【正文】 基本價格的前提下， 評估 影響 鋪位 價格的修正因素 ，分別為每間 鋪位定價： ? 單鋪面積與總值； ? 承租商戶的租金和品牌； ? 次主力店； ? 商業(yè)街在本社區(qū)的服務半徑； ? 商業(yè)街的開放程度； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目商業(yè)價值評估 ? 本項目 租金評估：商鋪 目前延續(xù)2020年簽約租金，整體租金偏低，預計考評商鋪租金自然遞增率以及口岸效應，在調整合適的情況下， 租金應該看齊星海名城及陽光棕櫚園社區(qū)內商業(yè)街水平， 將突破性１００元／平米月，并有望達到１ 20 元／平米月。 租金基本情況： 80 元 /平米月左右 業(yè)態(tài)基本情況：華潤社區(qū)店，面包房、藥店、外貿服裝、保險超市等。 ? 次級道路，并緊鄰后海濱路主要道路 2：價值比較模式 評估： 上述指標尚未進一步完善，預計三者價值相當，但因為金融區(qū)的未來影響力，觀海臺海德一路商業(yè)街、蔚藍海岸登良路商業(yè)街價值可能略超過招商海月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三 ： 區(qū)域內 同類商鋪的價值比較 三條商業(yè)街的 比較 ： 區(qū)域內同類商業(yè)街參照我們選取了 觀海臺海德一路商業(yè)街 、 招商海月工業(yè)八路商業(yè)街 作為樣本，三者之間有多個共同的特點 ? 鄰近 深 圳灣 口岸 ? 鄰近金融辦公區(qū) ? 鄰近南山商業(yè)文化中心區(qū) ? 鄰近地鐵口 ? 都是社區(qū)配套商業(yè)街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 除了上述官方公示的規(guī)劃之 外，還有如下的利好： ＊目前整個西部口岸的后海濱路區(qū)域，處于全面的大開發(fā)之中，整體住宅開發(fā)量較大，將形成深圳的高尚海濱居住區(qū)，形成港人和深圳高消費群體居住的集中區(qū)域，而據(jù)業(yè)內人士稱，該區(qū)域必須在２年之內全部開發(fā)。 ＊2020年，投資１４億元的深圳歌劇院完工并投入使用。 ＊2020年１２月，后海體育中心完工并投入使用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 蔚藍海岸登良路商業(yè)街的現(xiàn)實定價與升值進程 ，需要考評如下南山口岸區(qū)空前絕后的宏偉大市政規(guī)劃，以及馬不停蹄地開發(fā)進程： ＊2020年１０月，Ｆ１摩托艇世界錦標賽永久性賽場啟用。 ? 遠期商業(yè)價值可達到人民南口岸區(qū)的三線與二線之間價值 —— — 11 萬元／平米之間 注：人民南三線商業(yè)樣本 —— 國際名苑的８ .８萬元／平方米 。設計客流量為 22292人次／小時 口岸 區(qū)商業(yè)價值 評估 綜上所述，本項目 隨著 區(qū)域 內居住、金融、交通等大 開發(fā)、口岸 的作用日益突顯，其商業(yè)價值可短期直追和福田口岸商業(yè)區(qū)，遠期可看齊人民南口岸商業(yè)區(qū)。 ? 都有地鐵接駁 ： 地鐵 2 號線登良路站 地鐵 4 號線 富民 站 地鐵 1 號線國貿站 高峰小時客流量 12068人次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 深圳 同類區(qū)域 商業(yè) 價值比較 同類 區(qū)域的共同 特點比較 ： 同類區(qū)域商業(yè)價值比較，選取了羅湖人民南商業(yè)區(qū)和福田皇崗口岸商業(yè)區(qū)與本項目所在的西部口岸區(qū)做比較，這三大區(qū)域有著四大共同特點： ? 都是 深港 最重要的 口岸區(qū) 之一： 深圳灣口岸 福田 皇崗 口岸 羅湖口岸 設計日均客流 6 萬，目前 日均客流 2 萬 日均客流 17 萬 日均客流 25 萬 ? 都是區(qū)內的金融辦公中心： 西部 后海 金融 區(qū) 福田 CBD 人民南辦公區(qū) 規(guī)劃了 230 萬平方米的商務辦公區(qū)、 120 多萬平方米的商業(yè)空間以及 50 余萬平方米研發(fā)辦公場所（總部基地）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 要點三： 蔚藍海岸登良路 商業(yè)街不同于我司代理的繽紛商業(yè)中心項目，繽紛商業(yè)中心是一個相對成熟、定型的社區(qū)型商業(yè)中心，其主要價值點重在評估項目本身的一些硬指標，而本項目重要評估口岸區(qū)、金融區(qū)、地鐵口等大型市政功能的價值，這些大型市政帶來的價值相對難以用嚴密的數(shù)據(jù)來佐證，而需要適當以感性的炒作來提升。項目周邊的同類商鋪的價值比較法 項目周邊同類街鋪包括 2 類：一是同樣有口岸、金融區(qū)、地鐵等利好的社區(qū)型商鋪，我們選取的參考樣本為 海德一路觀海臺商業(yè)街 、 工業(yè)八路招商海月商業(yè)街 。已經(jīng)發(fā)展成熟的同類區(qū)域的商鋪價值比較法 本項目主要參照的同類區(qū)域為深圳其他集口岸、商務（金融）、地鐵為一體的商業(yè)區(qū)：羅湖人民南商圈、福田皇崗口岸商圈。 第一部分 項目 商鋪的價值評估體系 一、項目 登良路商業(yè)街價值評估 ? 要點一： 蔚藍海岸登良路商業(yè)街，從目前的地段現(xiàn)狀和業(yè)態(tài)看，屬于一般性的社區(qū)商業(yè)街，但是受到西部口岸、地鐵口、規(guī)劃中的西部金融區(qū)的影響，該項目已成 為一條集口岸、金融區(qū)、地鐵于一身的商業(yè)街，從投資的角度看， 具有相當成長空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目錄 第一部分 項目商鋪的價值評估體系 ......................................................................................................... 3 一、項目登良路商業(yè)街價值評估要點 ................................................................................................... 3 二、深圳同類區(qū)域商業(yè)價值比較 ........................................................................................................... 4 同類區(qū)域的共同特點比較： ......................................................................................................... 4 口岸區(qū)商業(yè)價值評估 ...................................................................................................................... 5 三：區(qū)域內同類商鋪的價值比較 ........................................................................................................... 7 三條商業(yè)街的共同特征： ................................