【正文】 ........................................................................40 第 9 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................................................... 41 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)及有關(guān)參數(shù)選取 ......................................................................41 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)及有關(guān)說明 ..................................................................41 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)選取 ..............................................................................41 土地出讓收入測(cè)算 ..........................................................................................44 土地開發(fā)成本測(cè)算 ..........................................................................................44 利潤(rùn)估算及利潤(rùn)分配 ......................................................................................45 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ..........................................................................................45 清償能力分析 ..................................................................................................45 敏感性分析 ......................................................................................................46 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ..................................................................................................47 第 10 章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析 .................................................................. 53 第 11 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................. 54 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................................54 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................54 融資風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................54 投資風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................54 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................55 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................55 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................55 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................................................................55 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .....................................................................................55 融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .....................................................................................56 投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .....................................................................................56 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .............................................................................56 4 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .............................................................................57 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .............................................................................57 第 12 章 結(jié)論與建議 .............................................................................. 58 主要結(jié)論 ........................................................................................................58 建議 ................................................................................................................59 附件： 區(qū)位圖； 廈府 [2021]地 325號(hào)文件《 XX市人民政府關(guān)于 2021C023（ XX路西側(cè)）政府儲(chǔ)備用地的批復(fù)》； 廈開國(guó)投 [2021]011號(hào)《 XX市開元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司關(guān)于“ XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套”項(xiàng)目建議書的立項(xiàng)請(qǐng)示； XXXX路香山 五通段咨詢方案。 2 根據(jù)《 XX市總體規(guī)劃》中“風(fēng)景資源保護(hù)與旅游發(fā)展研究”的論述，東部濱海度假休閑區(qū)是 XX市 近期最適宜開發(fā)建設(shè)濱海度假休閑區(qū)的地域， XX二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云頂觀日”即位于此區(qū)域。