【正文】 （ 1）核心店的配置 一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。若有兩家核心店，當(dāng)然最理想的做法就是將他們分開(kāi)設(shè)置 在商場(chǎng)的兩端，使所有顧客能在核心店間的街道上川流不息地往來(lái)。 （ 2）區(qū)域劃分 針對(duì)主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才拧榱藙?chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，區(qū)域劃分采用了搭配組合原則。 ? 組合原則 —— 同一主題與同一對(duì)象層的不同業(yè)態(tài)店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂(lè)趣。 （ 3）店鋪空間 店鋪空間的大小，影響到日后經(jīng)營(yíng)者的銷售空間。 根據(jù)現(xiàn)在三峽廣場(chǎng)店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于 8 平方米至 200 多平方米之間，開(kāi)間在 —— 15m 之間，基本上能夠滿足 各類商家的需要。 從三峽廣 場(chǎng)目前的規(guī)劃上來(lái)說(shuō)，為了更好的發(fā)揮每條通道的作用，其面寬均在 以上，其中中心主通道達(dá)到 以上。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場(chǎng)后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。前面我們?cè)?jīng)提及購(gòu)物中心是人與人之間生活交流的場(chǎng)所，但是如果沒(méi)有廣場(chǎng)，則交流的活動(dòng)將會(huì)受到嚴(yán)重的限制。有人說(shuō)：“廣場(chǎng)就有如 MALL 的面孔。 （ 5）后勤空間規(guī)劃 垃圾處理場(chǎng) 現(xiàn)行國(guó)外 MALL 的垃圾處理方式，大都是預(yù)先集中到一個(gè)地方，待壓縮處理后再行運(yùn)走。因此在三峽廣場(chǎng)的垃圾處理場(chǎng)中，應(yīng)該考慮配置空調(diào)設(shè)施。但由于三峽廣場(chǎng)的面積廣大， 隨時(shí)清運(yùn)的垃圾應(yīng)該先行送至多處臨時(shí)垃圾集中地，再統(tǒng)一運(yùn)至處理場(chǎng)。它的經(jīng)營(yíng)與社區(qū)的發(fā)展兩者間應(yīng)該相輔相成，而社區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)便成為其中一項(xiàng)不可或缺的媒介。 既然三峽廣場(chǎng)要成為居民經(jīng)常出入的場(chǎng)所，所以必須考慮一些居民日常生活所需的服務(wù)，如銀行、診所等；當(dāng)然也 有美容美發(fā)中心、網(wǎng)吧、酒吧、茶坊、照相鋪、高檔修鞋店等等。作為錦繡三峽廣場(chǎng)重要組成部分的三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 的建設(shè)，具有以下幾個(gè)顯著特色： 唯一性－－依托濃縮長(zhǎng)江三峽自然人文景觀錦繡三峽廣場(chǎng)，與沙 區(qū)科教文化區(qū)的定位相呼應(yīng)，創(chuàng)造性地將景觀、文化與商業(yè)步行街 有機(jī)結(jié)合，開(kāi)創(chuàng)全新的景觀文化商業(yè)模式，在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)景觀文化步行商業(yè)街，無(wú)論從項(xiàng)目的立意、理念及規(guī)劃方面，在全中國(guó)獨(dú)樹一幟，具有唯一性，充分體現(xiàn)了沙區(qū)政府的超前發(fā)展意識(shí)以及將重慶建成國(guó)際大都市的氣魄，為項(xiàng)目的建成及投入使用創(chuàng)造先天優(yōu)勢(shì)。 前瞻性――以 MALL 作為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，與區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，同時(shí)結(jié)合景觀文化形態(tài)，創(chuàng)造全新商業(yè)文化價(jià)值，締造現(xiàn)代城市商業(yè)文明的象征，三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 具有極強(qiáng)的增值潛力、可持續(xù)的發(fā)展力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，帶動(dòng)沙區(qū)及重慶的商業(yè)文化邁上新臺(tái)階。 