【正文】 在輕軌方面，武漢正在建設(shè) 武漢站 漢口站 天河機(jī)場間的短途城際鐵路， 未來從新站去漢口或是去機(jī)場乘飛機(jī)，都會(huì)非?？旖?。 地鐵 軌道 公路 武漢火車站站區(qū)安排 15條公交線路 。 公共交通配套 交通條件 武漢火車站： 以武漢火車站核心引發(fā)青山區(qū)的交通組織的革新與完善 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ?武漢火車站將融合高鐵、地鐵、公交、規(guī)劃綜合性多元化交通 體系， 2020年整體呈現(xiàn)。 ?項(xiàng)目地塊北面的城區(qū)配套完善齊全，主要沿街分布；比較分散，檔次參差不齊 街區(qū) 印象 交通 條件 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 第二章：核心問題理解 研究定向 限制條件 核心問題界定 客戶目標(biāo) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 （對策是：將這些建成早檔次低的住宅定義為無效供應(yīng)、低能房屋，不能算是真正的住宅） 裙帶關(guān)系多，區(qū)域客戶構(gòu)成單一但穩(wěn)定，需求固定，導(dǎo)致購房剛性小。同時(shí)吸引外來客戶） 作為老工業(yè)區(qū)，區(qū)域印象差，污染嚴(yán)重。 （對策是：找到美國、日本等國際案例） 項(xiàng)目本身的高商業(yè)體量和區(qū)域商業(yè)環(huán)境存在矛盾。 本項(xiàng)目將成為青山片區(qū)最具品牌的項(xiàng)目，還必須為形成與確立福星的產(chǎn)品線作出貢獻(xiàn) 住宅產(chǎn)銷對路，商業(yè)要建設(shè)、要經(jīng)營好，但絕不能成為公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)的拖累，要實(shí)現(xiàn)高盈利目標(biāo)。 核心界定 核心問題界定 如何實(shí)現(xiàn)在青山區(qū)這樣一個(gè)封閉市場的價(jià)值突破 ? 如何借助武漢火車站和武鋼體育中心實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化？ 如何抓住區(qū)域市場的機(jī)會(huì)快速入市，利用市場短供形勢下，運(yùn)用住 宅開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新手法，客戶口碑獲得快速銷售高利潤表現(xiàn)？ 項(xiàng)目高商業(yè)體量，如何成功進(jìn)行商業(yè)的準(zhǔn)確定位與后續(xù)的經(jīng)營管理？ GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 第三章： 策略思考 二、青山樓市基本面 一、青山人文經(jīng)濟(jì)研究 六、武鋼體育館 —— 場館物業(yè)研究 五、武漢火車站 —— 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 三、青山樓市競爭格局 四、青山商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 了解青山，讓我們從 “ 紅鋼城 ” 開始 俄羅斯風(fēng)情的紅房子 昔日的煉鋼廠 “ 紅鋼城 ” 是建在 “ 大煉鋼鐵 ” 的時(shí)代印象 一是參加武鋼的建設(shè)者都是顆顆的紅心； 一是房屋建筑都是一色一式的紅墻紅瓦，綿延十?dāng)?shù)里； 50年代，無數(shù)來自北方的工業(yè)人口攜手而來 工作、成家、乃至定居 …… 青山普通話、 10X街坊、萬套工程 …… 直到今天，武漢三鎮(zhèn)的人認(rèn)為青山是一個(gè)極具特殊意義的群體 整齊的街區(qū)化區(qū)域規(guī)劃 青山起源 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 2020年青山區(qū) GDP位居全市首位達(dá)到 411億元； 2020年青山區(qū)人均可支配收入位居各區(qū)次席，為 17124元。 ? 與在武漢市各其它城區(qū)比較， 青山區(qū)人均可支配收入排武漢市各區(qū)第二位 ，而人均消費(fèi)支出占第六位，消費(fèi)潛力雄厚； 收入高、福利好、支出少，有較強(qiáng)的潛在消費(fèi)能力和支付能力。 ? 青山人喜聯(lián)姻，因此 兩個(gè)家庭供一套住房的現(xiàn)象多 ，從而表現(xiàn)出支付能力非常強(qiáng)的特征。 青山社會(huì)人口主體是生產(chǎn)工人、技術(shù)員工。 ? 其他如一冶、石化等 中級以上干部及技術(shù)骨干 情況估計(jì)總體與武鋼接近，數(shù)量較多，估計(jì)為 3000人 ；政府公務(wù)員、教師以及武鋼等系統(tǒng)從事鋼產(chǎn)業(yè)相關(guān)生意人、周邊知識(shí)型從業(yè)人員中高收入數(shù)量按配套人口比例 1： （一般市場配套性從業(yè)人口比例為 1： 1），估計(jì)人數(shù)為 20200— 30000人 ； 武鋼系統(tǒng)企業(yè)員工收入（約十?dāng)?shù)萬人） 一線產(chǎn)業(yè)工人 10000余人 4萬元左右 技術(shù)骨干 約 30004000人 5萬元 10萬 處級以上干部近 1000人 10萬元左右 青山職工的收入比普通的事業(yè)型單位與公務(wù)員均高于 20% ? 如果是雙職工家庭， 家庭年收入水平超過 6萬元的，數(shù)量估計(jì)接近80%以上； 80%的家庭的年收入超過 6萬 高收入人群 23萬人 社會(huì)形態(tài) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山樓市基本面研究 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)發(fā)展歷程 消費(fèi)群體研究 套均供應(yīng)量、需求量、價(jià)格 一級土地市場 供應(yīng)量、需求量、價(jià)格 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 在后期出現(xiàn)青山逐步出現(xiàn)交通向外發(fā)展與居住企業(yè)福利房的升級，2020年出現(xiàn)與市場接軌的商品房 （友誼大道 – 綠景苑），青山人逐步從老街坊 福利房 商品房。