【正文】 本項(xiàng)目屬于 XX五通 高林片 區(qū)東南角（一百多萬平方米）的一個(gè)組成部分，位于 XX本島東部地區(qū)，鄰湖（湖邊水庫）近灣（鐘宅灣），擁山（虎仔山）面海，自然環(huán)境優(yōu)美。則本項(xiàng)目在經(jīng)營期各年不同用地性質(zhì)的樓面地價(jià)如表 22所示： 表 22 經(jīng)營期不同用地性質(zhì)樓面地價(jià)預(yù)測表 （ 單位：元 /m2） 用地性質(zhì) 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 商業(yè)用地 5200 5200 5200 5460 5733 6020 住宅用地 3200 3200 3200 3360 3528 3704 辦公用地 3200 3200 3200 3360 3528 3704 旅館用地 2021 2021 2021 2100 2205 2315 公園用地 700 700 700 735 772 810 廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 表 21 2021年度公開出讓地塊詳情一覽表 地塊編號 出讓 方式 占地面積 (m2) 地點(diǎn) 容積率 出讓時(shí)間 成交價(jià) (萬元 ) 成交樓面價(jià) (元 /m2) 中標(biāo)公司 土地用途 2021G01 掛牌 12544 島內(nèi) 小于 202147 6425 5122 香港京鼎集團(tuán)有限公司 體育設(shè)施、商業(yè)、酒店 2021G02 掛牌 19299 島內(nèi) 2021729 9300 3012 XX古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司 住宅、商業(yè) 2021G03 掛牌 3904 島內(nèi) 小于 2021729 4400 3315 XX市鑫新景地房地產(chǎn)有限公司 辦公、商業(yè) J2021G01 掛牌 10313 集美 小于 2021729 1680 1629 XX市海勃建設(shè)發(fā)展有限公司 住宅、商業(yè) T2021G01 掛牌 21197 同安 小于 2021729 2950 696 XX磐金實(shí)業(yè)有限公司 居住 X2021G01 掛牌 171897 翔安 小于 2021729 10700 566 XX國貿(mào)地產(chǎn)有限公司 住宅、商業(yè)、旅館 J2021G02 掛牌 39564 集美 小于 202198 1200 433 XX惠龍集團(tuán)有限公司 酒店 J2021G03 掛牌 32105 集美 小于 202198 7550 2613 XX惠龍集團(tuán)有限公司 居住 2021G04 掛牌 44204 島內(nèi) 小于 202198 33500 4593 XX建發(fā)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司 居住 2021G08 掛牌 7567 島內(nèi) 小于 20211015 15100 3991 上海百腦匯電子信息有限公司 住宅、辦公 2021G010 掛牌 44703 島內(nèi) 小于 20211015 50500 3069 XX市鑫新景地房地產(chǎn)有限公司 住宅、商業(yè) J2021G04 掛牌 64442 集美 小于 20211015 21100 2046 XX古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司 居住、教育 2021G09 掛牌 35969 島內(nèi) 小于 20211213 49500 5932 XX融坤房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 商業(yè)、酒店、娛樂 2021G05 掛牌 113937 島內(nèi) 小于 2021115 1300 228 福興實(shí)業(yè)公司 體育活動(dòng)及配套 H2021G01 掛牌 10707 海滄 小于 20211223 3500 934 HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED 住宅、商業(yè) 小計(jì) 632352 218705 3459 廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 圖 21 20212021年 XX市商品房季度價(jià)格走勢 廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 規(guī)模 五通 高林片區(qū)東南角的總用地面積為一百多萬平方米，通過對現(xiàn)狀農(nóng)村用地的整合，可為思明區(qū)政府提供 820210平方米的土地。 10 綜合分析， XX本島的土地資源供給不是十分充足，但從中央近期出臺的房地產(chǎn)政策分析，宏觀上中央政府希望房地產(chǎn)市場處于一個(gè)健康發(fā)展（穩(wěn)步而不是快速上漲）的態(tài)勢。 由于本項(xiàng)目用地性質(zhì)包含了商業(yè)、辦公、住宅等，我們再列舉去年的兩例公開掛牌出讓地價(jià)： 2021G04地塊位于前埔，土地面積，土地用途為居住，容積率 ，總地價(jià)為 33500萬元，樓面地價(jià)為 4593元 /平方米； 2021G03地塊位于嘉禾路以東，是辦公、商業(yè) 用途，成交的樓面地價(jià)是 3315元 /平方米。這說明島內(nèi)的土地供應(yīng)量將越來越少，物以稀為貴，即使最近 國家出臺政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格 ，但島內(nèi)的土地價(jià)格也不可能有所下降。 