【正文】 2160 2333 2520 2722 2940 3175 3429 3700 3700 按揭支出 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 物管支出 180 180 180 180 180 180 180 180 180 凈流量 1037 943 1116 1303 1505 1723 1958 2212 2483 2483 累計(jì) 1037 94 1022 2325 3830 5553 7511 9732 12206 14689 則前十年單位面積的物業(yè)投資總回報(bào)率為： 14689 元 /平方米 1/（ 1+6%） 10 / 9037 元 /平方米 100% = % 從自營(yíng)者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營(yíng)的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相當(dāng)于租金水平的 50100%計(jì)（即扣除包括租金的經(jīng)營(yíng)成本后還有相當(dāng)于租金 50100%的利潤(rùn)），取下限（ 50%）按租金 180 元／平方米，以目前 16000 元 /平方米五成十年按揭購(gòu)買(mǎi)三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)門(mén)面計(jì)，首付 8000 元 /平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元 /平方米 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 購(gòu)房支出 8000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 按揭支出 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 物管支出 0 180 180 180 180 180 180 180 180 180 經(jīng)營(yíng)收入 0 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 上年結(jié)轉(zhuǎn) 0 9037 7014 4991 2968 945 1078 3101 5124 7147 凈流量 9037 7014 4991 2968 945 1078 3101 5124 7147 9170 從上表中可以看出，按目前三角碑商圈平均經(jīng)營(yíng)水平的下限，在三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 投資門(mén)面，在第五年后就可收回投資，開(kāi)始穩(wěn)步贏利。 三、 三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 投資收益分析 據(jù)調(diào)查，目前重慶市主城區(qū)主要商業(yè)中心區(qū)營(yíng)業(yè)門(mén)面月租金平均為： 解放碑： 300－ 500 元／平方米 兩路口： 200－ 300 元／平方米 觀音橋： 250－ 400 元／平方米 楊家坪： 250－ 400 元／平方米 火車(chē)站： 200－ 250 元／平方米 南 坪： 250－ 400 元／平方米 必須說(shuō)明的是，上述數(shù)據(jù)是綜合了不同區(qū)位租金差異的平均值， 如果在最佳黃金地段，其租金可翻一倍以上。商場(chǎng)已成為購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、公共活動(dòng)的市民活動(dòng)中心。中國(guó)因改革開(kāi)放，已成功告別了商品短缺時(shí)代。中國(guó)北京、上海、廣東很多商場(chǎng)因零售后各自為政而使非常好的地段的商場(chǎng)倒閉，投資人血本無(wú)歸，進(jìn)退維谷。但是，不是 任何一個(gè)商場(chǎng)均能升值，這主要是取決于商場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和 下列特征： 只有統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一廣告包裝和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)才有升值機(jī)會(huì)。朝天門(mén)交易市場(chǎng)現(xiàn)在房屋和攤位的租售價(jià)格均高出 10 年前的價(jià)格許多。 重慶 95 年至 98 年商業(yè)用房的建設(shè)投資分別為 98175 萬(wàn)元、141372 萬(wàn)元、 204346 萬(wàn)元、 255712 萬(wàn)元、平均每年增長(zhǎng) ％， 96年至 98 年商業(yè)用房的銷(xiāo)售面積分別為 23 萬(wàn)平方米、 22 萬(wàn)平方米、156 萬(wàn)平方米；商場(chǎng)平均每平方米銷(xiāo)售價(jià)格分別為 1827 元、 3083 元、3272 元，平均漲幅 34％，最低漲幅 ％；同期商場(chǎng)出租價(jià)格分別為 11 15 133，平均漲幅 ％，均高于同期全部不動(dòng)產(chǎn)的均價(jià)漲幅 ％，由此我們可知商場(chǎng) 租售價(jià)格從總體看呈上升趨勢(shì)，而且漲幅較大。平均漲幅20％；市場(chǎng)租賃價(jià)格分別為 113 元、 99 元、 70 元，由此我們可知寫(xiě)字樓價(jià)格從總體上看呈下降趨勢(shì)。