【正文】 中部分或全部?jī)?nèi)容。 武漢火車站 —— 中國(guó)均時(shí)交通中心的驅(qū)動(dòng) 以武漢為中心， 5小時(shí)內(nèi)可到達(dá)的城市幾乎囊括了大半個(gè)中國(guó)、涵蓋了絕大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)主流城市，其中副省級(jí)以上城市有 16個(gè)之多，構(gòu)成國(guó)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的 5小時(shí)都市圈。 武漢火車站 —— 武漢經(jīng)濟(jì)新的推動(dòng)引擎 —— 高鐵經(jīng)濟(jì)時(shí)代 美國(guó) 芝加哥 在經(jīng)濟(jì)危機(jī)因美國(guó)的均時(shí)價(jià)交通中心而崛起 背景： 19世紀(jì) 30年代，以英國(guó)為首的歐洲爆發(fā)了第一、第二次生產(chǎn)過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，此前一直以歐洲為最大生意目的地的美國(guó)必須尋找到自己的增長(zhǎng)點(diǎn)，內(nèi)需的重要性對(duì)于當(dāng)時(shí)的美國(guó)即刻突顯 到了 20世紀(jì)初芝加哥就已經(jīng)成為美國(guó)中部心臟、金融中心之一、期貨交易中心。 縱觀國(guó)內(nèi)外的案例，高鐵站從三個(gè)方面影響區(qū)域的房地產(chǎn)： 高鐵站址附近將成為物流、人流、信息流匯聚的中心 聚集 “ 能量 ” ，從地段價(jià)值上、從經(jīng)濟(jì)發(fā)展上影響區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展； 鐵路輻射版塊所在將新增高檔購(gòu)房力量 為區(qū)域增加收入穩(wěn)定的購(gòu)房人群； 政府將加大支持，樞紐站點(diǎn)片區(qū)價(jià)值提升， 以政府的的力量 ，推動(dòng)區(qū)域發(fā)展 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。廣州新火車站將是一個(gè)區(qū)域的商業(yè)聚集中心，未來(lái)十年，站點(diǎn)商業(yè)可以零售為主，站點(diǎn)相鄰地區(qū)以批發(fā)為主。 ” —— 武漢晚報(bào)記者采訪番禺項(xiàng)目銷售人員 長(zhǎng)沙黎托新城一夜成中心 長(zhǎng)株潭城市群（長(zhǎng)沙、株洲、湘潭）共同的城市副中心 信息導(dǎo)讀： 廣州投資者進(jìn)入，房?jī)r(jià)飆升 1000元。 商業(yè)輻射力的增加 —— 武漢火車站 根據(jù)松巴特的商圈輻射的點(diǎn)軸開發(fā)理論與漢口、武昌火車踩點(diǎn)研究： 武漢火車站為點(diǎn) ，各條交通干道為軸，形成商業(yè)復(fù)審的外向型輻射 隨著地段距火車站的距離增大所受到的影響越小，但功能變化！ 1KM之內(nèi)內(nèi)核區(qū) 內(nèi)核商業(yè)點(diǎn) 商業(yè)價(jià)值最大 流通性零售、配套 與物流性專業(yè)市場(chǎng)。 ?天津西站 位于天津城市中心 ，是集普速鐵路、京津城際軌道交通、津秦客運(yùn)專線、地下直徑線、城市軌道交通、公共交通以及其他交通方式為一體的大型綜合交通樞紐。 項(xiàng)目背景 規(guī)模與功能 規(guī)模：總建筑規(guī)模將達(dá)到 1500萬(wàn)平方米，其中核心區(qū)（包含核心商務(wù)板塊、休閑商務(wù)板塊及樞紐商業(yè)板塊）建筑規(guī)模為920萬(wàn)平方米。 天津城市 “ 一主兩副 ” 的規(guī)劃藍(lán)圖 案例： 天津 ? 西站片區(qū) —— 帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的城市副中心 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 武漢火車站對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升 改變地塊格局 —— 副中心概念下的生態(tài)居住用地，鬧中取靜 提升地塊價(jià)值 —— 交通方便、功能齊全、生態(tài)健康 增加人口基數(shù) —— 高鐵第一輻射點(diǎn)享受集散人流的主體功能 享受投資概念 —— 對(duì)內(nèi)、對(duì)外具備產(chǎn)業(yè)與板塊性的主要投資概念 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 武鋼體育館 ——體育場(chǎng)館物業(yè)研究 場(chǎng)館物業(yè)研究 占地 ， 總建規(guī)模 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 