【正文】 為新興的開發(fā)區(qū)域提供改善現(xiàn)有居住環(huán)境的市場消費空間，使得新興區(qū)域的開發(fā)項目具備地域性的市場引力基礎(chǔ)。 但 由于該地域開發(fā)項目品質(zhì)水平不一，因此聯(lián)排別墅、聯(lián)體別墅及單體別墅的銷售狀況存在較大差異，但總體銷售狀況較好 ； ● 同一類型、同一時期，青城山地域開發(fā)項目的銷售價格均高于都江堰市區(qū)開發(fā)項目，同一類型住宅售價高出近 600— 800 元 /13 平方米。 C、蒲陽路、玉帶橋街、二環(huán)以內(nèi)區(qū)域住宅市場特征： 根據(jù) 對 該地域性住宅市場個案項目的調(diào)查，該地域市場特征表現(xiàn)為： ● 該 區(qū)域 配套及城市發(fā)展相對緩慢， 住宅以多層 經(jīng)濟適用房 開發(fā)為主， 并還有大量單位 單位 自 建房，和農(nóng)民集資建房 在該地域12 內(nèi) ，該區(qū)域 的新開發(fā)樓盤總體開發(fā)規(guī)模偏小 ； ● 該區(qū)域交通及周邊商業(yè)不是很發(fā)達，但周邊的田園風(fēng)光及自然環(huán)境有一定 挖掘 潛力 ； ● 銷售價格在 2021 年、 2021 年的基礎(chǔ)上有較大幅度的增長，普通多層磚混結(jié)構(gòu)住宅均價在 1700 元 /平方米，較之以前有 200—300 元 /平方米的漲幅。 大多 數(shù) 項目 達到 95%以上 的售賣率 ； ● 多層售價在 2021 年、 2021 年的基礎(chǔ)上有較大幅度的增長，均價在近 1900 元 /平方米的價位區(qū)間，較之以前有 200— 300 元 /平方米的漲幅。 B、 幸福大道、迎賓 大道 向東發(fā)散區(qū)域間住宅市場特征： 11 根據(jù) 對 該地域性住宅市場各個項目的調(diào)查，該地域市場特征表現(xiàn)為： ● 該地域位于都江堰核心城區(qū)外的東 南 側(cè)，是以“麗水青城”為排頭兵的新城區(qū)建設(shè)開發(fā)地域，整體開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)水平較高，基本上順應(yīng)該城市的市場需求發(fā)展方向 ； ● 開發(fā)項目多依托成熟的道路交通配套，周邊的社區(qū)性配套日漸成熟、與核心城區(qū)的絕對距離較短 ； ● 依托城市核心區(qū)的商 業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套，并具備優(yōu)越的交通及自然環(huán)境資源，項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套較完善 ； ● 該地域開發(fā)類型主要以多層住宅和低層花園別墅及花園洋房為主，住宅的開發(fā)類型較為豐富 （目前已有高檔多層電梯公寓開發(fā)） ，住宅類型及開發(fā)檔次明顯優(yōu)于核心城區(qū)內(nèi)地域 ； ● 多層戶型面積以 100— 130 平方米的實用性與舒適性住宅為主； 聯(lián) 排別墅及花園洋房以 140— 180 平方米的躍層式為主。 區(qū)域住宅市場 的 地域性分類特征 （ 1）城區(qū)地域住宅市場特征 A、 “青城路 觀景路 都江堰景區(qū) 岷江干流 ”圍合區(qū)域住宅市場特征： 根據(jù) 對 該地域性住宅市場個案項目的調(diào)查，該地域市場特征表現(xiàn)為： ● 該地域雖處都江堰的核心城區(qū)，但住宅 仍 以多層開發(fā)為主，在該地域內(nèi)的新開發(fā)樓盤量少、總體開發(fā)規(guī)模偏小，并且該地域?qū)儆诔鞘休^早的建成區(qū) ； ● 中大規(guī)模項目開發(fā)呈現(xiàn)明顯的外移趨勢，開發(fā)地塊具備較好的環(huán)境，如臨河、周邊環(huán)境成熟、距離新城區(qū)距離近等先天優(yōu)勢等 ； ● 依托城市核心區(qū)的商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套，以及優(yōu)越的自然環(huán)境資源，并加強了項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套，綜合性較完善 ； ● 銷售價格在 2021 年、 2021 年的基礎(chǔ)上有較大幅度的增長，普通多層磚 混結(jié)構(gòu)住宅均價在 2021元 /平方米，較之以前有 300—400 元 /平方米的漲幅。 