【正文】 商業(yè)機(jī)會(huì)。 城市商業(yè)的機(jī)會(huì)。 上面已經(jīng)講到產(chǎn)品的創(chuàng)新問(wèn)題，這里再補(bǔ)充一句，符合時(shí)代潮流和市場(chǎng)發(fā)展方向的產(chǎn)品是永遠(yuǎn)有市場(chǎng)的，新的東西總能吸引市場(chǎng)目光。但 市場(chǎng)上又沒(méi)有這種專門(mén)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，這個(gè)機(jī)會(huì)就提供給了一些有著先知先覺(jué)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商了。這樣就形成了一個(gè)大的需求。在這樣的大背景下，幾乎所有城市的工業(yè)園區(qū)，超力集團(tuán)工業(yè)園必須要讓它跟市場(chǎng)化結(jié)合到一起，使其能夠創(chuàng)造更大的效益。 園區(qū)經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)。上海現(xiàn)在的新天地，已經(jīng)成了上海的文化名片了，成了上海的客廳，基本上所有的人到上海區(qū)，絕大多數(shù)會(huì)到新天地去看看。開(kāi)發(fā)商要善于從這種城市擴(kuò)張態(tài)勢(shì)中尋找商機(jī)。在城市化進(jìn)程中，開(kāi)發(fā)商既要看到中心城區(qū)的發(fā)展和舊城改造，也要看到各個(gè)片區(qū)的發(fā)展。 現(xiàn)在的市場(chǎng)需要政府與開(kāi)發(fā)商跳雙人舞，才能共贏。比如戶型需求、家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目定位依據(jù)、產(chǎn)品發(fā)展思路等，都需要從市場(chǎng)研究入手。 首先在戰(zhàn)略上要站高一點(diǎn)，把消費(fèi)者就定位為大成都的客戶 ，有什么不可能的，把自己的產(chǎn)品宣傳到成都去，其次政府要發(fā)揮無(wú)形之手的作用，變通道為客廳，加強(qiáng)德陽(yáng)的聚集效應(yīng)。其次根據(jù)德陽(yáng)一中心三片區(qū)的規(guī)劃，未來(lái)德陽(yáng)將購(gòu)建一個(gè) “ 大德陽(yáng) ” 經(jīng)濟(jì)圈，因此也注定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展空間。成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 13 化 進(jìn)程 將 加速很快 達(dá)到 50%左右，因此未來(lái)還有 20%的發(fā)展空間。未來(lái)至少20 年時(shí)間，城市化將是中國(guó)的主旋律。 （三）、德陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì) 城市化的機(jī)會(huì)。為什么廬山的餐飲做的可以？為什么其他地方就不能做餐飲？這里面有很多機(jī)會(huì)。因此現(xiàn)在的情形是在新區(qū)生活極為不便。像新區(qū)這邊，我們轉(zhuǎn)了一大圈，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)象樣的菜市場(chǎng)和商業(yè)中心，除了廬山路有一些餐飲，其它的街道都是冷冷清清，這么多小區(qū)入駐以后，肯定要消費(fèi)，要生活，要娛樂(lè)休閑，那為什么沒(méi)有社區(qū)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心？不知道在新區(qū)的建設(shè)和城市化中，是否有一個(gè)統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，目前由于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的失位，因此新區(qū)很難聚集人氣，這樣導(dǎo)致商鋪普遍不好賣(mài)， 2021 年德陽(yáng)商品房的空置率為 33%，其中 11%為營(yíng)業(yè)用房就是最好的證明。 目前，新區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是雨后春筍，一個(gè)接一個(gè)，但另一方面，由于城市服務(wù)配套設(shè)施的失位，導(dǎo)致建成后小區(qū)冷冷清清，人氣不足，商氣不夠。目前德陽(yáng)的樓盤(pán)有創(chuàng)意的不多，多數(shù)還是停留在產(chǎn)品的初級(jí)階段，無(wú)法刺激消費(fèi)需求。而一切創(chuàng)新中，最根本的還是觀念創(chuàng)新，理念創(chuàng)新，方法創(chuàng)新，任何一場(chǎng)房地產(chǎn)革命的背后必定隱藏著新的理念、新的思維方式。成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 12 產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新 。另外，德陽(yáng)的大多數(shù) 樓盤(pán)的廣告宣傳資料制作粗糙，缺乏新意，吸引力不夠。在此之前，尺度曾在老城區(qū)對(duì)河?xùn)|新區(qū)的幾個(gè)樓盤(pán)作過(guò)一次小小的調(diào)查 ,我們發(fā)現(xiàn) ,在受調(diào)查人群中 ,竟有 40%的人不知道新區(qū)那邊的樓盤(pán)名字，知道的對(duì)其樓盤(pán)也不了解。 普遍不重視市場(chǎng)推廣，營(yíng)銷傳播整合不夠 。