【正文】 帳享受酒店的優(yōu)惠服務。、餐飲、康樂、會務、培訓等日常營業(yè)；、設備的日常維護、維修及其改造；；；；、服務水準提升。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經營收入和業(yè)主客房委托經營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。費用由業(yè)主自行負擔。，在特定情況下，酒店經營管理公司有權將天域酒店二期的部分業(yè)務委托其它酒店經營管理公司經營管理。本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無法履行； 因一方不履行合同，或嚴重違反合同規(guī)定，造成他方無法達到本合同的目的時； 乙方因產權抵押或其它經濟責任而產生的法律糾紛，致使其所有的財產被查封、拍賣等而影響經營時； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產損失時，應依法賠償相應損失。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。結算后于 天內匯入乙方指定的銀行賬戶。二、經營管理成本（參考）經營管理成本包括“營業(yè)費用 %營業(yè)稅金及附加 6%管理費用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險費用 %7．房產稅 %總成本 60%三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。（自然營業(yè)天數可出租房間數）100%；年平均房價=酒店年客房經營收入247。 甲方定期向乙方公布經營情況和收入情況；（僅對委托經營的業(yè)主） 向乙方通報重大經營決策和重大事件； 甲方應如期向乙方支付應得經營收益； 在整個經營期內，甲方應嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經營，努力提高競爭力。 聘用經驗豐富的酒店管理人員，組織務實高效的管理機構，采取正確的經營決策和手段，保證酒店經營的最高效益。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結構和外觀，不能亂搭建臨時設施，不要拿走室內的設施物品； 不得私自經營客房。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉讓，本協(xié)議內容不因轉讓而變更。三、乙方的權利和義務權利1．乙方選擇第 種方式型。二、 收益分配期限以酒店正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。每一經營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。以后每年從 1月 1日起至當年的12月31日止為一會計年度。四、 可分配收益：酒店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。二、 營業(yè)收入：天域度假酒店二期通過經營出租酒店客房所產生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務費收入以及酒店設備、場地的使用費、租賃費等收入。4 業(yè)主委托經營管理方式 專 有 名 詞 定 義一、 天域度假酒二期：天域度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級度假酒店標準建造。3 運作機制酒店經營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經營業(yè)績。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經驗的酒店管理公司經營管理（已經選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過業(yè)主委員會自主選擇酒店管理公司經營管理，以確保本項目的高效、高品質經營管理。根據項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。最佳的宣傳認購時機為2003年春節(jié)。6 入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產項目以什么樣的姿態(tài)出現以及選擇什么樣的推廣時機，要結合項目自身特點。我們將不同朝向客房劃分為多個級別，如下圖所示： A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1 海景 （部分標準層戶型可能會根據銷售的需要作適當調整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：AABBCC2六個級別，并配合不同樓層的價差，調整出不同公寓的價格分布。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。備注：此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上提高90%：銷售平均實收價格約為：6250元/M2。本階段的售價在單位成本的基礎上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價格為：5760元/M2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現上升趨勢。綜合三亞市最新房地產市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議：第一階段。 3．5．2 平均售價制定建議（公寓部分）：①70%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+70%）=5591元/M2；②80%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+80%）=5920元/M2；③90%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+90%）=6249元/M2。具體定價建議如下：1 相關經濟及技術指標： （1）、本項目公寓部分銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據質素調整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。備注：三套間在銷售時可以考慮根據客戶的需要進行組合或分拆。4%；三套間設計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在160256平方米，90間，占20。面積在5180平方米，235間，占53。2 戶型設置建議設置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。3 功能分類及戶型設置定位1 功能分類本項目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。6．設計意圖和要求：，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；　b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內外空間，提供高質量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c. 建筑風格、園林風格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征；d. 客房和公共空間應有最大海景和高爾夫球場景觀；e. 結合環(huán)保設計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設施、用品。建筑采用框架結構，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。5．建設與裝修高標準建設。3．地形利用充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。3．4．2建筑設計與規(guī)劃定位1．標高大多數的建筑標高按原地形設計，其主要功能都設計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風期間供水的侵襲；2．景觀與朝向將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收?！癋”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風格，以當今國際流行的設計理念，融合海南的本土文化特色。因此 ，綜上分析，本項目的目標客戶應確定為：● 區(qū)域市場應為“三北”地區(qū)和長三角地區(qū)● 目標客戶應以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質量的成熟家庭● 三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè)具體細分，該項目的細分市場應是：● 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產階層（在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場● 第三類市場：以改善居住質量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級經理居住型市場● 第四類市場：以不動產投資增值或獲取經營收入為主要目的的投資型市場● 第五類市場：內部接待和員工度假為目的的島外機構客戶4 項目建設方案及規(guī)劃設計定位1 總體規(guī)劃設計特色本項目的設計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。而且，隨著北京地區(qū)現代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。一項產品，只要能強烈地刺激他們的感官，便會不經推敲琢磨就可贏得他們的青睞。3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。客觀影響因素長三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對之所產生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。但由于該地區(qū)客戶經濟上較富足，且當地房價處于國內領導水平，因此，該區(qū)域的現實購買能力較強。3. 3. 以“區(qū)域”作為劃分標準對目標客戶層的分析3. 3. 2. 以上海為核心的長三角地區(qū)主觀影響因素長三角地區(qū)人士的務實特征令其對投資風險的承受能力相對于北方地區(qū)人群弱，通常不作風險較高的無把握的投資選擇。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。經濟實力及消費習慣雖然逐步進入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子?；貜湍贻p時代的習慣，喜愛與同齡人結伴而行。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位，容易為體現和自身的社會地位相對稱的虛榮心而產生購買行為。度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。經濟實力的不斷提高使他們對生活質素的要求提升到一個更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。3. 3. 1. 注重生活質素的成熟家庭包括上表中階段5的人群。由于暫時沒有很重的經濟負擔，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。經濟實力及消費習慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經開始進入經濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。因而，周邊旅游景點廣泛分布的三亞將對其有強大的吸引力。對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務，對他們來說有極大的吸引力。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分的不同客戶群中，項目的主要目標客戶群應包括下列3個部分：3．3. 1. 經濟富裕的年輕階層包括上表中階段2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。特別注重情感溝通、關注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經濟實力實現高質素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經大幅度下降。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。職位上升快，有較好的能力調整住房到更大、更高檔次經驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經濟實力。滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經濟狀況較好。不滿足現有的經濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔還貸購房款的壓力。購買住宅削弱了一定的經濟能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。經濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。出游以朋友同事作為組合元素。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。但普遍沒有厚實的經濟基礎。下面將根據“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標準進行劃分及詳細分析，從而最終準確地確定項目的目標客戶群體。3．6公共的配套條件1．亞龍灣國家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內的行政管理架構；2．中國銀行已經設立儲蓄所；各大酒店設立自動取款柜員機以及在柜臺POS機的直接交付款操作和外幣兌換；3．郵電代辦設置在各大酒店；4．文化體