【正文】 。 物業(yè)管理支持系統(tǒng) ? 商家將垃圾裝好放置于指定地點(diǎn)，每天將定時(shí)上門收取垃圾； ? 為商城提供失物招領(lǐng)服務(wù)； ? 公共地面清洗； ? 為商家提供花木出租，維護(hù)服務(wù)； ? 日常水電維修； ? 店鋪維修服務(wù)； ? 店鋪裝飾 、裝修服務(wù)； ? 投訴受理； ? 顧客物品托管； ? 保安服務(wù) 經(jīng)營(yíng)支持系統(tǒng) ? 組織成立業(yè)主及經(jīng)營(yíng)者俱樂部，定期邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)專家進(jìn)行講座或開展聯(lián)誼會(huì)。 （ 3）服務(wù)項(xiàng)目 行政支持系統(tǒng) ? 分送 留物、包裹、報(bào)紙、信件、傳真、電傳、特快專遞，提供留言、物品轉(zhuǎn)交等服務(wù)； ? 辦公室、會(huì)場(chǎng)出租； ? 商務(wù)中心將為經(jīng)營(yíng)者提供代收、代發(fā) 業(yè)務(wù)； ? 通過(guò) Inter 國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，我們將為經(jīng)營(yíng)者提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。包括（禮儀、銷售技巧、財(cái)務(wù)收銀、著裝等）； ? 定期培訓(xùn)商城管理人員； ? 制定人員培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容。 財(cái)務(wù)部 ? 負(fù)責(zé)商城統(tǒng)一的財(cái)務(wù)收支及管理； ? 負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理； ? 同項(xiàng)目招商部協(xié)調(diào)管理鋪面租賃、收支費(fèi)用 辦公室 ? 負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的后勤業(yè)務(wù)工作； ? 負(fù)責(zé)與招商部，經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)及業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作。 促銷執(zhí)行部 ? 負(fù)責(zé)對(duì)商城促銷活動(dòng)、產(chǎn)品促銷活動(dòng)的費(fèi)用核算、組織安排及執(zhí)行； ? 對(duì)促銷活動(dòng)產(chǎn)生的效益進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估、調(diào)整修正。 宣傳企劃部 ? 負(fù)責(zé)對(duì)商城整體形象的包裝推廣計(jì)劃及廣告執(zhí)行； ? 為商家提供產(chǎn)品推薦服務(wù)，如產(chǎn)品展示會(huì)、發(fā)布企劃，并同片區(qū) 負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)場(chǎng)地、時(shí)間的安排問題； ? 負(fù)責(zé)為商家的產(chǎn)品作促銷企劃方案，并協(xié)調(diào)美工部參于制作并審核。實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，統(tǒng)籌安排商城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)總經(jīng)理向經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，其下屬三位副總經(jīng)理分管商城推廣包裝、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理、后勤管理。 （ 2）項(xiàng)目招商部職能 ? 直接向經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，以保障業(yè)主投資收益為目的同時(shí)符合商城的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的原則對(duì)外招租； ? 同政府職能機(jī)關(guān)協(xié)商商城的優(yōu)惠政策，為招商引資、帶動(dòng)商城商氣提供政策基礎(chǔ)； ? 根據(jù)商城經(jīng)營(yíng)主題，展開定向招商，確保商城的可持續(xù)發(fā)展。鑒于業(yè)主投資比例的大小差異，經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)所做出的決議需通過(guò)人和、資和雙重才能生效，切實(shí)保護(hù)中、小投資者的權(quán)益。 第八部分 管理模式 一、管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu) 業(yè)主委員會(huì)會(huì) 發(fā)展商 沙區(qū)政府 工商稅務(wù) 經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì) 項(xiàng)目招商辦公室 物業(yè)管理公司 商業(yè)管理公司 二、經(jīng)營(yíng)方式及細(xì)則 三、經(jīng)營(yíng)管理章程 管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立 由業(yè)主委員會(huì)匯同發(fā)展商，沙區(qū)政府及 各工商、稅務(wù)部門聯(lián)合成立經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)，做為三峽廣場(chǎng)的最高經(jīng)營(yíng)管理機(jī)關(guān)，由它牽頭與專業(yè)商業(yè)管理公司接洽，確定合作伙伴及合作方式（管理或顧問），對(duì)三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，確保商場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)和可持續(xù)發(fā)展。加之沙區(qū)良好的社區(qū)形象和消費(fèi)能力，吸引了大量其他社區(qū)消費(fèi)者的前來(lái)。作為重慶的科教文化區(qū)，老百姓收入相對(duì)穩(wěn)固較高，其消費(fèi)能力亦毋庸置言。于此，城中之城，即微縮購(gòu)物中心的概念已初步形成。不僅如此，反推過(guò)來(lái)，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場(chǎng)所也會(huì)促進(jìn)購(gòu)物場(chǎng)所的銷售，這兩者本是相互作用 相互 推動(dòng)、互借其勢(shì)互造其市的。那么，我們能否成立一個(gè)項(xiàng)目，將零星分散型的消費(fèi)轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費(fèi)。 