【正文】 ，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)。目前只銷售了臨街的門面，內(nèi)部門面基本上已出租，2年為一租期。紅華家電城已于5月1日開(kāi)業(yè)， 國(guó)際商城定在2004年9月11日開(kāi)業(yè)，與中國(guó)電信聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的電腦城定于9月16日開(kāi)業(yè)。由35個(gè)業(yè)主共同購(gòu)買，公司承諾3年返租，56年回購(gòu)?！?純租賃客戶租賃本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)期限為12個(gè)月以上，考慮3個(gè)月左右的免租金期。B策略：核心：以租代售按月交納租金（租金高于市場(chǎng)水平），一年后，如客戶有購(gòu)買意愿，所繳租金可充做購(gòu)鋪首期款，商鋪產(chǎn)權(quán)歸客戶所有。根據(jù)二級(jí)城市的特性，建立項(xiàng)目租售的座銷、行銷和直銷體系，引爆本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租售。建立靈活的策略分析、執(zhí)行、反饋和調(diào)整機(jī)制，及時(shí)而有效的進(jìn)行思路、政策、策略和方式的調(diào)整。對(duì)投資商、自營(yíng)商、租賃經(jīng)營(yíng)商采行不同的租售策略，分別制定富有吸引力的租售政策，分進(jìn)合擊，各個(gè)擊破。主力店選擇市場(chǎng)影響較大，市場(chǎng)認(rèn)知度較高品牌，在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)到150㎡以上二層業(yè)種以服裝、日用為主，主力店面積則應(yīng)不低于150㎡○ 招商區(qū)域以各品牌的省內(nèi)一級(jí)代理商為主，招商區(qū)域以貴陽(yáng)各專業(yè)市場(chǎng)為主?！疽M(jìn)要求】地板、陶瓷：都勻市場(chǎng)目前此類品牌相對(duì)集中，主要考慮市場(chǎng)認(rèn)知度高的中高檔品牌，注重其品質(zhì)，如防滑、環(huán)保等特性衛(wèi)?。阂灾袡n品牌為主櫥柜：選擇國(guó)內(nèi)知名品牌，填補(bǔ)目前都勻市場(chǎng)有影響力品牌的空缺門業(yè)：選擇知名品牌，注重其售后服務(wù)油漆：以中檔為主，注重產(chǎn)品類型多樣化燈飾：以中高檔為主，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、造型布藝：以中高檔為主電工、五金：以中檔品牌為主，強(qiáng)調(diào)其質(zhì)量【二層招商思路】立足于滿足本區(qū)域市場(chǎng)各零散經(jīng)營(yíng)戶及地方各縣、鄉(xiāng)等區(qū)域市場(chǎng)的需要，同時(shí)改善本區(qū)域市場(chǎng)同類業(yè)種經(jīng)營(yíng)戶艱難的現(xiàn)狀?！?日用、化妝品等，同樣存在經(jīng)營(yíng)分散的問(wèn)題，本項(xiàng)目在這類業(yè)種的競(jìng)爭(zhēng)策略選擇上除了采用規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)策略外，同時(shí)又針對(duì)市場(chǎng)缺乏這類業(yè)種大型批發(fā)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，尋求差異化的突破。312 同類品種競(jìng)爭(zhēng)策略差異化○ 衛(wèi)浴品牌在制革廠有零星分布，相對(duì)集中的有七街一帶，但仍然未能形成規(guī)模效應(yīng)。三、京都廣場(chǎng)C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)差異化競(jìng)爭(zhēng)策略31 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略闡述311 經(jīng)營(yíng)品種差異化○ 組合櫥柜在兩個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶十分有限，但是隨著現(xiàn)代生活品質(zhì)的提高，櫥柜市場(chǎng)有可能擴(kuò)大趨勢(shì)，但是目前本地市場(chǎng)櫥柜品牌有限，建議引進(jìn)12家櫥柜品牌。根據(jù)營(yíng)銷中心對(duì)周邊物業(yè)租金調(diào)查及來(lái)訪客戶調(diào)查分析[詳見(jiàn)“五、京都廣場(chǎng)C組團(tuán)價(jià)格定位”]，本案認(rèn)為商鋪面積分隔合理配比為：40㎡以上 10%30—40㎡ 25%20—30㎡ 40%15—20㎡ 15%15%以下 10%248 一層室內(nèi)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)建議物業(yè)內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注意與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺(jué)效果，通過(guò)地面鋪裝和天花及燈飾設(shè)置，形成強(qiáng)烈的水平引導(dǎo)，保證交通流線順暢有序。