【正文】 管理 運行管理 1）工程技術部應根據(jù)不同設備、設施的性能、技術指標等，合理制訂出維保計劃及相應的操作和維修保養(yǎng)規(guī)程。 7）日常巡視、檢查時，應留意渠道及排水是否有淤泥、雜物，隨時加以 清理，以免堵塞。 5）利用現(xiàn)有工具，設法清理現(xiàn)場。 3）觀察周圍環(huán)境，漏水是否影響各項設備，如電力設備、線纜等。 應急預案 1）遇有事故，及時搶修，限水、停水 24小時前通知商戶。 3）加強日常巡視、檢查，切實執(zhí)行“應修盡修、全面保養(yǎng)”的方針。 維修保養(yǎng) 1）制定科學合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。 3）實行 24小時值班制度。 每半年刷漆 無明顯破裂、損壞 9 泵體 每季一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題報告 運行正常 供配電系統(tǒng)維保內(nèi)容 序號 項目 工作要求 質(zhì)量標準 1 電纜頭 日常檢查，小修即壞即修 無不良接觸、良好 2 溫控、濕控 日常檢查，小修即壞即修 外表清潔，顯示正常，固定可靠 3 絕緣鞋、手套 每年送檢 4 斷路器 日常檢查，小修即壞即修 標號清晰，性能良好 5 指示燈，按鈕，轉換開關 日常檢查，小修即壞即修 外表清潔，標號清晰，固定可靠 6 電容無功補償 每日檢查 ，電容及時更換 電容補償三相平衡 7 指示燈、保險 日常檢查，小修即壞更換 正常使用 8 配電屏對地測試 日常檢查 接地良好 9 整體保養(yǎng) 每月一次 10 配電房全面保養(yǎng) 每年二次 11 變壓器性能檢測 每二年一次 室內(nèi)外照明系統(tǒng)維保內(nèi)容 序號 項目 工作要求 質(zhì)量標準 1 公共通道照明 日常檢查，小修即壞即修 燈開關正常，線路完好 2 樓梯照明 日常檢查，小修即壞即修 燈開關正常，線路完好 3 洗手間照明 日常檢查，小修即壞即修 燈開關正常，線路完好 6 應急燈，安全指示燈 日常 檢查，小修即壞即修 五、給排水系統(tǒng)管理 運行管理 1）給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。 顯示值正常，外觀完好 5 機械潤滑 每月檢查一次，每季度加油 保證設施正常運轉，無缺油、機械故障 6 排水管道 每月檢查一次，隨時清通，小范圍除銹刷漆 外觀完好，無堵塞 7 雨水管、地漏道 每月檢查一次，隨進清通每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復。 四、設備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標準 給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容 序號 項目 工作要求 質(zhì)量標準 1 給水管道 每月檢查一次，隨時清通管道 管道通暢，保證供水，外觀無明顯破損 2 閥門 每月檢查一次，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理 ：小修及時修無明顯漏、滴、跑現(xiàn)象，開關靈活 復。 維修人員負責設備、設施的維修保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄。 各專業(yè)商戶管人員必須根據(jù)責任范圍內(nèi)設備、設施的實際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)、設施的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實際運作過程中行之有據(jù)、做之 有理。 二、設施、設備的維保管理總要求 實行全面設備（設施）管理制度，強化設備的基礎管理工作，維修和定期保養(yǎng)相結合。 2）大中修：對于大中修業(yè)務，工程技術部應編制預算，報商戶審核同意再行實施；對于緊急情況，應當采取臨時處理措施，以防損害擴大。 2）臨時養(yǎng)護：遇到天氣災害等特殊情況，工程技術部應提前進行預防性養(yǎng)護，災害過后，再進行修復性養(yǎng)護。 其他部門在日常工作中應留意房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時向工程技術部報告。 5）維修人員根據(jù)商戶部通知立即趕赴維修現(xiàn)場，實施維修；短時間內(nèi)不能完成的，應向商戶服務說明原因，并盡可能采取臨時處理措施，以避免損害進一步擴大。 3）維修計劃的執(zhí)行和控制：配備專業(yè)的施工人員，制訂完 善的維修工作流程；對于較大規(guī)模的維修，采用分包方式進行。 工作要求 1）做好查勘鑒定工作：為了掌握房屋本體的使用情況和完損狀況，管理公司應做好房屋本體的查勘鑒定工作，以確定采取何種維修措施。 