新華路體育館處于市中心，承載城市其他功能較多，不適合未來(lái)大型賽事主辦，而沌 口體育館偏遠(yuǎn)，交通存在極大缺陷，故而，我司認(rèn)為： 武漢體育館對(duì)本案無(wú)參照意義，武鋼體育館處于交通樞紐的第一輻射地，同時(shí)具備多 場(chǎng)館綜合性高配置的條件，其可能將承載的是區(qū)域體育中心更大的城市級(jí)的競(jìng)技賽事 場(chǎng)館的功能， 武鋼體育館 ——體育場(chǎng)館物業(yè)研究 場(chǎng)館物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 活力的、年輕態(tài)、狂熱的、外向的 國(guó)際的、時(shí)尚的、休閑的 客戶心理印象的影響 聚集的人群特征 靠近激情、運(yùn)動(dòng)、健康的強(qiáng)烈感受 最快、便捷的進(jìn)入有氧生活方式 武鋼體育館 ——體育場(chǎng)館物業(yè)研究 體育館物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ?零售為配套性，購(gòu)物多為 體育用品與時(shí)尚結(jié)合的高端購(gòu)物為主； 北京工體的商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖 北京工體 —— 餐飲娛樂(lè)為主，零售商業(yè)為輔；餐飲娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)的好 體育館物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 體育館物業(yè)研究 在于體育賽事或商業(yè)演出會(huì)帶來(lái) 巨大的一次性人流 ，根據(jù)調(diào)查一過(guò)性人流平均的 單次消費(fèi)金額不超過(guò) 100元，消費(fèi)品類集中于快餐、酒吧等業(yè)態(tài)； 2. 如果僅僅依靠這些 一過(guò)性人流，是難以支撐大體量的商業(yè)的 ，舉例來(lái)說(shuō) ,工體每年 約有一過(guò)性人流 180萬(wàn)左右，按照 8000元 /平米的商業(yè)坪效，這些消費(fèi)只能支撐約 ，而工體的商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)數(shù)量。 ?上海體育場(chǎng)的商業(yè) 以購(gòu)物為主，占到 75%，餐飲 20%，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)不到 5%的體量。 濟(jì)南體育場(chǎng) —— 大型購(gòu)物中心為主；休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)最好 ?業(yè)態(tài)主體是購(gòu)物 ，包括易初蓮花超市以及銀座百貨店，約 占商業(yè)面積的 75%， ?餐飲業(yè)態(tài)包括一個(gè)獨(dú)立的必勝客餐廳以及幾個(gè)中餐廳，這些業(yè)態(tài) 占20% ?休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)較好，餐飲其次，購(gòu)物最差。 濟(jì)南體育場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 武鋼體育館對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值的影響點(diǎn)小結(jié) 1. 紫色 ： 交通點(diǎn)樞紐口，適合項(xiàng)目形成標(biāo)識(shí)點(diǎn)呼應(yīng) 2. 綠色 ： 讓體育館成為我們項(xiàng)目的配套 3. 紅色 ： 與體育館人群形成呼吸口，最大程度發(fā)揮 補(bǔ)充性體育商業(yè)與休閑 藍(lán)色 ： 可考慮人流疏散后的主題餐飲與購(gòu)物的需求 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 本項(xiàng)目 項(xiàng)目商圈程度分析 ：青山區(qū)域四大黃金商業(yè)點(diǎn)的核心交匯區(qū) 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 商業(yè)專題研究 項(xiàng)目所在建二商場(chǎng)功能退化，中間客戶形成南北分流消費(fèi) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 租金與售價(jià)： 和平大道的商業(yè)價(jià)值高于友誼大道，平均租金高出20元 /平米 /月，售價(jià)高出 4000元 /平方米 租金： 38元 /平米 /月 售價(jià)： 14000元 /平米 租金： 52元 /平米 /月 售價(jià)： 16000元 /平米 租金： 32元 /平米 /月 售價(jià)： 12020元 /平米 租金： 27元 /平米 /月 售價(jià)： 10000元 /平米 租金： 33元 /平米 /月 售價(jià)： 13000元 /平米 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值在哪里？ 