【正文】 價(jià)： 均價(jià)約 12020元 / ㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020年 10月 17日 主力戶(hù)型： 65㎡ 一房 /85㎡ 三房 熱銷(xiāo)原因： 保持古樸廠房的會(huì)所， 與青山人呼應(yīng)，贈(zèng)予面積是其最大 賣(mài)點(diǎn)，萬(wàn)科品牌當(dāng)然也是原因。 熱銷(xiāo)原因：該項(xiàng)目地處青山新政府大樓盤(pán)，具有一線(xiàn)江景資源，成為青山資源樓盤(pán)。 二期在售 青山競(jìng)爭(zhēng)格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 青山區(qū)土地市場(chǎng)未來(lái)新增供應(yīng)量約為 34萬(wàn)方，在售樓盤(pán)存量約為 27萬(wàn)方； ? 未來(lái)青山區(qū)內(nèi)部待開(kāi)發(fā)總量約為 60萬(wàn)方 青山競(jìng)爭(zhēng)格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 注：監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)為 2020年 410月備案成交數(shù)據(jù) 青山競(jìng)爭(zhēng)格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。依江畔園 7000 6377 江南春城二期 6600 5460 開(kāi)來(lái)九州國(guó)際 6400 63 青山世紀(jì)坊 5600 45 區(qū)域外 金域華府 12020 78102 愛(ài)家國(guó)際華城 7200 7085 青山競(jìng)爭(zhēng)格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 市場(chǎng)表現(xiàn) ——價(jià)格： 區(qū)域內(nèi)的主力總價(jià)為 5070萬(wàn)元 /套，比徐東低 30萬(wàn) /套，仍有上漲空間 ? 區(qū)域外優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格在 7000元 /平方米以上，總在 80100萬(wàn)之間為主； ? 區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)，均價(jià)在 60007000元之間，總價(jià)在 5070萬(wàn) /套之間。 吉相合景觀設(shè)計(jì)公司 青山世紀(jì)坊 復(fù)式小戶(hù) 80㎡ 復(fù)式 香港華藝建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn) 有限公司 開(kāi)來(lái)九州國(guó)際 軸心商圈 ㎡ 兩房 —— 區(qū)域內(nèi) 愛(ài)家國(guó)際華城 大型住區(qū) 96120㎡ 兩、三房 新加坡新仕國(guó)際設(shè)計(jì)顧 問(wèn)公司 金域華府 生態(tài)住區(qū) 65㎡ 一房 85㎡ 三房 北京創(chuàng)翌高峰 ? 青山在售樓盤(pán)主要依托外部資源以及戶(hù)型創(chuàng)新； ? 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，則以大盤(pán)的齊全配套、打造園林景觀。 市場(chǎng)表現(xiàn) ——產(chǎn)品： 區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目的 85120平方米的戶(hù)型銷(xiāo)售效果好， 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品特色 暢銷(xiāo)戶(hù)型 景觀公司 區(qū)域內(nèi) 新澳 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目名稱(chēng) 總體量 (萬(wàn)方 ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 區(qū)域內(nèi) 開(kāi)來(lái)九州國(guó)際 6400 青山世紀(jì)坊 4 6600 江南春城二期 30 6600 新奧 〃 依江畔園 15 7000 合計(jì) 區(qū)域外 愛(ài)家國(guó)際華城 70 7200 金域華府 17 12020 合計(jì) 87 ? 青山區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)：依江畔園、江南春城、青山世紀(jì)坊以及開(kāi)來(lái)九州國(guó)際 ? 