【正文】 我們希望福星的作品，能承載 —— 一種讓青山從過去走出來，向城區(qū)融合的觀念 —— 一種活力、健康與充滿都市風(fēng)尚的生活方式 。 分策略之一： 利用未來二年內(nèi)項目規(guī)劃較大的優(yōu)勢，將預(yù)期的資源利用最大化； 快速形成青山區(qū)內(nèi)受武漢火車站的規(guī)劃影響最大的樓盤 分策略之二： 打造青山區(qū)時尚與生態(tài)概念融合的高品質(zhì)住宅大盤 設(shè)計以國際都心式與生態(tài)概念貫穿，成為后青山區(qū)向融合大武漢時代的標(biāo)準(zhǔn)； 分策略之三： 在客戶的目標(biāo)下，構(gòu)筑合理的最佳現(xiàn)金流物業(yè) 高尚住宅區(qū) + 時尚商業(yè)街 + 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 + 集中式中高社區(qū)配套 項目定位 —— 發(fā)展分策略 屬性定位 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /運(yùn)動性 /生態(tài)性 /風(fēng)尚 /… 生態(tài)化體系 —— 住宅為主導(dǎo)，商業(yè)街為亮點(diǎn)，其他功能 為輔 一流的品牌 武漢火車站帶來概念式區(qū)域升值 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /多元交通 區(qū)域居住功能成熟，但新商業(yè)元素的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 —— 商業(yè)街建筑形式 /住宅高層建筑群 落業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 體育館的成立，預(yù)期帶來直接人流及商業(yè)氣氛 福星品牌 專業(yè)合作公司 項目定位 —— 項目的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） 定位體系 外因 內(nèi)因 KPI體系 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 限制條件 核心問題界定 客戶目標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品組合 體量比例 布局優(yōu)化 項目本體分析 青山人文經(jīng)濟(jì)研究 青山樓市基本面 青山競爭格局分析 策略思考 高鐵站址物業(yè)研究專題 體育場館物業(yè)研究專題 商業(yè)專題研究 項目定位與物業(yè)建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 對于項目物業(yè)形態(tài)：商業(yè)街和公寓是適合本項目的發(fā)展方向 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 項目商業(yè)功能需求 不同的商業(yè)物業(yè)形態(tài)承擔(dān)的功能 企業(yè)戰(zhàn)略的需求 區(qū)域功能需求 項目商業(yè)標(biāo)志性需求 武漢火車站商業(yè)的輻射 武鋼體育館對商業(yè)的影響 商業(yè)街 酒店 寫字樓 公寓 項目商業(yè)開發(fā)目標(biāo) 酒店：持有型物業(yè)，資金回收周期長，不適合本項目 商業(yè)街：可銷售型型物業(yè)，資金回收快，項目具有發(fā)展的機(jī)會。 武鋼體育館 友誼大道 工業(yè)大道 規(guī)劃路 規(guī)劃路 根據(jù)項目周邊條件、附加契機(jī)與自身屬性 依據(jù)不同功能用途的需求劃分功能分區(qū) 承接老城區(qū) 零售功能最強(qiáng) 有外向性功能 內(nèi)向與外向商業(yè)的交融點(diǎn) 餐飲、購物、零售 商業(yè)價值最大，昭示性最強(qiáng) 第一功能 體育館配套與干道交融 體育、酒店商務(wù)、購物 第二功能 餐飲、休閑 體育館配套： 休閑娛樂餐飲 高尚居住區(qū) 社區(qū)配套 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 主題化 影響力 綜合性 預(yù)期感 基本與核心 定向需求 輔助需求 一次性消費(fèi) 項目客戶消費(fèi)需求強(qiáng)度與價值力分析 項目客戶與核心圈內(nèi) 高強(qiáng)度零售需求 青山區(qū)內(nèi)對休閑娛樂 餐飲的 頻次強(qiáng)度需求 副中心帶來的商務(wù)、酒店 輻射模式輕度需求 體育館帶來 一次性高流量影響力需求 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 項目 6萬多平方商業(yè)，是青山區(qū)域內(nèi)項目商業(yè)配比最大，同時， 從絕對面積上而言，大于建二商業(yè)的核心物業(yè)面積組合。 青山商業(yè)市場概況 —— 以商場為中心形成的家電、服飾以及零售型商圈； 商場 業(yè)態(tài) 體量 (萬方 ) 商圈特征 建二商圈 建二商場 百貨 以建二商場為中心，服裝、零售業(yè) 武商量販超市 百貨 合計 4 紅鋼城商圈 青山百貨商場 百貨 以青山百貨商場為中心，中百電器、工貿(mào)家電為主的商業(yè) 工貿(mào)家電 家電 中百倉儲 超市 好又多量販店 百貨 合計 徐東商圈 武漢銷品茂 購物中心 18 集百貨、超市、專賣店為一體的多業(yè)態(tài)均衡發(fā)展、層次豐富的大型綜合性商圈 新世界百貨 商場 5 徐東平價 百貨 3 麥德龍 超市 好美家 建材 2 沃爾瑪 超市 2 合計 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山商業(yè)市場特征，城內(nèi)內(nèi)兩商圈是以零售為核心物業(yè)配置的小型商 圈，徐東則是以綜合功能的區(qū)域商業(yè)中心形態(tài)。 