三、三峽廣場(chǎng)“景觀文化 MALL”的開發(fā)構(gòu)想 如前所述，市場(chǎng)精細(xì)化、專業(yè)化已是國(guó)際走向。不同凡響的做法出奇制勝！玩具業(yè)如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時(shí)裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過(guò)去無(wú)所不能的百貨商店中剝離出來(lái)，形成富有生機(jī)和活力的專業(yè)市場(chǎng)。拉察索〔 Charles Lazarus〕開設(shè)了一家只賣打折玩具、規(guī)模很大的商場(chǎng)。此外，玩具反斗城的海外分支有293 家之多，是美國(guó)規(guī)模最大的玩具零售業(yè)者。美國(guó)玩具反斗城（ Toys “ R” US）的崛起就是典型的代表。我們的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了專業(yè)化時(shí)代，所以，在百貨商店日漸式徽之際，購(gòu)物中心趁勢(shì)而起。 百貨商店 VS“ shopping MALL” 商場(chǎng)上的基本原則是， 誰(shuí)的經(jīng)營(yíng)焦點(diǎn)較集中，誰(shuí)就是贏家。所以，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而在購(gòu)物中心。問題是，零售業(yè)究竟會(huì)朝何處走呢？一言以蔽之，就是專業(yè)化。市場(chǎng)中，沒有哪個(gè)行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢(shì)的變化。 商場(chǎng)能否旺租旺銷與商場(chǎng)的功能定位直接相關(guān)。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜??商場(chǎng)也在“聚焦”，想方設(shè)法通過(guò)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的集中和經(jīng)營(yíng)方式的系統(tǒng)化，讓社會(huì)公眾買相關(guān)的東西時(shí)第一時(shí)間想到某個(gè)商廈，于是，近幾年出現(xiàn)了形形色色的專賣點(diǎn)（甚至煙草專賣點(diǎn)）、專業(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)，還有家樂福、山城超市之類的平價(jià)商場(chǎng)。主題商場(chǎng)最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場(chǎng)”，但國(guó)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展 到今天，再做“專業(yè)市場(chǎng)”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。 二、 MALL 的核心 —— “一站式消費(fèi)”現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì) 所謂主題商場(chǎng)，就是指根據(jù)人們的消費(fèi)主題而劃定的比較集中的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍，從而使人們?cè)谶@里可以實(shí)現(xiàn)“一站式消費(fèi)” (One Stop Shopping)。至于國(guó)際知名的家樂福、麥得隆，更是雄心萬(wàn)丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。 第七部分 MALL 的詮 釋及延展 一、 MALL 的由來(lái) 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，重慶市的人民消費(fèi)能力逐步提高，整體消費(fèi)能力已經(jīng)逐步接近較發(fā)達(dá)城市的消費(fèi)水平，而且某些方面的消費(fèi)能力已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)了目前國(guó)內(nèi)大型城市的消費(fèi)水平。因此，處于社會(huì)大變革時(shí)期的人 們，更應(yīng)該未雨酬繆，為自己也為后人留一條穩(wěn)定的退路，但一切退路最終要經(jīng)濟(jì)來(lái)源為核心?？傊?，中國(guó) 人會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的、痛苦的動(dòng)蕩時(shí)期（估計(jì)會(huì)在 30－ 50 年之間），在這漫長(zhǎng)的歷史時(shí)期中，人們平常習(xí)慣的生活方式、經(jīng)濟(jì)生活來(lái)源、固化的生活軌跡及個(gè)人的價(jià)值觀和人生觀等均會(huì)得到洗禮。也會(huì)給中國(guó)普通市民的消費(fèi)觀念、文化理念、中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式等等均會(huì)受到很大的沖擊，人們會(huì)更深切地感受到經(jīng)濟(jì)變革帶給自身的各種意想不到的沖擊。故目前是個(gè)體投資置業(yè)的最佳切入時(shí)機(jī)。而且為擴(kuò)大內(nèi)需，開征利息稅、推廣實(shí)施的存款署名制給存款人以很大的投資信心打擊。 三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 適合各類有投資意識(shí)并具備 15 萬(wàn)左右投資資金的政府公務(wù)員、職業(yè)人士、工人、農(nóng)村勞動(dòng)者、教師、保險(xiǎn)推介人、經(jīng)紀(jì)人、律師、商人、工業(yè)企業(yè)者和其它人士、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者（買商鋪?zhàn)誀I(yíng)者）等。同時(shí)它不象從事股票、基金等整天讓投資人提心吊膽。而中國(guó)人是一個(gè)很獨(dú)特的民族，在中國(guó)人眼里，不動(dòng)產(chǎn)的投資是最寶貴的，尤其是在城市中，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興旺，投資首選是商業(yè)類物業(yè)，其中投資商業(yè)旺鋪是最可行、最放心的投資方式。 （ 2）國(guó)內(nèi)目前不僅個(gè)體投資范圍窄，品種少而且風(fēng)險(xiǎn)大，安全系數(shù)低。當(dāng)然，這也和投資市場(chǎng)不成熟很有關(guān)系。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，城市居民 90％以上認(rèn)為銀行儲(chǔ)蓄是最可靠、最好的投資渠道， 10％的人認(rèn)同炒股票是很好的投資手段。 （ 1）中國(guó)是經(jīng)歷比較大歷史時(shí)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的國(guó)家，目前正處于轉(zhuǎn)型期（由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)大踏步邁向市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)）的社會(huì)。 關(guān)于沙坪壩區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特性和強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?；三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 所處沙坪壩三角碑商圈的獨(dú)特商業(yè)機(jī)會(huì)和良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)；三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 科學(xué)合理的定價(jià)體系、靈活付款形 式，為投資提供較大的增值保值空間；強(qiáng)有力的政策支持，完善周到售后經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，提高抵御投資風(fēng)險(xiǎn)的能力。如此龐大的投資額和項(xiàng)目實(shí)施，將在 3－ 5 年內(nèi)，極大地改善重慶的投資環(huán)境，增強(qiáng)重慶市吸引外資的能力，加強(qiáng)重慶主城區(qū)城市功能的輻射能力，進(jìn)一步激活重慶市“大城市帶大農(nóng)村”的經(jīng)濟(jì)繁榮，加快城市化發(fā)展進(jìn)程。 重慶市政府在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中將利用中央財(cái)政向西部?jī)A斜的良好機(jī)遇，啟動(dòng) 107 項(xiàng)，總投資額達(dá) 2400 億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，其范圍涵蓋了交通基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施，農(nóng)林水利建設(shè)，高校國(guó)債項(xiàng)目，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。中國(guó)政府適時(shí)制訂西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，在產(chǎn) 業(yè)政策、交通基礎(chǔ)設(shè)施、債轉(zhuǎn)股、外資引進(jìn)政策等方面給予比東部沿海地區(qū)更多的優(yōu)惠，此舉將大大刺激西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拉動(dòng)西部主要城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最 直接的受益人將是該城市的市民。因?yàn)樽怨乓詠?lái)，中國(guó)東部沿海地區(qū)因其所處的政治、經(jīng)濟(jì)中心地們和沿海交通、往來(lái)的便利等諸多因素，特別是中國(guó)改革開放以來(lái)，重點(diǎn)發(fā)展東部沿海地區(qū)，使中國(guó)東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)比內(nèi)地中西部進(jìn)步 15－ 20 年。 國(guó)家實(shí)施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略將給重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 與此同時(shí)，刺激內(nèi)需，增加出口，有利于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。因?yàn)橹袊?guó)出口貿(mào)易占比重的是以傳統(tǒng)的紡織、機(jī)械、輕工產(chǎn) 品為主的勞動(dòng)密集型產(chǎn)品，勞動(dòng)密集型的產(chǎn)品進(jìn)一步獲得發(fā)展的空間，全世界均為中國(guó)統(tǒng)一的大市場(chǎng)。它將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)前所未有的高速變革和發(fā)展機(jī)遇。國(guó)家和重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)城市生活水平和城市市民的個(gè)人收水平的提高，進(jìn)而推動(dòng)重慶商業(yè)的進(jìn)一步繁榮，為三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 創(chuàng)造更廣闊的發(fā)展空間。 世界經(jīng)濟(jì)在美、歐、日等大國(guó)集團(tuán)的帶動(dòng)下進(jìn)一步呈現(xiàn)高增長(zhǎng)、低通脹的特征，并使亞洲國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比預(yù)計(jì)的更快，亞洲經(jīng)濟(jì)將提前恢 復(fù)到金融危機(jī)前的水平。 國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的推動(dòng) 當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特征是全球經(jīng)濟(jì)一體化。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)三至五年內(nèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 在此良好經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的大環(huán)境下，不僅有較好的收益前景，其投資的增值潛力也是不容小視的。如何尋求風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的平衡，如何在獲得合理的期望收益的前提下規(guī)避投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，是投資前每一位投資者所必須進(jìn)行的決策。 從投資者的角度，按投資物業(yè)進(jìn)行租賃的形式，我們暫按最保守?cái)?shù)據(jù)租金 180 元／平方米，且以每年租金遞增 8%測(cè)算，以目前 16000元 /平方米五成十年按揭購(gòu)買三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)門面計(jì)，首付 8000 元 /平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元 /平方米 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 租金收入