青山周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：愛(ài)家國(guó)際華城以及金域華府 青山競(jìng)爭(zhēng)格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 貸款規(guī)定： 貸款期限最高為 10年，貸款額度最高為 10萬(wàn)元，貸款利率比照同期國(guó)家住房公積金貸款利率減半執(zhí)行 同時(shí)，高技術(shù)工種的大學(xué)生職工可獲更多的購(gòu)房扶持 青山樓市基本面研究 根據(jù)調(diào)查，武鋼集團(tuán)近幾年在全國(guó)招聘了將近 5 萬(wàn)名大學(xué)生 ，他們將不在享受單位福利分房的制度，而是企業(yè)根據(jù)個(gè)人情況給予一定的安家費(fèi) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 武鋼、一冶等大型國(guó)有企業(yè)高層 環(huán)保產(chǎn)業(yè)、造船業(yè)等重要產(chǎn)業(yè)中的高收入人群 私營(yíng)企業(yè)老板 外來(lái)投資者 高校教師、高級(jí)白領(lǐng)階層人群等 青山區(qū)較高收入人群 青山樓市基本面研究 消費(fèi)群體分析： 較高收入人群大型國(guó)有企業(yè)高層 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 消費(fèi)群體分析： 青山人買(mǎi)青山房 青山樓市基本面研究 這是一個(gè)高度封閉的區(qū)域； 區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)消化 ； 外區(qū)域人群基本不到青山區(qū)域買(mǎi)房； 青山區(qū)人群也很少到外區(qū)買(mǎi)房，但今年有所緩和。 套均成交總價(jià)： 區(qū)域套均成交總價(jià)上漲很快，但在武漢市仍處于中等 ? 套均成交總價(jià)受價(jià)格快速增長(zhǎng)，由 06年的 35萬(wàn) /套上升至 09的 51萬(wàn) /套； ? 青山區(qū)套均成交總價(jià)位居全市各區(qū)中下水平，主城區(qū)內(nèi)僅高于硚口區(qū)。 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 區(qū)域成交價(jià)格： 區(qū)域成交價(jià)格增幅高于全市平均水平 ? 青山區(qū)價(jià)格連續(xù)三年以年均 15%年漲幅快速， 09年達(dá)最高漲幅 %。 區(qū)域成交量： 區(qū)域年成交量約 20萬(wàn)方，處于全市末位 ? 青山住宅需求量隨市場(chǎng)波動(dòng)起伏大， 08年因市場(chǎng)因素成交僅有 8萬(wàn)方； ? 2020年 110月，青山區(qū)成交量位居各區(qū)末位，僅為 ； ? 近年來(lái)，青山區(qū)平均成交量為 20萬(wàn)方 /年，其中 07年最高峰達(dá)到 28萬(wàn)方。 區(qū)域供應(yīng)量： 青山區(qū)逐年市場(chǎng)化，供應(yīng)量逐漸釋放 2020 年各片區(qū)供應(yīng)面積對(duì)比圖 050100150200250300350400450500江岸 江漢 硚口東西湖武昌 洪山 青山東湖高新漢陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)套? 青山住宅年均供應(yīng)平穩(wěn)均衡，連續(xù)三年控制在 40萬(wàn)方左右； ? 青山區(qū)商品房供應(yīng)市場(chǎng)位居各區(qū)末位，引到調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用。 ? 2020年商品房?jī)r(jià)格較 2020年增長(zhǎng) 975元，一是 2020年高價(jià)地塊的入市，二是 2020年土地市場(chǎng)斷檔，后續(xù)住宅價(jià)格還望走高。 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 房地產(chǎn)投資額： 08年土地 08年土地市場(chǎng)斷檔， 09年房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資大幅下滑 ? 2020年青山區(qū)房地產(chǎn)投資 22億元，達(dá)到歷年最高； ? 2020年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比去年同期下降了 %。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程 —— 由內(nèi)而外，以和平大道為軸線(xiàn)向兩邊展開(kāi) 友誼大道 傳統(tǒng)高端區(qū) 臨江新高端 成熟老社區(qū) 本項(xiàng)目 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程： 一是由于人口增加以及居住需求的改善，逐漸由紅鋼城內(nèi)部向外遷移； 二是居住區(qū)由早期唯一的和平大道向兩邊展開(kāi)。 青山樓市基本面研究 房地產(chǎn)發(fā)展歷程： 老街坊 福利房 商品房 2020年，綠景苑 —— 武漢首個(gè)國(guó)家康居工程項(xiàng)目 青山房地產(chǎn)市場(chǎng)的起端，其均價(jià) 2300元接近當(dāng)時(shí)漢口一線(xiàn)項(xiàng)目。 以街坊、蘇式（前蘇聯(lián)）低層住宅、通勤電車(chē)、人均綠化率高、工業(yè)污染、閑適的生活方式等多種元素融為一體，勾勒出獨(dú)具一格的特殊生活。 