第四部分 三峽廣場(chǎng)價(jià)格評(píng)估 一、 項(xiàng)目定價(jià)依據(jù) 重慶市地下商場(chǎng)租售價(jià)格分析 名稱 售價(jià)（均價(jià)） 租金（元 /月平米） 經(jīng)營(yíng)類型 地理位置 沙區(qū)明珠地下商場(chǎng) 1 萬(wàn)元 /柜 300 服裝、飾品 沙區(qū)雙巷子步行街地下 菜園壩地下商場(chǎng) 25000 元/平米 250450 書刊批發(fā)、鞋類、服裝、干雜 渝中區(qū)菜園壩火車站廣場(chǎng)地下 美儂地下商場(chǎng) 23000 元/平米 280350 服裝、飾品 九龍坡區(qū)楊家坪廣場(chǎng)地下 楊家坪人防工程 23000 元/平米 不限經(jīng)營(yíng)類型（產(chǎn)生明火的 業(yè)態(tài)除外） 九龍坡區(qū)楊家坪廣場(chǎng)轉(zhuǎn)盤地下 南坪地下商場(chǎng) 18000 元/平米 180250 服裝、飾品、鞋類 南岸區(qū)宏聲廣場(chǎng)轉(zhuǎn)盤地下 兩路口地下商場(chǎng) 25000 元/平米 250500 水果、服裝、干雜、鐘表 渝中區(qū)兩路口皇冠大扶梯入口處 世紀(jì)商城 服裝、飾品 沙區(qū)渝碚路世紀(jì)廣場(chǎng)商城地下 ? 上述項(xiàng)目均地處該區(qū)域黃金地段，消費(fèi)人流量大，商業(yè)價(jià)值較大，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)類型以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，無(wú)整體經(jīng)營(yíng)管理概念，沒(méi)有形成專業(yè)化市場(chǎng)，無(wú)規(guī)模效應(yīng) ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮以人為本的休閑消費(fèi)模式因素較少，功能配 套不夠完善 三峽廣場(chǎng)周邊營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目調(diào)研 三峽廣場(chǎng)周邊營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目調(diào)研表（見(jiàn)附表） ? 上述項(xiàng)目區(qū)位均為沙區(qū)主城區(qū)，三角碑至渝碚路一帶人流量達(dá) 10— 15 萬(wàn)人次 /每日，目標(biāo)消費(fèi)群較大，商業(yè)用房租售情況理想，其業(yè)態(tài)分布仍然以傳統(tǒng)商業(yè)模式為主 ? 沙區(qū)主城區(qū)作為重慶的第二商圈，商業(yè)發(fā)達(dá)，營(yíng)業(yè)用房租售比例較大 ? 上述大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，對(duì)新商業(yè)經(jīng)濟(jì)的需求無(wú)法滿足，局限于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式 ? 通過(guò)對(duì)周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)查排序，服飾、百貨、餐飲、娛樂(lè)為主，通信、超市次之，酒店、銀行等商務(wù)配套較齊備，整個(gè)片區(qū)成熟度高 ? 上述大部分營(yíng)業(yè)用房 為 5 年前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，底框結(jié)構(gòu)形式，開(kāi)間，以開(kāi)間 、進(jìn)深 59m 居多，其中大開(kāi)間營(yíng)業(yè)鋪面僅有雙巷子及雕塑廣場(chǎng)近年新開(kāi)項(xiàng)目，開(kāi)間在 左右 ? 華宇廣場(chǎng)因其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，屬沙區(qū)最大商業(yè)項(xiàng)目，形成一定的商業(yè) 氛圍帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其覆蓋面遍及整個(gè)沙區(qū)及石橋鋪、袁家崗地區(qū)，尤以白盛進(jìn)駐后更能帶動(dòng)渝碚路一帶新商業(yè)模式發(fā)展 二、三峽廣場(chǎng)價(jià)格構(gòu)成 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)用房根據(jù)區(qū)位不同，價(jià)格在 11000 元 /平米 —— 28800 元 /平米之間，均價(jià)為 18000 元 /平米。 