【導(dǎo)讀】本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。東方紅村項(xiàng)目如拿下，那將是福星惠譽(yù)首進(jìn)青山。本項(xiàng)目、漢口賀家墩、漢。陽鸚鵡項(xiàng)目、黃家湖項(xiàng)目構(gòu)成了福星武漢版圖的四極。自此除洪山外，其余6個(gè)。九年遍布684平方公里主城區(qū)，那是武漢民營房企的。最快速度，福星也將成為武漢布局區(qū)域最廣、數(shù)量最多的生活平臺(tái)。偏城青山將轉(zhuǎn)而為城市格局轉(zhuǎn)變的主導(dǎo)者，瞬間從封閉走向開放、從。偏城走向主城，武漢未曾有其它行政區(qū)得到此等待遇。而本項(xiàng)目距武漢火車站3000米，直接受益于高鐵站址經(jīng)濟(jì)。限制，但福星此時(shí)登場(chǎng)，外力與內(nèi)因的結(jié)合卻恰到好處，以項(xiàng)目帶動(dòng)城區(qū)的夢(mèng)想，需要建立相應(yīng)的方向性對(duì)策，這將不僅僅涉及項(xiàng)目，還將涉及青山的未來。周邊的武鋼等企業(yè)福利房和大洲村東方紅村的民宅相接，位于青山區(qū)城鄉(xiāng)交界處，籌建專班已成立，300畝土地手續(xù)落實(shí)，目前正委托清華大學(xué)做規(guī)劃設(shè)計(jì)。

　　

【正文】 ——體育場(chǎng)館物業(yè)研究 體育館物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 武鋼體育館對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值的影響點(diǎn)小結(jié) 1. 紫色 ： 交通點(diǎn)樞紐口，適合項(xiàng)目形成標(biāo)識(shí)點(diǎn)呼應(yīng) 2. 綠色 ： 讓體育館成為我們項(xiàng)目的配套 3. 紅色 ： 與體育館人群形成呼吸口，最大程度發(fā)揮 補(bǔ)充性體育商業(yè)與休閑 藍(lán)色 ： 可考慮人流疏散后的主題餐飲與購物的需求 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 商業(yè)專題研究 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展分析 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 本項(xiàng)目 項(xiàng)目商圈程度分析 ：青山區(qū)域四大黃金商業(yè)點(diǎn)的核心交匯區(qū) 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 青山商業(yè)市場(chǎng)特征，城內(nèi)內(nèi)兩商圈是以零售為核心物業(yè)配置的小型商 圈，徐東則是以綜合功能的區(qū)域商業(yè)中心形態(tài)。 商業(yè)專題研究 項(xiàng)目所在建二商場(chǎng)功能退化，中間客戶形成南北分流消費(fèi) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 青山商業(yè)市場(chǎng)概況 —— 以商場(chǎng)為中心形成的家電、服飾以及零售型商圈； 商場(chǎng) 業(yè)態(tài) 體量 (萬方 ) 商圈特征 建二商圈 建二商場(chǎng) 百貨 以建二商場(chǎng)為中心，服裝、零售業(yè) 武商量販超市 百貨 合計(jì) 4 紅鋼城商圈 青山百貨商場(chǎng) 百貨 以青山百貨商場(chǎng)為中心，中百電器、工貿(mào)家電為主的商業(yè) 工貿(mào)家電 家電 中百倉儲(chǔ) 超市 好又多量販店 百貨 合計(jì) 徐東商圈 武漢銷品茂 購物中心 18 集百貨、超市、專賣店為一體的多業(yè)態(tài)均衡發(fā)展、層次豐富的大型綜合性商圈 新世界百貨 商場(chǎng) 5 徐東平價(jià) 百貨 3 麥德龍 超市 好美家 建材 2 沃爾瑪 超市 2 合計(jì) 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 租金與售價(jià)： 和平大道的商業(yè)價(jià)值高于友誼大道，平均租金高出20元 /平米 /月，售價(jià)高出 4000元 /平方米 租金： 38元 /平米 /月 售價(jià)： 14000元 /平米 租金： 52元 /平米 /月 售價(jià)： 16000元 /平米 租金： 32元 /平米 /月 售價(jià)： 12020元 /平米 租金： 27元 /平米 /月 售價(jià)： 10000元 /平米 租金： 33元 /平米 /月 售價(jià)： 13000元 /平米 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 項(xiàng)目 6萬多平方商業(yè)，是青山區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目商業(yè)配比最大，同時(shí)， 從絕對(duì)面積上而言，大于建二商業(yè)的核心物業(yè)面積組合。 