【正文】 輔廣告語：體悟青春生命的家園。 （ 2） 健身篇： 以特寫健身者訓練 體能的畫面，強化和贊美青春的活力與朝氣。 廣告語：生命的勃發(fā)。 （ 1） 游泳篇： 以特寫鏡頭為主體畫面，如泳者蝶泳躍起水面的剎那。以提升樓盤的附加值。 ③ 具體篇章。 ２ ．宣傳理念 ——充分體驗活力、朝氣、生命律動的運動家園 ① 主導廣告語：青春的顫動 生命的勃發(fā)。 2． 創(chuàng)造獨特的視角， 3． 引導消費。從本片區(qū)深圳市的情況來看，本項目在推廣中應適于塑造活力 朝氣 生命的律動的形象。其中文化蘊含的是修養(yǎng) 品味 精神的享受。所以文體中心所能帶來的意義是本項目的突出賣點。 其中，海和高爾夫不再是新鮮的題材內(nèi)容了。對于蔚海名苑而言，它擁有 1 福田區(qū)文體中心。所以此項目均價約可達到6300~6500 元 /平方米之間 第五部分： 廣告推廣方案 本片區(qū)的樓盤的包裝推廣多以海洋、 綠化、 園林等為主題進行炒作。所以在銷售推廣中必須考慮戶型推出的先后和在廣告宣傳中的針對性。 年齡：３５ —５５歲 月收入在2021０以上的個體企業(yè)主，高層管理人員，及領(lǐng)導階層。 年齡：２８ —４５歲 月收入約在５０００以上的公務員，高薪 白領(lǐng)階層。 年齡：２７ —３５歲 月收入約３５００元以上的工薪白領(lǐng)階層。總之，要體現(xiàn)一種活力與朝氣，以及動的韻律。但根據(jù)項目定位，色彩應選偏亮、偏灰為基調(diào)。 建議將三層架空層設計為集休閑、娛樂于一體的 “園林會所 ”，彌補本項目無園林綠化的不足，提高樓盤的整體檔次。 ３．規(guī)劃設計建議 鑒于本項目的戶型跨度太大，從一房一廳到三房、四房及頂層別墅式房，不利于目標客戶 的細分，且一房一廳的銷售不容樂觀，故建議修改一房一廳的戶型，以更適應市場的需要。因為畢竟所針對的是不在一個消費層次的客戶群，容易造成客戶在心理上的不平衡。本項目的戶型 面積跨度極大，從最小的一房一廳到三層復式，其間跨度之大，不僅在片區(qū)里罕見，就是整個深圳市亦屬不多見。本項目位居沙咀路和濱河路的交匯處，除了濱河路北面的高爾夫球場綠地外，濱河路南面，項目周邊缺乏休閑、娛樂的綠化公園之類的配套，所以此樓盤缺乏讓人享受到家的輕松、休閑和呼吸自然氣息的舒適感。在 A 型樓上二十七層、 B 型樓上的二十九層都備有泳池 劣勢： 喧鬧是本項目的缺陷之一，因為項目緊沿濱河大道而建，所以街道的噪音將是本項目極大的一個弱點，尤其是北邊低層單位。 三樓架空層（ 米）提供了較大的休閑空間，打破同區(qū)高層樓房多層上不設架空層的慣例。 位于樓盤西側(cè)，有深圳市最大的文體中心 ——福田區(qū)文體中心，正在籌建中。住宅面積從 40—458m2不等，戶型也從一房一廳、二房二廳、三房一廳到復式等多種類型。 第四部分：項目分析 項目概況 該項目位于濱河路與沙嘴路的交匯處，由三層裙樓和兩棟高層組成。 根據(jù)以上比較分析，可知加洲地帶在樓的本身素質(zhì)比上蔚海名苑要好，而蔚海名苑則以臨近福田文體中心而略顯優(yōu)勢，在某些不足的方面還須調(diào)整改進。蔚海名苑的三樓有 米的架空層做休閑空間，打破了周邊樓盤多層不架空的慣例。 （ 3）在外型設計上加洲地帶比蔚海名苑更富現(xiàn)代感和形式美，且每隔數(shù)層在樓梯外適當?shù)夭贾昧丝罩芯G化，增加了綠化面積和美觀。 高層可南眺深圳灣和紅樹林 的共同優(yōu)勢。 它與蔚海名苑的優(yōu)劣勢對比如下： （ 1）．它們都同樣擁有 緊鄰中心區(qū)成熟和完善。所以，此二者在某些方面的優(yōu)點還是值得借鑒和比較的。而金海麗則定位于中高檔發(fā)，并且已還考慮到了自身優(yōu)勢條件不及金海灣較多，故而其定價遠低于 9200 元，而為 6000 元 /平方米。原因在于二者自身的定位和市場目標定位都比較準確。 以上幾方面已經(jīng)基本上體現(xiàn)了金海灣花園的一個 整體素質(zhì)。 