三、橫向比較 —— 投資三峽廣場(chǎng)物超所值 由于眾所周知的原因，目前全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總體上不太景氣。 從國(guó)內(nèi)比較，上海、北京、天津、廣州、深圳等大城市物業(yè)價(jià)格遠(yuǎn)高于重慶市，差距在 1 倍以上。 由上述市內(nèi)各區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目比較，三峽廣場(chǎng)無(wú)論從物業(yè)配套、經(jīng)營(yíng)管理還是新商業(yè)業(yè)態(tài)整合方面來(lái)說(shuō)，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯；同時(shí)沙區(qū)政府十五規(guī)劃目標(biāo)是將沙區(qū)建設(shè)成為重慶的第二商務(wù)中心， 隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，進(jìn)步，國(guó)內(nèi)外大機(jī)構(gòu)和新的經(jīng)濟(jì)體向中國(guó)中西部轉(zhuǎn)移，沙區(qū)中心商務(wù)區(qū)的功能將進(jìn)一步完善，其中心商務(wù)區(qū)的投資潛力也會(huì)日益被人們所認(rèn)識(shí)，其投資的熱望將會(huì)進(jìn)一步啟動(dòng)。 第五部分 投資收益分析及其他投資形式比較 一、 投資形式比較分析 —— 國(guó)債、股票、不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估 （一） 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的中國(guó)國(guó)債及存款收益分析 國(guó)債是國(guó)家因建設(shè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)的需要而發(fā)行的一種以國(guó)家財(cái)政擔(dān)保的信用債券，購(gòu)買國(guó)債是人們最放心、收益最穩(wěn)定的一種投資方式。 銀行存款是大多數(shù)居民已習(xí)慣了的一種低收益投資方式，其收益穩(wěn)定，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，支取方便靈活，但投資收益率卻很低，特別是中國(guó)連續(xù)調(diào)低利率后，目前最高的定期存款利率僅 %，活期存款利率就更是低得驚人（只有 %），也就是說(shuō)在銀行存款 10000 元，每年最多只能獲取 225 元的收益，如果為活期存款卻僅能獲取 99 元收益，這還沒(méi)有計(jì)算利息稅。 （二） 風(fēng)險(xiǎn)大可能收益也大的股票投資分析 股票是代表一定股權(quán)的有價(jià)證券，其市場(chǎng)交易價(jià)格應(yīng)以股份公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)。中國(guó)常聞某人炒股賺了多少，是不是因?yàn)槌垂善本褪琴嵉亩噘r的少呢？其實(shí)是炒股票賺了的人由于心情舒暢而溢于顏表，炒股票賠了的人因心情不愉快或其它不好談的原因不愿說(shuō)。中國(guó)的股市還不夠完善，在很大程度上是一種炒作、投機(jī)，投資的意識(shí)和信心還沒(méi)有建立，業(yè)績(jī)好的股票不一定價(jià)格就高，而價(jià)格高的股票也可能業(yè)績(jī)不理想，騎上黑馬對(duì)于信息不靈的散戶來(lái)說(shuō)幾乎是一種偶然、難以把握，中國(guó)股市上炒股的一般規(guī)律是七虧二平一贏，可見(jiàn)投資股票的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。股票投資有很大風(fēng)險(xiǎn)。 由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不論是多層還是高層，其最終總量仍是有限的，這種有限總量特別是極其為市場(chǎng)所需要的特定地域的樓盤供給量與市場(chǎng)需求量形成巨大反差，導(dǎo)致價(jià)格上漲。 