【正文】 外出人員成本 輔助招商公司的傭金 支付部分經(jīng)營(yíng)商家的部分裝修款 項(xiàng)目招商促進(jìn)開(kāi)支 項(xiàng)目的招商廣告宣傳費(fèi)用 項(xiàng)目招商中的招商說(shuō)明會(huì)等費(fèi)用 項(xiàng)目招商相關(guān)公關(guān)活動(dòng)及促銷活動(dòng)的費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期中廣告宣傳費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前期主題性公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目招商傭金 項(xiàng)目招商人員的提成 其他招商協(xié)作單位傭金 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司的招商代理費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)行啟動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家的消費(fèi)者免費(fèi)停車的停車費(fèi) 為經(jīng)營(yíng)商家代理辦理各種手續(xù)所支付的相關(guān)開(kāi)支 在爭(zhēng)取稅費(fèi)減免過(guò)程中與政府協(xié)商時(shí)的相關(guān)費(fèi)用 項(xiàng)目招商中的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 以上費(fèi)用的具體使用額度待具體招商計(jì)劃及相關(guān)工作進(jìn)行時(shí)才能具體進(jìn)行核算 。 三、對(duì)于項(xiàng)目招商條件完善的相關(guān)建議 一定要解決現(xiàn)場(chǎng)停車的問(wèn)題，建議與 步行街 進(jìn)行多次洽談，開(kāi)辟出本項(xiàng)目的附屬停車空間； 一定要的水、電、氣、消防等相關(guān)配套上有針對(duì)成 都 舜 法 國(guó) 聯(lián) 投 資 顧 問(wèn) 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 32 性地進(jìn)行配置，以滿足項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)要求； 要詳細(xì)做好項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作規(guī)劃，以保障經(jīng)營(yíng)者的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)； 在商鋪的適當(dāng)位置也應(yīng)考慮一些排污管道甚至預(yù)留衛(wèi)生間區(qū)域； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶的實(shí)際要求進(jìn)行靈活的劃分； 在招商中應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)具有連鎖性質(zhì)或特許經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商家展開(kāi)重點(diǎn)突破。 （三）、招商應(yīng)具備的條件的要求 通過(guò)對(duì)各經(jīng)營(yíng)商家的接觸，我們認(rèn)為要有效的開(kāi)展招商不能匆忙行事，必須進(jìn)行充分準(zhǔn)備，具有完善的招商資料，有全面的招商應(yīng)對(duì)策略后才能啟動(dòng)項(xiàng)目招商工作。 序號(hào) 工作內(nèi)容 完成周期 負(fù)責(zé)部門 協(xié)助部門 1 通過(guò)廣告宣傳展開(kāi)大規(guī)模招商 一至兩個(gè)月 招商部現(xiàn)場(chǎng)招商組 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司 2 在現(xiàn)場(chǎng)招商的同時(shí)通過(guò)人員直接拜訪洽談 與上工作同期 招商部外聯(lián)招商組 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司 3 所有商家簽定正式承租合 同和經(jīng)營(yíng)協(xié)議 正式進(jìn)場(chǎng)前10天 招商部、經(jīng)營(yíng)管理公司 項(xiàng)目行政部 成 都 舜 法 國(guó) 聯(lián) 投 資 顧 問(wèn) 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 28 第八部分 項(xiàng)目招商成本估算 本項(xiàng)目的招商成本約為 279萬(wàn)元，為項(xiàng)目商鋪按全部出租半年的租金總額。 六、項(xiàng)目招商宣傳資料的設(shè)計(jì)及制作 項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)和制作的宣傳資料有： 項(xiàng) 目招商宣傳 DM 單； 項(xiàng)目招商手冊(cè)； 項(xiàng)目招商相關(guān) VI 應(yīng)用系統(tǒng)，如手提袋、工作牌、公文紙等； 項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)分析書樣本； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃書。 成 都 舜 法 國(guó) 聯(lián) 投 資 顧 問(wèn) 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 22 第六部分 項(xiàng)目招商準(zhǔn)備 本項(xiàng)目的招商準(zhǔn)備主要從以下幾方面著手。 而一些配套服務(wù)店則根據(jù)其經(jīng)營(yíng)的要求放在一些口岸較差的地方，主要作為項(xiàng)目的服務(wù)性配套，為項(xiàng)目未來(lái)的業(yè)主和經(jīng)營(yíng)商家服務(wù)。 