【正文】 商公司的傭金 支付部分經(jīng)營商家的部分裝修款 項(xiàng)目招商促進(jìn)開支 項(xiàng)目的招商廣告宣傳費(fèi)用 項(xiàng)目招商中的招商說明會(huì)等費(fèi)用 項(xiàng)目招商相關(guān)公關(guān)活動(dòng)及促銷活動(dòng)的費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營期中廣告宣傳費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營前期主題性公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目招商傭金 項(xiàng)目招商人員的提成 其他招商協(xié)作單位傭金 項(xiàng)目經(jīng)營管理公司的招商代理費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)行啟動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營商家的消費(fèi)者免費(fèi)停車的停車費(fèi) 為經(jīng)營商家代理辦理各種手續(xù)所支付的相關(guān)開支 在爭取稅費(fèi)減免過程中與政府協(xié)商時(shí)的相關(guān)費(fèi)用 項(xiàng)目招商中的不可預(yù)見費(fèi)用 以上費(fèi)用的具體使用額度待具體招商計(jì)劃及相關(guān)工作進(jìn)行時(shí)才能具體進(jìn)行核算 。 銷售期招商的展開 序號(hào) 工作內(nèi)容 完成周期 負(fù)責(zé)部門 協(xié)助部門 1 現(xiàn)場(chǎng)招商的展開 整個(gè)銷售期 招商部現(xiàn)場(chǎng)招商組 項(xiàng)目經(jīng)營管理公司、項(xiàng)目銷售部 2 外埠招商的持續(xù) 整個(gè)銷售期 招商部外聯(lián)招商組 項(xiàng)目經(jīng)營管理公司、項(xiàng)目銷售部 成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 27 本階段的工作主要是以被動(dòng)式接待為主，通過銷售宣傳和促銷帶來的 客戶進(jìn)行持續(xù)的招商工作，目標(biāo)為積累20~30 家有意向的中、小型的有特色的經(jīng)營商家，通過洽談能夠確定 5~10家簽定經(jīng)營意向性協(xié)議。 八、輔助招商單位的確定 由于本項(xiàng)目可能涉及異地招商工作的開展，故此項(xiàng)目招商在必要的條件下還應(yīng)與招商所在地的房地產(chǎn)咨詢顧問公司或物業(yè)經(jīng)營公司進(jìn)行密切的合作，由他們輔助展開異地的招商工作，故此在正式 招商名單確認(rèn)后還應(yīng)確認(rèn)本項(xiàng)目的輔助招商單位。 五、與相關(guān)政府及經(jīng) 營主管部門協(xié)商項(xiàng)目經(jīng)營掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關(guān)事宜 在正式展開招商之前應(yīng)與青羊區(qū)政府相關(guān)部門商議以下相關(guān)事宜： 關(guān)于項(xiàng)目內(nèi)經(jīng)營戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化的明確； 關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)營戶，尤其是國際性連鎖企業(yè)相關(guān)稅費(fèi)減免的協(xié)商； 關(guān)于在項(xiàng)目期中租用 步行街 停車場(chǎng)的相關(guān)事宜； 關(guān)于在項(xiàng)目在臨二環(huán)路處開口與相關(guān)部門協(xié)商； 關(guān)于取得沃爾馬及家樂福入駐項(xiàng)目附近的確認(rèn)資料。 二、項(xiàng)目招商計(jì)劃的制定 項(xiàng)目招商計(jì)劃主要包括以下幾種： 項(xiàng)目總體招商安排及實(shí)施步驟； 項(xiàng)目前期招商計(jì)劃書； 項(xiàng)目銷售期招商計(jì)劃書； 項(xiàng)目銷售后期招商計(jì)劃書； 成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 23 項(xiàng)目經(jīng)營期招商計(jì)劃書。 （三）、項(xiàng)目招商中的后期經(jīng)營支持 為了使經(jīng)營商家免去因?yàn)榭诎恫缓枚a(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，在招商期中還要規(guī)劃進(jìn)入經(jīng)營期后的經(jīng)營支持保障。 （二）、項(xiàng)目招商優(yōu)惠措施 針對(duì)項(xiàng)目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施： 租金優(yōu)惠 1）、對(duì)于具有國際品牌的國際性連鎖商家實(shí)行免三年租金的優(yōu)惠； 2）、對(duì)于全國性的知名品牌連鎖商家實(shí)行免兩年租金的優(yōu)惠； 3）、對(duì)于成都市的知名口牌商家實(shí)行免一年租金的優(yōu)惠； 對(duì)上免租金的優(yōu)惠可以加上與項(xiàng)目簽定承租協(xié)議的時(shí)間和順序限制這一條件。 