青山人的人際關(guān)系網(wǎng)比較固化，同時(shí)依賴(lài)心理強(qiáng) 青山人層級(jí)分明，以行政高低形成相應(yīng)階層劃分 以武鋼為例，形成外圍的生意人、武鋼（職工和家屬）兩種，而武鋼內(nèi)部多按行政級(jí)別、職級(jí)進(jìn)行階層劃分 —— 普通職工、科級(jí)、處級(jí)、處級(jí)以上幾種；同時(shí)由于改革和分流，按業(yè)務(wù)和收入主要?jiǎng)澐譃橹鳂I(yè)、非主業(yè)兩大群體職工； 青山人對(duì)企業(yè)和國(guó)家的依賴(lài)心理明顯 受計(jì)劃體制和福利制度影響較深；對(duì)市場(chǎng)資訊敏感度低，認(rèn)同國(guó)有企業(yè)感受，但 年輕一代意識(shí)初步與市場(chǎng)接軌 ； 社會(huì)形態(tài) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 由武鋼、石化等超大企業(yè)形成集群后，區(qū)域內(nèi)雙職工是常態(tài) 社會(huì)形態(tài) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 人均可支配收入高 福利好支出少 家庭聯(lián)合供房，支付能力強(qiáng) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 青山區(qū)收入支出特征是 收入高支出少 ，據(jù)調(diào)查了解，但總體來(lái)看，青山人生活穩(wěn)定，比較有保障，各種社會(huì)福利教好，儲(chǔ)蓄較高，同時(shí)由于一般日常消費(fèi)支出都由單位承擔(dān)，因此消費(fèi)性支出較低。 08年區(qū)域 GDP位于全市首位，人均 GDP位于全市二名 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 由廠到城的巨變，一個(gè)充滿(mǎn)鋼鐵工人的產(chǎn)業(yè)城區(qū) 湖北省、武漢市工業(yè)最集中、生產(chǎn)規(guī)模最大的城區(qū) 1955年 2月 15日，國(guó)家 “ 一五 ” 期間重點(diǎn)項(xiàng)目武鋼確定在此興建，青山區(qū)正式成立的； 全區(qū)國(guó)土面積 60平方公里，轄 10個(gè)街道辦事處， 217個(gè)（家）居委會(huì)， 現(xiàn)有人口 ； 隨著武鋼生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，青山區(qū)已成為全國(guó)著名的冶金工業(yè)基地，享有 “ 十里鋼城 ” 的美譽(yù)； 青山起源 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 青山人文經(jīng)濟(jì) 青山起源 社會(huì)形態(tài) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 青山人文經(jīng)濟(jì)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 限制條件 核心問(wèn)題界定 客戶(hù)目標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品組合 體量比例 布局優(yōu)化 項(xiàng)目本體分析 青山人文經(jīng)濟(jì)研究 青山樓市基本面 青山競(jìng)爭(zhēng)格局分析 策略思考 高鐵站址物業(yè)研究專(zhuān)題 體育場(chǎng)館物業(yè)研究專(zhuān)題 商業(yè)專(zhuān)題研究 項(xiàng)目定位與物業(yè)建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 擴(kuò)大布局版圖，奠定福星收獲武漢區(qū)域規(guī)模效應(yīng)的基礎(chǔ)，豐富與完善布局 客戶(hù)目標(biāo) 作為自國(guó)際城、三角村、賀家墩之后的第四個(gè)綜合體物業(yè)，本項(xiàng)目理應(yīng)體現(xiàn)福星綜合體發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，化解較大商業(yè)指標(biāo)與區(qū)域消費(fèi)矛盾、走出綜合體營(yíng)銷(xiāo)新路 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 （對(duì)策是：生活型 MALL、多核物業(yè)是青山人享受到城市級(jí)生活待遇的解決方案） GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 （對(duì)策是： 2020年下半年，青山區(qū)被批準(zhǔn)為全國(guó)第二批循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)單位，武鋼污染是暫時(shí)的，在國(guó)際上鋼城就有不少的豪宅，找到匹茨堡豪宅案例） 高鐵站址經(jīng)濟(jì)在中國(guó)還未有體現(xiàn)，洗腦工作任務(wù)重。 （對(duì)策是：挑起攀比情緒、將小社會(huì)東家長(zhǎng)西家短的弊端大加宣揚(yáng)。 限制條件 區(qū)域市場(chǎng)較為封閉，武鋼等大企業(yè)存量房、房改房比例武漢最高，限制了商品房市場(chǎng)的體量。 限制條件 核心問(wèn)題界定 客戶(hù)目標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品組合 體量比例 布局優(yōu)化 項(xiàng)目本體分析 青山人文經(jīng)濟(jì)研究 青山樓市基本面 青山競(jìng)爭(zhēng)格局分析 策略思考 高鐵站址物業(yè)研究專(zhuān)題 體育場(chǎng)館物業(yè)研究專(zhuān)題 商業(yè)專(zhuān)題研究 項(xiàng)目定位與物業(yè)建議