【正文】 目的 85120平方米的戶型銷售效果好， 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品特色 暢銷戶型 景觀公司 區(qū)域內(nèi) 新澳 貸款規(guī)定： 貸款期限最高為 10年，貸款額度最高為 10萬元，貸款利率比照同期國家住房公積金貸款利率減半執(zhí)行 同時，高技術(shù)工種的大學(xué)生職工可獲更多的購房扶持 青山樓市基本面研究 根據(jù)調(diào)查，武鋼集團(tuán)近幾年在全國招聘了將近 5 萬名大學(xué)生 ，他們將不在享受單位福利分房的制度，而是企業(yè)根據(jù)個人情況給予一定的安家費(fèi) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 消費(fèi)群體分析： 青山人買青山房 青山樓市基本面研究 這是一個高度封閉的區(qū)域； 區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)消化 ； 外區(qū)域人群基本不到青山區(qū)域買房； 青山區(qū)人群也很少到外區(qū)買房，但今年有所緩和。 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 區(qū)域成交價格： 區(qū)域成交價格增幅高于全市平均水平 ? 青山區(qū)價格連續(xù)三年以年均 15%年漲幅快速， 09年達(dá)最高漲幅 %。 區(qū)域供應(yīng)量： 青山區(qū)逐年市場化，供應(yīng)量逐漸釋放 2020 年各片區(qū)供應(yīng)面積對比圖 050100150200250300350400450500江岸 江漢 硚口東西湖武昌 洪山 青山東湖高新漢陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)套? 青山住宅年均供應(yīng)平穩(wěn)均衡，連續(xù)三年控制在 40萬方左右； ? 青山區(qū)商品房供應(yīng)市場位居各區(qū)末位，引到調(diào)節(jié)市場的作用。 青山樓市基本面研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程 —— 由內(nèi)而外，以和平大道為軸線向兩邊展開 友誼大道 傳統(tǒng)高端區(qū) 臨江新高端 成熟老社區(qū) 本項(xiàng)目 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的過程： 一是由于人口增加以及居住需求的改善，逐漸由紅鋼城內(nèi)部向外遷移； 二是居住區(qū)由早期唯一的和平大道向兩邊展開。 以街坊、蘇式（前蘇聯(lián)）低層住宅、通勤電車、人均綠化率高、工業(yè)污染、閑適的生活方式等多種元素融為一體，勾勒出獨(dú)具一格的特殊生活。 由武鋼、石化等超大企業(yè)形成集群后，區(qū)域內(nèi)雙職工是常態(tài) 社會形態(tài) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 青山區(qū)收入支出特征是 收入高支出少 ，據(jù)調(diào)查了解，但總體來看，青山人生活穩(wěn)定，比較有保障，各種社會福利教好，儲蓄較高，同時由于一般日常消費(fèi)支出都由單位承擔(dān)，因此消費(fèi)性支出較低。 由廠到城的巨變，一個充滿鋼鐵工人的產(chǎn)業(yè)城區(qū) 湖北省、武漢市工業(yè)最集中、生產(chǎn)規(guī)模最大的城區(qū) 1955年 2月 15日，國家 “ 一五 ” 期間重點(diǎn)項(xiàng)目武鋼確定在此興建，青山區(qū)正式成立的； 全區(qū)國土面積 60平方公里，轄 10個街道辦事處， 217個（家）居委會， 現(xiàn)有人口 ； 隨著武鋼生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，青山區(qū)已成為全國著名的冶金工業(yè)基地，享有 “ 十里鋼城 ” 的美譽(yù)； 青山起源 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 限制條件 核心問題界定 客戶目標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品組合 體量比例 布局優(yōu)化 項(xiàng)目本體分析 青山人文經(jīng)濟(jì)研究 青山樓市基本面 青山競爭格局分析 策略思考 高鐵站址物業(yè)研究專題 體育場館物業(yè)研究專題 商業(yè)專題研究 項(xiàng)目定位與物業(yè)建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 （對策是：生活型 MALL、多核物業(yè)是青山人享受到城市級生活待遇的解決方案） GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 （對策是：挑起攀比情緒、將小社會東家長西家短的弊端大加宣揚(yáng)。 