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心就是“營(yíng)銷 競(jìng)爭(zhēng)”，而營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，越來(lái)越體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前期的研究和分析，即前營(yíng)銷，這是一把被開(kāi)發(fā)商忽視的營(yíng)銷利劍。如果開(kāi)發(fā)商不作策略調(diào)整，像這樣開(kāi)發(fā)是很危險(xiǎn)的。這個(gè)樓盤(pán)建在旌湖邊，確實(shí)有很好的湖景，但高層就是湖景嗎？不一定，從 32層看湖景就象看自己的腳尖一樣，如果做成 11 層左右的小高層倒是可以俯瞰湖景的。前營(yíng)銷的核心是以消費(fèi)需求為導(dǎo)向進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和分析，以便熟悉、掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位，并做出投資決策 和產(chǎn)品規(guī)劃。比如佛山路附近的一個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商好象挺有實(shí)力，實(shí)行現(xiàn)房銷售 ，環(huán)境做的也不錯(cuò)，但就是賣(mài)不動(dòng)，為什么呢？開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有找過(guò)原因？我們?nèi)タ春蟀l(fā)現(xiàn)，它的戶型極為不合理，最小為 100 平方米，最大的達(dá)到 300 平方米，它的面積竟比淺水灣的別墅面積還大，而它不過(guò)是公寓社區(qū)，按 1400 的價(jià)格來(lái)算，近 40 萬(wàn)的總款完全可以買(mǎi)棟聯(lián)排別墅，這么大的戶型賣(mài)給誰(shuí)？德陽(yáng)整體購(gòu)買(mǎi)力偏低，因此要綜合權(quán)衡購(gòu)買(mǎi)力的基礎(chǔ)上考慮面積的合理性。這超力集團(tuán)目前德陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量與市場(chǎng)容量的矛盾，購(gòu)買(mǎi)力有限，但是否真的是這樣呢，調(diào)查認(rèn)為德陽(yáng)的房地產(chǎn)消費(fèi)能力還遠(yuǎn)未被激發(fā)，被釋放出來(lái)。 前期營(yíng)銷失位，不重視前期市場(chǎng)調(diào)研 。從消費(fèi)者需求來(lái)看，日益呈現(xiàn)出多元趨勢(shì) —— 除了要求高品質(zhì)的房屋，滿足更高的物質(zhì)需求外，還要有更高層次的文化、精神等方面的需求。現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已全面進(jìn)入個(gè)人消費(fèi)時(shí)代，從消費(fèi)需求來(lái)看，日益呈現(xiàn)出多元趨勢(shì) —— 除了要求高品質(zhì)的房屋，滿足更高的物質(zhì)需求外，還要有更高層次的文化、精神等方面的需求。注冊(cè)資金大都在 800 萬(wàn)元左右。 （二）、 德陽(yáng)市 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)問(wèn)題 開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小、實(shí)力較弱，觀念落后。需要注意的是，房地產(chǎn)投資表面上看是開(kāi)發(fā)商投資，實(shí)際上卻是老百姓的投入，因?yàn)樽罱K是老百姓在買(mǎi)單。特別近兩年突飛猛進(jìn)。 超力集團(tuán) 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 億元，比上年增長(zhǎng) %，完成年計(jì)劃 億元的 %。 全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅 億元，比上年增長(zhǎng) %，完成年 計(jì)劃 47250 萬(wàn)元的 %。 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 (現(xiàn)價(jià) )完成 億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，完成年計(jì)劃 億元的 %。 財(cái)政總收入 30062 萬(wàn)元 ,比上年增長(zhǎng) %，完成年計(jì)劃 29864 萬(wàn)元的 %。 （三）、旌陽(yáng)區(qū) 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元 (預(yù)計(jì) ,下同 )，比上年增長(zhǎng) %，完成年計(jì)劃 億元的 %。全區(qū)道路交通建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，新建村級(jí)水泥路 。成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 9 渤海路南側(cè)慢車道、紫金山路等道路工程，排洪工程以及道路綠化、路燈、人行道配套等工程不斷完善，開(kāi)發(fā)區(qū)的投資硬環(huán)境不斷改善。開(kāi)發(fā)區(qū)和黃河路片區(qū)配套設(shè)施逐步完善。渠道節(jié)水改造 110 公里 ,新建整治堤防 公里， 治理水土流失面積 8 萬(wàn)平方公里，建集中供水站 5 處，解決 萬(wàn)農(nóng)村人口的飲水困難。共投入資金 萬(wàn)元，用于農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)田水利工作得到加強(qiáng)。