B、 分布在幸福大道和迎賓 大道 、二環(huán)沿線 向東 南 發(fā)散的核心區(qū)域外的扇面型區(qū)域間的住宅市場：主要包括 “麗水青城 玫瑰園 ”、“藍郡 .新界”、 “幸福風(fēng)景”、“水印長灘”、“水都豪庭”、 “美都華庭” 、 “上尚春天”、 “都市 美麗風(fēng)景” 等項目。同時， 小康 經(jīng)濟 適用 住宅主要分布 在 蒲陽路、玉帶橋街 臨 二環(huán)路以內(nèi)區(qū)域；另外， 較高品質(zhì)及 中大規(guī)模的新開發(fā)項目主要分布在幸福大道和迎賓 大道 、二環(huán)沿線 向東發(fā)散的核心區(qū)域外的扇 面型區(qū)域間，城市總體規(guī)模依然較小； 再次 ,青城山 仍然是 都江堰重要的房地產(chǎn)開發(fā)板塊之一，因此 我們 主要以城區(qū)與青城山 二 大區(qū)域板塊的統(tǒng)計分析為核心進行展開。 (5) 聚源新城區(qū) 一線 （ 據(jù)悉 美菱集團將會有較大投資動作，政府政策相對也會有較大傾斜 ，但目前交通及外環(huán)境有待改善 ） 。 (3) 迎賓大道、幸福 大道一線（由于近兩年開發(fā) 較 熱， 政府部門的辦公及職工福利房大量遷入， 未來 該區(qū)域 的 的儲備土地 可 供開發(fā)潛力已不大）。該線將是開發(fā) 重點 區(qū)域。 D、 從購買群體分類 ： 大部分 （別墅） 項目 超過 60%(建川麗水清城玫瑰園超過 80%)的購買人群是成都市、成都周邊區(qū)市縣、 四川省地市縣、 阿壩州、攀枝花、重慶 、蘭州、國外 等地的置業(yè)者 ； 城區(qū)住宅 （多層） 的本地客戶 則 相對 較多，以自住為主。 6 b、 2021 年青城山板塊多層住宅項目銷售均價約 2021—— 2800 元 /平方米之間，聯(lián)排別墅價格在 3100 元 /平方米左右；獨棟別墅價格在 3300 元 /平方米左右；城區(qū)多層住宅銷售均價在 1400—— 1750 元 /平方米之間，最貴的達到 2200 元 /平方米，聯(lián)排別墅價格在 3000 元 /平方米左右；核心商業(yè)區(qū)臨街底層商鋪價格在 13000—— 18500 元 /平方米，主要干道兩側(cè)臨街底層商鋪價格在 6000—— 8000 元 /平方米，次要道路兩側(cè)臨街底層商鋪價格在 3000—— 5000 元 /平方米。 上半年商品房銷售額為 億 。 ； （ 2） 受居民收入增加、城鄉(xiāng)一體化進程加快及該市良好居家環(huán)境等眾多因素的推動，商品房銷售 較為 火爆， 2021 年全市 商品房 預(yù) 售面積為 萬平方米 ，同比增長 %，商品房空置面積約 萬平方米，下降 %；商 品房銷售均價達 1717 元，較同期增長 %； （ 3） 2021 年（ 16 月 ）全市簽約及在建房地產(chǎn)項目 25 個， 房地產(chǎn)完成投資 億元，較同期增長 %。 2021 年 房產(chǎn)市場供應(yīng)能力繼續(xù)上升， 全市住宅報建新開工面積 66 萬平方米 ,各類房屋竣工面積 萬平方米，同比增長 %，其中，商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 一方面， 這反映了城鄉(xiāng) 居民生活消費水平的提高， 將 促使消費結(jié)構(gòu)開始升級 ；另一方面，城鄉(xiāng)居民收入和購買力水平的提高拉動了消費的增長 ,由此反映都江堰 總體經(jīng)濟總量和質(zhì)量的運行情況 均 較 好。