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 2020年青山區(qū)無土地供應(yīng)，成為影響房地產(chǎn)開發(fā)大幅下降主要原因。 ? 2020年青山土地 “ 零 ” 供應(yīng)。 一級土地市場： 區(qū)域土地供應(yīng)少，住宅后續(xù)潛在供應(yīng)量有限 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 2020年 110月，青山區(qū)成交均價(jià)與武漢整體均價(jià)持平，約為 5400元 /平方米； ? 近年來，青山區(qū)成交均價(jià)增長趨勢出現(xiàn)放緩。 隨著樓市的發(fā)展，區(qū)域的面積需求呈趨小的趨勢，總價(jià)同時(shí)上漲很快 ? 供應(yīng)市場套均面積基本在 97100平方米； ? 需求市場套均面積持續(xù)縮減，由 06的套均 104 ㎡ 降至 09年的 95㎡； ? 套均成交總價(jià)受價(jià)格快速增長，由 06年的 35萬 /套上升至 09的 51萬 /套。 區(qū)域的套均成交面積，位于全市后位 ? 需求市場套均面積持續(xù)縮減， 由 06的套均 104 ㎡ 降至 09年的 95㎡ ； ? 青山區(qū)套均成交面積僅大于江漢區(qū)，位居倒數(shù)第二位； 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 管理辦法： 《 武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司大學(xué)生購房首付款貸款基金管理辦法 》 貸款對象： 大學(xué)生購房首付款貸款的對象為國家統(tǒng)一招收、公司統(tǒng)一接收的具有本 科及以上學(xué)歷的大學(xué)畢業(yè)生（含醫(yī)療、教育專業(yè)的大學(xué)?？飘厴I(yè)生）。 競爭格局研究 競爭項(xiàng)目概況 未來供應(yīng)量 競爭項(xiàng)目市場表現(xiàn) 青山競爭格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 競爭項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目的規(guī)模位于區(qū)域第二位，屬于區(qū)域性大盤 ? 青山在售樓盤以中小規(guī)模為主、區(qū)域外競爭項(xiàng)目多為規(guī)模大盤； ? 容積率較為集中在 ，個(gè)別項(xiàng)目的容積率在 青山競爭格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 依江畔園 江景樓盤 90110㎡ 兩房 四川東菱實(shí)業(yè)有限公司 江南春城二期 公園樓盤 8289㎡ 兩房 澳洲 HLCA 青山競爭格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 成交均價(jià) （元 /平方米） 總價(jià)區(qū)間 （萬 /套） 區(qū)域內(nèi) 新澳 市場表現(xiàn) ——年均銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額 項(xiàng)目名稱 成交面積 （㎡） 項(xiàng)目名稱 成交金額 （萬元） 項(xiàng)目名稱 成交套數(shù) （套） 新奧依江畔園 100946 新奧依江畔園 新奧依江畔園 1227 青揚(yáng)十街 8165 江南春城二期 江南春城二期 276 江南春城二期 43310 青揚(yáng)六和 青揚(yáng)十街 75 青揚(yáng)六和 6548 青揚(yáng)十街 青揚(yáng)六和 69 碧苑花園 2610 碧苑花園 碧苑花園 45 ? 青山區(qū)銷量最好的樓盤為新奧依江畔園，成為銷量、套數(shù)、金額的三冠王； ? 新奧依江畔園 7個(gè)月成交量 10萬方、成交金額 、銷售套數(shù) 1227套 。 未來供應(yīng)量：未來市場供應(yīng)量較大，源自區(qū)域閑置土地的積壓，實(shí)際在售項(xiàng)目的存量只有約一年的消化量。 典型項(xiàng)目分析 —— 江南春城二期、主力兩房市場熱銷 總建規(guī)模： 28萬㎡ 地理位置： 和平大道與建 三路交匯處 成交均價(jià)： 6600元 / ㎡ 開盤時(shí)間： 2020年 09月 8日 市場特征： 該項(xiàng)目位于青山和平大道沿線，成熟的居住生活氛圍，同時(shí)在戶型配比上以 8298 ㎡的兩方為主，滿足青山的需求。 典型項(xiàng)目分析 —— 新奧依江畔園、稀有資源樓盤 總建規(guī)模： ㎡ 地理位置： 臨江大道建設(shè)四路與 建設(shè)五路之間 成交均價(jià)：均價(jià)約 7000元 / ㎡ 開盤時(shí)間： 2020年 10月 18日 主力戶型： 86135平方米。 青山競爭格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山競爭格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山熱銷樓盤依托地段、景觀及產(chǎn)品創(chuàng)新 目前市場銷售較好的新奧依江畔園依托江景資源，此外青山世紀(jì)坊以及萬科金域華府等項(xiàng)目通過戶型創(chuàng)新，提升項(xiàng)目品質(zhì)，市場接受度較高。 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 研究背景與方法 案例 武漢火車站分析 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 項(xiàng)目發(fā)展啟示 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其