【正文】 169。 2023年于歐尚合并，擁有大潤(rùn)發(fā)和歐尚市場(chǎng)占有率超過(guò)沃爾瑪，一躍成為國(guó)內(nèi)最大零售商?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page63代表性商家 —— 電影院線二、商家需求分析大地?cái)?shù)字影院整體定位中端， 經(jīng)營(yíng) 需求 較 其他院 線 更為 靈活。截至 2023年 8月為止，金逸股份旗下的金逸院線共有 108家影院，除金逸股份直接投資的 80家已開(kāi)業(yè)影院外，還包括 28家加盟影院，經(jīng)營(yíng)區(qū)域跨北京、上海、廣州等 30多個(gè)城市。商家訪談概況二、商家需求分析——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page6161→ 明確初步意向商家主要認(rèn)同片區(qū)未來(lái)前景 ，對(duì)具體規(guī)劃和租金較為敏感，不同業(yè)態(tài)需求面積大小不一，多采取租賃的方式?！?訪問(wèn)商家業(yè)態(tài)為休閑娛樂(lè)的是 12家，超市 6家，百貨零售 7家，餐飲 9家，建材家居 2家，其他 2家。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page6060→ 在 38個(gè)訪問(wèn)商家中，有意向進(jìn)駐的為 4家，屬于觀望為 7家，現(xiàn)階段無(wú)意向 28家。?訪問(wèn) 商家 業(yè)態(tài) 涵蓋百 貨 、超市、院 線 、餐 飲 以及休 閑 、 KTV等。?本次 電話訪問(wèn) 商家 總 共 38家，初步表示意向的商家 為 11家（已 經(jīng) 通 過(guò)郵 件 發(fā) 送有關(guān) 項(xiàng) 目的基本資 料供其參考）。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page59商家需求分析說(shuō)明二、商家需求分析?商家需求主要采取 電話訪問(wèn) 與拜 訪 的形式，根據(jù) 項(xiàng) 目具體情況以及商 業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 甄 選 部分商家進(jìn) 行。? 河源人平時(shí)休閑娛樂(lè)方式較少或較為傳統(tǒng)，一方面反映出河源商業(yè)該特色類業(yè)態(tài)比較缺乏，無(wú)法滿足居民需求；同時(shí)也說(shuō)明市場(chǎng)潛在需求較大，可以加以培育引導(dǎo)。? 河源人購(gòu)物需求目前仍然以中心城區(qū)購(gòu)物中心為主，消費(fèi)習(xí)慣以日常生活必需品和基本時(shí)尚產(chǎn)品為主，消費(fèi)方式較為傳統(tǒng)，購(gòu)物頻次不高；? 河源人對(duì)于購(gòu)物中心的購(gòu)物環(huán)境和舒適度逐漸較為注意，相比于特色功能的吸引力而言，價(jià)格導(dǎo)向依然突出；? 河源人外出就餐消費(fèi)習(xí)慣偏保守，以本地口味為主，對(duì)其他口味接受度一般，西式快餐接受度稍高?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page57一、消費(fèi)者需求分析對(duì)本項(xiàng)目看法受訪者對(duì)本項(xiàng)目娛樂(lè)需求主要為健康會(huì)所、國(guó)際影院、兒童樂(lè)園、兒童主題卡通館等。受訪者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知認(rèn)為本項(xiàng)目適合做舒適性的、休閑、現(xiàn)代、時(shí)尚購(gòu)物中心。娛樂(lè)消費(fèi)習(xí)慣陪同孩子平時(shí)主要有哪些休閑娛樂(lè)活動(dòng) 平時(shí)主要有哪些室內(nèi) /半室內(nèi)體育活動(dòng)——Copyright 169。餐飲消費(fèi)習(xí)慣最喜歡的菜系 在外就餐選擇餐廳時(shí)考慮的首要因素——Copyright 169。購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣選擇商品時(shí)首要考慮的因素逛街時(shí)通常會(huì)購(gòu)買的商品（多選） 喜歡常去的購(gòu)物場(chǎng)所因素是（多選）——Copyright 169。每次去超市 /家電、家居賣場(chǎng)的花費(fèi) 去超市 /家電、家具賣場(chǎng)購(gòu)物頻率平均每周外出就餐次數(shù) 平均每頓在外就餐花費(fèi)消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page52一、消費(fèi)者需求分析受訪者到超市 /家電、家具賣場(chǎng)每次消費(fèi)集中在 50300元范圍內(nèi)；去超市 /家電、家具賣場(chǎng)購(gòu)物頻次集中在每月一次甚至很少去，受訪者中這類消費(fèi)場(chǎng)所購(gòu)物頻次較低。