【正文】 山南路板塊，是城市開發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場(chǎng)、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設(shè)施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長(zhǎng)，一層物業(yè)價(jià)值較高 劣勢(shì)： 土地成本高，墻多、管線多，提高建筑成本，降低了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，后期管理成本高 屯溪路、馬鞍山路、淝河路車流人流量大，交通擁擠、噪音等干擾 地塊東側(cè)街道狀況較差，多為周谷堆居委會(huì)村民自建 用房，建筑密度大，居住人口復(fù)雜、人群素質(zhì)不高 周谷堆農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)進(jìn)一步改造擴(kuò)容所帶來的交通、街區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的壓力，對(duì)整體居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負(fù)面影響； 區(qū)域眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤細(xì)分市場(chǎng)，目標(biāo)客戶容易分流 項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，客戶等待心理受到考驗(yàn) 不具備某種特殊資源，如品牌、專業(yè)團(tuán)隊(duì)等 困難點(diǎn)： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長(zhǎng)、占用大量前期資金 取得預(yù)售許可證和交付使用的時(shí)間較長(zhǎng)，期間市場(chǎng)變化所帶來的不可確定風(fēng)險(xiǎn) 若面積規(guī)劃不當(dāng)則總價(jià)容易失控，高樓層高總價(jià)產(chǎn)品去化較慢 Loft 產(chǎn)品無法通過報(bào)批 ，超過 米都需重新計(jì)算容積率 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，概念上難以尋求突破 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 東南一環(huán)商圈的逐漸成熟及區(qū)域板塊的價(jià)值提升 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，營(yíng)造新的場(chǎng)所精神，開創(chuàng)提供新價(jià)值盈余 優(yōu)劣勢(shì)平衡分析： 綜合比對(duì)完所有的優(yōu)勢(shì)因素，我們不難發(fā)現(xiàn) 其最核心的優(yōu)勢(shì)就是“地段” ， 劣勢(shì)的最大要素就是“時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)” ，困難點(diǎn)是大面積高樓層產(chǎn)品總價(jià)過高、去化速度慢，機(jī)會(huì)點(diǎn)則是需要通過產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)造新場(chǎng)所精神、提供新價(jià)值盈余。 地塊所處一環(huán)路沿街門面多經(jīng)營(yíng)百貨、食品、餐飲、網(wǎng)吧及廢舊物品回收業(yè)務(wù)。此類產(chǎn)品 設(shè)計(jì)缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價(jià)值不高 。其中較大面積、方正戶型，針對(duì)中小型辦公群體、重點(diǎn)訴求商住兩用功能。 ????????? 環(huán)線內(nèi)一層沿街商鋪均價(jià)： 萬元 /㎡，住宅均價(jià) 6800 元 /㎡，傳統(tǒng)核心區(qū)域的物業(yè)去化明顯優(yōu)于其他。花樣年華、 CBD 公寓的挑高設(shè)計(jì)，使得消費(fèi)者得到更多 價(jià)值盈余，再加上推出時(shí)間較早，是其迅速去化的直接原因。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)、交通站點(diǎn)、酒店、公眾配套集中在這個(gè)區(qū)域中，即商家必爭(zhēng)之地，也 是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。 ????????? 沿街一層商業(yè)均價(jià) 萬元 /㎡，商用住宅均價(jià) 4200元 /㎡，快速去化空間 100 ㎡左右。銀河灣、凱悅豪庭等零散項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，但畢竟勢(shì)單力薄無法形成區(qū)域整體開發(fā)優(yōu)勢(shì)，一直處于自然發(fā)展階段。