境內(nèi)地下水資源同樣豐富，據(jù)對(duì)龍泉山以西 平方公里范圍地下水資源測(cè)算，測(cè)出區(qū)地下總儲(chǔ)量為 億方 /年 ,地下水天然資源量約 2。 礦產(chǎn)資源 ： 該區(qū)地處成都斷平原與龍泉山皺帶兩個(gè)不同構(gòu)造地貌，區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源相對(duì)較為豐富，已知礦種有天然氣、礦泉水等 11種。六級(jí)以上大風(fēng)年平均發(fā)生 次，年平均出現(xiàn)雹災(zāi) 次。 6 月底至 9 月初，發(fā)生伏旱的頻率 61％， 12 月至次年 1 月發(fā)生冬干頻率 40％。春旱、夏旱、伏旱和冬干經(jīng)常發(fā)生。無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá) 276 天。季節(jié)交替時(shí)，冷熱空氣活動(dòng)頻繁激烈，形成以東北方向?yàn)橹鞯募撅L(fēng)。常年平均氣溫 ℃ ，最高氣溫 ℃ ，最低氣溫 ℃, 溫差 ℃ 。 超力集團(tuán)該區(qū)低點(diǎn)位于通江鎮(zhèn)鑼橋凱江水面，海拔 457 米。35′ ，地處成都平邊緣 ,南中東省城成都 59 公里 ,北離川北中心市綿陽(yáng) 68 公里 ,東先靠中江 ,西連綿竹 ,南接廣漢 .北鄰羅江 ,幅員面積 648 公里 ,轄總 7 個(gè)鄉(xiāng) ,13 個(gè)鎮(zhèn) 3 個(gè)街道辦事處 ,總?cè)丝? 萬(wàn)，其中：農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。19′ ，東 經(jīng) 104176。德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)位于北緯 31176。大力發(fā)展勞動(dòng)力市場(chǎng)，促進(jìn)就業(yè)機(jī)制市場(chǎng)化。住房條件繼續(xù)改善。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民家庭人均年可支配收入８５００元，比上年增長(zhǎng)７．７％；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出７２ １９元，同比增長(zhǎng)６．１％。據(jù)公安人口統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全市全年出生人口２．６萬(wàn)人，人口出生率為６．８７‰；死亡人口２．８萬(wàn)人，人口死亡率為７．３４‰；人口自然增長(zhǎng)率為－０．４７‰，年末戶籍人口為３８１萬(wàn)人。 （七）、人口、人民生活 超力集團(tuán)全市經(jīng)營(yíng)城市總收入１１．７億元，其中：實(shí)現(xiàn)土地收益１０ ．５億元，市政公用設(shè)施權(quán)益收入０．３億元，市政公用設(shè)施經(jīng)營(yíng)性收入０．９億元。全市旅游總收入２４．１億元，增長(zhǎng)２２．１％，接待各類游客５１８萬(wàn)人次。其中固定電話用戶普及率１９．３％，比上年提高３個(gè)百分點(diǎn)。年末全市固定電話用戶（含小靈通）７３．５萬(wàn)戶，增長(zhǎng)１８．９％；移動(dòng)電話用戶８４．１萬(wàn)戶，增長(zhǎng)２７．７％。全年新增中繼光纜３３３皮長(zhǎng)公里，光纜長(zhǎng)度達(dá)到３５６５皮長(zhǎng)公里；新增本地電話網(wǎng)程控交換機(jī)５．１萬(wàn)門(mén)，總量 達(dá)到８３．６萬(wàn)門(mén)。廣黃公路廣漢過(guò)境段、德中公路整治工程基本完工，川陜路羅江段、德茂公路旌陽(yáng)段、羅（江）綿（竹）路改建工程等重點(diǎn)工程進(jìn)展順利，通鄉(xiāng)通村公路建設(shè)取得成效，羅江、旌陽(yáng)、綿竹通過(guò)了全省“通村工程”驗(yàn)收。交通行業(yè)完成固定資產(chǎn)投資額５．７億元，較上年增長(zhǎng)１倍。 （五）、交通、郵電、旅游 年末全市公路通車?yán)?程３７０８公里。從投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資３６．６億元，增長(zhǎng)２３．３％，占全市固超力集團(tuán)從基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資的產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資０．９億元，下降１５．９％；第二產(chǎn)業(yè)投資３９．３億元，增長(zhǎng)３１．３％；第三產(chǎn)業(yè)投資３８．２億元，增長(zhǎng)１３．５％。全市基本建設(shè)和更新改造投資共完成５９．５億元，占全部投資的６２．３％，較上年上升１．６個(gè)百分點(diǎn)。在宏觀調(diào)控下，固定資產(chǎn)投資重點(diǎn)支持能源、交通、通訊、工業(yè)等領(lǐng)域的建設(shè)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 （四）、固定資產(chǎn)投資 貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策措施 取得明顯成效，固定資產(chǎn)投資增速有所放緩。建筑業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指 數(shù)達(dá)到１５０．０％，提高１５．４個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率１１．７％，提高０．７個(gè)百分點(diǎn)；資本保值增值率