【正文】 水平從近期看應(yīng)不低于兩路口、觀音橋、楊家坪等地區(qū)，從遠(yuǎn)期看可接近解放碑的水平。 第六部分 關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，在市場(chǎng)中任何投資行為都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)相伴。以下重點(diǎn)探討和分析的部分是關(guān)于三峽廣 場(chǎng)景觀文化 MALL 的投資風(fēng)險(xiǎn)。這主要體現(xiàn)在：國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，特別是東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)平衡渡過，各地區(qū)、各國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)；中國(guó)進(jìn)入 WTO（世界貿(mào)易組織）已 成定局；國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)的政策，位于長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心的重慶帶來千載難逢的機(jī)遇；沙坪壩區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特性和強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?；三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 所處沙坪壩三角碑商圈的獨(dú)特商業(yè)機(jī)會(huì)和 良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)；科學(xué)合理的定價(jià)體系、靈活付款形式，為投資提供較大的增值保值空間；強(qiáng)有力的政策支持，完善周到售后經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，提高抵御投資風(fēng)險(xiǎn)的能力。這種相互依存、相互滲透、相互推動(dòng)、相互鉗制的經(jīng)濟(jì)特征打破了所有的國(guó)家經(jīng)濟(jì)成分特點(diǎn)，并使各國(guó)經(jīng)濟(jì)在一個(gè)更大的平臺(tái)上相互競(jìng)爭(zhēng)和依存發(fā)展，全球經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮已是眾所共識(shí)。 國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)將大大刺激中國(guó)外貿(mào)出口的增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。 中國(guó)加入 WTO的實(shí)現(xiàn)給三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL帶來的發(fā)展機(jī)遇 中國(guó)加 WTO 已成定局。這主要表現(xiàn)在極大地刺激中國(guó)出口貿(mào)易的進(jìn)一步提 高，從而拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。重慶作為傳統(tǒng)的工業(yè)重鎮(zhèn)其傳統(tǒng)工業(yè)將會(huì)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。合資企業(yè)、外資企業(yè)迅速發(fā)展，國(guó)際勞務(wù)合作的規(guī)模會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)使中國(guó)就業(yè)的質(zhì)量、形式和體制，以及人們的就業(yè)觀念將會(huì)發(fā)生很大的變化，由于人的素質(zhì)導(dǎo)致職業(yè)的生涯的反差將會(huì)進(jìn)一步加大，伴隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)全球化，傳統(tǒng)的就業(yè)形式將受到挑戰(zhàn)，城鎮(zhèn)就業(yè)機(jī)會(huì)將有更大的增加，城市人口的增長(zhǎng)為三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 創(chuàng)造更大的消費(fèi)空間?？陀^地講，中國(guó)政府實(shí)施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略是歷史的必然。但因?yàn)闁|部地區(qū)的發(fā)展空間有限，其發(fā)展已達(dá)到自我積累、自我發(fā)展的階段，而西部地區(qū)卻相差甚遠(yuǎn)，長(zhǎng)此以往，將會(huì)帶來中國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，進(jìn)而引發(fā)政治上的諸多問題。由經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)市民的收入水平、消費(fèi)水平的提高，進(jìn)而為城市商業(yè)創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。 1999 年底，中央財(cái)政已撥付重慶市政府 共 10 個(gè)項(xiàng)目達(dá) 33 億人民幣的第一批項(xiàng)目投資。使三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 獲得千載難逢的機(jī)會(huì)，具有更趨合理的投資空間和獲得無限升值的潛力。（詳見本報(bào)告其他部分的分析及論述） 三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 給不同階層、不同職業(yè)者提供了可行的投資機(jī)會(huì)。由于歷史的 原因，國(guó)內(nèi)個(gè)體投資的范圍很窄小，而且可供個(gè)體投資的手段很落后，個(gè)體投資主體的投資意識(shí)弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力小、投資策劃能力、經(jīng)營(yíng)能力和投資主體的知識(shí)均較落后。可以肯定：在中西部地區(qū)的普通市民在觀念上遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有“投資 ”的真正意識(shí)。