尤其是濉溪路橋段，一直是合肥城市建設(shè)的盲點(diǎn)區(qū)域，車輛行人更多是經(jīng)過而不停留。 ????????? 沿街一層商業(yè)均價(jià) 2 萬元 /㎡，商用住宅均價(jià) 5500元 /㎡，快銷區(qū)間 50－ 120 ㎡。 ????????? 以安徽置地為代表的開發(fā)企業(yè)，將眼光瞄準(zhǔn)商業(yè)寫字樓市場(chǎng)，以財(cái)富廣場(chǎng)一期為龍頭，打造真正甲級(jí)寫字樓辦公空間。同時(shí)北區(qū)大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進(jìn)程提供了有力的空間保障。隨著工廠企業(yè)的“ 退一進(jìn)二”，為城市擴(kuò)張騰出新的空間后，這里開始煥發(fā)出新的生機(jī)。 ????????? 沿街一層商鋪均價(jià) 萬元 /㎡，住宅均價(jià) 4300 元 /㎡ ,40－ 60 ㎡成為區(qū)域快銷產(chǎn)品區(qū)間。因而此區(qū)域也成為了一環(huán)中最靚麗板塊，也是投資客的爭(zhēng)搶的火爆區(qū)域。 ????????? 而馬鞍山南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界 500 強(qiáng)法國(guó)家樂福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務(wù)樓等項(xiàng)目夜身價(jià)倍增，集中了超高人氣。 東南向 分析： ????????? 東南一環(huán)樓盤主要以屯溪路與馬鞍山 路沿線開發(fā)居多，其中馬鞍山路更是連通合肥老城區(qū)與濱湖新城的城市干道，是未來合肥通江達(dá)海的第一快速通道。目前，投資型公寓住宅是市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 ????????? 大型物流配送集中、綜合交通運(yùn)輸成本低、外來經(jīng)商投資人群居多、實(shí)力企業(yè)的品牌影響力（元一、沃爾瑪）都成為這個(gè)區(qū)域投資的重要支點(diǎn)。 ????????? 區(qū)域以元一集團(tuán)率先建設(shè)的元一時(shí)代花園、元一時(shí)代廣場(chǎng)、元一希爾頓酒店為地標(biāo)性建筑，之后溫莎杰座、U－ TOWN 金色地帶等樓盤也逐漸興起。 東北向 分析： ????????? 東北一環(huán)是新站區(qū)板塊的焦點(diǎn)區(qū)域，火車站、汽車、市政廣場(chǎng)、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽路兩側(cè)。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時(shí)間的角度上看，這兩個(gè)物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪?zhàn)≌拖蚋邫n次辦公商用型群體的過渡，從另一個(gè)層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對(duì)高價(jià)高回報(bào)空間的認(rèn)知更加理性。 ????????? 自 2021 年三里庵家樂福正式營(yíng)業(yè)之后，也使得附近二手房交易價(jià)格上揚(yáng) 15％左右，迅速形成了以國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)為中心的新商圈。電信、中國(guó)移動(dòng)、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學(xué)生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費(fèi)空間。 新商圈成員應(yīng)在發(fā)揮自身特點(diǎn)的同時(shí)，努力融合其他成員之優(yōu)勢(shì)，共同 促進(jìn)大繁榮商圈的形成。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。但是，這一切離 城市 新商圈的真正繁榮還有很長(zhǎng)的一段距離，盡管，工商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、購(gòu)物環(huán)境上，新商圈拉開了與老商圈之間的距離，盡管傳統(tǒng)商圈還存在 這樣那樣的弊端，消費(fèi)者消費(fèi)和交通方面的習(xí)慣還需要時(shí)間培養(yǎng)，消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)商圈的依賴還需要新商圈增添更多的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)手段。 五、 新商圈增強(qiáng)居民消費(fèi)的便利性，滿足了居民消費(fèi)的多元化需求。 四、 新商圈的品牌意思明顯增強(qiáng)。