況且投資寫(xiě)字樓不可能幾平方米、十平方米，要買(mǎi)即要買(mǎi)一層或幾層，一次投資很大，況且投資后又不是一次能租出去，不適于普通市民的投資取向。因?yàn)閷?xiě)字樓的主要承租對(duì)象是一些省外、國(guó)外的大機(jī)構(gòu)，當(dāng)?shù)毓鞠M(fèi)不切實(shí)際。住宅價(jià)格還在下跌。 重慶近幾年對(duì)住宅的投資平均每年增加 ％，住宅的竣工面積也呈直線上升，平均每年增長(zhǎng) ％，城區(qū)近三年 199 1991999 平均每平方米的市場(chǎng)交易價(jià)格分別為 995 元、 1150 元、 960 元。 二、不同形式的不動(dòng)產(chǎn)投資分析 中國(guó)人的投資習(xí)慣：存款不如置業(yè)，特別是在當(dāng)前存款利率連續(xù)下調(diào)并且要交利息稅的今天，把現(xiàn)金存入銀行和放在家里已沒(méi)有什么兩樣，如何使手中的現(xiàn)金保值增值已成為每一個(gè)現(xiàn)金擁有者最關(guān)心的問(wèn)題，那么是不是什么不動(dòng)產(chǎn)都增值呢？我們先看下面的分析。 據(jù)中國(guó)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等單位聯(lián)合組織的一次對(duì) APEC（亞太經(jīng)合組織）成員在華投資中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果，外商對(duì)華投資區(qū)位選擇東部為多，中、西部大致相當(dāng)，東、中、西的比例為 40:30:30，而在西部地區(qū)重慶占了 %，可見(jiàn)重慶投資環(huán)境在西部地區(qū)具有較強(qiáng)的比較優(yōu)勢(shì)， 中國(guó)西部地區(qū)重慶的投資環(huán)境最優(yōu)。 （三） 不動(dòng)產(chǎn)投資分析 股票投資風(fēng)險(xiǎn)大，國(guó)債及存款收益低，同時(shí)受物價(jià)波動(dòng)影響大，那么什么投資即安全同時(shí)又有較大增長(zhǎng)潛力呢？ 從國(guó)際、中國(guó)沿海及 內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)投資在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)其價(jià)格總是呈上揚(yáng)趨勢(shì)，并且增幅較大，香港在近 30 年里其樓市價(jià)格上漲近十倍甚至數(shù)十倍，上海在近 15 年里其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也上漲數(shù)倍甚至十倍，中國(guó)重慶市的不動(dòng)產(chǎn)在近 5 年內(nèi)其價(jià)格也指數(shù)分別為 100、 、 、 、 ，也可以說(shuō)在重慶投資房地產(chǎn)的收益率在 12％－ 22％之間，相對(duì)于銀行定期存款、國(guó)債及股票來(lái)說(shuō)高出許多，而且房地產(chǎn)作為一種實(shí)物投資，其幾乎不會(huì)因物價(jià)的上漲而貶值，相反，物價(jià)上漲往往能拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的輪番上漲，從長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)投 資具有保值增值的巨大功效。 如果不以炒股為目的，而以股票 長(zhǎng)期投資為宗旨來(lái)看，從中國(guó)的 股市發(fā)展進(jìn)程看，股市最低迷的時(shí)候一般股票市盈率為 20 倍左右，股市瘋狂的時(shí)候一般股票的市盈率為 40 倍左右，也即對(duì)股民來(lái)說(shuō)其帳面投資收益率為 %5%，介于定期存款與國(guó)債利息之間，由于股份公司并不把全部利潤(rùn)用于分紅，故股民的實(shí)際收益率則更低，同時(shí)這種收益還具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，因?yàn)楣镜臉I(yè)績(jī)也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。股市在其炒作過(guò) 程中并不產(chǎn)生社會(huì)貨幣總量的增加，它的最終結(jié)果是一種近似于中國(guó)人打麻將的資產(chǎn)重組，是貨幣由一個(gè)口袋流向另一個(gè)口袋的過(guò)程，它的贏家始終是證券公司和國(guó)家，輸家則是大多數(shù)散戶股民（從長(zhǎng)期來(lái)看，如果散戶股民不是贏了就出場(chǎng)的話）。 中國(guó)的股市剛起步，發(fā)育不成熟。 存款及國(guó)債的共同特點(diǎn)是收益率低，收益穩(wěn)定，無(wú)明顯風(fēng)險(xiǎn)，但 這種風(fēng)險(xiǎn)是建立在國(guó)家經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上的，如果中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)通貨膨脹，在目前國(guó)債及存款不作保值計(jì)息的情況下，則其風(fēng)險(xiǎn)就非常大，特別是利息稅的開(kāi)征，更使得銀行存款毫無(wú)經(jīng)濟(jì)意義，回避這種風(fēng)險(xiǎn)最好的辦法是把貨幣變成實(shí)物，尤其是變成有增值保值功效的實(shí)物。 