【正文】 業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營的住房抵押貸款，也稱 住房按揭貸款 。政府的政策性住房貸款包括住房 公積金貸款 和政府 貼息貸款 （如各種的安居工程或其他專門對象的非市場價格房屋供給等）。 ⑹個人住房貸款成本較高，但效益較好 個人住房貸款的經(jīng)營成本雖然較高，但由于擔保條件比較嚴格，資金的安全性較好，利率和期限較合理，回報相當穩(wěn)定，其經(jīng)濟效益尤其突出，是各種金融機構非常重視和爭相發(fā)展的服務品種。 ⑸ 個人住房貸款業(yè)務具有一定的政策性 個人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。 ⑷個人住房抵押貸款可以實行證券化 個人住房抵押貸款可以實行證券化，具體的流程比較復雜，其核心內(nèi)容就是 抵押債權的標準化集成，然后分割成標準化證券品種在資本市場上交易 。所謂 抵押權 就是 抵押權人對抵押財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權 。擔?？梢允侨说膿?—— 保證，特點是方便；也可以是物的擔保 —— 質(zhì)押或抵押，特點是安全。 ⑴ 個人住房貸款是銀行主要消費信貸品種 從性質(zhì)上說， 個人住房貸款是屬于消費貸款的一種 ，而由于房地產(chǎn)是高價值的普遍消費品，個人住房貸款就成為了消費貸款的最主要的品種。個人住房貸款是一種 擔保貸款 ，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔保，包括 抵押、質(zhì)押和保證 等。 二、抵押二級市場在中國的可行性 有人認為，目前我國推行住房抵押貸款的二級市場化運作的條件還很不成熟，抵押貸款市場化運作在我國還不具備可行性。 在香港特別行政區(qū)政府主導下，成立了相應的官方機構，來推行“第二按揭”業(yè)務。在我國能否推行抵押貸款市場化運作，是非常值得探討的，也就是討論在什么樣的具體條件下，我國可以進行抵押貸款的市場化運作？ 一、香港住宅抵押二級市場的發(fā)展 發(fā)展迅速，創(chuàng)造了“香港”模式，比較好地實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，在回歸前后達到最高峰。只有這些工作都得到落實，抵押貸款的市場化才真正可以提到議事日程上來。 在法律法規(guī)基本建立健全的前提下，抵押貸款的市場化運作的重要條件就是抵押貸款本身的標準化。而我國目前在房地產(chǎn)和金融方面的法律體系還非常不健全，所制定的規(guī)章、規(guī)程、規(guī)范等的地位也比較低，不能保證房地產(chǎn)市場運作、房地產(chǎn)金融的市場運作在公開、公平、公正的原則下高效、有序規(guī)范運行。由統(tǒng)一的機構進行擔保，發(fā)生糾紛需要進行法律程序的成本就可以很低，相應的貸款就可以標準化，債權關系也變得特別明晰，交易和轉(zhuǎn)換都變得方便、簡單、容易，相應的風險就可以大大降低，債權交易自然就順暢和簡化了。因為這種債權關系不是直接建立在購買的住宅價值之上的，保證人的財產(chǎn)、信譽和質(zhì)押物的價值都會發(fā)生變化，與之相聯(lián)系的關系當然也會發(fā)生相應的變化，從而使得其中的債權債務關系就非常難以規(guī)范和嚴格。因為這樣才能使貸款債權能夠方便地轉(zhuǎn)換為標準化債券。相反，如果證券市場不規(guī)范、成熟，必然會產(chǎn)生功能不全、管理不規(guī)范、投機性特強、價格形成不合理和波動大等體制化風險，就非常難以保證抵押貸款證券的持續(xù)、正常交易，市場參與者的積極性當然就不會很高。