特色化定位將家裝市場(chǎng)規(guī)劃為步行街式市場(chǎng)，建議一層商業(yè)區(qū)規(guī)劃一條6米（原通道為4米，向兩邊各延伸1米）寬室內(nèi)步行通道，即有特色，又能提升內(nèi)鋪價(jià)值。另外，本項(xiàng)目所處原平橋市場(chǎng)小商品、小百貨業(yè)發(fā)達(dá)，形成了傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍，為本項(xiàng)目二樓商業(yè)定位提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。綜合批發(fā)城（暫名）]244 同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)業(yè)種選擇統(tǒng)計(jì)分析家裝類市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)制革廠建材市場(chǎng)云都商業(yè)廣場(chǎng)七街業(yè)種數(shù)量經(jīng)營(yíng)品牌數(shù)量經(jīng)營(yíng)品牌數(shù)量經(jīng)營(yíng)品牌地板23漢堡 、大自然、德威、伊思科寶、福人、歐典、綠洲、金剛鸚鵡、吉象、地堡龍、別克、德賽、竹海、歐圣卡王、圣象、菲林格爾、正涌、升達(dá)、法樂(lè)、緬林金橡、銀燕、永吉、綠島16福人、得爾、圣象、菲林格爾、永吉、正涌、升達(dá)、揚(yáng)子、歐象、佳佳樂(lè)、合麗、雙鳳、新象、柏頓、歐圣、勁松陶瓷23冠珠、朗高、金西洲、薩米特、匯亞、升華、恒福、新里萬(wàn)、新輝雅、巴貝利、萬(wàn)利、派力素、新潤(rùn)成、華都、新南悅、恒諾、能盛、圣龍、圣寶路、金舵、恒輝、強(qiáng)輝、裕成3鳳凰、意利寶、協(xié)進(jìn)油漆4金冠、大寶、凱琦麗、邦德5大寶、環(huán)球、三和、長(zhǎng)頸鹿、菊花9巴德士、三和、嘉寶莉、經(jīng)典、美涂士、麗時(shí)、千色花、華潤(rùn)、甲秀衛(wèi)浴3精藝潔具、橫岡衛(wèi)浴、惠達(dá)潔具10櫻花、泰和、箭牌、歐爾、塞納、美加華、意派、法恩沙、金德、帝王櫥柜3雅藝、樂(lè)意爾、歐雅3柏家、凱順、歐米嘉門業(yè)2星星、開(kāi)喜2天蘭、索富燈飾照明3步步高燈飾、鑫新燈飾、雷士、照明5亮麗、新新、興隆、亮亮、明豪石材4四海、閩海、裕發(fā)、歐美精工石布藝其他30以上建材（管材、線材、型材等）、建材加工57太陽(yáng)能、汽修、裝飾材料及加工電工、五金沿街分布基本分析○ 制革廠在地板、陶瓷兩大品種上存在明顯規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)○ 三大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種中“布藝”一項(xiàng)均為空白○ 制革廠受規(guī)模、城市規(guī)劃的影響，經(jīng)營(yíng)商戶競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，云都商業(yè)廣場(chǎng)以其顯著的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景廣闊，同時(shí)與本項(xiàng)目比鄰，因此，將成為未來(lái)本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手○ “七街”衛(wèi)浴、油漆相對(duì)集中○ 電工、五金 “七街”街鋪競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯○ “七街”燈飾，雖然分布較為集中，但是其營(yíng)業(yè)面積大多為20㎡以下，燈飾品種有限，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)○ 云都商業(yè)廣場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀，商戶入場(chǎng)率不足40%○ 云都商業(yè)廣場(chǎng)在衛(wèi)浴、石材等項(xiàng)均沒(méi)有商戶經(jīng)營(yíng)，其他各項(xiàng)雖然已有商戶經(jīng)營(yíng)，除地板外經(jīng)營(yíng)并不集中，不具有品種規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力○ 云都商業(yè)廣場(chǎng)招商策略單一，僅僅立足于月租抵供及商鋪增值，但是就目前狀況來(lái)看，其月租并不能抵供，租售價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)明顯○ 云都商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)劃、管理較為混亂，導(dǎo)視系統(tǒng)匱乏○ 除地板、陶瓷外，兩大市場(chǎng)其他經(jīng)營(yíng)品種品牌數(shù)量有限綜合考量，綜合考量，項(xiàng)目一層商業(yè)建議選擇業(yè)種：地板、陶瓷、衛(wèi)浴、門業(yè)、油漆、燈飾、電工、五金、布藝、櫥柜綜合批發(fā)類目前，除服裝外尚未形成具有規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)。