從今年的國(guó)債發(fā)行情況看，其利率較以往年份低，為 %，也即若是購(gòu)買(mǎi) 10000 元國(guó)債的話，每年可獲取的收益為 540 元，國(guó)債的特點(diǎn)是收益穩(wěn)定，不受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)形態(tài)的影響，是一種無(wú) 風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，也正因?yàn)槿绱?，它也失去了獲取更高收益的機(jī)會(huì)。 再由上述同區(qū)同質(zhì)營(yíng)業(yè)用房比較，三峽廣場(chǎng)區(qū)位中心效應(yīng)明顯，配套設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理較為完善且消費(fèi)人流量巨大，鑒于十五期間沙區(qū)發(fā)展前景，其營(yíng)業(yè)房增值空間較大，同時(shí)按投 資動(dòng)態(tài)計(jì)算，投資收益率在 80%左右（詳見(jiàn)第五部分），為快速回籠資金及資產(chǎn)運(yùn)作提供了較大時(shí)間空間。隨著重慶經(jīng)濟(jì)地位的迅速提升，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將會(huì)迅速升溫，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市比較，其 增值的潛力更大。重慶的房地產(chǎn)也不例外，房地產(chǎn)的發(fā)展正處于相對(duì)低潮階段，其價(jià)值被低估，在此時(shí)購(gòu)房置業(yè)，物超所值。售價(jià)包括機(jī)電費(fèi)用（自動(dòng)扶梯、可換新風(fēng)中央空調(diào)系 統(tǒng)、煙感、溫感、聲光報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、濾清排煙系統(tǒng)、濾毒清洗系統(tǒng)、移動(dòng)電話發(fā)射系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)）及店面裝修費(fèi)用（祥見(jiàn)項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)）。 總體而言，三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 以其統(tǒng)一性、綜合性、前瞻性的特色，充分利用天時(shí)、地利、人和的有利條 件，為項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 綜合性――作為景觀、文化、商業(yè)一體化的城市中心商業(yè)建筑體，通過(guò)表現(xiàn)三峽流域巴楚文化的風(fēng)貌、展現(xiàn)三峽工程的恢宏浩大的微縮景觀，充分利用景觀的價(jià)值，以景觀為紐帶，以文化傳播為精髓，以地處商業(yè)中心區(qū)為依托，將景觀、文化與現(xiàn)代商業(yè)文明有機(jī)結(jié)合，形成合縱（中央步行街）聯(lián)橫（其他城市廣 場(chǎng)）的中心步行商業(yè)街區(qū)，將娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物巧妙融合，營(yíng)造全新休閑消費(fèi)文化，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)中心的綜合性特點(diǎn)，成為“重慶第二商貿(mào)中心”的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。 第三部分 項(xiàng)目特色分析 將三角碑商圈建成“重慶市第二商貿(mào)中心”作為重慶市沙坪壩區(qū)政府“十五”計(jì)劃期間的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)之一，錦繡三峽廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)作為“十五 ”計(jì)劃的六大重點(diǎn)工程之一，對(duì)推動(dòng)沙區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改變城市面貌、早日實(shí)現(xiàn)目標(biāo)具有重要意義。除了出借給社區(qū)舉辦各種集會(huì)以外，購(gòu)物中心也可以利用下沉式廣場(chǎng)作種種藝術(shù)文化活動(dòng)、社會(huì)公關(guān)活動(dòng)或商品促銷(xiāo)活動(dòng)，基本上三峽廣場(chǎng)是一種多功能的服務(wù)設(shè)施。 （ 6）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 三峽廣場(chǎng)，實(shí)際上扮演成為沙區(qū)居民生活活動(dòng)中心的角色。一般垃圾處理場(chǎng)皆就近設(shè) 置于貨運(yùn)裝卸場(chǎng)旁邊，以便垃圾集中并處理后立即運(yùn)走。同時(shí)，由于餐飲業(yè)的加入，垃圾除了壓縮之外，經(jīng)常還必須加以冷凍處理，以避免惡臭的發(fā)生。”事實(shí)上，廣場(chǎng)正應(yīng)該是“三峽廣場(chǎng) —— 景觀文化 MALL”經(jīng)營(yíng)差異化的重要手段之一。廣場(chǎng)利用噴泉、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計(jì)手法來(lái)增加它的魅力，吸引消費(fèi)者，同時(shí)廣場(chǎng)上設(shè)有休憩 座椅并留有活動(dòng)空間，作為商業(yè)公園促銷(xiāo)的重要場(chǎng)所。事實(shí)上，廣場(chǎng)對(duì)于“景觀文化 M