【正文】 目標(biāo)客戶描述 —— 工作篇n 他們可以夜以繼日地堅守崗位，漂亮地完成任務(wù)；n 他們有自己 執(zhí)著追求 的理想；n 他們雖然取得一定的成就，但仍在不斷追求更高的目標(biāo)；n 他們像戰(zhàn)士一樣，痛快淋漓地 勇往直前 建功立業(yè)；n 如果說他們在努力工作，不如說他們在享受工作給予他的快感、成就、榮耀和豐厚的收入；n 他們 崇尚權(quán)威 ，欣賞具有獨立見解者，喜歡與專業(yè)的人交流，過程中，他們能夠知曉或?qū)W到很多；但并不盲目崇拜，對事物有自己的見解。本地居民216。關(guān)內(nèi)公司普通員工、技術(shù)人員216。中檔波動市場下龍坂片區(qū)目標(biāo)客戶特征變化分析特征 06年 07年 08年 09年來源 u關(guān)內(nèi) 40%（福田為主）u龍坂 60%u關(guān)內(nèi) 60%（福田為主，羅湖比例放大）u龍坂 40%u關(guān)內(nèi) 65%（福田比例繼續(xù)下降，羅湖南山比例放大）u龍坂 35%u關(guān)內(nèi) 70%（福田比例繼續(xù)下降，羅湖南山比例放大）u龍坂 30%購買用途 u自住 70%u投資兼自住 30% u自住 40%u投資兼自住 60% u自住 70%u投資兼自住 30% u自住 50%u投資兼自住 50%需求主力戶型需求主力面積u2房 35%/7080u3房 55%/105120u2房 30%/6080u3房 30%/105120u4房及以上 40%/130以上u2房 20%/6075u3房 40%/95120u4房及以上40%/130以上u2房 10%/6075u3房 40%/95120u4房及以上40%/140以上價格承受能力 關(guān)內(nèi)客戶價格承受明顯高于關(guān)外客戶 關(guān)內(nèi)客戶價格承受高于關(guān)外客戶關(guān)內(nèi)客戶價格承受明顯與關(guān)外客戶接近關(guān)內(nèi)客戶價格承受明顯與關(guān)外客戶持平受剛性需求北擴，關(guān)內(nèi)客戶比例逐年增加隨著龍坂片區(qū)價格逐漸與福田接軌，福田客戶比例逐年下降關(guān)內(nèi)客戶版圖擴張到西至南山科技園東到羅湖田貝購買用途由單一的剛需外擴到投資需求被逐漸激發(fā)目標(biāo)客戶需求面積由中段（ 70120）向兩頭（ 65140以上）擴展隨房價逐漸高企，客戶對低總價或擁有稀缺資源的大戶型需求逐漸增多由于關(guān)內(nèi)外價差逐漸縮小，關(guān)內(nèi)外客戶價格承受力逐步拉近關(guān)外客戶成為區(qū)內(nèi)最穩(wěn)定 /能夠接受與關(guān)內(nèi)客戶同樣價格的客戶群市場演變中始終應(yīng)該堅持龍坂 /關(guān)內(nèi)溢出客戶兩類客戶渠道的道路！216。中高檔波動市場下的客戶預(yù)判 —— 世紀(jì)春城四期成交客戶分析超過 90%成交客戶是以滿足自住需求的首次和二次置業(yè)者，以龍坂、福田客戶為主， 年齡在30歲以上占了 7成 ， 成交客戶多為 華強北私營業(yè)主和本地企業(yè)中高層管理人員 。波動市場下的客戶預(yù)判 —— 第五園里城成交客戶分析中高檔波動市場下的客戶預(yù)判 —— 萬科金域華府二期成交客戶分析成交客戶客戶以 2535歲的中青年為主 ， 成交客戶群體大部分為財富能力較強的 首次置業(yè)客戶， 工作區(qū)域絕大部分在福田，居住區(qū)域以福田北區(qū)和龍華本地為主 。在經(jīng)濟走勢向好，通貨膨脹預(yù)期升溫之前，資產(chǎn)會流入股市與樓市令房地產(chǎn)價格上漲，加速房地產(chǎn)價格見頂，而房地產(chǎn)價格見頂一般也要先于物價指數(shù) .四季花城第五園萬科城風(fēng)和日麗錦繡江南富通天駿優(yōu)品建筑世紀(jì)春城潛龍花園瀅水山莊上河坊惠鑫公寓匯龍苑地鐵 4號線梅龍路五和大道坂雪大道民治路布龍路梅林關(guān)豐澤湖山莊世紀(jì)春城后期梅隴鎮(zhèn)日出印象五米陽光勁力城市明珠碧水龍庭春華四季園中海月朗苑中海日輝臺星河丹堤后期圣莫麗斯 3水榭山 3金域華府溪山龍岸萬科華昱十二橡樹水榭春天鵬潤達(dá)綠景項目潛龍曼海寧金地上塘道泰華項目中航項目星河民樂深物業(yè)新華城09新增供應(yīng)示意 092022潛在供應(yīng)示意新區(qū)大道龍華發(fā)展線： 關(guān)口（上河坊 /金域華府 /星河舊改 … ） —— 紅山站片區(qū)（水榭春天 /綠景 …… ）坂田 /雪崗線： 五合大道沿線（溪山 /第五園 /龍岸 /十二橡樹 … ） —— 坂雪崗大道沿線（ …… ）背景 6：首改剛需客戶被迫沿二拓區(qū)龍華線、坂雪崗線兩線延伸客戶剛需（含首改 /再改）被擠壓：從關(guān)內(nèi)（ CBD）到關(guān)口（后 CBD）再到遠(yuǎn)關(guān)片區(qū)（中組團）龍坂片區(qū)項目分布波動市場下的客戶預(yù)判 —— 典型個盤客戶構(gòu)成驗證金域華府二期說明：通過對 09年區(qū)域典型項目的成交客戶的分析，了解該片區(qū)各戶型成交人群的特征。