對(duì)于通過宣傳來吸引客戶消費(fèi)的異國風(fēng)情的餐吧則可以安排在小區(qū)公寓的主入口和離主入口較近的二樓。 明確項(xiàng)目的形象風(fēng)格定位，在此基礎(chǔ)上做好項(xiàng)目成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 17 的口岸分布規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)劃； 制定好完備的《招商說明書》及相關(guān)的招商法律文本； 在此同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行精心地包裝，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)營造出熱列的氣氛，裝飾出濃郁的異國風(fēng)情； 整理出第一批招商的商源名單，主要是成都、北京、上海、深圳和廣州的國際性連鎖品牌休閑餐飲店，做出詳細(xì)的招商工作計(jì)劃； 在正式銷售開始前先由專門的招商部門按照招商工作計(jì)劃的要求與這些商家進(jìn)行接觸洽談，爭取 2~3家品牌店的進(jìn)入，最好爭取國際連鎖店在成都設(shè)立主力店或旗艦店； 在銷售開始后利用品牌店進(jìn)行宣傳，一方面利用現(xiàn)場(chǎng)咨詢客戶展開現(xiàn)場(chǎng)招商、招租；另一方面利用先期入駐的品牌店作為鋪墊進(jìn)一步外出洽談新的品牌店； 在銷售進(jìn)入尾盤期后，再在媒體上展開規(guī)模的宣傳活動(dòng) ，利用前兩階段積累的客戶進(jìn)行引導(dǎo)性宣傳，最終通過強(qiáng)勢(shì)的招商完成項(xiàng)目經(jīng)營體系的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)招商的目標(biāo)要求； 在招商完成后啟動(dòng)項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)劃體系和物業(yè)服務(wù)體系，一方面給予商家必要的宣傳支持和優(yōu)惠配套支持，以帶動(dòng)其經(jīng)營的開展；另一方面通過各類主題公關(guān)活成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 18 動(dòng)來提升項(xiàng)目在成都消費(fèi)者中的認(rèn)知度和美譽(yù)度，最終建立起項(xiàng)目自身強(qiáng)力的品牌。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營管理服務(wù)協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責(zé)任書 陪同商家去管理公司財(cái)務(wù)部交付水、電保證金，促銷宣傳費(fèi)，預(yù)付一季度物管費(fèi) 恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。 在招商過程中要采用政策不均衡的原則 為了吸引有一定實(shí)力 的商家入駐，在項(xiàng)目的優(yōu)惠政策上應(yīng)有一定的偏向性，應(yīng)對(duì)有較強(qiáng)品牌的商家提供更多、更廣泛的優(yōu)惠，而對(duì)一般的商家則提供較少的優(yōu)惠，這樣成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 14 一方面可以使品牌的商家感覺到享受到了更多的優(yōu)惠，從而更有吸引力；另一方面也可以降低由于優(yōu)惠過多而減少項(xiàng)目自身的利潤值。招商的籌備和意向性商家的接洽應(yīng)該在銷售正式開始前就逐步展開，但主要限于品 牌主力店或旗艦店的引入，在項(xiàng)目銷售前期招商主要以人員外出與較有影響力的代表性商家接洽，在招商進(jìn)度上較緩，在項(xiàng)目旺銷成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 13 期及持續(xù)期則主要依靠現(xiàn)場(chǎng)的自發(fā)性的招商為主，由客戶自行上門咨詢；在進(jìn)入尾盤期時(shí)，則展開大規(guī)模的招商宣傳，加快招商的進(jìn)度。在此基 礎(chǔ)上利用品牌經(jīng)營商的影響力來進(jìn)行進(jìn)一步的招商，這樣可以增強(qiáng)招商的有效性，擴(kuò)大招商的影響力，對(duì)于項(xiàng)目的銷售以及招商的持續(xù)開展都有極大的促進(jìn)作用。就招商機(jī)構(gòu)成 都 舜 法 國 聯(lián) 投 資 顧 問 有 限 公 司 Chengdu Sufair Interunion Investment Consultant 11 的建立具體應(yīng)遵循的原則為： 招商人員應(yīng)具有獨(dú)立工作的能力，在業(yè)務(wù) 上應(yīng)具有談判、財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)判斷多方面的經(jīng)驗(yàn)和能力； 招商部的人員編制應(yīng)精簡，招商主管應(yīng)同時(shí)從事具體的招商執(zhí)行工作； 整個(gè)招商部的人員應(yīng)具有較好的教育背景，能夠代表公司的經(jīng)營管理形象。 整個(gè)培訓(xùn)周期約為七天，培訓(xùn)的方式主要以模擬式情景培訓(xùn)結(jié)合理論教學(xué)的方式，在整個(gè)培訓(xùn)期中被培訓(xùn)人員除了進(jìn)行正常的集中培訓(xùn)外，還將由各部門組織針對(duì)性的成