231 項(xiàng)目專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種選擇原則及思路列舉○ 充分考慮本項(xiàng)目所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本項(xiàng)目核心商圈競(jìng)爭(zhēng)力○ “售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本項(xiàng)目投資者，租賃經(jīng)營(yíng)戶，服務(wù)的消費(fèi)群體進(jìn)行合理、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位○ 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和業(yè)種組合○ 設(shè)計(jì)具備自身特色的項(xiàng)目營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種24 C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)業(yè)種定位241 新老城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)分布統(tǒng)計(jì)新城區(qū)、新老結(jié)合部老城區(qū)云都商業(yè)廣場(chǎng)建材裝飾市場(chǎng)、德達(dá)廣場(chǎng)汽車城（規(guī)劃中）、紅旗新村汽車市場(chǎng)、原平橋肉菜綜合市場(chǎng)（京都廣場(chǎng)）制革廠建材裝飾市場(chǎng)、勻中電腦城、現(xiàn)代城電腦/電器城、百子橋地下市場(chǎng)、育英巷服裝市場(chǎng)242 本項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)業(yè)種選擇原則根據(jù)以上分析（地段、交通、傳統(tǒng)商業(yè)氛圍及經(jīng)營(yíng)形象），認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)必須把握這樣的原則：業(yè)種選擇多樣化 業(yè)種組合合理化經(jīng)營(yíng)定位特色化 競(jìng)爭(zhēng)策略差異化243 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)主題定位首層商業(yè)主題定位： [京都社會(huì)購(gòu)買力在一定時(shí)期內(nèi)基本是一個(gè)常數(shù)，因此競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)影響購(gòu)買力在各個(gè)商業(yè)實(shí)體之間的分配，并不能創(chuàng)造新的購(gòu)買力，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果必將造成不利于項(xiàng)目發(fā)展的情況出現(xiàn)。23 專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種選擇原則及思路立足于本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，在選擇專業(yè)賣場(chǎng)的大前提下，我們還必須在專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種的選擇上進(jìn)行慎重考慮。22 C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位京都廣場(chǎng)項(xiàng)目地處都勻“旱碼頭”，項(xiàng)目應(yīng)充分利用優(yōu)勢(shì)的條件發(fā)展集產(chǎn)品展示、零售、批發(fā)、宣傳于一體的口岸商品專業(yè)賣場(chǎng)。C組團(tuán)位置C組團(tuán)與西苑虹橋苑相隔僅為11米，規(guī)劃道路較為狹窄，交通并不通暢，而東面由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的影響，在二期工程(A、B組團(tuán))竣工前經(jīng)營(yíng)的可能性不大，南面外鋪將依賴于414醫(yī)院的竣工時(shí)間，北面的外鋪與沿江風(fēng)光帶的建設(shè)息息相關(guān) ，諸多因素導(dǎo)致 C組團(tuán)招商難度增大。