【正文】 廂，可隨時小 酌，食堂內(nèi)配有高級廚師、點心師和營養(yǎng)師，為老年人提供可選擇的飯菜。映在水面上的各種觀賞金魚給公園又增添了一景。 【綠化休閑區(qū)】綠化面積占總面積的 55%，植有名貴樹木 6000 多株，草皮 3000 平方米，屋面綠化 1000 平方米。居住區(qū)內(nèi)上下走廊相通，環(huán)形的無障礙坡道相互連接，到各樓有電梯上下。整體布局分五個區(qū)： 【居住區(qū)】一號樓內(nèi)有 3 人套間 54 間， 2 號樓內(nèi)有 2 人間（一室一廳）8 套， 3 號樓內(nèi)有一室二廳 12 套，可供 200 位老人居住。福利院占地面積 30000 平方米（約 45 畝），建筑面積 11500 平方米，總投資 4300 萬元，設(shè)置 250只床位（其中 50 只病床），按國家二級福利院標準 建造。 上海市松江社會福利院，位于上海市松江區(qū)（滬杭高速公路北側(cè)）新城區(qū)其昌路龍興路口，離上海市區(qū) 18 公里，滬杭高速公路直達，離佘山國家旅游區(qū) 6 公里。 234 萬平米的規(guī)劃土地上，東方太陽城的建筑面積僅為 70 萬平米，社區(qū)綠化覆蓋率高達 80%，遵循有天、有地、自由自在的生存法則，高爾夫球場整體坐落于社區(qū)之中，形成開放式、團組式、花園式建筑群，簇鮮的綠色 直抵門外。該地區(qū)已經(jīng)吸引了不少的國際學(xué)校和醫(yī)院，并計劃興建大學(xué)城，吸引國內(nèi)外聯(lián)合大學(xué)和民辦學(xué)校。北京東直門將建候機樓乘坐高速懸浮列車十幾分鐘到機場，工程于 2021 年完工。 【周邊環(huán)境】周邊有 4 個旅游區(qū)，即：潮白河旅游度假區(qū)，唐指山風景區(qū)，京東大蘆蕩旅游度假區(qū)和焦莊戶旅游觀光區(qū)。位于中心會所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu) 13 美，教學(xué)設(shè)施先進，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學(xué)習、交流和增長知識的場所。其中別墅區(qū)增送戶式地源熱泵中央空調(diào)主機，即節(jié)能又環(huán)保，充分體現(xiàn)了科技住宅設(shè)計理念。東方太陽城以美國太陽城中心為藍本，旨在打造符合中國特色的大型退休 生活社區(qū)，引領(lǐng)全新退休生活方式。人口老齡化是經(jīng)濟社會發(fā)展中面臨的重要挑戰(zhàn)，對社會保障、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、財政支付結(jié)構(gòu)、文化體育事業(yè)、社會服務(wù)、社會穩(wěn)定等方面，都帶來了重大影響。因此它是經(jīng)濟發(fā)展的一個契機、一次挑戰(zhàn)。 綜上所述，面對老齡化的發(fā)展前景，修建老年公寓是時代的需要，歷史的必然，是落實老年人 “老有所養(yǎng)、老有所居、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為 ”的重要措施。 另外， 由于老年人的身理特點，特別要求住宅應(yīng)修建在城郊交界處，環(huán)境幽靜、依山傍水、空氣清新、交通方便的風景區(qū)并要有廣闊的綠化帶，做到見綠不見塵，抑制塵土飛揚，這樣的環(huán)境能使老人心情舒暢。因此在設(shè)計人居環(huán)境時應(yīng)充分認識到這一點，并在規(guī)劃設(shè)計時有選擇地與兒童、青年人的活動場所相結(jié)合而進行布置，以豐富老年人的生活內(nèi)容，要讓老年人能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就他們的身心健康。 （三）綜合性通用住宅的周邊環(huán)境應(yīng)滿足老年人的要求 綜合性通用住宅是根據(jù)老年人的身體、生理、心理的特殊性而設(shè)置的。室內(nèi)應(yīng)設(shè)有同整棟大樓安全警報系統(tǒng)相連的緊急呼救設(shè)施，以應(yīng)付老人突發(fā)病和其它突發(fā)事件的發(fā)生。室內(nèi)要給護理人員留下足夠的護理空間，特別是浴室和衛(wèi)生間一定要放大尺寸，保證老人活動需要和協(xié)助老人所需空間。這類型老人是需要特別護理的。此外，改變方向或有高度的地方應(yīng)用鮮明色彩；安裝警鈴以便及時或自動地發(fā)出警報，使老人能夠得到幫助；增設(shè)專 門家政服務(wù)人員為此類老人提供日常必需服務(wù)。 （ 2）老年型階段。這類型老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大可開辟出一定面積作為儲物室，但要有相應(yīng)的廚房、衛(wèi)生間和相應(yīng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，如菜市、超市為這些老人提供生活方便。廚房衛(wèi)生間面積要適當加大，便于坐凳或坐輪椅時使用，日照采風要順暢。住宅入口及門口面積宜適當增大，便于輪椅通過，并在通過處安裝或預(yù)留裝扶手的埋件。 （二）綜合性通用住宅的設(shè)計應(yīng)適合不同層次的老年人的需求 針對老年人的生理特點，綜合性通用住宅的設(shè)計要點就是避弊趨利。由于各個年齡組的老人對住宅的需求有所不同，因此筆者認為開發(fā)修建一種適應(yīng)不同齡組老人特點的老年公寓，在這里不妨稱其為綜合性通用住宅，它 應(yīng)作為有志于開發(fā)老年住宅的開發(fā)商考慮的關(guān)鍵。而科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營和 “以老人為中心 ”的愛心服務(wù)并建立信譽和知名品牌，是老年公寓項目建設(shè)進入良 性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶提供特殊的服務(wù)。