項(xiàng)目商業(yè)主要承擔(dān)的功能業(yè)態(tài)是什么？ 這種價(jià)值與功能，物業(yè)形態(tài)的最佳表現(xiàn)是什么？ 商業(yè)專題研究 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展分析 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 來(lái)自社區(qū)： 餐飲娛樂(lè)＼日常零售＼休閑購(gòu)物 綜合項(xiàng)目本體與上文專題研究，進(jìn)行業(yè)態(tài)元素的對(duì)應(yīng)篩選 來(lái)自副中心： 休閑娛樂(lè)＼定向購(gòu)物＼投資租賃 來(lái)自體育館： 觀賽休閑＼餐飲娛樂(lè)＼體育購(gòu)物 來(lái)自青山老城區(qū)： 主題性休閑娛樂(lè)＼餐飲 來(lái)自其他城區(qū)： 餐飲娛樂(lè)＼體育休閑 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 業(yè)態(tài)比例價(jià)值評(píng)估原則： 1 .道路、主城區(qū)零售系數(shù) 2. 交叉點(diǎn)綜合性，昭示性 3. 功能承接性的輻射度 根據(jù)商業(yè)功能的輻射強(qiáng)度，我們建議的業(yè)態(tài)組成比例 說(shuō)明： 綜合功能指包含商務(wù)、酒店類的功能 （此表不累計(jì)不含零售性購(gòu)物中心） 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 寫字樓：區(qū)域市場(chǎng)需求少，需持有不適合本項(xiàng)目 公寓：居住、商務(wù)、辦公多變的用途，市場(chǎng)銷售良好，適合本項(xiàng)目的發(fā)展。 小結(jié)： 項(xiàng)目具備較強(qiáng)商業(yè)價(jià)值，建議商業(yè)面積最大化 但核心高鐵與體育館屬于輻射性與預(yù)期性商業(yè) 考慮企業(yè)需求，故建議不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)持有價(jià)值 功能： 以餐飲休娛樂(lè)、休閑配套、社區(qū)零售為主的商業(yè) 物業(yè)： 企業(yè)戰(zhàn)略分解下與功能結(jié)合考慮，建議以商業(yè)街 + 公寓 + 購(gòu)物中心與底商 價(jià)值： 新經(jīng)濟(jì)版塊 + 生長(zhǎng)性投資性概念 + 青山唯一體驗(yàn)商業(yè)集中點(diǎn) + 高端居住人群 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 第四章： 項(xiàng)目定位與物業(yè)建議 定位體系 商業(yè) 屬性定位 住宅 公寓 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 項(xiàng)目定位 —— 屬性功能定位 高鐵樞紐站址，標(biāo)桿多核物業(yè) 屬性定位 青山區(qū) . 首個(gè)集 生態(tài) LIVE、生活 MALL的高鐵版塊復(fù)合標(biāo)桿項(xiàng)目 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 住宅區(qū) —— 青山區(qū)域內(nèi)最具生態(tài)的 LIVE社區(qū) 公寓酒店 —— 知名酒店管理公司的商務(wù)或假日品牌，并利用投資方法實(shí)現(xiàn)銷售 （亦可開發(fā)酒店服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商業(yè)街 —— 全景體驗(yàn)商業(yè)生活 MALL，集娛樂(lè)、休閑、體育、餐飲為體會(huì) 分策略之五： 呼應(yīng)副中心生態(tài)與體育館生態(tài)，在產(chǎn)品上創(chuàng)造附加值，增大溢價(jià)空間，使物業(yè)的價(jià)值最 大化； 分策略之六： 以標(biāo)志性的概念視覺(jué)形象，確立商業(yè)街與公寓對(duì)體育館與火車站的視覺(jué)昭示性； 項(xiàng)目定位 —— 屬性功能的發(fā)展分策略 屬性定位 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問(wèn)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部