T—項(xiàng)目劣勢(shì)區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象化隨著現(xiàn)代城的興建，老城區(qū)商業(yè)格局開(kāi)始以現(xiàn)代城為中心進(jìn)行了重構(gòu)，部分零售、批發(fā)商品（中低檔）退出這一商圈，如新華路南段、步行街南段、民族路上經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、鞋類的店鋪相繼轉(zhuǎn)手或者關(guān)閉。云都商業(yè)廣場(chǎng)建材裝飾市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，主要集中經(jīng)營(yíng)地板，其他如油漆、燈飾、門業(yè)等入場(chǎng)率不高。因此，經(jīng)營(yíng)的商品及品牌在區(qū)域內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)重疊經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。因此，本項(xiàng)目作為新老城區(qū)結(jié)合部舉足輕重的一個(gè)新興項(xiàng)目，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以本項(xiàng)目專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種選擇原則與思路為指導(dǎo)，賣場(chǎng)業(yè)種選擇得當(dāng)，就一定有屬于自己的市場(chǎng)天空。在老城區(qū)一部分上升空間較大的業(yè)種則向現(xiàn)代城集中，如電器、電腦等。O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)城市中心轉(zhuǎn)移 商業(yè)價(jià)值提升本項(xiàng)目地處新老城區(qū)結(jié)合部，隨著城市中心的向北轉(zhuǎn)移，商業(yè)物業(yè)價(jià)值提升空間較大[詳見(jiàn)“12 都勻商業(yè)物業(yè)微觀市場(chǎng)分析（競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析）”]。另外，由于新老城區(qū)結(jié)合部樓盤的不斷開(kāi)發(fā)，如西苑、碧云苑、長(zhǎng)江花園、建貿(mào)等，項(xiàng)目所處區(qū)域人口總量增加。交通樞紐 人流集中都勻作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)有限的二級(jí)城市，鐵路作用并不明顯，而客運(yùn)、貨運(yùn)則發(fā)揮著不可替代的作用。三路三橋 黃金三角本項(xiàng)目地處劍江中路、劍江北路、平橋北路三路交匯處；彩虹橋（劍江橋）、渡船堡大橋（黑橋）、平橋圍合分布，路路暢通，呈罕見(jiàn)黃金三角分布。利用其優(yōu)勢(shì)的條件發(fā)展這個(gè)地方應(yīng)有的商業(yè)：不是傳統(tǒng)的百貨零售，不是一般的批發(fā)業(yè)，而是集產(chǎn)品展示、零售、批發(fā)、宣傳于一體的口岸商品專業(yè)賣場(chǎng)。京都廣場(chǎng)項(xiàng)目地處劍江中路、劍江北路、平橋北路三路交匯處，比鄰長(zhǎng)途汽車站及都勻汽車站，交通條件十分優(yōu)越，為都勻名副其實(shí)的“旱碼頭”。正確的業(yè)態(tài)、業(yè)種定位能使本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)得到最大程度的發(fā)揮，淡化本項(xiàng)目施工不暢帶來(lái)的影響，從而提升本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。132 傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)（平橋市場(chǎng)） ，輻射商圈能力巨大京都廣場(chǎng)項(xiàng)目取原平橋市場(chǎng)而代之，并將項(xiàng)目負(fù)一層規(guī)劃為新的肉菜綜合市場(chǎng)，完整地繼承了原市場(chǎng)商圈輻射能力，增強(qiáng)了本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。因此，在這一區(qū)域集中了大量商業(yè)物業(yè)面積有待消化。㎡， 10年回報(bào)投資SHOPPINGMALL/地下室做大型超市/地上二層做紅華家電城和電腦城及國(guó)際商城/臨街門面和靠廣場(chǎng)的門面在裝修，其他的較少首層商鋪銷售均價(jià)8000元/㎡，臨街商鋪為15000元/㎡首層商鋪?zhàn)饨鹱罡邽?62元/㎡，最底為74元/㎡.平均110元/㎡.