坂雪崗商業(yè)項目營銷策略報告-文庫吧資料
2025-04-20 03:33本頁面
【正文】 ：投資客，預計比例60%套左右，約18000平方米，本項目可銷售面積20000多平米，其中一期約12000平米，經營美食部分自營客戶相對比較少，整個項目中美食和其他業(yè)態(tài)自營客戶預計將占10%左右。（二）主力客戶群策略因此，在招商和銷售之初就確定明確的后期經營推廣模式和基本策略，將同樣是建立市場對本項目投資信心和價格預期的關鍵性要素。在商業(yè)投資中，我們認為“經營決定價值”，在本項目中我們的總體營銷策略將貫穿這一核心思想。1．先招商（主力店）后銷售三、核心營銷策略 系列風情商業(yè)街文化活動 組織溫州投資團 l 有效啟動老客戶帶新客戶優(yōu)惠措施； l 在萬客會刊物中延續(xù)項目的銷售信息；1 l 本階段銷售進入持續(xù)熱銷期，通過硬性廣告和軟文推廣進一步強化本項目的市場地位1 l 啟動深圳、東莞、溫州市場投資客；活動營銷：l 市場反饋信息的有效分析及策略的及時調整l 在深圳電臺發(fā)布銷售廣告；銷售工作：l 廣告內容以促銷信息為主l 萬科開啟“社區(qū)商業(yè)地產新模式”新聞發(fā)布會媒體宣傳：l 通過客戶的信息發(fā)饋為銷售策略進一步完善提供市場依據(jù)；活動營銷：l 充分啟動合和創(chuàng)富俱樂部近萬名投資客戶； l 在萬科內部刊物詳細介紹商業(yè)部分的定位及認籌信息；銷售工作： l 本階段在主流媒體的報道相應增加； l 在萬科內部媒體上結合招商進度做預告性介紹，積累認籌客戶，同時有效啟動萬客會投資客戶；銷售工作： l重要營銷策略媒體宣傳： l解籌并公開發(fā)售；系列促銷活動全面展開；媒體廣告全面展開。認購10套銷售率累計100%累計銷售面積12000平米170套；12000平米重點工作內容確定銷售模式、營銷策略及營銷計劃；銷售宣傳物料設計、印刷及制作；銷售法律文件的完備；銷售現(xiàn)場包裝設計；第三方資源的整合（媒體、協(xié)會、旅行社等）；銷售顧問的培訓。二、銷售步驟及目標分解時間內容銷售準備期（2004年7月8月）認籌階段（2004年8月9月）公開發(fā)售強銷期（2004年10月）持續(xù)熱銷階段（2004年11月12月）尾盤階段（2005年1月后）合計銷售目標一、重要時間節(jié)點：第二部分：整體營銷方案（產權銷售部分）我司招商部擁有豐富的餐飲招商經驗和客戶資源，相信可以為貴司提供最具競爭力的招商服務！舉辦一系列具有西班牙及拉丁風情的促銷活動本美食街的目標不僅是要打造深圳第一，同時要形成深圳的美食旅游景點，進一步形成自己的具備強大競爭力的美食文化，可以和各旅行社建立合作關系，將其影響力有效輻射到深圳之外。為了擴大市場影響力，全力打造深圳第一風情美食街，選擇深圳主流媒體美食版進行冠名，可以和深圳電臺的“美味樂翻天”聯(lián)合，以冠名、聯(lián)合舉辦“名菜、名點評選”活動等形式，樹立美食品牌。 在“萬客會”刊物開辟“美味新大陸”專欄，舉辦“會員有獎推薦商戶”活動n 可在正式開始招商階段與深圳報業(yè)集團、協(xié)會、FM971“美味樂翻天”聯(lián)合舉辦“深圳著名品牌餐飲評選”等活動，一方面擴大本項目在餐飲業(yè)的影響力，另一方面可由此挖掘出優(yōu)秀的目標品牌。為了弘揚美食文化，打造深圳美食名片，應充分利用第三方資源，在本項目中，可以與深圳美食行業(yè)協(xié)會加強合作，通過舉辦諸如“美食經營研討會”、“商戶裝修大賽”、“第一屆國際美食節(jié)”等活動，將本項目打造成深圳美食旅游景點。