通過(guò)分析，我們提出了以下招商策略： 明確項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題定位后，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝、資料介紹、廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)分析等多種形式來(lái)強(qiáng)化項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)，然后制定出一系列的針對(duì)不同層次經(jīng)營(yíng)者 的優(yōu)惠措施，利用經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)和優(yōu)惠措施配合項(xiàng)目周邊未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及現(xiàn)有的特性來(lái)分階段性地采用“品牌先行，招商與銷售互動(dòng)”的策略來(lái)逐步地完成招商，最后通過(guò)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)進(jìn)一步完善項(xiàng)目的主題定位，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)品牌。 招商中要采用普遍撒網(wǎng)，重點(diǎn)突破的原則 在招商過(guò)程中由于項(xiàng)目實(shí)際的口岸尚不是成熟的口岸，故此對(duì)大多數(shù)商家而言均存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此談判成功的幾率相對(duì)較小，根據(jù)這一 實(shí)際情況，本項(xiàng)目在招商期中應(yīng)當(dāng)通過(guò)直郵、廣告宣傳等形式廣泛地宣傳項(xiàng)目的招商信息，而在實(shí)際人員招商中則應(yīng)從各類商源中選取有代表性、可能性較強(qiáng)的商家進(jìn)行重點(diǎn)談判和突破。 成 都 舜 法 國(guó) 聯(lián) 投 資 顧 問(wèn) 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 12 三、項(xiàng)目招商策略原則 本項(xiàng)目由于自身銷售要求的一些特殊性，以及項(xiàng)目自身定位的具體要求，使得項(xiàng)目在招商過(guò)程中要遵循一些自身所必要的原則。 三、項(xiàng)目招商培訓(xùn) 本項(xiàng)目的招商部在組建成后要根據(jù)本項(xiàng)目的具體招成 都 舜 法 國(guó) 聯(lián) 投 資 顧 問(wèn) 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 8 商要求對(duì)各部門人員進(jìn)行針對(duì)性的培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容為： 項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑及功能分布詳細(xì)的情況； 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及功能定 位； 項(xiàng)目周國(guó)商業(yè)環(huán)境及社區(qū)具體特征； 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體習(xí)性及心理特征； 項(xiàng)目招商政策及招商流程，項(xiàng)目招商的法律文本及具體內(nèi)容； 項(xiàng)目招商的商源分析及業(yè)態(tài)特征； 項(xiàng)目招商相關(guān)策略及技巧運(yùn)用； 項(xiàng)目招商部的工作規(guī)范及工作流程； 有關(guān)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等職能部門與項(xiàng)目招商相關(guān)的法規(guī)、規(guī)定及相關(guān)費(fèi)用的學(xué)習(xí)； 項(xiàng)目招商與項(xiàng)目銷售、工程等部門接洽的流程及相關(guān)事宜； 1本項(xiàng)目的相關(guān)投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)測(cè)。 職責(zé)：執(zhí)行項(xiàng)目招商的具體工作，負(fù)責(zé)日常與客戶的直接洽談，解釋有關(guān)招商政策，負(fù)責(zé)與客戶進(jìn)行聯(lián)系及收集客戶檔案資料，負(fù)責(zé)解釋客戶在經(jīng)營(yíng)中所需了解的各方面情況，及時(shí)向主管反映招商過(guò)程中存在的問(wèn)題。 在成立的招商部門中建議設(shè)立以下職位： 招商部經(jīng)理 現(xiàn)場(chǎng)招商主管 現(xiàn)場(chǎng)商務(wù)助理 內(nèi)業(yè)人員 外聯(lián)招商主管 外聯(lián)商務(wù)助理 成 都 舜 法 國(guó) 聯(lián) 投 資 顧 問(wèn) 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 6 二、項(xiàng)目招商部門的人員職責(zé)及要求 項(xiàng)目招商部經(jīng)理 要求：對(duì)商業(yè)性招商有實(shí)際操作能力，熟悉招商運(yùn)作的流程和各環(huán)節(jié)，具有較強(qiáng)的統(tǒng)籌和管理能力，具有出色的談判技巧和交際能力，對(duì)餐飲娛樂(lè)行業(yè)有一定的了解。 以上目的主要構(gòu)架形式為： 形式 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及營(yíng)銷要求 項(xiàng)目 招商 品牌 導(dǎo)入 提升項(xiàng)目投資價(jià)值 吸引其他商家介入 主題性 商家 完成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 形成穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)商流 吸引投資者完成銷售 為后期經(jīng)營(yíng)獲利提供保障 建立、完善項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作體系 成 都 舜 法 國(guó) 聯(lián) 投 資 顧 問(wèn) 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consul