服務出色 金海灣的服務是很出色的，一走進金的售樓大堂，馬上就能感受到一種怡人的氛圍，從設施到售樓人員的言行舉止，都經(jīng)過專業(yè)水準的設計和經(jīng)營，其物業(yè)管理是服務的綜合體現(xiàn)，金地物業(yè)的管理固然善于創(chuàng)新概念， “無防盜網(wǎng)概念 ”， “個性化服務概念 ”到 “兒童托管概念 ”等。已成為金地地產(chǎn)的特有品牌文化，而這種品牌化更是充分地體現(xiàn)在金海灣花園中。即從下往上施工，有著相當難度，但從銷售角度來講，卻有力地配合了 “示范環(huán)境 ”，這對現(xiàn)場售樓無疑又是一個促進。內(nèi)部樣板房設計也是以明亮整潔的白色調(diào)為主，令人有一種置身高貴的感覺。 2 . 設計高貴獨特 連續(xù) 10 棟的高層白色建筑物，象一道白色的大屏風，橫攔在海岸邊。 把海 “留 ”在架空層中。 把小區(qū)環(huán)境跟海貼在一起。 究其有其如此成績的原因： 小區(qū)環(huán)境設計新穎 金海灣花園在環(huán)境營造上推出了一種新穎的概念 ——“主題式花園環(huán)境 ”，即就是花園環(huán)境處處圍繞海字做文章，既把花園做得主題突出，又與周邊自然景觀融為一體。第三組團 5 月 20 日推出首日即成交 40 余套。 它自去年 9 月份進入深圳市場以后，以其 高超的建筑形象及環(huán)境設計規(guī)劃引發(fā)鵬城第三次豪宅沖擊波。 金海灣花園 金海灣花園是金地集團在新洲南開發(fā)的大型濱海高層住宅。另外，它采用的是兩戶一梯，使置業(yè)者平時生活更輕松方便。中心花壇與噴水池有機結(jié)合在一起，各色各樣花朵映在水上如七彩浮云，水從臺階和花叢間溢出美麗動人，架空層屋頂綠化形成層次綠化別具匠心。 擁有天然海景 金海麗名居距海邊的福榮路不過 100 米，離海邊極近，在 8 層以上就可望致海天一色的深圳灣，觀落霞海歐起飛，壯觀景色盡在眼底。 金海麗名居周邊毗鄰大型政府福利房和微利房住宅區(qū)，其中益田村僅隔 500 米，海寧花園僅隔 100 米。這是樓盤本身所擁有的條件較好和自身價格的定位較準決定的。 金海麗名居自投向市場之日起，就取得了良好的市場反映，展銷會期間首推 4 套特惠單位，橫向聯(lián)合截至 6 月 9 日，就只剩下 8 套。 第三部分：典型案例分析 金海麗名居 金海麗名居位于新洲路南段，占地 8000 平方米，由 4 棟 18 層全電梯高層組成，建筑明快靚麗。面積方面是從中戶型到大戶型的多種層次不等，也從某個角度反映出消費群體層次的多樣性和消費能力的差別性。 在戶型方面，二房、三房是戶型組合結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，幾乎所有的樓盤都備有二房、三房。從樓高而言，這些新起的樓盤多是高層，與前幾年起的金沙花園、錦洲花園、綠景豪園等多層和小高層已截然不同。 第二部分：新洲南主要代表樓盤概況 由上表可知，這些新洲片區(qū)的主要代表樓盤在規(guī)模上除了金海灣的總建筑面積達到 12 萬平方米， 天安高爾夫占地達 76000 平方米，其余樓盤的建筑面積都不大，以 10000 平方米 ——50000 平方米的居多。而該項目的房間數(shù)（以一房一廳居多）、陽臺數(shù)（以一個陽臺為主），兩方面都不符合該區(qū)主流。 以上調(diào)查反映了福田區(qū)客戶需求的基本情 況。而現(xiàn)時 租用他人的住宅和單位宿舍的客戶占的比例分別是 %和 %，這兩部分潛在客戶在深是首次置業(yè)，住宅能滿足其居住的基本要求即可。 家庭結(jié)構(gòu) 類型 三代同堂 二代同住 二口之家 單身 比例 % 48% % % 購房潛在客戶的家庭結(jié)構(gòu)主要以核心家庭（夫妻 +子女或夫妻）為主，而主干家庭（父母 +夫妻 +子女）和單身所占的比例較少。 職業(yè)構(gòu)成 從購房客戶 的職業(yè)構(gòu)成分析，現(xiàn)時購房客戶的主要職業(yè)是一般職員、中層管理人員和個體業(yè)主，以三者占到被訪者七成以上，公務員占有一定的比例。選擇銀行按揭的客戶支付首期的成數(shù)，僅有三成多會支付三成首期，接近六成客戶選擇支付首期低于三成，其中更有三成多選擇免首期的付款方式。 整體價格 福田