項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值在哪里？ 項(xiàng)目商業(yè)主要承擔(dān)的功能業(yè)態(tài)是什么？ 這種價(jià)值與功能，物業(yè)形態(tài)的最佳表現(xiàn)是什么？ 商業(yè)專題研究 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展分析 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 主題化 影響力 綜合性 預(yù)期感 基本與核心 定向需求 輔助需求 一次性消費(fèi) 項(xiàng)目客戶消費(fèi)需求強(qiáng)度與價(jià)值力分析 項(xiàng)目客戶與核心圈內(nèi) 高強(qiáng)度零售需求 青山區(qū)內(nèi)對(duì)休閑娛樂 餐飲的 頻次強(qiáng)度需求 副中心帶來的商務(wù)、酒店 輻射模式輕度需求 體育館帶來 一次性高流量影響力需求 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 來自社區(qū)： 餐飲娛樂＼日常零售＼休閑購物 綜合項(xiàng)目本體與上文專題研究，進(jìn)行業(yè)態(tài)元素的對(duì)應(yīng)篩選 來自副中心： 休閑娛樂＼定向購物＼投資租賃 來自體育館： 觀賽休閑＼餐飲娛樂＼體育購物 來自青山老城區(qū)： 主題性休閑娛樂＼餐飲 來自其他城區(qū)： 餐飲娛樂＼體育休閑 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 武鋼體育館 友誼大道 工業(yè)大道 規(guī)劃路 規(guī)劃路 根據(jù)項(xiàng)目周邊條件、附加契機(jī)與自身屬性 依據(jù)不同功能用途的需求劃分功能分區(qū) 承接老城區(qū) 零售功能最強(qiáng) 有外向性功能 內(nèi)向與外向商業(yè)的交融點(diǎn) 餐飲、購物、零售 商業(yè)價(jià)值最大，昭示性最強(qiáng) 第一功能 體育館配套與干道交融 體育、酒店商務(wù)、購物 第二功能 餐飲、休閑 體育館配套： 休閑娛樂餐飲 高尚居住區(qū) 社區(qū)配套 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 業(yè)態(tài)比例價(jià)值評(píng)估原則： 1 .道路、主城區(qū)零售系數(shù) 2. 交叉點(diǎn)綜合性，昭示性 3. 功能承接性的輻射度 根據(jù)商業(yè)功能的輻射強(qiáng)度，我們建議的業(yè)態(tài)組成比例 說明： 綜合功能指包含商務(wù)、酒店類的功能 （此表不累計(jì)不含零售性購物中心） 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 項(xiàng)目商業(yè)功能需求 不同的商業(yè)物業(yè)形態(tài)承擔(dān)的功能 企業(yè)戰(zhàn)略的需求 區(qū)域功能需求 項(xiàng)目商業(yè)標(biāo)志性需求 武漢火車站商業(yè)的輻射 武鋼體育館對(duì)商業(yè)的影響 商業(yè)街 酒店 寫字樓 公寓 項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)目標(biāo) 酒店：持有型物業(yè)，資金回收周期長，不適合本項(xiàng)目 商業(yè)街：可銷售型型物業(yè)，資金回收快，項(xiàng)目具有發(fā)展的機(jī)會(huì)。 寫字樓：區(qū)域市場(chǎng)需求少，需持有不適合本項(xiàng)目 公寓：居住、商務(wù)、辦公多變的用途，市場(chǎng)銷售良好，適合本項(xiàng)目的發(fā)展。 對(duì)于項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)：商業(yè)街和公寓是適合本項(xiàng)目的發(fā)展方向 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 小結(jié)： 項(xiàng)目具備較強(qiáng)商業(yè)價(jià)值，建議商業(yè)面積最大化 但核心高鐵與體育館屬于輻射性與預(yù)期性商業(yè) 考慮企業(yè)需求，故建議不能過分強(qiáng)調(diào)持有價(jià)值 功能： 以餐飲休娛樂、休閑配套、社區(qū)零售為主的商業(yè) 物業(yè)： 企業(yè)戰(zhàn)略分解下與功能結(jié)合考慮，建議以商業(yè)街 + 公寓 + 購物中心與底商 價(jià)值： 新經(jīng)濟(jì)版塊 + 生長性投資性概念 + 