重慶直轄后，重慶正處于前所未有的迅猛發(fā)展階段，重慶在西部的比較優(yōu)勢(shì)使外商紛紛看好重慶，加上中央加快西部地區(qū)發(fā)展、向西部地區(qū)傾斜的政策使得重慶迎來(lái)了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，這一切將給重慶的房地產(chǎn)帶來(lái)充滿希望的未來(lái)。 （一） 住宅 住宅是人們消費(fèi)量最大的不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)重慶目前成套住宅的空置面積達(dá)到 300 萬(wàn)平方米，其中主要集中在渝中區(qū)和渝北區(qū)，住宅作為人們生活的場(chǎng)所，其價(jià)格受其戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施的影響很大，住宅建成后使用的時(shí)間越久，其價(jià)值就貶值越多，因此可以說(shuō)住宅的價(jià)格對(duì)時(shí)間較為敏感，也就是說(shuō)住宅一般不具有保值增值的功效。而且 因?yàn)橹貞c的房地產(chǎn)投資商大多實(shí)力弱，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中自有資金少，前幾年銀行和非銀行拆借代價(jià)高。 （二） 寫字樓 寫字樓作為辦公場(chǎng)所，要求其建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此寫字樓往往建于行政區(qū)所在地附近。而重慶畢竟是內(nèi)陸城市，大機(jī)構(gòu)入住較少。 重慶近幾年寫字樓的投資平均每年增加 39％，其近三年平均每平方米的市場(chǎng)交易價(jià)格分別為 1708 元、 1921 元、 2447 元。 （三） 商場(chǎng) 商場(chǎng)作為商品交易的場(chǎng) 所，其最重要的建設(shè)條件是區(qū)位，商場(chǎng)的地理位置決定了商場(chǎng)的租售價(jià)格，也決定了進(jìn)場(chǎng)商家的經(jīng)營(yíng)前景及經(jīng)營(yíng)收益，商業(yè)用房不受行政區(qū)位及居住環(huán)境的影響，它主要受經(jīng)濟(jì)區(qū)位、流動(dòng)人口、實(shí)質(zhì)消費(fèi)人群、交通運(yùn)輸條件、歷史消費(fèi)習(xí)慣等因素的影響；由于商人入住商場(chǎng)投資是通過(guò)商品交易以獲取盈利為目的， 因此其宗旨是賺錢，只要某地的流動(dòng)人口多、實(shí)質(zhì)消費(fèi)人群多，能夠?yàn)樯碳規(guī)?lái)收益和利潤(rùn)，那么建于該地的商業(yè)用房其租售價(jià)格就高，這種租售價(jià)格的高低與商業(yè)用房的新舊程度并無(wú)實(shí)質(zhì)關(guān)系，相反，某地長(zhǎng)時(shí)間的商業(yè)交易行為會(huì)逐漸讓人們形成某種消費(fèi)習(xí)慣，因此 可以說(shuō)，在商業(yè)環(huán)境沒(méi)有實(shí)質(zhì)惡化的情況下，商業(yè)用房投資具有保值增值的功效。 住宅及寫字樓用于人們居家和辦公，人們對(duì)其是否能讓人合適愉快有潛在的要求，其房屋的新舊程度對(duì)其價(jià)格有圈套影響，而商場(chǎng)以商品交易獲取收益為目的，欺房屋的新舊對(duì)其價(jià)格沒(méi)有直接影響，相反，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得越久，經(jīng)營(yíng)時(shí)間越長(zhǎng)，其房屋的租售價(jià)格反而越高，比如重慶百貨大樓現(xiàn)在攤位的租售價(jià)格高于 10 年前的價(jià)格許多。 因此，可以說(shuō)商場(chǎng)才是真正具有保值增值的不動(dòng)產(chǎn)。商場(chǎng)物業(yè)不象其它屋業(yè)產(chǎn)品，它的升值決定于其綜合管理水平，眾多業(yè)主和承租經(jīng)營(yíng)者在一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理中的興旺程度。 純商場(chǎng)概念也無(wú)升值潛力。商業(yè)概念也在變化，一個(gè)商場(chǎng)，不能純粹是一個(gè)擺放商品的場(chǎng)所。像三峽廣場(chǎng)這樣集景觀、文化、商業(yè)為一體的現(xiàn)代化的 休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)的綜合性中心商業(yè)建筑才有無(wú)限升值的空間。 三峽廣場(chǎng)位于沙坪壩的中心商 貿(mào)區(qū)的核心地段，其租金