市場歷經(jīng) 0709的大幅盤整至空前回漲， 2022年高位震蕩后將趨向于平穩(wěn)和理性公積金政策收緊 ?廣東省十五條 ?貨幣政策動態(tài)微調(diào) ?二套房政策收緊 ?物業(yè)稅開征研討 ?資本金比例下調(diào) ?國辦關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 ?公積金貸款利率下調(diào) ? ?地方政府出手救市 ?國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 ??關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?公積金貸款利率上調(diào)清查閑置土地 ?0709年房地產(chǎn)政策變化二套房再次收緊 ?收緊政策刺激政策全國房價走勢房地產(chǎn)政策 調(diào)整前 調(diào)整后 實施期限契稅（首次購買 90平方米及以住房） % 1% 無二手房交易土地增值稅、印花稅 土地增值稅 1%、印花稅 % 均免除 無首次買房按揭貸款 基準(zhǔn)利率 － 1倍，最低首付款 20%－ 30%基準(zhǔn)利率的 最低首付 20% 無住房公積金貸款利率 1－ 5年： %5－ 30年： %1－ 5年： %5－ 30年： % 無減免住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的規(guī)定期限超過 5年（含五年）：減免不足 2年：全額征收超過 2年（含 2年）：減免不足 2年：差額征收 暫定一年保障性住房和普通商品房項目的最低資本金比例 % % 無一年期貸款基準(zhǔn)利率 %（ 08年 9月 16日之前） %（ 08年 12月 23日之后） 無溫柔的組合拳，有 “壓 ”有 “保 ”，手段更針對性細(xì)化背景 4：政策面溫和調(diào)整有助于控制投資客戶比例 ，自住客仍是主流背景 5：通貨膨脹預(yù)期升溫推動樓市需求的釋放CPI與 PPI指數(shù)走勢圖深圳房價走勢與物價指數(shù)具有相關(guān)性在寬松的貨幣政策實施了一年多來，未來通貨膨脹預(yù)期愈來愈強烈。保增長基調(diào)下寬松政策、信貸環(huán)境，通脹預(yù)期，社會人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的剛需集中釋放， 08年 09供應(yīng)減少擠壓下的需求集中釋放，使得市場在 08年的盤整后迎來了 09年的空間回漲，量價急劇回升， 特別是成交均價更是史前突破 2萬元大關(guān)，目前站在高位上。[二 ] 市場趨勢演進(jìn)三 本項目戰(zhàn)略定位緊抓剛性需求客戶外擴趨勢，吸取名盤優(yōu)勢，超越第三梯隊！客戶來源：關(guān)內(nèi) /龍坂置業(yè)次數(shù)：首置首改客戶為主整體項目占地： ，建筑面積： 195000平米整體容積率： 《 a. 非常規(guī)主流住宅產(chǎn)品（ 86平米 2房； 143平米 3房）? 最開闊的社區(qū)空間尺度感：容積率拆分下的半圍合布局實現(xiàn)了景觀性的高層社區(qū) 戶戶山體公園景觀? 全南朝向社區(qū) 戶戶東南、西南朝向，非傳統(tǒng)犧牲朝向、局促感? 最具性價比的靈活多變空間：超大贈送功能性房間b. 都市感的建筑語言：公建化立面c. 成熟的全面家居解決方案，融入都市感極強的西門子元素d. 社區(qū)內(nèi)道路的情景化包裝：市政路轉(zhuǎn)變?yōu)樗郊衣芬庀?在非充分城市感、非完善配套的 [非關(guān)內(nèi) ]區(qū)域，形成自成一體的居住價值示范，示范都市感，示范與關(guān)內(nèi)融合的而非簡單銜接的都市的、時尚的生活方式，達(dá)成與片區(qū)發(fā)展愿望、客戶心理的共鳴★ 通過產(chǎn)品系統(tǒng)化創(chuàng)新，吸引 2次升級關(guān)內(nèi)白領(lǐng)居住★ 核心溢價因子： “ 進(jìn)關(guān) ” 生活價值和場景提供★ 目前價格： 2期精裝高層均價 26000元 /㎡ 主力總價 180400萬，高于區(qū)域同檔次樓盤 60008000元 /平米區(qū)域突破典型案例分析 ：金域華府俊朗挺拔的立面 簡潔大氣的社區(qū)園林突破點 ——戶型贈送多精裝品質(zhì)感強都市化現(xiàn)樓展示，樹立項目城市感，淡化關(guān)外感覺CBD概念延伸，從 “ 后ＣＢＤ ” 到 “ ＣＢＤ ”區(qū)域突破典型案例分析 ：金域華府三 / 波動市場下的客戶預(yù)判在分析土地和競爭大環(huán)境后，如何以客戶創(chuàng)造價值？背景 1：片區(qū)市場演變帶來客戶群擴容關(guān)內(nèi)客戶導(dǎo)入成趨勢市場演變帶來客源擴容關(guān)內(nèi)客戶再次規(guī)模導(dǎo)入成為趨勢202220222022202220222022后城市空間離心增長 福田中心成熟，雙中心再造 雙中心再造， 4大新城崛起龍坂大盤啟動關(guān)內(nèi)