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。 再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī) 模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以 “老年公寓 ”之名進行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實際意義的老年公寓相去甚遠。前文已經(jīng)提到，我國現(xiàn)有不同規(guī)模的老年公寓 800 家，規(guī)模都比較小，初具規(guī)模的只有浙江永嘉縣康樂山莊、天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等為數(shù)不多的幾家。矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機構(gòu)是一種必然趨勢，一邊是經(jīng)濟收入有限，不可能把 7 老年公寓當作高消費的場所，老年人的需求是舒適、安逸又價格適中的老人居，這對于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態(tài)度，不想貿(mào)然斥資于收益微薄的老人產(chǎn)業(yè)中去。目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院 4 萬多所，所養(yǎng)不過 75 萬人。設(shè)備齊全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效應(yīng)已在一些地方掀起了開發(fā) “銀色產(chǎn)業(yè) ”的熱潮。小區(qū)建成后，不少報刊雜志都對小區(qū)新穎的設(shè)計造型、優(yōu)美的規(guī)劃布局、完善的配套設(shè)施以及建有老年社會專用設(shè)施和老年住宅等建筑特點作了報道，深受人們贊賞。整個小區(qū)設(shè)計完成后曾在國家建設(shè)部召開的全國各省市示范小區(qū)設(shè)計評審 會上受到專家們的好評。 1996 年 9 月，蓋州市決定建造 “華夏桃源村 ”老年公寓，規(guī)劃用地 60 公頃，總建筑面積 20 萬平方米，可供 1 萬名老人居住，預(yù)計總投資 億元。 1990 年上海首家老年公寓在浦東落成，江澤民總書記為之題詞： “浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情。 5． 我國城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 （一）我國城市老年公寓的現(xiàn)狀 我國第一個老年公寓于 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。在 2021 年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中 央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到 2025 年，老年人將占全國總?cè)丝?%；到 2040 年，老年人將占全國總?cè)丝诘?%，屆時每三個半人口中就有一個老年人 口。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總?cè)丝诘?%， 而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。老年公寓作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個分支，是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段社會分工更加細化的必 然。所以，其 優(yōu)勢是十分明顯的 ： 1） 減 輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率 2）有利于老年人身心健康 3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高，真正實現(xiàn)我國提倡的 “五有養(yǎng)老 ” 4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有 “家 ”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù) 老年公寓已成為國際風行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成 4 為一種新興的產(chǎn)業(yè)。管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì) ，開發(fā)商投資者的介入點也在于此。 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的 孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的老年專用住宅 ， 入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房等級和服務(wù)檔次。 經(jīng)營模式 公辦公營 公辦民營 民辦民營 機構(gòu)類型 福利院 敬老院 老年公寓 3 2． “老年公寓”概念 所謂 “老年公寓 ”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū) ， 是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。雖然，在上海打著 “老年公寓 ”旗號的養(yǎng)老機構(gòu)在最近幾年涌現(xiàn)出了不少，但由于這樣的 “老年公寓 ”依然帶有強 烈的社會福利色彩，所以它與真正意義上的作為一種商品房新產(chǎn)品出現(xiàn)的老年公寓還是有其本質(zhì)差別