在和主力商家達成合作意向后，適時舉辦“坂田萬科城主力商家簽約儀式暨龍坂商業(yè)發(fā)展研討會”，同時邀請目標商戶和萬客會精選商家代表，一方面深化“頭羊效應”，同時進一步推動整體招商的速度。萬科在坂田的土地貯備具有絕對的優(yōu)勢，隨著萬科在坂田的造城計劃的實施，我們在本項目中提出“龍坂新商圈”及“坂田萬科城”的概念，將具有極大的新聞價值。這樣，本項目將是一個集美味體驗、審美體驗、文化體驗于一體的“體驗式國際美食之都”！五、重要招商促銷策略概要本項目未來競爭力的另一體現(xiàn)，將是無論你支付多少金錢，均可享受富有特色的、舒適的美食文化體驗。 人均消費：多層次消費結構，滿足多元化的消費需求l 3．此舉也將形成供不應求的“賣方市場”，使我們在招商中變被動為主動。多元化、全方位的美食體驗，才能給顧客最充分的回頭消費的理由。隨著深圳國際化程度的提升，國外菜系也將日益完善。 菜系出品及經營特色：完整的中外美食產品線，包羅萬象的美食薈萃，多元化、全方位的美食體驗l 2．也只有成為深圳品牌餐飲薈萃之都，才能最大化擴大本項目的商業(yè)輻射范圍。 品牌：歷經市場洗禮、具有多年營業(yè)歷史的、具有很強市場生命力的品牌餐飲l 1．在合和策劃代理的東方國際茶都項目中，我們以“茶商大戶”為定位，對入駐的意向商戶進行了嚴格的資質審核，前后共拒絕了150余戶，此舉不但沒有影響項目的整體招商，反而在茶界引起了非常積極的反響，對真正有實力、有品牌、有信譽的商戶起到了積極的推動作用。因此，在本項目招商過程中，合和將與貴司探討詳細的商戶資質審核標準和流程，把好商戶質量關，寧缺勿濫，確保整個商業(yè)開業(yè)后具有強大的市場競爭力。四、嚴格的商戶資質審核策略（2）倒計時免租策略：指對各業(yè)態(tài)制訂享受不同免租期的時限，如：在10月份前簽約免租1年，在11月份前簽約免租10個月，在12月份前簽約免租8個月，依次類推。 數(shù)碼、通訊、文教等在2004年春節(jié)后重點突破。 美食是本項目的招商重點； l 在萬科內部刊物中刊登廣告并開辟美食專欄。 在媒體的美食、娛樂版開設冠名欄目； l 通過客戶的信息發(fā)饋為全面招商政策的進一步完善提供市場依據(jù)； 媒體宣傳： l 重點突破主力商家； l 在萬科內部刊物開始詳細介紹商業(yè)部分的定位及招商信息；還可發(fā)動會員及讀者參與“特色酒樓推薦”活動，讓我們更清楚未來終端消費群的需求。 媒體宣傳： l 招商工作： l 本階段以項目的信息滲透為主，6月份以新聞報道的形式在主流媒體上報道整個項目的建設信息； ll 合和餐飲組、零售組全面開展點對點直銷招商工作，以餐飲、休閑業(yè)態(tài)為主；l 招商過程中配合具有濃郁文化氛圍的促銷活動；l 舉辦集體簽約儀式，進一步擴大市場影響力。 以主力店的示范作用來推動全面招商工作； 在2005年5月前完成80%的招商； 在2005年6月前完成90%的招商； 確保2005年7月試業(yè)日90%的商戶試業(yè)。 招商節(jié)奏及招商策略概要 二、 統(tǒng)一開業(yè)準備2005年6月 全面展開招商工作2004年8月2005年6月 整合第三方資源2004年6月30日前 確定業(yè)態(tài)的組合定位、招商策略及招商政策2004年5月31日前4．命題4：商業(yè)經營推廣
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