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目為五通 高林片區(qū)東南角（總占地面積一百多萬平方米）的 一個(gè)部分，屬于本項(xiàng)目（思明區(qū)用地）的用地面積為 820210 平方米。根據(jù)生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和合理環(huán)境容量預(yù)測(cè)： XX市遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地適宜發(fā)展最大規(guī)模為 450 平方公里，人口最大規(guī)模為 400 萬人。 正是由于島內(nèi)土地資源緊張、有限，政府在“十五”計(jì)劃中才做出決策，引導(dǎo)城市建設(shè)向島外發(fā)展，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留 下 余地 ， 本島東北部的用地關(guān)系到本島長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和功能提升，具有極高的戰(zhàn)略價(jià)值， 嚴(yán)格地控制 本島東部地區(qū)的建設(shè)用地是 XX城市建設(shè)的 戰(zhàn)略 要求。有限 的建設(shè)用地資源和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求矛盾日益突出。 2021年全年 XX市商品房銷售面積 ，比 2021年上升了9%，超出本年批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，超出近 12%，在 2021年基礎(chǔ)上，進(jìn)一步消化了往年的空置量。） ⑵ XX市土地市場(chǎng)運(yùn)行情況 從 1998年到 2021年， XX土地公開出讓市場(chǎng)處于相對(duì)有序狀態(tài)，土地供應(yīng)量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2021年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前火爆，土地公開出讓面積增長(zhǎng)幅度高達(dá) 2021年的 ，而 2021年政策面的變化導(dǎo)致土地公開出讓量比 2021年大幅度減少，公開出讓方式從招標(biāo)、拍賣方式向掛牌方式集中， 2021年同樣受政策影響，土地公開出讓面積與 2021年基本持平。這一現(xiàn)象表明從 2021年開始， XX土地出讓重點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移。 10 綜合分析， XX本島的土地資源供給不是十分充足，但從中央近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策分析，宏觀上中央政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)健康發(fā)展（穩(wěn)步而不是快速上漲）的態(tài)勢(shì)。水、陸、空交通十分便捷。 ⑸ 配套服務(wù)：本項(xiàng)目所處的五通 高林片區(qū)及周邊的鐘宅灣等片區(qū)，均已規(guī)劃建設(shè)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、文化、娛樂、醫(yī)院、金融、保險(xiǎn)等社會(huì)公益事業(yè)。 道路等級(jí)劃分 根據(jù)用地性質(zhì)、道路功能和按規(guī)劃要求，確定項(xiàng)目區(qū)道路等級(jí) 及道路占地 寬度為： 主干道 4060 米 次干道 1640 米 支 路 1624 米 道路工程技術(shù)指標(biāo) （ 1） 主干道設(shè)計(jì)車速 60 公里 /小時(shí)，次干道設(shè)計(jì)車速 40 公里 /小時(shí)。 表 42 道路工程量統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng) 目 序號(hào) 道路紅線寬 （米） 長(zhǎng) 度 （米） 占地面積 （平方米） 機(jī)動(dòng)車道 （平方米） 人行道 （平方米） 綠化分隔帶 （平方米） 1 橫一路 24 883 21192 12362 7064 1766 2 橫二路 24 18410 10739 6137 1534 3 橫三路 24 16579 9671 5527 1381 4 橫四路 24 10858 6334 3619 905 5 橫五路 30 926 27780 13890 12038 1852 6 縱一路 40 502 20210 11546 6824 2510 7 縱二路 16 3451 1941 1079 431 廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 8 縱三路 16 7745 4357 2420 968 9 縱四路 24 393 9432 5502 3144 786 10 縱五路 24 11038 6439 3679 920 合計(jì) 5774 146565 82781 51531 13053 給水工程 項(xiàng)目區(qū)給水管道隨道路一起敷設(shè)，形成給水環(huán)狀管網(wǎng)。 污水管網(wǎng)工程 規(guī)劃 污水管道埋設(shè)在單側(cè)人行道下， 污水管道管 材采用 鋼筋砼 Ⅱ級(jí)管或鋼筋砼預(yù)應(yīng)力管，污水管徑為 D300～ D400。 110KV 高壓進(jìn)線采用電纜與架空線相接合的鋪設(shè)方式，規(guī)格為 800*800mm 及 1000*1000mm 兩種。路燈共計(jì) 385 套。設(shè)綜合市場(chǎng)一座，占地 1000 平方米。 項(xiàng)目建成后對(duì)環(huán)境的影響 項(xiàng)目運(yùn)行期間對(duì)環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在：生活垃圾和生活污水。 思明區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目建設(shè)管理行使政府職權(quán)，全面監(jiān)督工程建設(shè)的全過程。投標(biāo)單位資質(zhì)等條件相近時(shí)盡可能采用最低價(jià)中標(biāo)，以節(jié)省成本?？紤]本項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)，項(xiàng)目可能融資渠道主要包括： ① 政府資金，作為項(xiàng)目資本金投資；② 國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款資金；③ 國(guó)家開發(fā)銀行長(zhǎng)期貸款資金；④ 信托投資公司 投入的資金；⑤ 投資基金公司投入的資金；⑥ 國(guó)內(nèi)其他企業(yè)等組織機(jī)構(gòu)投入的資金。 廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 承擔(dān)單位與工程建設(shè)管理 承擔(dān)單位 XX市開元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司成立于一九九二年十月，系由 XX市思明區(qū)財(cái)政局出資成立的國(guó)有獨(dú)自公司，主要從事國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、對(duì)外投資和招商引資。招投標(biāo)具體工程程序應(yīng)遵守 XX市的相關(guān)管理規(guī)定。本項(xiàng)目工程內(nèi)容為區(qū)內(nèi)場(chǎng)平、道路、給排水、供電、電訊以及綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。 廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 第 8章 投資估算與資金籌措 投資估算的依據(jù) XX 市五通 — 高林片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。 參照 XX 市近幾年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程投資指標(biāo)。 2021年 1月 ~2021年 12月，完成項(xiàng)目東北區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。 工程施工合同由 代建 單位 與中標(biāo)