限制條件 核心問題界定 客戶目標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品組合 體量比例 布局優(yōu)化 項(xiàng)目本體分析 青山人文經(jīng)濟(jì)研究 青山樓市基本面 青山競爭格局分析 策略思考 高鐵站址物業(yè)研究專題 體育場館物業(yè)研究專題 商業(yè)專題研究 項(xiàng)目定位與物業(yè)建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 項(xiàng)目本體分析總結(jié) ?項(xiàng)目目前的交通通行道路單一，隨著交通規(guī)劃的實(shí)施，周邊將 建成 2條公路城市干道和 2條鐵路，交通逐步完善便利。 在武漢火車站周邊，擬建中 北路延長線、三環(huán)線東段、武青四干道和建設(shè)十路等四條城市干道及周邊 9條城市連通道， 以連通站區(qū)周邊的現(xiàn)有城市干道及快速出城通道。到 2020年年底，武漢至孝感、黃岡、黃石、咸寧的 半小時鐵路圈 形成。 國家級的樞紐中心 《 鐵路中長期網(wǎng)規(guī)劃 》 ，到 2020年，中部六省將新建鐵路 6500公里，其中以武漢為中心新建、擴(kuò)建和改建的項(xiàng)目就有 17項(xiàng)。 站點(diǎn) 公交線路 公交路線 大洲村 215路 白玉山經(jīng)友誼大道到司門口 309路 紅鋼城經(jīng)友誼大道到鋼都花園 316路 紅鋼城經(jīng)友誼大道到徐東 565路 紅鋼城經(jīng)友誼大道到徐東 610路 和平公園經(jīng)友誼大道、二橋、建設(shè)大道到新華家 園 725路 和平公園經(jīng)友誼大道、二橋、沿江大道到硚口 祁洲街 309路 紅鋼城經(jīng)友誼大道到鋼都花園 549路 和平公園經(jīng)友誼大道、二橋、京漢大道到常碼頭 地塊周邊現(xiàn)有 3條公交線路到漢口， 2條線路到徐東， 1條線路到武昌中心， 2條區(qū)域內(nèi)部公交 . 附： 地塊周邊現(xiàn)有的 2個公交車站 交通條件 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 規(guī)劃： 武鋼體育中心項(xiàng)目，征地 600畝， 籌建專班已成立， 300畝土地手續(xù)落實(shí)， 目前正委托清華大學(xué)做規(guī)劃設(shè)計。 生活配套 中百超市、武商量販、麗紅超市、建二商圈、紅鋼城商圈 教育配套 武鋼十七小、武漢市青翠苑學(xué)校、武鋼新世紀(jì)幼兒園、武鋼第十五幼兒園、武鋼十六中 醫(yī)療配套 武漢仁億中醫(yī)院、青山區(qū)婦幼保健醫(yī)院、武漢市普仁醫(yī)院、武漢市兒童醫(yī)院、武鋼總醫(yī)院 市政配套 工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、鋼花郵政支局 餐飲娛樂 金港灣大酒店、可可咖啡、星瑞咖啡、巴厘島咖啡屋、肯德基、口福居、青蓮酒家、金香園酒店、武鋼賓館、經(jīng)典食府、禾木酒吧、銀都音樂酒吧、三味書屋、紅旗劇場 表 1：項(xiàng)目地塊周邊半徑 2公里內(nèi)部分配套統(tǒng)計 配套 —— 現(xiàn)有配套： 項(xiàng)目地塊周邊生活市政配套完善，檔次不高，分布分散于各道路兩邊。 街區(qū)印象 東：青翠苑 小洲村 南：規(guī)劃路 武鋼體育中心 西：工業(yè)大道 大洲村 青山區(qū)人民法院 北：規(guī)劃路 鋼花南苑 周邊的武鋼等企業(yè)福利房和大洲村東方紅村的民宅相接，位于青山區(qū)城鄉(xiāng)交界處，現(xiàn)狀顯示氛圍較亂，改造較多，正在成熟過程中。 項(xiàng)目地塊位置 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 在青山進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，似乎與其它區(qū)域很是不同，比如除了賣價值賣生活以外，是不是還應(yīng)該賣自由？