【正文】 源的接觸與洽談 兩周 招商部現(xiàn)場招商組 項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部 3 外埠品牌連鎖公司的招商初步接洽 一周 招商部外聯(lián)招商組 項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部 4 外埠商家的談判 兩周 招商部現(xiàn)場招商組 項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部 5 首批品牌經(jīng)營 商的確定及經(jīng)營位置的劃分 一周 招商部 項目經(jīng)營管理公司、項目行政部 本階段的工作應是在篩選后有重點的進行，不能廣泛地展開，采用寧精勿濫的原則。 八、輔助招商單位的確定 由于本項目可能涉及異地招商工作的開展，故此項目招商在必要的條件下還應與招商所在地的房地產(chǎn)咨詢顧問公司或物業(yè)經(jīng)營公司進行密切的合作，由他們輔助展開異地的招商工作，故此在正式 招商名單確認后還應確認本項目的輔助招商單位。 六、項目招商宣傳資料的設(shè)計及制作 項目主要設(shè)計和制作的宣傳資料有： 項 目招商宣傳 DM 單； 項目招商手冊； 項目招商相關(guān) VI 應用系統(tǒng)，如手提袋、工作牌、公文紙等； 項目招商經(jīng)營財務分析書樣本； 項目經(jīng)營規(guī)劃書。 五、與相關(guān)政府及經(jīng) 營主管部門協(xié)商項目經(jīng)營掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關(guān)事宜 在正式展開招商之前應與青羊區(qū)政府相關(guān)部門商議以下相關(guān)事宜： 關(guān)于項目內(nèi)經(jīng)營戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化的明確； 關(guān)于項目經(jīng)營戶，尤其是國際性連鎖企業(yè)相關(guān)稅費減免的協(xié)商； 關(guān)于在項目期中租用 步行街 停車場的相關(guān)事宜； 關(guān)于在項目在臨二環(huán)路處開口與相關(guān)部門協(xié)商； 關(guān)于取得沃爾馬及家樂福入駐項目附近的確認資料。 四、項目招商硬件設(shè)施的完善 本項目在未進入經(jīng)營期前，所有的經(jīng)營環(huán)境和特色的展示就只能通過現(xiàn)場的銷售來完成了。 二、項目招商計劃的制定 項目招商計劃主要包括以下幾種： 項目總體招商安排及實施步驟； 項目前期招商計劃書； 項目銷售期招商計劃書； 項目銷售后期招商計劃書； 成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 23 項目經(jīng)營期招商計劃書。 成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 22 第六部分 項目招商準備 本項目的招商準備主要從以下幾方面著手。 （三）、項目招商中的后期經(jīng)營支持 為了使經(jīng)營商家免去因為口岸不好而產(chǎn)生的風險顧慮，在招商期中還要規(guī)劃進入經(jīng)營期后的經(jīng)營支持保障。 關(guān)于辦理手續(xù)及稅費的優(yōu)惠 1）、爭取與當?shù)匦姓鞴懿块T聯(lián)系，以招商引資的形式爭取對本項目經(jīng)營商家的一部分相關(guān)稅費的減免； 2）、與主管工商管理部門聯(lián)系，爭取本項目的經(jīng)營商家辦理手續(xù)的簡化，同時代經(jīng)營商家辦理相登記手續(xù)； 3）、設(shè)立專門的機構(gòu)作為平時商家與工商及稅務的聯(lián)系單位，以解除商家的后顧之憂。 （二）、項目招商優(yōu)惠措施 針對項目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施： 租金優(yōu)惠 1）、對于具有國際品牌的國際性連鎖商家實行免三年租金的優(yōu)惠； 2）、對于全國性的知名品牌連鎖商家實行免兩年租金的優(yōu)惠； 3）、對于成都市的知名口牌商家實行免一年租金的優(yōu)惠； 對上免租金的優(yōu)惠可以加上與項目簽定承租協(xié)議的時間和順序限制這一條件。 