而在國(guó)內(nèi)像上海等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市民投資意識(shí)已非常成熟，投資手段也非常地靈活，投資知識(shí)和抗風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)能力也很強(qiáng)。因?yàn)橹袊?guó)正處于經(jīng)濟(jì)大變革時(shí)期，各種投資市場(chǎng)不規(guī)范，投資主體的投資知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱，故投資主體多為不理智，盲目性大，大多缺乏理性分析和機(jī)敏風(fēng) 格。俗話說“大富小富 ,離不開商鋪 ”，因?yàn)橥顿Y商鋪其真實(shí)性、可靠性是絕對(duì)的，投資人看得見，摸得著，心里踏實(shí)。同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的日益規(guī)范、政府有關(guān)房地產(chǎn)法律管理十分嚴(yán)格，使商業(yè)類物業(yè)可以隨時(shí)變現(xiàn)，即可以短期出租、自營(yíng)、轉(zhuǎn)讓，也可永久性委托經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營(yíng)或委托專業(yè)商業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，此外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)市場(chǎng)需 求的上升使商業(yè)類物業(yè)不斷升值，也使其投資的回報(bào)亦很穩(wěn)定。 國(guó)家自 1998 年以來，已連續(xù)五次調(diào)低存款利率。同時(shí)以房地產(chǎn)為拉動(dòng)內(nèi)需的突破口，以銀行按揭的方式購(gòu)買商業(yè)樓宇鼓勵(lì)個(gè)體投資，而且隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和西方經(jīng)濟(jì)的日趨接軌，原來的 高存款利息和高貸款利率的現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展過程中將難以再現(xiàn)。 綜上所述，國(guó)家正處于社會(huì)政治和經(jīng)濟(jì)的大變革時(shí)期，隨著中國(guó)進(jìn)入 WTO，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活勢(shì)必融入全球經(jīng)濟(jì)一體化之中。在這個(gè)大變革過程中，原來非常好的產(chǎn)業(yè)會(huì)變得很脆弱，從事于這些穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)并有非常穩(wěn)定收入的人士會(huì)處于動(dòng)蕩之中，同時(shí)，會(huì)造就一些新的就業(yè)機(jī)會(huì)并產(chǎn)生一些新生貴族。這正應(yīng)證了一句名言“社會(huì)在變，你無法阻擋因?yàn)槟愕牧α刻?；社?huì)在變，你只能去迎合因?yàn)槟銓?shí)在太渺小 ”。在此，我們真誠(chéng)希望三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL 出現(xiàn)，能夠成為你投資的首選，抓住機(jī)遇，一切為自己的未來。 近幾年，在百貨業(yè)方面，除了早期本土百貨經(jīng)營(yíng)者，（如重百商場(chǎng)、新世紀(jì)百貨等），臺(tái)資、外資百貨亦逐步進(jìn)軍重慶市場(chǎng)（如伊藤洋華堂、太平洋百貨等）。而國(guó)外已經(jīng)經(jīng)營(yíng)多年的大型購(gòu)物中心（ shopping center，或稱 shopping MALL），也在重慶 有眼光的投資經(jīng)營(yíng)者的積極策劃下，進(jìn)入密鑼緊鼓的籌備階段。譬如，你想為未成年的子女買個(gè)禮品，那你不必費(fèi)時(shí)間去一家家百貨店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以償，因?yàn)樵凇巴婢叻炊烦恰?，一切與少年兒童有關(guān)的消費(fèi)品應(yīng)有盡有，為你提供了最充分的選擇余地。 隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，現(xiàn)在的重慶乃至整個(gè)中國(guó)，都已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“商業(yè)聚焦”的時(shí)代?？傊?，作為消費(fèi)者來說，由于生活節(jié)奏越來越快，誰也不愿意漫無目標(biāo)地尋找自己想買的商品，總希望在同一地點(diǎn)、 同一時(shí)間能得到最集中的選擇對(duì)象和最大范圍的選擇自由，于是，“商業(yè)聚焦”的概念便產(chǎn)生了。毫無針對(duì)性的推廣所取得的效果是非常有限的。零售業(yè)往哪個(gè)方向走，市場(chǎng)就往哪個(gè)方向走。 今天，越來越多的人轉(zhuǎn)向主題購(gòu)物中心。凝聚焦點(diǎn)的一方又占了上風(fēng)。當(dāng)情勢(shì)對(duì)你不利時(shí)，就算你原先的市場(chǎng)聲譽(yù)再卓著也無濟(jì)于事。這一趨勢(shì)不僅在現(xiàn)在的重慶有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國(guó)已經(jīng)是一個(gè)眾所周知的事實(shí)。目前，全美國(guó)玩具反斗城連鎖店多達(dá)618 家，占玩具市場(chǎng) 22％的銷售額。 玩具反斗城創(chuàng)始人查理斯換句話說，他把經(jīng)營(yíng)焦點(diǎn)凝聚在玩具上。 在這里，我們推崇的是一種目前重慶市全新的消費(fèi)新觀念 —— “ shopping MALL”“一站式消費(fèi)”（ One Stop Shopping）。與此同時(shí)，我 們也看到問題出現(xiàn) —— 這些專業(yè)市場(chǎng)并未集中于同一區(qū)域，消費(fèi)者往往需要往返奔波，導(dǎo)致時(shí)間、精力和金錢的大量浪費(fèi)。把這些不同類型的專業(yè)市場(chǎng)集合在同一大市場(chǎng)中，在越來越快的生活節(jié)奏中免去消費(fèi)者的無謂損失？讓我們把目光走得更遠(yuǎn)些 —— 不僅僅只滿足消費(fèi)者購(gòu)物的需求，設(shè)身處地地想一下，在購(gòu)物的空隙或之后，人們是否還需要得到一些娛樂的松弛？例如餐飲娛樂等場(chǎng)所的設(shè)置。