3）設置警示牌，如：“設備重地 非公勿 入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”等。 房屋本體建筑物的標識管理 1）在每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志，每層樓電梯廳設防火疏散示意圖（其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置），安全出口燈箱。例外保養(yǎng)管理機制是針對特殊情況進行的，保養(yǎng)范圍為專項保養(yǎng)。 計劃性的保養(yǎng)管理主要為清潔、刷漆等日常保養(yǎng)項目，保養(yǎng)范圍為全面 養(yǎng)護。 工作記錄類資料應定期歸檔、統(tǒng)計分析，作為部門業(yè)績考評及外部單位對公司業(yè)績評定的重要資料。 2）工作記錄類應于每月終編號歸檔。 2）工作記錄類：包括維修、保養(yǎng)記錄等。針對房屋本體管理，形成了一套較完善的檔案管理體系。 設施性能良好 6 值班室 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 4 標示 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 3 公共門窗、洗手間 每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題 ，及時處理：小修及時修復。 2 本商業(yè)廣場路燈 包括圍墻燈、公共路燈、樓道燈，每年對燈桿刷漆一次，：每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 公用設施日常維保計劃及實施方案 序 項 目 日 常 維 保 房屋本體及公用設施維保 檔案管理 定期保養(yǎng) 日常檢查 維修管理 號 內(nèi)容 實施效果 1 道路、停車場 每年對行車標示翻新一次，每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 5 上、下水主管 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 4 公共通道門廳、樓梯間 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 3 公共屋面 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補。 三 、業(yè)務結構 四、房屋本體及公用設施的維保管理 房屋本體日常維保計劃及實施方案 序號 項 目 日 常 維 保 內(nèi)容 實施效果 1 房屋本體承重及抗震結構部位 根據(jù)養(yǎng)護計劃實施保養(yǎng) 1）安全、正常使用； 2）功能完好。 二 、房屋本體建筑物維保管理范圍 批準糾正措施 產(chǎn)品 過程 體系運行 原因分析 制訂糾正措施 不合格信息收集 責任部門實施糾正措施 記錄存檔 驗證結果 OK NO 根據(jù)本商業(yè)廣場建筑特點，認為房屋本體建筑物維保管理主要包括以下內(nèi)容： 建筑物承重結構部位（包括基礎、梁、柱、板、屋頂）、房屋本體的抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、公共外墻面、樓梯間、金屬護欄、公共通道、屋面等。 保證維保工作質(zhì)量，確保房屋本體 建筑物美觀耐用，延長其使用壽命 。 定人定崗進行房屋本體查勘，確保房屋本體和公共設施的安全，正常使用。 批準預防措施 產(chǎn)品 過程 體系運行 原因分析 制訂預防措施 潛在不合格信息收集 責任部門實施預防措施 記錄存檔 驗證結果 OK NO 糾正措施控制系統(tǒng)圖 通過糾正措施的實施，防止損害進一步擴大和不合格重復產(chǎn)生。 服務信息反饋機制，保證公司與商戶溝通無障礙。 服務信息反饋機制，保證公司與商戶溝通無障礙。 定期與不定期檢查方式相結合，保證公司運作全程受控。 工作指令由管理中心發(fā)出、操作層執(zhí)行和反饋，避免信息無效沉淀。 一、整體運作流程圖 二、信息反饋與處理系統(tǒng)圖 外部信息 管理處 操作層 反饋 監(jiān)督 指揮 擬定物業(yè)管理服務方案 外部聯(lián)系 接管物業(yè) 日常管理及隊伍輪訓 設備設施管理 安全管理 房屋本體管理 綠化管理 清潔管理 客戶服務 檢查、監(jiān)督、考核、改進 業(yè)主/政府主管部門 完善制度 資料準備 人員培訓 物業(yè)租賃管理 廣告策劃管理 信息是重要的經(jīng)營管理資源，一直注重信息的采集、分析、處理、利用。 第二節(jié) 項目運作管理控制 嚴謹有序的運作流程，是確保服務質(zhì)量的有效保證。 任職資格：大專以上學歷，工商行政管理學畢業(yè)，三年相關工作經(jīng)驗。 