房地產(chǎn)的交易達不到一定的規(guī)范要求，交易標的就難以做到合法、合規(guī)，交易過程及由此而達成的關系就具有很突出的不確定性，相關主體就有較大的可能承擔巨大風險，特別是抵押的房屋產(chǎn)權及與其相連的抵押權就沒有真正意義上的保證，相應的債權自然就是高風險的債權，其交易的風險當然也就非常高，以其為中介而形成的金融產(chǎn)品就不會有市場需求。 抵押貸款證券化對國民經(jīng)濟的影響是相當廣泛和持久的，既有正面的、好的影響，也可能產(chǎn)生負面的、不好的影響。 由于相關的債權等規(guī)模大、時間長、對象復雜，運行起來一定會產(chǎn)生很多相互制約和相互影響的關系，從而表現(xiàn)出其作用的獨特性，即抵押貸款的證券化對房地產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟的各個方面都會有非常重要的作用。其形成、運行、發(fā)展需要非常獨特的條件，包括產(chǎn)權、市場、法律、技術等方面的綜合和配合。 第三節(jié) 抵押貸款證券化的條件 抵押貸款的二級市場事實上就是抵押貸款的證券化，是房地產(chǎn)金融證券化的重要形式。 抵押擔保傳遞債券是介于傳遞與抵押擔保債券之間的中間產(chǎn)品。目前，是二級市場最主要的品種。發(fā)行機構（即金融產(chǎn)品集成商）只起中介作用，將抵押貸款借款人償還的本息直接交給證券持有人。 “房利美”二級市場運行圖 房利美 抵押貸款銀行 抵押貸款購房者 金融市場投資者 債權 股票 抵押貸款債權 抵押貸款債權證券 抵押貸款債權 二、住房抵押債權證券化的運行方式 市場參與者 —— 債券發(fā)行者：放款銀行、中介機構 債券購買者：投資者 市場交易品種 —— 各種形式的 債券 或者 股票 P230，圖 9— 3 ? 抵押債權直接出售給投資者 ? 通過中介將債權出售給投資者 ? 擔保打包銷售證券 ? 銀行將抵押債權出售給政府中介機構再轉(zhuǎn)售給投資者 ? 抵押債權債券與債券的交換 ? 中介機構公司型債券與股票的發(fā)行 三、住房抵押貸款債權證券 在證券市場上交易的品種一般都相當多，如股票、債券、國債、基金等。 美國政府成立了很多官方和半官方機構，充當市場的中介。 房地產(chǎn)抵押二級市場的運行，具體內(nèi)容包括以下幾個方面 —— 一、政府廣泛的參與 政府的廣泛參與一方面提高了市場參與者的信心，另一方面加強了對市場的調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)抵押二級市場可以在一定的體制環(huán)境和良好的社會預期下運行。離開政府，就沒有房地產(chǎn)抵押二級市場。即使在經(jīng)濟不太景氣情況下，也能夠保證有足夠的購房者的購房需求，來支持和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展，為放款銀行創(chuàng)造了大量持續(xù)不斷的資金來源，從而為其增加放款規(guī)模提供了資金保證。 房地產(chǎn)抵押債權經(jīng)過二級市場金融產(chǎn)品集成商的集成后，風險性大大下降（因為有政府的權威保證），流動性又大大提高，其與一定的實體性資產(chǎn) ——抵押物業(yè)緊密聯(lián)系的特點，進一步降低了持有風險，而比一般儲蓄存款高得多的利息收益成為其吸引各種機構投資者的重要賣點。 房地產(chǎn)抵押二級市場的主要功能體現(xiàn)為以下幾個方面 —— 在房地產(chǎn)抵押貸款的初級市場，貸款銀行是放款人、債權人、抵押權人，而在二級市場則成為債權的出賣者、資金的融通者。 四、房地產(chǎn)抵押二級市場的功能 從美國的經(jīng)驗和一些國家的具體實踐來看，房地產(chǎn)抵押二級市場是以社會經(jīng)濟發(fā)展為存在前提。 1970年