XX由海島型城市向海灣型城市發(fā)展，不可避免地推動(dòng) XX房地產(chǎn)市場重心由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移。這一現(xiàn)象表明從 2021年開始， XX土地出讓重點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移。詳見表 21。2021年以前 XX參與土地公開出讓市場競爭的主力軍一直都是以大唐房地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、鑫新景地房地產(chǎn)為代表的民營房地產(chǎn)企業(yè)，而從 2021年開 始，過去很少參與土地公開出讓市場競爭的國有開發(fā)企業(yè)也競相加入戰(zhàn)局，建發(fā)集 團(tuán) 、 XX國貿(mào)等上市公司和特房、特工、國建、古龍等國企成為市場參與主體，實(shí)力雄厚的外地資本也開始進(jìn)入 XX市場，香港京鼎集團(tuán)有限公司、福興實(shí)業(yè)公司、上海百腦匯電子信息有限公司、 HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED等大型異地開發(fā)商都在公開出讓的土地市場上一展身手 。 近幾年公開出讓的地塊除集美、同安幾塊地因位置、規(guī)模不理想無人競拍 ， 其余地塊均順利成交，并且競爭相當(dāng)激烈。） ⑵ XX市土地市場運(yùn)行情況 從 1998年到 2021年， XX土地公開出讓市場處于相對有序狀態(tài)，土地供應(yīng)量一直穩(wěn)步增長， 2021年隨著房地產(chǎn)市場的空前火爆，土地公開出讓面積增長幅度高達(dá) 2021年的 ，而 2021年政策面的變化導(dǎo)致土地公開出讓量比 2021年大幅度減少，公開出讓方式從招標(biāo)、拍賣方式向掛牌方式集中， 2021年同樣受政策影響，土地公開出讓面積與 2021年基本持平。從近兩年的商品房供、銷走勢圖看（如圖 21），商品房銷售量走勢線基本高于預(yù)售批準(zhǔn)量走勢線，近三個(gè)季度的成交量已上升了一個(gè)臺階，基本穩(wěn)定在 92萬平方米以上，供銷比例為 。從銷售商品房的分類數(shù)據(jù)看，居住用房銷售面積、金額、均價(jià)分別為 、 、 4508元 /平方米，分別比去年上升了 8%、 29%、 19%；商場銷售面積、金額、均價(jià)分別為、 、 10102元 /平方米，分別比去年上升了 28%、50%、 17%；車庫銷售面積、金額、分別為 、 ，分別比 2021年上升了 28%、 19%。 7 ② 成交行情 2021年商品房銷售金額 ，比 2021年上升了 30%，平均銷售價(jià)格 4936元 /平方米，比 2021年每平方米上升了 788元，漲幅 19%。 2021年全年 XX市商品房銷售面積 ，比 2021年上升了9%，超出本年批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，超出近 12%，在 2021年基礎(chǔ)上，進(jìn)一步消化了往年的空置量。由于土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的主要組成部分，因此，在房地產(chǎn)市場中，地價(jià)與房價(jià)密不可分，二者相互影響，相互作用，房地 產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與地價(jià)指數(shù)有密切的直接關(guān)系。 隨著海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，城市用地持續(xù)增長，將進(jìn)一步加劇土地供需的矛盾。據(jù)有關(guān)資料，“十五”期末，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積目標(biāo)是 23平方米，結(jié) 6 合我市住房現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，再加上 本島的實(shí)際人口規(guī)模已經(jīng)超過控制 上限， 在今后相當(dāng)一段時(shí)間里，島內(nèi)住房的需求量仍將持續(xù)上漲 。有限 的建設(shè)用地資源和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求矛盾日益突出。 也就是說 XX市城市規(guī)模需要 330360萬人用以支撐。 20萬元 =180萬人，考慮到 2021年 XX市的就業(yè)率已在 60%以下，預(yù)測到 2020年的就業(yè)率為 5055%，則城市人口規(guī)模為 ： 180萬人 247。 這說明島內(nèi)的城市建設(shè)用地已處于優(yōu)化、整合階段，也體現(xiàn)出目前建設(shè)用地的緊張程度。 正是由于島內(nèi)土地資源緊張、有限，政府在“十五”計(jì)劃中才做出決策，引導(dǎo)城市建設(shè)向島外發(fā)展，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留 下 余地 ， 本島東北部的用地關(guān)系到本島長遠(yuǎn)發(fā)展和功能提升，具有極高的戰(zhàn)略價(jià)值， 嚴(yán)格地控制 本島東部地區(qū)的建設(shè)用地是 XX城市建設(shè)的 戰(zhàn)略 要求。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2021年底 XX島內(nèi)戶籍人口（包括鼓浪嶼） ，而島內(nèi) 100萬平方公里內(nèi)的城市建設(shè)用地，截止 2021年底已建成區(qū)達(dá)，剩余的城市建設(shè)用地除個(gè)別分布零散、難以利用的，絕大部分在島內(nèi)東部。 