而一些配套服務店則根據(jù)其經(jīng)營的要求放在一些口岸較差的地方，主要作為項目的服務性配套，為項目未來的業(yè)主和經(jīng)營商家服務。 對于通過宣傳來吸引客戶消費的異國風情的餐吧則可以安排在小區(qū)公寓的主入口和離主入口較近的二樓。根據(jù)項目的要求主要有四大類： 主題風格調(diào)飲吧 異域品牌餐吧 時尚風情購物店 特色配套服務店 在將這些店進行經(jīng)營規(guī)劃時要將一些具有品牌，需要較大人流量的店放在項目一層較顯著的位置，利用他們來提升項目的總體品質(zhì)，同時也易于利用這一點與他們進行談判。 明確項目的形象風格定位，在此基礎(chǔ)上做好項目成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 17 的口岸分布規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)劃； 制定好完備的《招商說明書》及相關(guān)的招商法律文本； 在此同時對現(xiàn)場進行精心地包裝，并在銷售現(xiàn)場營造出熱列的氣氛，裝飾出濃郁的異國風情； 整理出第一批招商的商源名單，主要是成都、北京、上海、深圳和廣州的國際性連鎖品牌休閑餐飲店，做出詳細的招商工作計劃； 在正式銷售開始前先由專門的招商部門按照招商工作計劃的要求與這些商家進行接觸洽談，爭取 2~3家品牌店的進入，最好爭取國際連鎖店在成都設(shè)立主力店或旗艦店； 在銷售開始后利用品牌店進行宣傳，一方面利用現(xiàn)場咨詢客戶展開現(xiàn)場招商、招租；另一方面利用先期入駐的品牌店作為鋪墊進一步外出洽談新的品牌店； 在銷售進入尾盤期后，再在媒體上展開規(guī)模的宣傳活動 ，利用前兩階段積累的客戶進行引導性宣傳，最終通過強勢的招商完成項目經(jīng)營體系的構(gòu)建，實現(xiàn)招商的目標要求； 在招商完成后啟動項目的經(jīng)營規(guī)劃體系和物業(yè)服務體系，一方面給予商家必要的宣傳支持和優(yōu)惠配套支持，以帶動其經(jīng)營的開展；另一方面通過各類主題公關(guān)活成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 18 動來提升項目在成都消費者中的認知度和美譽度，最終建立起項目自身強力的品牌。 通過分析，我們提出了以下招商策略： 明確項目的市場經(jīng)營主題定位后，通過現(xiàn)場包裝、資料介紹、廣告宣傳、經(jīng)營分析等多種形式來強化項目的經(jīng)營賣點，然后制定出一系列的針對不同層次經(jīng)營者 的優(yōu)惠措施，利用經(jīng)營賣點和優(yōu)惠措施配合項目周邊未來的發(fā)展趨勢及現(xiàn)有的特性來分階段性地采用“品牌先行，招商與銷售互動”的策略來逐步地完成招商，最后通過項目的經(jīng)營運轉(zhuǎn)來進一步完善項目的主題定位，提升項目的經(jīng)營品牌。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營管理服務協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責任書 陪同商家去管理公司財務部交付水、電保證金，促銷宣傳費，預付一季度物管費 恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。 以上在招商過程中各個環(huán)節(jié)應遵循的原則在實際運作過程中應根據(jù)實際的情況進行調(diào)整和完善，其根本目的在于保證招商工作的順利開展，招商策略的有效實施，最終達到預期的招商目的。 在招商過程中要采用政策不均衡的原則 為了吸引有一定實力 的商家入駐，在項目的優(yōu)惠政策上應有一定的偏向性，應對有較強品牌的商家提供更多、更廣泛的優(yōu)惠，而對一般的商家則提供較少的優(yōu)惠，這樣成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 14 一方面可以使品牌的商家感覺到享受到了更多的優(yōu)惠，從而更有吸引力；另一方面也可以降低由于優(yōu)惠過多而減少項目自身的利潤值。 招商中要采用普遍撒網(wǎng)，重點突破的原則 在招商過程中由于項目實際的口岸尚不是成熟的口岸，故此對大多數(shù)