任職資格：大專以上學歷， X年以上相關工作經(jīng)驗，有成功策劃工作案例。 崗位職責： 1）負責制定公司年度招商租 賃計劃及實施細節(jié)，并予以實施； 2）負責對外招商租賃業(yè)務的承接、洽談； 3）做好市場調(diào)查研究，及時了解市場信息，做好市場信息匯總和綜合分析，掌握同業(yè)動態(tài)，為公司相關決策提出供依據(jù)； 4）負責溝通與租戶的關系，做好相應的公關工作； 5）做好租戶檔案的分類整理工作； 6）做好領導交辦其它工作。 （七）、租賃部： 人員設置：設主管部長、租務管理助理。 崗位職責： 財務部長、主管會計職責： 1） 負責財務管理工作，編制財務計劃落實完成計劃的措施，嚴格執(zhí)行《會計法》和《會計準則》； 2） 組織搞好財務核算工作，建立各級經(jīng)濟活動分析析制度，挖掘增收節(jié)支潛力； 3） 掌握資金活動和經(jīng)營成果情況，當好領導參謀； 4） 監(jiān)督執(zhí)行國家各項財經(jīng)政策、法規(guī)、嚴格控制各項費用的開支； 5） 負責會計計憑證和會計報表的審核和各類經(jīng)濟檔案保管歸檔； 6） 負責員工工資、各項津貼等發(fā)放和審 核； 7） 完成領導交辦的其它任務。 （六）、財務部： 人員設置：設財務部長、主管會計、出納人員、收費人員等各 X人。 清潔員 1）負責包干范圍內(nèi)的保潔工作，按照工作制度實施保潔。 2）負責本部門員工的培訓及考核工作。 任職資格： 主管部長：中專以上學歷，二年以上工作經(jīng)驗。 人員設置：清潔員 XX 名。 4）完成上級領導交辦的其他任務。 2）對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水。 （四）、園林綠化部： 人員編制 XX人（外包除外）。 4）、控制中心出現(xiàn)報警信號，首先打電話到報警部位查明情況，如若誤報，立即消除，如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警，立即報警。 2）、值班人員保持高度的警覺性和高度的責任心，能熟練操作設備。 巡邏崗 1）負責職責范圍內(nèi)秩序維護，防止發(fā)生事故，每小時巡視一次； 2）巡查、登記公共部位設施、設備完好情況； 3）對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進行盤問、檢查； 4）制止本商業(yè)廣場內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件； 5）驅(qū)趕本商業(yè)廣場內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負責火警、匪警的驗證，負責緊急事件的應急處理； 6）回答訪客的咨詢，必要時為其導向； 7）指揮車輛的停放，保證 消防通道暢通。 3）保安員：初中中以上學歷；通過保安員上崗培訓；退伍軍人尤佳。 1）主管部長：高中以上學歷；退役軍人；三年以上相關工作經(jīng)驗。輪休崗 XX人，共需 XXX人。 （三）、保安部： XX 人 人員設置： 保安員 崗位設置： 固定崗位 XX個（出入口 XX個）， XX 個巡邏崗分片巡邏，消防監(jiān)控中心 XX 個崗位、XX個外圍巡邏崗 。 送電時首先檢查各分路是否斷開，然后合電源總隔離開關，多功能斷路器，各分回路控制隔離開關，最后按各分路的空氣開關的順序依次合閘送電。 停電時應先斷開各分路的空氣開關，再斷開各回路控制柜的隔離開關，然后再斷開多功能斷路器，最后再斷開總隔離開關。 嚴格執(zhí)行崗位職責，遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。停電拉閘、檢修停 電要掛標志牌。 要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好有關手續(xù)，堅持工作掛牌制度。 對高（低）壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測電筆、接地線等，而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。進出配電房應放好防鼠檔板。 檢查消防系統(tǒng)的正常性。 維修工： 房屋本體維保的內(nèi)容：外墻面、公共屋面、 公共通道門廳、樓梯間 上、下水主管、房屋本體承重及抗震結構部位。 負責制定本部門的工作計劃，做好工作總結。 2）維修工：職高以上學歷；具相關專業(yè)上崗證；一年以上相關工作經(jīng)驗。 協(xié)助物 業(yè) 部 經(jīng)理對各部門工作進行檢查、監(jiān)督。 協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問題和廣告位、鋪位的經(jīng)營管理。 協(xié)調(diào)處理與政府主管部門、租商戶等各方關系