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page51消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣一、消費(fèi)者需求分析到市中心逛街頻率 通常每次逛街花費(fèi)時(shí)間平均每月在百貨商場(chǎng)（不含家電、家居賣場(chǎng) /超市）中購(gòu)物支出受訪者到市中心購(gòu)物消費(fèi)的頻率較多為每周一次；客單消費(fèi)額集中在 100500元 /每次；通?；ㄙM(fèi)的購(gòu)物時(shí)間集中在 13小時(shí)內(nèi)，去百貨商場(chǎng)購(gòu)物的頻率較多集中在每月一次，其次為每周一次及兩到三次間。職業(yè)以私企業(yè)主和自由職業(yè)居多，家庭年收入 48萬(wàn)元較為密集，生活區(qū)域集中在市區(qū)、河源鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他，分布相對(duì)均衡，具有研究意義。– 甄別條件：受訪者在 18歲以上– 調(diào)查時(shí)間： 2023年 04月 1318日消費(fèi)者調(diào)查——Copyright 169。五、核心價(jià)值分析建筑精神契合： Lifestyle購(gòu)物中心建筑形態(tài)是開(kāi)放的易趣空間型商業(yè)街區(qū)核心資源依托：公園借題核心實(shí)施載體：差異定位＋ 河源全新生活主張商業(yè)靈魂契合： 引導(dǎo)河源人由傳統(tǒng)消費(fèi)模式向休閑 “ 生活方式 ” 傾斜各方需求分析4 消費(fèi)者需求分析 商家需求分析 開(kāi)發(fā)商需求分析 各方需求總結(jié)——Copyright 169。六、核心價(jià)值分析——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page46區(qū)域形象細(xì)分 —— 河源真正的 CRD：公園體驗(yàn)一站式的吃、喝、住、玩、樂(lè)、游綜合服務(wù)區(qū)→旅游集散功能： 緊鄰東 江畫(huà)廊 風(fēng) 景區(qū)和客家公園， 對(duì) 接萬(wàn) 綠 湖旅游和出入高速客群；→休憩交往功能： 東 源廣 場(chǎng) ，盡在咫尺的市政公園。CRD：（ Recreational Business District）：以游憩與商業(yè)為主的各種設(shè)施（購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、交往、休閑等）集聚的特定區(qū)域，三大核心功能：商務(wù)功能、商業(yè)零售功能和游憩功能?！狢opyright 169。n合理定位，避免與直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正面交鋒。n組合核心概念，倡導(dǎo)新理念和全新的商業(yè)體驗(yàn)。n可能的后續(xù)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)；n地塊周邊其他項(xiàng)目商業(yè)入市直接競(jìng)爭(zhēng)。n目前片區(qū)尚缺乏人氣支撐；n目前認(rèn)同度達(dá)不到預(yù)期，需要持續(xù)推廣植入，培養(yǎng)認(rèn)知。項(xiàng)目商圈屬性界定四、商業(yè)屬性界定——Copyright 169。周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)品質(zhì)較高，未來(lái)沿江路 3分鐘暢達(dá)市中心，后勁足。本案所在片區(qū)已經(jīng)成熟，交通、教育、公園景觀、行政單位、醫(yī)療等綜合配套完善。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page43。市場(chǎng)空白：目前區(qū)域缺乏大型成熟商業(yè)中心，客群消費(fèi)習(xí)慣也急需引導(dǎo)升級(jí)；商圈輻射：區(qū)域內(nèi)社區(qū)配套型商業(yè)較為常見(jiàn)，輻射面窄、體量小、業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，對(duì)外影響力相當(dāng)有限，無(wú)法發(fā)揮新商圈崛起的扛鼎作用；開(kāi)發(fā)規(guī)模：本項(xiàng)目自身住宅規(guī)模較大，具備一定人氣支撐；人口因素：區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，政府規(guī)劃到 2023年，區(qū)域內(nèi)入住人口目標(biāo)達(dá)到 16萬(wàn)人?！?