【正文】 2023年 3月 17日星期五 7時 46分 0秒 07:46:0017 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 17日星期五 上午 7時 46分 0秒 07:46: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :46:0007:46Mar2317Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 17, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 17日星期五 7時 46分 0秒 07:46:0017 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 17日星期五 上午 7時 46分 0秒 07:46: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 07:46:0007:46:0007:46Friday, March 17, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 07:46:0007:46:0007:463/17/2023 7:46:00 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 7時 46分 0秒 上午 7時 46分 07:46: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 上午 7時 46分 :46March 17, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :46:0007:46:00March 17, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :46:0007:46Mar2317Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 17, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 注：銷售報告在執(zhí)行階段提交。 七：項目各種銷售文件及法律文本的制定 —— 制定《認購書》、《委托經(jīng)營協(xié)議書》、《業(yè)主公約》等。 ?項目銷售委托事項之《項目銷售策劃和銷售執(zhí)行》 五：項目鋪位定價 （一）商鋪價值的基本規(guī)律； （二）商鋪定價的工作程序； （三）項目整體銷售價格定位； （四）分區(qū)售價制定； （五）銷售價格走勢分析。 三：項目鋪位銷售平面分割圖 （一）鋪位面積； （二）鋪位進深比例； （三）公共部分與通道系統(tǒng)的劃分。 一：項目銷售價格市場調(diào)查分析 （一）區(qū)域商業(yè)價值規(guī)律分析、周邊片區(qū)商鋪價值分析； （二）項目價值規(guī)律分析； （三）項目銷售定價加權(quán)評估。 五：項目招商整合推廣策略 （一）招商推廣主題； （二）招商推廣物料的設(shè)計與制作； （三）招商推廣渠道； （四）招商推廣費用預(yù)算。 三：項目定位招商政策的制訂 （一）租金標(biāo)準(zhǔn)； （二）合同年限； （三）優(yōu)惠政策； （四）管理費、水電費、空調(diào)費、廣告位出租費標(biāo)準(zhǔn)等； （五）招商法律文件（合同范本、管理公約等）。 一：項目目標(biāo)商戶全面調(diào)研分析 （一）完整收集區(qū)域主力店、次主力店、街區(qū)商戶名錄并建立檔案； （二）建立區(qū)域部分商戶的上游總部聯(lián)系檔案； （三）與上述商戶進行前期溝通； （四）與有可能進駐的連鎖品牌進行前期溝通。 （二）項目建筑規(guī)劃設(shè)計建議 項目類型建筑布局設(shè)計建議； 主力店、街區(qū)、主題商城等建筑特征及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)計建議； 標(biāo)志及主入口設(shè)計建議； 景觀環(huán)境設(shè)計建議； 休閑廣場設(shè)計建議； 街區(qū)燈光工程設(shè)計建議； 立面廣告展示設(shè)計建議； 促銷設(shè)施設(shè)計建議。 針對以上多項定位進行以下分析工作： （一）多向定位的業(yè)態(tài)容量分析； （二）多向定位的百貨、超市、電器、餐飲休閑娛樂等主力店的進駐可行性分析； （三）多向定位的銷售面積和銷售價格、銷售總值評估； （四）多向定位的經(jīng)營風(fēng)險分析。 （三）調(diào)研結(jié)論 通過以上綜合調(diào)研，得出以下結(jié)論： 廣州行政區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心及珠三角地級市類 似商圈的一般業(yè)態(tài)組合規(guī)律； 廣州行政區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心及珠三角地級市類似商圈的 一般商戶特征規(guī)律； 廣州行政區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心及珠三角地級市類似商圈的 一般租金和售價規(guī)律。 （一）主要調(diào)研地點 廣州典型行政區(qū)的商業(yè)中心； 珠三角內(nèi)典型地級市的類似商圈。 （四）番禺商戶資源分析 本地商戶資源； 異地商戶資源； 其他連鎖品牌進駐的可能性分析。 （二）番禺商業(yè)基本情況調(diào)研 番禺商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃； 番禺主要商圈分布及特征； 番禺商業(yè)總體競爭狀況； 項目所處區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)、消費對象、租金、售價調(diào)研； 番禺區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的 主力店 （購物中心、百貨 超市、電器等）、 主題商城 （女人世界、兒童世界、潮流前線等）、 餐飲休閑娛樂 、 商業(yè)街區(qū) （運動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、鐘表、眼鏡、便利、美容、美食 街等）、 專業(yè)市場 （服裝鞋包、小商品等）的位置、規(guī)模、商業(yè)形式、商業(yè)布局、 業(yè)態(tài)、輻射范圍、消費對象、租金、售價調(diào)研。 物業(yè)類型 占地面積 （㎡） 樓層數(shù) 總建筑面積 （㎡） 單層面積 （㎡） 預(yù)計可售面 積（㎡） 備注 超市 5000 12層 10000 5000 1200 〃 超市 〃 一層沿街劃出 1200平米的街鋪 電器 3000 12層 6000 3000 800 〃 電器 〃 一層沿街劃出 800平米的街鋪 街區(qū) 一層 7500 整體兩層， 局部三層 21000 7500 6500 服裝鞋包、社區(qū)生活便利、社會服務(wù)配套等 二層 7500 3000 餐飲、休閑保健、文化娛樂等 三層 6000 0 餐飲、休閑保健、文化娛樂等 酒店裙樓 一樓 3000 12層 6000 3000 0 酒店大堂、酒樓 二樓 3000 0 酒店大堂、休閑保健、文化娛樂等 酒店 二樓以上 0 312層 30000 3000 0 酒店客房 酒店式公寓 10500 4棟，每棟 15層 106977 1783 106977 一層沿街劃出約 2023平米的街鋪 合計 29000 0 179977 119477 （ 3）平面規(guī)劃布局 第五部分 項目工作思路 ?項目前期策劃委托事項之報告部分 （ 100天 ） ?項目招商委托事項之 《 項目招商策劃和招商執(zhí)行 》 ?項目銷售委托事項之《項目銷售策劃和銷售執(zhí)行》 第一階段：項目市場研究報告（ 50天） 一：項目基本情況調(diào)研 （一）項目位置地段； （二）項目規(guī)模及各項技術(shù)指標(biāo)； （三）項目的整體規(guī)劃指標(biāo)； （四）項目所處區(qū)域基本狀況； （五）項目周邊商業(yè)環(huán)境、市政配套、交通物流； （六）項目周邊住宅、政府機構(gòu)、企事業(yè)單位開發(fā)及工廠企業(yè)進駐狀況； （七）項目周邊的租金及商鋪售價； （八）開發(fā)商的近期開發(fā)目標(biāo)和遠期開發(fā)目標(biāo)。 （ 2）各業(yè)態(tài)體量及銷售、持有面積 特別備注： 商業(yè)的指標(biāo)要根據(jù)層高以及規(guī)劃面積，盡量用足指標(biāo)。 〃 同期開發(fā)： 整體開發(fā)，百貨、超市、電器等主力店先簽約，街區(qū)部分采取包租 35年的方式進行銷售，前期整體空置，待區(qū)域市場成熟后再進行全面招商，如此操作既為發(fā)展商預(yù)留了緩沖期又保