【正文】 的債權(quán)集中打包再分割成小額金融債權(quán)產(chǎn)品出售給證券投資者。 抵押貸款證券化對金融市場的影響包括： ? 增加銀行資金的流動性，降低銀行風(fēng)險 ? 增加銀行的有效貸款規(guī)模，創(chuàng)造更多市場需求 ? 增加資金盈余者的投資渠道，減少銀行的吸存壓力 ? 形成財富的“馬太效應(yīng)”，拉動消費和推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展 抵押貸款的證券化極大地增加了銀行實際控制資金數(shù)量，可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的開發(fā)資金和消費資金，在供給和需求兩個方面支撐市場發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更具活力，對國民經(jīng)濟(jì)形成更有力的支持。具體來講 —— 正面作用： ? 增強(qiáng)資金使用效率 ? 在供給和消費兩個方面形成對房地產(chǎn)的強(qiáng)力作用 ? 降低貸款銀行的經(jīng)營風(fēng)險 負(fù)面作用： ? 加劇金融市場的無效競爭 ? 擴(kuò)大貧富差距 ? 積聚“符號經(jīng)濟(jì)”的泡沫風(fēng)險 二、抵押貸款證券化需要的社會經(jīng)濟(jì)條件 抵押貸款證券化需要健全的產(chǎn)權(quán)、法律等方面的條件，需要大量的市場參與者，需要成熟的理性的決策者的積極參與，而其中最基本的是與房地產(chǎn)有關(guān)的金融業(yè)務(wù)的正常、健康和達(dá)到一定規(guī)模的發(fā)展，具體來講包括 —— 成熟的房地產(chǎn)市場是使房地產(chǎn)金融交易達(dá)到合法、有序、正常運行的前提。 成熟的金融證券市場，能夠保證股票、證券等金融產(chǎn)品的價格公平、合理，保證價格的形成是在市場參與者的自由選擇下實現(xiàn)，避免了市場操控。 成熟的抵押貸款市場要求市場參與者多而且積極參與，包括放款銀行多、運作規(guī)范、抵押貸款基本是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化合同，特別是貸款類型應(yīng)主要為抵押貸款。 質(zhì)押或保證貸款是不能方便地轉(zhuǎn)換為標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)的，當(dāng)然就不能進(jìn)行二級市場運作。 成熟的抵押貸款還有一個重要條件，就是貸款需要統(tǒng)一的保證，而不是個別化、個性化的保證。 三、推行抵押貸款證券化應(yīng)做的工作 對比上述條件，從我國的實際出發(fā)，要推行抵押貸款二級市場運作，必須做好兩個方面的基礎(chǔ)工作 —— 美國的實踐證明，法律體系是抵押貸款二級市場運作的前提，在進(jìn)行抵押貸款的市場化之前，美國就建立了相當(dāng)完善的法律體系，而且是不斷地修正、補(bǔ)充和完善。因此，盡快建立健全和完善法律法規(guī)體系是當(dāng)務(wù)之急。為此，有大量具體工作必須走在前面，包括個人金融業(yè)務(wù)服務(wù)全面普及、個人信譽風(fēng)險的規(guī)范評估、統(tǒng)一的保證機(jī)構(gòu)的建立健全、抵押貸款時保證服務(wù)的完整和全面、房屋價值評估機(jī)構(gòu)等等。 四、其他籌資方式的比較 ? 住房公積金 ? 儲蓄直接轉(zhuǎn)化為貸款 ? 依托開發(fā)商的自有資金 ? 開發(fā)商直接融資 第四節(jié) 抵押二級市場在中國的可行性 我國已將房地產(chǎn)特別是住宅業(yè)，作為新的消費熱點和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點，籌集資金是實現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵。 按揭貸款和期房（樓花）交易是推動香港房地產(chǎn)發(fā)展的重要金融措施，住房抵押貸款成為金融業(yè)務(wù)的重要組成。 還處在起步和試驗階段，遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，主要是受金融風(fēng)暴和經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入長期通縮影響。主要是因為 —— ? 房地產(chǎn)市場不成熟 ? 法律體系不完備 ? 抵押貸款未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化 ? 缺乏積極的市場投資者群體 ? 金融市場很不成熟 第四章 個人住房貸款 ? 概述 ? 個人住房貸款的申請、審查和審批 ? 個人住房貸款的發(fā)放 ? 個人住房貸款的貸后管理與貸款償還 第一節(jié) 概述 一、個人住房貸款的概念和特點 個人住房貸款 是指 放款人向借款人發(fā)放的各種用于購買住房的貸款 。個人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。 ⑵個人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保 個人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因為住房貸款的貸款額大、期限長，銀行的或有風(fēng)險較大。 ⑶ 個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán) 個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。從法律的角度而言， 抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種 ，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán) —— 用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán) 。如深圳目前就有信托性質(zhì)“ 住房抵押貸款債券 ”。特別是在利率非完全市場化的國家，個人住房貸款的政策性特點更加明顯。 二、個人住房貸款的種類 政策性住房貸款 包括政府和企業(yè)（單位）等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購房提供貸款貼息，以獎勵其忠誠服務(wù)。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有 個人住房貸款、個人裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款、個人自建住房貸款 等。 三、我國個人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 我國個人住房貸款業(yè)務(wù)雖然 起步晚 ，但 發(fā)展極為迅猛 ，至目前除 4大國有商業(yè)銀行外，中信實業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開展此類業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛， 6年增長 60倍，尤其是最近幾年，自營性住房貸款增加最為突出，如 2020年 6月個人住房貸款余額達(dá)到 6600億元，年底就達(dá)到了 8200億元；個人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。 規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。 借款人資格的認(rèn)定主要是要 確認(rèn)其 身份真實、合法 ，確認(rèn)其具有較好的 可信度和償債能力 。 一般來講，借款人需要提交的證件包括： ⑴身份證件； ⑵放款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明； ⑶符合規(guī)定的購買房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件； ⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價證明； ⑸保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明； ⑹以儲蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證； ⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明； ⑻放款人要求提供的其他文件或資料 二、貸款審查 貸款 審查的內(nèi)容 主要包括 ： ⑴核驗借款人申請表； ⑵核實借款人購房行為、購房合同的真實性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款； ⑶審核借款人的收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進(jìn)行仔細(xì)審查核實，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力； ⑷對擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實地勘察，在必要時請相關(guān)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估； ⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件； ⑹審查保證人的保證資格和保證能力； ⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實年齡，一般要求貸款期限不超過其中年長者的退休年限； ⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于 30%，并要求其將自有資金存入開發(fā)