本案商業(yè)開(kāi)發(fā)體量具有規(guī)模效應(yīng)，高水準(zhǔn)提前介入規(guī)劃和招商，打造成河源東城首席時(shí)尚商業(yè)中心，可就近輻射片區(qū)乃至全市范圍中高端人群進(jìn)行消費(fèi)。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page42→ 傳統(tǒng)商圈之外，目前河源整個(gè)東城板塊缺乏一個(gè)真正成熟的商業(yè)中心。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page41項(xiàng)目戰(zhàn)略使命項(xiàng)目使命： 本項(xiàng)目主打差異化定位戰(zhàn)略，將與堅(jiān)基商業(yè)中心形成東城雙重商業(yè)中核，帶動(dòng)片區(qū)綜合價(jià)值上行并圈定城市新商圈形象，進(jìn)而圈定河源商圈東城 “ 雙核 ” 戰(zhàn)略版圖。250米價(jià)值研判102路縣政府站行政大道AABBBBCCD評(píng)估等級(jí)示意商業(yè)街內(nèi)部商業(yè)價(jià)值相對(duì)均衡，臨近公園和商業(yè)街區(qū)主入口綜合價(jià)值最高，是項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)主要形象展示面和人氣聚集地。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page40→ 多個(gè)道路框定金邊銀角形成價(jià)值依托，使得項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)整體價(jià)值較為均衡；→ 右側(cè)臨近東源廣場(chǎng)，視野開(kāi)闊，昭示性強(qiáng)，廣場(chǎng)聚攏人氣，商業(yè)價(jià)值最優(yōu)。250米展示條件102路縣政府站行政大道三、地塊本體分析項(xiàng)目展示條件佳，重點(diǎn)利用朝向公園的寬度展示面，確立商業(yè)形象?！?臨近廣場(chǎng)沿線自然展示面達(dá) 250米 ，無(wú)高大樹(shù)木遮擋，同時(shí)緊鄰項(xiàng)目規(guī)劃主入口，商業(yè)展示面條件佳 。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page39→ 地塊四面均臨道路，客流導(dǎo)入無(wú)障礙。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page38本項(xiàng)目東源縣政府東源廣場(chǎng)東源中學(xué)東源小學(xué)東源人民醫(yī)院東源縣第一幼兒園東源核心片區(qū)（本案）客家文化公園CBD贛粵高速老城區(qū)大學(xué)城東江畫(huà)廊風(fēng)景區(qū) 緊鄰東 江畫(huà)廊 風(fēng) 景區(qū)和 東 江，生 態(tài)環(huán) 境 優(yōu) 美；醫(yī) 療 、交通、教育、醫(yī)公園、商 業(yè) 等各 項(xiàng) 配套 設(shè)施完整；周 邊匯 聚了 東 源 縣 各主要行政機(jī)關(guān) 單 位。三、地塊本體分析地塊四至一二三期四五期東源第一小學(xué)東源公園東源中學(xué)霸王花小區(qū)東源縣政府東源人民醫(yī)院市政公園盡在咫尺，如何與公園有效互動(dòng)做足文章，又不致人氣分散，減少交通環(huán)島本身不足，是本項(xiàng)目營(yíng)造商業(yè)氛圍的關(guān)鍵。216。216。地塊東側(cè)：緊鄰東源最大的城市公園及東源縣政府；216?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page36物業(yè)規(guī)劃一二三期 四五期三、地塊本體分析一二三期與四五期 為 道路分割，商 業(yè) 均 為 12層 裙樓商 業(yè) 。本案交通條件建設(shè)大道河源站新河大道205國(guó)道→ 中 軸 主干道，中心城區(qū)客流外溢的主要交通通道： 經(jīng) 越王大道 3分 鐘 直達(dá) 堅(jiān) 基商 業(yè) 中心（CBD）， 8分 鐘 路程直達(dá)市政府（中心城區(qū)）；→便捷出入省 級(jí) 交通：距離 205國(guó)道 ，距離 贛 粵高速 東 源入口 ，距離京九 鐵 路河源站 8公里， 38分 鐘 分 鐘 內(nèi) 進(jìn) 入省 級(jí) 交通；→未來(lái)快捷交通：沿江路修通后， 3分 鐘 直達(dá)老城區(qū)。