商業(yè)專題研究 區(qū)域商業(yè)市場研究 項目商業(yè)發(fā)展分析 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 對本項目的借鑒在： 可以發(fā)展餐飲娛樂休閑來配合體育主題 經(jīng)過地塊的人流量少，上下兩條主干道不能直接看到本地塊 青山區(qū)餐飲娛樂的分散檔次參差不齊 武鋼體育館吸引的人群需求餐飲娛樂的消費(fèi) 項目自身需要 區(qū)域發(fā)展的機(jī)會 需求 武鋼體育館 ——體育場館物業(yè)研究 體育館物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 這與濟(jì)南體育場周邊人口密度較小、距離較遠(yuǎn)有關(guān)系。 ?購物業(yè)態(tài)的主體是以配套性物業(yè)為主，包括超市（世紀(jì)聯(lián)華）、便利店和快餐等中低檔業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況良好 上海體育場的商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖 上海體育場 —— 購物為主，餐飲娛樂為輔；中低檔餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營好 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 體育場商業(yè)的價值 體育場商業(yè) 不但要做好比賽日的生意，還要做好其它時間的生意 這需要從兩個方面著手，一是借助一過性人流的消費(fèi)，集聚一批休閑業(yè)態(tài)，成為目的性休閑消費(fèi)地，如工體；還有一種做法就是依靠周邊居民的消費(fèi)力，作配套性商業(yè)，如上海體育場和濟(jì)南體育場。 ?工體的 商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂為主 ， 占 80%以上 ?工體內(nèi)的 餐飲多為體驗性的業(yè)態(tài) ，與娛樂業(yè)態(tài)的界限并不是特別明顯，有的商家更是將餐飲和娛樂集成在一起進(jìn)行經(jīng)營。 體育館賦予健康運(yùn)動的客戶心理印象，聚集影響項目商業(yè)業(yè)態(tài)的人群。 武鋼體育館將帶來什么？ 國際級、國家級、城市級、區(qū)域級的競技體育賽事影響力； 區(qū)域乃至城市市民日常運(yùn)動的最高選擇場所； 全市乃至全省的體育行業(yè)的影響力和文藝表演的大眾影響力； 由體育帶來的各類市民、觀眾、記者、官員等高消費(fèi)的固定客群。 功能： 包括群眾健身集會的廣場，多功能的綜合性訓(xùn)練館、足球場、水上運(yùn)動區(qū)、 室內(nèi)外羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場、游泳館等。 體育館物業(yè)研究 武鋼體育中心概況 案例 體育館影響力分析 項目發(fā)展啟示 場館物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 不同的圈層分布著不同的業(yè)態(tài) 第一圈層： 樞紐商業(yè)板塊，零售物流批發(fā)商業(yè)區(qū) 第二圈層： 商務(wù)酒店，生活休閑的多元綜合區(qū) 第三圈層： 享受比第二圈層更小輻射力的綜合價值 第四圈層： 相對遠(yuǎn)離火車站，科教類和創(chuàng)意生活類 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 功能：以發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)易及信息產(chǎn)業(yè)等功能為主。 ?天津西站片區(qū)已規(guī)劃為輻射京津冀和環(huán)渤海地區(qū)，集商務(wù)金融、商業(yè)貿(mào)易、文化休閑居住于一體的，集中展現(xiàn)天津嶄新城市形象的 綜合性城市副中心 。 第一輻射點(diǎn) 商業(yè)輻射價值 餐飲休閑、商務(wù)住宿、娛樂觀光購物的綜合性 級差地租相當(dāng)于 核心區(qū)域內(nèi) 60% 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 本項目 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 —— 武漢晚報 武漢市行內(nèi)，花畔里項目已然透支武鐵概念 但項目從距離與地段來說受益于武漢火車站，升值顯現(xiàn) 區(qū)域概念式升值 武廣專線引發(fā)的廣州番禺長沙黎托新城引發(fā)的 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 信息導(dǎo)讀： “ 現(xiàn)在你去番禺買房最低還有 3000元，明年就 1萬了。 廣州番禺 —— 中國首個生態(tài)交通 CBD 廣州火車站：位于番禹，將建成中國首個生態(tài)交通 CBD，該地區(qū)將被定位為 “ 都市綜合體 ” 。 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 武漢火車站 ——高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 研究背景： 3100米 高鐵站址經(jīng)濟(jì)物業(yè)研究 研究方法： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山競爭格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 青山競爭格局研究 ——總結(jié) 青山區(qū)市場存在較大潛力 目前市場存量以及未來新增供應(yīng)量約為 60萬方，年成交量基本在 20萬方 青山區(qū)大盤銷量占據(jù)全區(qū)半壁江山 2020年青山區(qū)整體銷量 22萬方，而新奧依江畔園 47月實(shí)現(xiàn)銷量 10萬方以上，占全區(qū)銷量的一半以上。 潛在項目分析 —— 鐵機(jī)村超級大盤、市場客戶競爭激烈 鐵機(jī)村項目 本項目 鐵機(jī)村項目： 保利投資 湖北三環(huán) 用地面積： 建筑規(guī)模： 商業(yè)建面： 啟動時間： 預(yù)計 2020年 影響因素： 122萬方超大規(guī)模，將對青山的市場形成巨大競爭，同時分流消費(fèi)客戶。 典型項目分析 —— 金域華府，青山區(qū)高檔客戶的選擇 總建規(guī)模： 17萬㎡ 地理位置： 武昌區(qū)徐東友誼大道才 茂街路口 成交均