儲蓄意識仍然比較強，貨幣沉淀的局面仍未打開 ； （ 3） 2021 年上半年 該 市經(jīng)濟保持快速增長， 全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 為 46 億元，增速達 %。 2021 年實現(xiàn) 區(qū)域 生產(chǎn)總值 (GDP)為 億元，其中第二產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %（ 億元），第三產(chǎn) 業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %（ 億元），在成都市區(qū)（市）縣排名第 11 位，排名位居龍泉驛區(qū)（ 億元）、青白江區(qū)（ 億元）、溫江區(qū)（ 億元）等區(qū)縣的前列；社會消費品零售總額達到 億元，固定資產(chǎn)投資總額達到 億元，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達到 億元 ； （ 2） 2021 年 上半年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 為 億元，同比增長 %， 第二產(chǎn)業(yè) 占 地區(qū) 生產(chǎn)總值 （ GDP） 的 %（ 億元 ） ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 占 地區(qū) 生產(chǎn)總值 （ GDP） 的 %（ 億元 ）； 2021 年上半年 居民儲蓄存款增加，消費傾向降低。市場的拉升需要更多的依靠外地消費群的引入，客觀上加大了市場風(fēng)險和難度。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時根據(jù)自身特點及優(yōu)勢形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局； （ 4） 城市規(guī)模： 都江堰市幅員面積 1207 平方 公里 ，轄 28 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1 個工業(yè)區(qū)，人口 60 萬，城 區(qū) 人口 22 萬 人 （未來計劃發(fā)展 成為 人口 達 60 萬的中等發(fā)達城市） ，建成區(qū)面積 20 平方公里 ； （ 5） 都江堰 城市 核心劣勢： 總體經(jīng)濟水平較低 A、 對當?shù)芈糜钨Y源的利用和挖掘還不夠深入，本地產(chǎn)業(yè)相對單一，總體經(jīng)濟水平不高 。根據(jù)成都市政府最新城市發(fā)展構(gòu)想，將構(gòu)建以成都中心城區(qū)為核心，周邊 30 分鐘車程為輻射半徑的“大成都”。1 都江堰 天府水云間 項目 市場調(diào)研 報告 調(diào)查小組：畢光煒 盧銳 2021 年 8 月 20 日 2 目 錄 一、都江堰城市概況描述 …………………………………………………………………………… … 3_9 都江堰城市概述 城市經(jīng)濟運行指標 都江堰 房地產(chǎn) 整體 市場狀況 都江堰 城市發(fā)展規(guī)劃態(tài)勢 二、 都江堰 住宅市場基本情況報告…………………………………………………… …………… … 9_14 區(qū)域住 宅市場的地域劃分 區(qū)域住宅市場 的 地域性分類特征 區(qū)域住宅市場 的 總體特征 三、 項目周邊可比物業(yè) 項目 現(xiàn)狀 …………………………………………………………………… … 14_31 青城山 觀景路 都江堰景區(qū) 岷江干流圍合區(qū)域的項目 幸福大道、迎賓大道向東南散發(fā)區(qū)域間的項目 蒲陽路、玉帶橋街、二環(huán)路以內(nèi)區(qū)域的項目