在前面的市調(diào)部分中已印證了這一想法的可行性。 如果項(xiàng)目本身是好的，那么我們要考慮的是，消費(fèi)者的素質(zhì)是否合適？區(qū)域消費(fèi)接受度在哪一水平線上？消費(fèi)重點(diǎn)在什么方面？項(xiàng)目本身的配套設(shè)施能否妥善解決后顧之憂以吸引投資和消費(fèi)？能否以區(qū)域消費(fèi)帶動(dòng)城市整體消費(fèi)？作為重慶的二級(jí)中心，沙區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)人所皆知。尤為重要的一點(diǎn)是，沙區(qū)政府微縮三峽景觀的建設(shè)為商業(yè)物業(yè)的設(shè)置提供了一個(gè)全新的模式 ，同時(shí)因沙區(qū)文化消費(fèi)市場(chǎng)的供給嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)未飽和的市場(chǎng)潛量等待引發(fā)。綜上所述，“三峽廣場(chǎng)” —— 真正意義的“景觀文化 MALL”已然呼之欲出。同時(shí)由政府出面，為盤活商場(chǎng)商城經(jīng)營(yíng)氛圍，同工商、稅務(wù)等職能部門協(xié)商，為經(jīng)營(yíng)者在商場(chǎng)開張頭三年內(nèi)獲得相應(yīng)稅收減免等總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 宣傳企化部 美工部 促銷執(zhí)行部 一區(qū)管理部 二區(qū)管理部 三區(qū)管理部 財(cái)務(wù)部 辦公室 人員培訓(xùn)部 優(yōu)惠措施，吸引商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流的正常發(fā)展。 三峽廣場(chǎng)招商辦公室的成立 （ 1）基于 三峽廣場(chǎng)投資者比例較大的特點(diǎn)，為保證投資者投資收益最大化，三峽廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)特設(shè)項(xiàng)目招商辦公室，匯同業(yè)主、物管公司、商業(yè)管理公司協(xié)調(diào)，對(duì)商鋪實(shí)行統(tǒng)一招商租賃，確保業(yè)主收益不低于 8％及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性。 商業(yè)管理公司職能設(shè)置 本商城引進(jìn)的商業(yè)管理公司屬專業(yè)運(yùn)營(yíng) 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司。共分設(shè) 9 個(gè)部門，其具體工作如下。 美工部 ? 負(fù)責(zé)商城形象推廣活動(dòng)的 POP、美工字、招貼畫的制作； ? 負(fù)責(zé)企劃部產(chǎn)品推薦、企劃方案中的推廣包裝制作工作，包括 美工字、 POP 招畫、燈箱、花車、貨柜包裝等。 經(jīng)營(yíng)片區(qū)管理部 ? 按照商城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)范圍的劃分，同進(jìn)駐商家協(xié)商其經(jīng)營(yíng)范疇； ? 同企劃部協(xié)調(diào)片區(qū)鋪面的裝修風(fēng)格； ? 對(duì)商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)； ? 對(duì)營(yíng)業(yè)員禮儀、服務(wù)、著裝進(jìn)行管理； ? 組織安排片區(qū)物流組織； ? 統(tǒng)一協(xié)調(diào)片區(qū)貨柜 POP、招貼畫的擺放位置； ? 負(fù)責(zé)商城的日常管理； ? 負(fù)責(zé)與業(yè)主、經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)、物管公司協(xié)商制定商城經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ? 負(fù)責(zé)進(jìn)駐商城商 家貨品的采樣鑒定，并接合商城經(jīng)營(yíng)商品的定位 標(biāo)準(zhǔn)選擇貨物品牌。 培訓(xùn)部 ? 為經(jīng)營(yíng)者代招營(yíng)業(yè)人員并加以培訓(xùn)。 物管公司的設(shè)置 （ 1）物管公司的組織架構(gòu) 總經(jīng)理 1 人 辦公室 2 人 共計(jì)崗位 10 個(gè)，人數(shù) 26 人 （ 2）部門職責(zé) ? 維修部：負(fù)責(zé)商城公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)及店鋪水電的維修； ? 保潔部：負(fù)責(zé)商城公共通道的日常清潔并為店鋪提供清運(yùn)垃圾服務(wù)； ? 保安部：負(fù)責(zé)商城的日常保衛(wèi)及巡邏工作； ? 事務(wù)部：負(fù)責(zé)處理客戶投訴，并根據(jù)客戶反映情況對(duì)物管方案進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整； 維修部 保潔部 保安部 事務(wù)部 機(jī)電維修工2人 日常維修工1人 固定崗位8人 巡邏崗位3人 財(cái)務(wù)部 崗位5人 崗位2人 出納1人 會(huì)計(jì)1人 ? 財(cái)務(wù)部：向經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并管理物業(yè)公司的日常財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)受經(jīng)營(yíng)委員會(huì)委托代管設(shè)備設(shè)施大修基金； ? 辦公室：處理物業(yè)管理公司的日常事物。 后勤支持系統(tǒng) ? 為經(jīng)營(yíng)者提供物流運(yùn)輸服務(wù)； ? 為經(jīng)營(yíng)者提供定餐送餐服務(wù)； ? 為商家提供搬運(yùn)服務(wù)； ? 為商家提供代辦托運(yùn)服務(wù)。一來可以加強(qiáng)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者的溝通，二來可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)信息的交流，再有就是可以使業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者了解到全新的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式，提升自