國(guó)二戰(zhàn)期間盛行而今。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析：“湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。在國(guó)外，酒店式公寓一直倍受市場(chǎng)青睞，在我國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場(chǎng)對(duì)此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價(jià)格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場(chǎng)，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城F座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即將開發(fā)的“水晶島”，但就整個(gè)西安的酒店式公寓市場(chǎng)而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們?cè)谑袌?chǎng)處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。酒店市場(chǎng)布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過25%。整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到120多家，但無論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到1000套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到2000套或者2000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的客房?jī)r(jià)格，由于整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價(jià)格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤(rùn)產(chǎn)生縮水。西安酒店業(yè)目前存在的問題各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從100元以下至最高2000元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于5折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn)水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。各酒店價(jià)格不一，市場(chǎng)無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)所謂“人無遠(yuǎn)慮、必有近憂”，面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的酒店市場(chǎng)，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績(jī)卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該充分意識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國(guó)內(nèi)外到西安來旅游的人次（15001800萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤(rùn)率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對(duì)這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又