商業(yè)規(guī)?！狢opyright 169。目前一至三期已基本售罄，即將推出四期、五期推出銷售。 商業(yè)為 12層裙樓格局，四周均臨道路。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page34項(xiàng)目總工分五期開(kāi)發(fā)，總建筑面積 36萬(wàn)㎡；商業(yè)總規(guī)劃體量 8萬(wàn)㎡。265134134562越王大道本項(xiàng)目7主城區(qū)住區(qū)價(jià)值認(rèn)同度高，已成為河源主流置業(yè)片。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page33?區(qū)域已有雅居 樂(lè) 、碧桂園、深 業(yè) 、 堅(jiān) 基等本外地眾多知名品牌開(kāi) 發(fā) 商 進(jìn)駐 。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page32?項(xiàng) 目所 處 區(qū)域 緊鄰 河源市 CBD，交通便利；?位于 東 城 橋頭 堡位置， 門(mén)戶 價(jià) 值 凸 現(xiàn) ；?項(xiàng) 目位于 東 城成熟中心區(qū)域，行政中心、教育中心、同 時(shí) 兼 備 休 閑 中心、商 業(yè) 中心；?所在 東 源區(qū)域 為 河源開(kāi) 發(fā)熱 點(diǎn)區(qū)域，各 項(xiàng) 交通配套完善可快速 導(dǎo) 入市區(qū)消 費(fèi) 群；?區(qū)域內(nèi)目前尚缺乏核心商 業(yè) 集群，本 項(xiàng) 目 為 區(qū)域第一個(gè)成熟地段大型集中商 業(yè)項(xiàng) 目。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page31老城區(qū)板塊沿江江東板塊越王大道東城CBD板塊東城（東源板塊）中心區(qū)板塊河源堅(jiān)基商業(yè)中心本案二、地塊區(qū)位分析基于城市發(fā)展方向的區(qū)域價(jià)值：新城崛起，代言未來(lái)！與 CBD整體融合為一體?！?區(qū)域定位 為綜 合服 務(wù) 功能區(qū)，集休 閑 度假、商 貿(mào) 物流、房地 產(chǎn) 、 濱 江商 務(wù) 等生 態(tài)產(chǎn)業(yè)為 主。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page30項(xiàng)目地處中心城區(qū)東部，是城市規(guī)劃發(fā)展的主軸方向，河源重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?！?城市環(huán)境城市居民收入快速增長(zhǎng)推動(dòng)購(gòu)買能力持續(xù)提高，消費(fèi)也存在升級(jí)需求；現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)，新商業(yè)正朝著休閑化方向發(fā)展，商業(yè)格局嬗變產(chǎn)生了全新的發(fā)展機(jī)遇?！?經(jīng)濟(jì)環(huán)境四、外部環(huán)境總結(jié)◆ 產(chǎn)業(yè)環(huán)境◆ 商業(yè)環(huán)境河源承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基地效應(yīng)凸顯，已經(jīng)形成工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時(shí)生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)全面崛起，對(duì)外輻射能力持續(xù)增強(qiáng)，帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)進(jìn)入爆發(fā)式增長(zhǎng)?！狢opyright 169。整體規(guī)劃水準(zhǔn)高，將成為整個(gè)河源市最為高檔的一站式購(gòu)物中心。目前處于首期施工階段。其中商業(yè)部分占地面積為 米，建筑面積近 60萬(wàn)平米；該項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，計(jì)劃六年內(nèi)建成?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page26廣百新一佳廣晟廣場(chǎng)翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)三、城市商圈格局研究購(gòu)