賣前景？賣高鐵站址時代？我們將高鐵站址經(jīng)濟(jì)作為主攻方向，結(jié)合基礎(chǔ)性與常規(guī)性研究，為貴司提供決策理論依據(jù)和參考！ GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。偏城 青山將轉(zhuǎn)而為城市格局轉(zhuǎn)變的主導(dǎo)者，瞬間從封閉走向開放、從偏城走向主城，武漢未曾有其它行政區(qū)得到此等待遇。 前 言 1 東方紅村項(xiàng)目如拿下，那將是福星惠譽(yù)首進(jìn)青山。 謹(jǐn)呈：福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司 高鐵站址經(jīng)濟(jì) 開啟青山鍍金時代 福星惠譽(yù)青山東方紅村項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展報告 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 2020年，新京廣、滬漢蓉高鐵將在青山劃出中國的黃金十字街，城際鐵路關(guān)系將從以天計躍升為以時計， 5小時之內(nèi)將覆蓋中國幾乎所有重點(diǎn)城市，中短程客貨運(yùn)輸將迅速從航空向大運(yùn)量、快速度、準(zhǔn)時點(diǎn)、低成本、換乘轉(zhuǎn)運(yùn)便利的高鐵轉(zhuǎn)移。我們不諱言青山目前的封閉與種種弊端，譬如配套、資源、形象、客戶等都將對開發(fā)經(jīng)營構(gòu)成直接限制，但福星此時登場，外力與內(nèi)因的結(jié)合卻恰到好處，以項(xiàng)目帶動城區(qū)的夢想，需要建立相應(yīng)的方向性對策，這將不僅僅涉及項(xiàng)目，還將涉及青山的未來。 項(xiàng)目本體分析 規(guī)劃指標(biāo) 交通條件 街區(qū)印象 環(huán)境 配套 環(huán)境 公路 地鐵輕軌 過江大橋 武漢火車站 第一章：項(xiàng)目本體分析 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 環(huán)境 —— 位于青山區(qū)現(xiàn)狀的 “ 城鄉(xiāng) ” 結(jié)合部，周邊居住環(huán)境雜亂。 環(huán)境 —— 在規(guī)劃中，項(xiàng)目位于楊春湖城市副中心的城市生活區(qū) 街區(qū)印象 項(xiàng)目地塊位置 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。占地 ， 總建規(guī)模 。 過去青山區(qū)只有和平大道一條道路連接武漢三鎮(zhèn) 道路： 項(xiàng)目地交通受城市規(guī)劃影響，由單一逐步到路網(wǎng)完善 注： 中北路延長線 2020年 7月通車至武漢火車站團(tuán)結(jié)大道（武青四干線）與09年年底左右動工武漢火車站年底投入使用 交通條件 現(xiàn)在已有臨江大道、和平大道和友誼大道 3條城市干道，即將修建第四、第五條干道 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 武漢火車站 過江大橋： 二七長江大橋和天興洲大橋加強(qiáng)區(qū)域漢口的聯(lián)系 天興洲長江兼顧鐵路快速客運(yùn)專線 和公路，在今年 10月 1日已經(jīng)試通車 二七長江大橋規(guī)劃 2020年建成 交通條件 項(xiàng)目地塊位置 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。四條城際鐵路全部采用時速 200公里以上的動車組。 在輕軌方面，武漢正在建設(shè) 武漢站 漢口站 天河機(jī)場間的短途城際鐵路， 未來從新站去漢口或是去機(jī)場乘飛機(jī)，都會非?？旖?。 公共交通配套 交通條件 武漢火車站： 以武漢火車站核心引發(fā)青山區(qū)的交通組織的革新與完善 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ?項(xiàng)目地塊北面的城區(qū)配套完善齊全，主要沿街分布；比較分散，檔次參差不齊 街區(qū) 印象 交通 條件 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 （對策是：將這些建成早檔次低的住宅定義為無效供應(yīng)、低能房屋，不能算是真正的住宅） 裙帶關(guān)系多，區(qū)域客戶構(gòu)成單一但穩(wěn)定，需