【正文】 第三方資源，加強與旅行社的合作 本美食街的目標不僅是要打造深圳第一，同時要形成深圳的美食旅游景點，進一步形成自己的具備強大競爭力的美食文化，可以和各旅行社建立合作關(guān)系，將其影響力有效輻射到深圳之外。 可在正式開始招商階段舉辦“會員有獎推薦商戶”活動，讓會員推薦其消費過的商家，此舉一方面為未來奠定終端消費群的基礎(chǔ)，另一方面可更為清晰地了解到市場的需求便好，讓我們更準確的甄選到理想商戶。 可在正式開始招商階段與深圳報業(yè)集團、協(xié)會、 FM971“美味樂翻天”聯(lián)合舉辦“深圳著名品牌餐飲評選”等活動，一方面擴大本項目在餐飲業(yè)的影響力，另一方面可由此挖掘出優(yōu)秀的目標品牌。在媒體宣傳方面，通過“龍 坂新商圈” 及“坂田萬科城”概念的提出，全力打造“坂田萬科城 新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”，初步樹立萬科“社區(qū)商業(yè)”領(lǐng)跑地位。 這樣，本項目將是一個集美味體驗、審美體驗、文化體驗于一體的“體驗式國際美食之都”！ 五、重要招商促銷策略概要 坂田萬科城 主力商家簽約儀式暨龍 坂商業(yè)發(fā)展研討會 萬科在坂田的土地貯備具有絕對的優(yōu)勢，隨著萬科在坂田的造城計劃的實施，我們在本項目中提出“龍 坂新商圈”及“坂田萬科城”的概念，將具有 極大的新聞價值。 4． 裝修品位：打造一個集“美味體驗、審美體驗、文化體驗”于一體的“體驗式國際美 食之都” 本項目未來競爭力的另一體現(xiàn)，將是無論你支付多少金錢，均可享受富有特色的、舒適的美食文化體驗。此舉也將形成供不應(yīng)求的“賣方市場”，使我們在招商中變被動為主動。多元化、全方位的美食體驗，才能給顧客最充分的回頭消費的理由。隨著深圳國際化程度的提升，國外菜系也將日益完善。也只有成為深圳品牌餐飲薈萃之都，才能最大化擴大本項目的商業(yè)輻射范圍。 2020 年 4 月 24 日，東方國際茶都剛剛封頂，就以總體 75%的招商率成功舉行了“首屆經(jīng)營研討會”。因此，在本項目招商過程中，合和將與貴司探討詳細的商戶資質(zhì)審核標準和流程，把好商戶質(zhì)量關(guān)，寧缺勿濫 ，確保整個商業(yè)開業(yè)后具有強大的市場競爭力。 （ 2）倒計時免租策略： 指對各業(yè)態(tài)制訂享受不同免租期的時限，如：在 10月份前簽約免租 1年，在 11月份前簽約免租 10個月，在 12月份前簽約免租 8個月，依次類推。 招商工作： ? 美食是本項目的招商重點； ? 家居、裝飾在項目建家； ? 在萬客會精選商家中物色意向客戶； ? 通過客戶的信息發(fā)饋為全面招商政策的進一步完善 提 供 市 場依據(jù)； 設(shè)期是重要的招商對象，但要注意商戶的質(zhì)量應(yīng)與本項目檔次定位相匹配； ? 數(shù)碼、通訊、文教等在 2020 年春節(jié)后重點突破。 媒體宣傳： ? 本階段接近住宅排號時間，在主流媒體的報道相應(yīng)增加； ? 在萬科內(nèi)部刊物開始詳細介紹商業(yè)部分的定位及招商信息；還可發(fā)動會員及讀者參與“特色酒樓推薦”活動，讓我們更清楚未來終端消費群的需求。 重要招商策略 媒體宣傳： ? 本階段以項目的信息滲透為主， 6月份以新聞報道的形式在主流媒體上報道整個項目的建設(shè)信息； ? 在萬科內(nèi)部媒體上 做 預(yù)告 性介紹。 重點工作內(nèi)容 確定業(yè)態(tài)組合定位、目標商戶定 主力商戶“頭羊策略”的制定及適時 合和餐飲組、零售組全面開展點對點直位； 制定招商策略及招商政策； 招商 宣傳物料設(shè)計、印刷及制作； 招商法律文件的完備； 招商現(xiàn)場包裝設(shè)計； 第三方資源的整合（媒體、協(xié)會、旅行社等） 的調(diào)整； 主力商戶的漸進式談判。 