【正文】 位，建議德寶蔚藍(lán)家園的物業(yè)個(gè)性定位： 國國 際際 鋒鋒 銳銳 的的 住住 宅宅 形形 態(tài)態(tài) ， 后后 現(xiàn)現(xiàn) 代代 主主 義義 純純 別別 墅墅 社社 區(qū)區(qū) 項(xiàng)目形象定位 (消費(fèi)者項(xiàng)目印象輪廓 ) 1)以大型現(xiàn)代化高尚別墅區(qū)首開德寶蔚藍(lán)家園所在區(qū)域之人氣，使此區(qū)域成為 引人注目的新別墅開發(fā)區(qū) ； 2)物業(yè)檔次、品味的塑造，使德寶蔚藍(lán)家園的高品質(zhì)別墅形象深入人心，成為 北海標(biāo)志性別墅建筑群 ； 3)以合理的價(jià)位和大力的宣傳、推廣，使德寶蔚藍(lán)家園的別墅成為 新富豪階級(jí)的理想聚居地 ； 4)通過推廣自然、科學(xué)概念的生活方式及各種社會(huì)活動(dòng)，使德寶蔚藍(lán)家園以 一種高尚而健康向上的樓宇形象 出現(xiàn)在社會(huì)上。 蔚 藍(lán) 家 園 8 建議： 蔚藍(lán)家園的目標(biāo)客戶以： 用家為主，炒家為 輔； 本區(qū)（北海）為主，外地客戶為輔。 □ 有進(jìn)取與自我奮斗的價(jià)值觀， □ 生活高節(jié)奏，追求自我利益、自我個(gè)性、生活品位的實(shí)現(xiàn)和滿足， □ 認(rèn)同文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活。 □ 但從購買市場的信息反饋來看，購房者對(duì) 200300 ㎡的面積需求還是比較大的。 威脅 □宏觀調(diào)控，國家對(duì)購買高檔物業(yè)的稅費(fèi)及金融政策的嚴(yán)格把控，增加了消費(fèi)者的購買壓力 □北海房地產(chǎn)消費(fèi)群體購買力有限 消費(fèi)者的觀望態(tài)度 □北海房地產(chǎn)總體市場激烈的競爭、供應(yīng)量過大。 □住 房消費(fèi)中金融支持力度將明顯加大，啟動(dòng)消費(fèi)信貸解決住房將被大多數(shù)買房者接受。 機(jī)會(huì)點(diǎn) 金融政策利好因素 □全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正步入快車道，導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場充滿信心，這是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)。 劣勢 □該樓盤地處相對(duì)繁華地帶較偏，周邊環(huán)境與配套還尚不算理想。整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出一種現(xiàn)代的超前的人文居住風(fēng)格 。 智能化：小區(qū)智能化設(shè)計(jì)及安裝 從交通要素來看 ： 四川路、江蘇路、新世紀(jì)大道等市內(nèi)主要大道近在門前，多路城市公交如 5 路便 捷可達(dá)。 價(jià)格：平民化的價(jià)格，具有競爭力的價(jià)格。 競爭對(duì)手情況 自建別墅 —— 檔次不同，對(duì)蔚藍(lán)家園的競爭壓力相對(duì)較弱 市區(qū)二手別墅 —— 環(huán)境成熟 ,生活便利，是潛在的競爭對(duì)手 藍(lán)色海岸國際家園 —— 檔次較高，比較近海，如果推出，將是一個(gè)強(qiáng)勁對(duì)手 華杰綠馨園 —— 規(guī)模較大精品化程度較高，是最重要的競爭對(duì)手 五、項(xiàng)目 分析 （優(yōu)勢分析 \劣勢分析 \機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 \威脅點(diǎn)分析） 優(yōu)勢 從建筑本體的綜合優(yōu)勢來看 ： 建筑：建筑本體的珍貴性、罕有性、藝術(shù)性 整個(gè)建筑群現(xiàn)代時(shí)尚，華美而高貴、凝重而經(jīng)典，變化中求和諧，流露出超現(xiàn)代建筑韻律感，清新雋永，高貴極致 地塊：絕版地塊要件 —— 稀缺性、惟一 性 位置：地理位置交通方便性、環(huán)境優(yōu)越性、區(qū)域成長性 戶型：戶型供應(yīng)多樣化，純別墅社區(qū) 園林：澳洲風(fēng)情，生態(tài)園林園，頂級(jí)名師的心血之作 消費(fèi)：市場需求面較廣，消費(fèi)者明晰，購買力強(qiáng)，認(rèn)同度高，層次高，樓盤吸引力強(qiáng)。 （ 4）蔚藍(lán)家園充分注重整體效果，將色彩大膽運(yùn)用到建筑之中，為整個(gè)建筑增添流行的時(shí)代魅力，全面展示出一種后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以從周圍灰暗的建筑中蔚 藍(lán) 家 園 4 跳躍面出。 （ 2）大面積采用落地玻璃窗進(jìn)行采光、通風(fēng)，內(nèi)外可以相互借景，組合式相互借景。周邊有稅務(wù)局單位別墅區(qū)、藍(lán)色海岸國際家園、金大陸花園、匯景花園、正天花園、僑海樓，并 與北海規(guī)劃的市行政中心一路之隔 交通設(shè)施：四川路 3 路、 5 路，與 北?；疖囌炯s 5分鐘車程。 德寶地產(chǎn) —— 一個(gè) “ 要做就做最好的 ” 地產(chǎn)雄獅，一個(gè)在每一個(gè)環(huán)節(jié)上都要精益求精強(qiáng)調(diào) “ 過程精品 ” 的多元化、多產(chǎn)業(yè)品牌。 蔚藍(lán)家園 —— 德寶旗艦品牌之一 ,是德寶公司繼蔚藍(lán)海岸之后的又一大項(xiàng)目、大手筆、大動(dòng)作。蔚 藍(lán) 家 園 1 蔚藍(lán)家園項(xiàng)目營銷推廣 全程綱要 前 言 十幾年來，北海地產(chǎn)企業(yè)上演一幕幕悲喜劇，只可惜，真正能將品牌延續(xù)的并無幾家，我們的目標(biāo)就是打造北海真正的地產(chǎn)品牌。 蔚藍(lán)海岸 —— 德寶房地產(chǎn)公司的招牌菜，北海市標(biāo)志性住宅項(xiàng)目，在前期獲得良好銷售，以銷售業(yè)績帶動(dòng)形成企業(yè)固定形象，但應(yīng)該在此基礎(chǔ)上注重于品牌塑造，全面啟動(dòng)德寶地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，以創(chuàng)造一個(gè)擴(kuò)大品牌影響的好機(jī)會(huì)。它應(yīng)該是良性銷售的過渡和延續(xù)，是通向銷售高潮的接駁點(diǎn) 。 企業(yè)品牌 突破點(diǎn) —— 要成為北海住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的領(lǐng)軍人物！ 支撐點(diǎn) —— 憑 “ 水滴石穿 ” 的硬功夫，注重企業(yè)品牌，主張精品戰(zhàn)略，倡導(dǎo)技術(shù)內(nèi)涵 興奮點(diǎn) —— 品牌聯(lián)盟與協(xié)作定律，包括投資商、設(shè)計(jì)師、園林設(shè)計(jì)商、物業(yè)管理、 建筑商、代理商、廣告商等，釋放最大能量 蔚 藍(lán) 家 園 2 第一部分 項(xiàng)目 市場 分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：德寶房地產(chǎn)北海項(xiàng)目 —— 蔚藍(lán)家園 景觀設(shè)計(jì)單位：澳大利亞 Terrene Craft 景觀建筑 設(shè)計(jì)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位：深圳立方建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（ A 地塊）： 占地面積： m2 建設(shè)用地： m2 綠 地： m2 總建筑面積： m2，其 中：會(huì)所 900 m2 容積率： 建筑覆蓋率： % 綠化率： ％ 人均綠化面積： 建筑高度≤ 3層 車位： 129 個(gè) 二、地塊分析 蔚藍(lán)家園地 理位置周邊環(huán)境公共配套設(shè)施現(xiàn)狀 蔚 藍(lán) 家 園 3 地理位置： 東面是四川路，南面臨江蘇路，西面至貴陽路，北面靠北海市稅務(wù)局。 銀行設(shè)施： 主要位于僑港鎮(zhèn)的商業(yè)銀行與信用社 教育設(shè)施： 和平小學(xué)、華僑小學(xué)、西塘中心校、華僑中學(xué)、廣西地礦培訓(xùn)中心 醫(yī)療設(shè)施： 北海醫(yī)院、華僑醫(yī)院 活動(dòng)設(shè)