按建筑面積（%）平均租金為66元/㎡，6折優(yōu)惠后，㎡13 京都廣場(chǎng)項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)分析131 地處新老城區(qū)結(jié)合部，近年來(lái)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)較為集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈從2002年開(kāi)始，粗略統(tǒng)計(jì)新城區(qū)及新老城區(qū)結(jié)合部開(kāi)發(fā)樓盤為16個(gè)[詳見(jiàn)“121 城市規(guī)劃、政府機(jī)構(gòu)搬遷，市場(chǎng)重心向新開(kāi)發(fā)區(qū)傾斜”]。二組團(tuán)首層臨劍江北路門面為7299元/㎡，臨街4199元/㎡，內(nèi)鋪28993199元/㎡.二樓自用一組團(tuán)一樓沿街劍江北路門面20元/㎡，臨街19元/㎡，內(nèi)鋪16元/㎡。月百子橋社區(qū)（女人街、褲襠街、步行街）184．29元/㎡月石板街社區(qū)（七街）83．317元/㎡（1）新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部與老城區(qū)各社區(qū)租金水平比較統(tǒng)計(jì)：新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部老城區(qū)社區(qū)租金水平社區(qū)租金水平平橋、西苑、劍北社區(qū)31．769元/㎡123 新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格比之老城區(qū)上升值潛力巨大對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，價(jià)格與投資的增值空間是最有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部商業(yè)物業(yè)整體租售價(jià)格低于老城區(qū)整體租售價(jià)格，但是隨著開(kāi)發(fā)區(qū)市政配套的完善、居住人口規(guī)模的增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資在新城區(qū)的增值空間則明顯大于老城區(qū)。老城區(qū)建材、建材加工、服裝鞋類等市場(chǎng)面臨云都商業(yè)廣場(chǎng)等新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，由于新城區(qū)更便利的交通和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地規(guī)模、更完善配套和低廉的租金水平等，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。122 專業(yè)市場(chǎng)向新城區(qū)及新城區(qū)結(jié)合部集中，老城區(qū)逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)新興專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展方向、程度能反映出一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間與活力，新城區(qū)與新老城區(qū)結(jié)合部新興市場(chǎng)發(fā)展迅速，業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，而老城區(qū)新興專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展受制于場(chǎng)地規(guī)模、地租級(jí)差等則相對(duì)緩慢，老城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)在城市規(guī)劃與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下逐漸失去優(yōu)勢(shì)。另外，從開(kāi)發(fā)體量上比較，老城區(qū)開(kāi)發(fā)較大的樓盤僅現(xiàn)代城與金鵬花園，而新城區(qū)和新老城區(qū)結(jié)合部開(kāi)發(fā)體量較大的樓盤就有西苑大世界、京都廣場(chǎng)、陶溪園、云都商業(yè)廣場(chǎng)、長(zhǎng)江花園等。12 都勻商業(yè)物業(yè)微觀市場(chǎng)分析121 城市規(guī)劃、政府機(jī)構(gòu)搬遷，開(kāi)發(fā)重心指向開(kāi)發(fā)區(qū)隨著新開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，州政府三大班子搬遷，配套設(shè)施的完善，都勻經(jīng)濟(jì)重心逐漸向開(kāi)發(fā)區(qū)傾斜，新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部商業(yè)氛圍逐步升溫。京都廣場(chǎng)一、㎡（一層商鋪面積 ㎡，二層商鋪面積 ㎡），項(xiàng)目地處都勻“旱碼頭”，交通便利，為口岸市場(chǎng)的發(fā)展提供了必要的條件。較早一點(diǎn)有制革廠建材市場(chǎng)、育英巷市場(chǎng)（服裝、鞋）、