第二部分：整體營銷方案（招商部分） 一、 重要時間節(jié)點 確定業(yè)態(tài)的組合定位、招商策略及招商政策 2020 年 5 月 31 日前 完備招商物料及法律文件 2020 年 6 月 30 日前 整合第三方資源 2020 年 6 月 30 日前 突破主力商家招商，包括超市、主力商務(wù)酒樓及海外餐飲等 2020 年 67 月 全面展開招商工作 2020 年 8 月 2020 年6 月 首 屆美食經(jīng)營研討會及商戶裝修動員大會 2020 年 5 月 統(tǒng)一開業(yè)準備 2020 年 6 月 盛大試業(yè) 2020 年 7 月 28 日（擬） 二、 招商節(jié)奏及招商策略概 要 時間 內(nèi)容 招商準備期（ 2020年5月 6月） 主力商家突破階段（ 2020年 6月 7月） 全面招商階段（ 2020年 8月 2020年 6月） 招商目標 主力商戶的前期溝通 完成至少兩家主力商戶（超市、商務(wù)酒樓）的招商工作； 與其他商戶進行前期溝通并達成初步意向。 5．命題 5：商業(yè)與住宅營銷的“統(tǒng)一對立”關(guān)系 本項目商業(yè)與住宅同步銷售，但在項目命名、形象設(shè)計、宣傳推廣、銷售模式及銷售接待中卻不盡相同，如何解決其“統(tǒng)一對立”關(guān)系，非常重要。如何實現(xiàn)這個營銷目標？ 4．命題 4：商業(yè)經(jīng)營推廣對項目的價值提升 合和地產(chǎn)堅持認為，在商業(yè)地產(chǎn)中“經(jīng)營決定價值！”是根本價值規(guī)律。 3．命題 3：商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時機的選定 關(guān)于商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時機的選定。但一旦突破著名品牌，將形成強大羊群效應(yīng)。 2．命題 2：招商時機的選定 關(guān)于招商時機的選定。 二．重要營銷命題 1．命題 1：“商”與“鋪 ”的關(guān)系 有“商”才為“鋪”，招商是否成功、進駐商戶是否有持久市場生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營銷的重要前提。 7．背景 7：萬科內(nèi)刊媒體 萬科周刊及其網(wǎng)站、萬客會會刊、各社區(qū)?？侨f科自有重要媒體，是不可忽視重要宣傳通路。 5．背景 5：萬科規(guī)范操作與商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的矛盾 萬科是一個規(guī)范程度很高的著名品牌，在廣告宣傳、投資模式設(shè)計等營銷環(huán)節(jié)中應(yīng)以相關(guān)法律法規(guī)為前提，避免違規(guī)營銷影響萬科品牌美譽度，而商業(yè)地產(chǎn)實際銷售中存在太多的擦邊球行 為。 3．背景 3：龍 坂片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)第一盤 如坂田商業(yè)中 心不推出銷售，本項目將是龍 坂片區(qū)第一個推出銷售的上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目，由此打響龍 坂片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)第一槍，示范效應(yīng)強，且具有非常好的新聞題材，需要在營銷中善用。 萬科地產(chǎn) 坂雪崗商業(yè)項目招商及銷售營銷策略報告 第一部分：本項目重要營銷背景及營銷命題 一．重要營銷背景 1．背景 1：萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌之作 本項目是深圳萬科第一個真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目，對萬科品牌及本項目住宅營銷意義重大。 2．背景 2：商業(yè)部分肩負贏利重任 由于地價高企，商業(yè)部分是本項目重要利潤來源，能否實現(xiàn)商業(yè)部分最大