青山唯一體驗(yàn)商業(yè)集中點(diǎn) + 高端居住人群 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 限制條件 核心問題界定 客戶目標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品組合 體量比例 布局優(yōu)化 項(xiàng)目本體分析 青山人文經(jīng)濟(jì)研究 青山樓市基本面 青山競(jìng)爭(zhēng)格局分析 策略思考 高鐵站址物業(yè)研究專題 體育場(chǎng)館物業(yè)研究專題 商業(yè)專題研究 項(xiàng)目定位與物業(yè)建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 第四章： 項(xiàng)目定位與物業(yè)建議 定位體系 商業(yè) 屬性定位 住宅 公寓 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /運(yùn)動(dòng)性 /生態(tài)性 /風(fēng)尚 /… 生態(tài)化體系 —— 住宅為主導(dǎo)，商業(yè)街為亮點(diǎn)，其他功能 為輔 一流的品牌 武漢火車站帶來概念式區(qū)域升值 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /多元交通 區(qū)域居住功能成熟，但新商業(yè)元素的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 —— 商業(yè)街建筑形式 /住宅高層建筑群 落業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 體育館的成立，預(yù)期帶來直接人流及商業(yè)氣氛 福星品牌 專業(yè)合作公司 項(xiàng)目定位 —— 項(xiàng)目的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） 定位體系 外因 內(nèi)因 KPI體系 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 項(xiàng)目定位 —— 屬性功能定位 高鐵樞紐站址，標(biāo)桿多核物業(yè) 屬性定位 青山區(qū) . 首個(gè)集 生態(tài) LIVE、生活 MALL的高鐵版塊復(fù)合標(biāo)桿項(xiàng)目 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 分策略之一： 利用未來二年內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃較大的優(yōu)勢(shì)，將預(yù)期的資源利用最大化； 快速形成青山區(qū)內(nèi)受武漢火車站的規(guī)劃影響最大的樓盤 分策略之二： 打造青山區(qū)時(shí)尚與生態(tài)概念融合的高品質(zhì)住宅大盤 設(shè)計(jì)以國際都心式與生態(tài)概念貫穿，成為后青山區(qū)向融合大武漢時(shí)代的標(biāo)準(zhǔn)； 分策略之三： 在客戶的目標(biāo)下，構(gòu)筑合理的最佳現(xiàn)金流物業(yè) 高尚住宅區(qū) + 時(shí)尚商業(yè)街 + 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 + 集中式中高社區(qū)配套 項(xiàng)目定位 —— 發(fā)展分策略 屬性定位 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 住宅區(qū) —— 青山區(qū)域內(nèi)最具生態(tài)的 LIVE社區(qū) 公寓酒店 —— 知名酒店管理公司的商務(wù)或假日品牌，并利用投資方法實(shí)現(xiàn)銷售 （亦可開發(fā)酒店服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商業(yè)街 —— 全景體驗(yàn)商業(yè)生活 MALL，集娛樂、休閑、體育、餐飲為體會(huì) 分策略之五： 呼應(yīng)副中心生態(tài)與體育館生態(tài)，在產(chǎn)品上創(chuàng)造附加值，增大溢價(jià)空間，使物業(yè)的價(jià)值最 大化； 分策略之六： 以標(biāo)志性的概念視覺形象，確立商業(yè)街與公寓對(duì)體育館與火車站的視覺昭示性； 項(xiàng)目定位 —— 屬性功能的發(fā)展分策略 屬性定位 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報(bào)告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 我們希望福星的作品，能承載 —— 一種讓青山從過去走出來，向城區(qū)融合的觀念 —— 一種活力、健康與充滿都市風(fēng)尚的生活方式