根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地國家標(biāo)準(zhǔn)，取 XX 市城市規(guī)劃建設(shè)用 地標(biāo)準(zhǔn)為 110～ 120m2/人。 包括鼓浪嶼在內(nèi)的 XX 島面積 平方公里，占 XX 市地域 的 %，城市可用建設(shè)用地在 100 平方公里 以內(nèi)。根據(jù)生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和合理環(huán)境容量預(yù)測： XX市遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地適宜發(fā)展最大規(guī)模為 450 平方公里，人口最大規(guī)模為 400 萬人。 4 第 2章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 用地需求分析 XX 市地域范圍狹小，制約 了 土地自然的供給。 項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目實(shí)行代建制，所需投入的 總投資為 ，其中征地拆遷費(fèi) ，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 ，工程建設(shè)其他費(fèi)用 ，預(yù)備費(fèi) ，建設(shè)期利息 萬元。根據(jù)城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃，掛牌的地塊將分別定性為辦公用地、酒店餐飲等旅館用地、商業(yè)用地、 公園用地、 居住用地、綠化用地、其他用地等。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目為五通 高林片區(qū)東南角（總占地面積一百多萬平方米）的 一個(gè)部分，屬于本項(xiàng)目（思明區(qū)用地）的用地面積為 820210 平方米。 因此本項(xiàng)目作為 XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目的提出，是適時(shí)、必要的，本項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容是：居住用地、公建用地、商業(yè)用地、旅館用地、公園用地、辦公用地、學(xué)校用地、綠化用地、道路用地、其它用地。④根據(jù)旅游客源市場的需求，建設(shè)若干較高檔次、配套設(shè)施齊全的度假型旅游飯店，以帶旺濱海度假區(qū)的“人氣”。②在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，建設(shè)、完善 XX路沿線和前埔會(huì)展中心廣場一帶的游覽設(shè)施的服務(wù)設(shè)施，解決目前留不住客、旅游經(jīng)濟(jì)效益低的問題。 2 根據(jù)《 XX市總體規(guī)劃》中“風(fēng)景資源保護(hù)與旅游發(fā)展研究”的論述，東部濱海度假休閑區(qū)是 XX市 近期最適宜開發(fā)建設(shè)濱海度假休閑區(qū)的地域， XX二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云頂觀日”即位于此區(qū)域。 XX屬海洋性亞熱帶氣候，溫和多雨、夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒。 XX地處 XX省東南沿海 XX江入海處，背靠漳州、泉州平原、瀕臨臺灣海峽，與臺灣和澎湖列島遙遙相對。 項(xiàng)目承辦單位 XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司。 XXXX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX市工程咨詢中心 1 目錄 第 1 章 總論 .............................................................................................. 1 項(xiàng)目背景 ............................................................................................................1 項(xiàng)目名稱 ................................................................................................1 項(xiàng)目承辦單位 ........................................................................................1 可行性研究報(bào)告編制 依據(jù)及參考資料 ................................................1 項(xiàng)目提出的理由與過程 ........................................................................1 項(xiàng)目概況 ............................................................................................................2 地理位置 ................................................................................................2