像元一時(shí)代廣場(chǎng)的影院就釋放了這么一個(gè)信號(hào)。 三、 新商圈更注重新興業(yè)種的豐富。 新商圈商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其具有一定關(guān)聯(lián)性的商業(yè)類項(xiàng)目有相當(dāng)明顯的推動(dòng)作用。特色商圈是新商圈形成過程中某業(yè)種的品類聚合。 啟示四：從目前情況分析，合肥 城市 新商圈呈現(xiàn)如下特征： 一、新商圈向社區(qū)靠近，向特色靠近，社區(qū)商業(yè)的 梯度開發(fā)呈現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)社區(qū)購(gòu)物中心－社區(qū)標(biāo)超－社區(qū)便利店”模式。 啟示三：新商圈繁榮呼喚專業(yè)營(yíng)銷 在 城市 目前的三級(jí)商圈里， 城市 商業(yè)中心是相對(duì)成熟的商圈，作為副中心和居住商圈，由于新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介入程度愈深，則所面對(duì)的情況越為復(fù)雜多變，隨之風(fēng)險(xiǎn)也愈大。 再次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)開發(fā)培育上，開發(fā)商缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，在不同類型的城市 新商圈里。不同業(yè)態(tài)、不同商圈都來做精品、做時(shí)尚、人為加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 首先，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略 規(guī)劃 上，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是從商圈實(shí)際情況出發(fā)制定戰(zhàn)略目標(biāo)，而是只根據(jù)自身的情況希望在最短的時(shí)間內(nèi)攫取最大的商業(yè)利潤(rùn)。殊不知 ， 高額回報(bào) 與 商圈 責(zé)任， 是 城市 新商圈里新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的兩條腿，一榮俱榮、一損俱損。 啟示二：新商圈的崛起命系開發(fā)商 鐘情于新商圈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有相當(dāng)一部分屬于葉公好龍式的。在未來的城市發(fā)展中有可能 裂變成為新型特色的旅游商業(yè)。如淮河路步行街 交通節(jié)點(diǎn) ， 以良好的交通條件匯集人流，都是 城市 新商圈相成乃至繁榮的關(guān)鍵所在。如安徽大市場(chǎng)、白馬服裝城、紅旗建材市場(chǎng)、東方商城等 商業(yè)街區(qū) ， 以不同類型的商業(yè)街，步行街為 城市 新商圈相成的市場(chǎng)主體，將居住區(qū)與商業(yè)區(qū)有機(jī)的結(jié)合在一起。從現(xiàn)有的方式看， 合肥成就新商圈的主要有這么幾種新型的商業(yè)形態(tài)： 復(fù)合型商業(yè)建筑 ， 主力形態(tài)以百貨店和購(gòu)物中心為主，以其鮮明的業(yè)態(tài)劃分，業(yè)種豐富性及業(yè)態(tài)與業(yè)種的對(duì)比 ，在 城市 新商圈的形成過程中充當(dāng)領(lǐng)頭羊的角色。今天，我們無法否認(rèn)家樂福進(jìn)入安徽市場(chǎng)，寄居于一種新型的商業(yè)業(yè)態(tài) —— 購(gòu)物中心之中，成為五里墩新商圈、周谷堆新商圈相成的主要推動(dòng)力。 3．商圈興衰沉浮對(duì)本項(xiàng)目之啟示 啟示一：新商業(yè)造就新商圈 我們習(xí)慣上用新商圈的形成來描述新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周邊商業(yè)氛圍的營(yíng)造達(dá)到何種程度。一般而 言，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的 黃金商圈 輻射 半徑在一公里 左右，在這個(gè)區(qū)域里，顧客 總數(shù)占整個(gè)客源的 55％－ 70％ ，大約 60％－ 70％的銷售額 是這部分顧客創(chuàng)造的，而 白銀商圈 的輻射 半徑達(dá)到了 3－ 4 公里 ， 25％的銷售額 來自此商圈。像 安居苑、琥珀山莊、西苑小區(qū) 、 新加坡花園城 等社區(qū)商業(yè)形成的商圈即屬于功能性商圈。 在次商圈是由餐飲、休閑等業(yè)種聚會(huì)而成的商圈，被稱為特色商圈。 相比較而言，地處 城市 特別是中心或 城市 次中心，由某類品牌或某種商品聚合不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種的商圈，稱之為次商圈。回歸本源， 市場(chǎng)才是真正的指揮棒！ 2．合肥商圈之劃分 廣義商圈劃分：核心商圈、次商圈、特色商圈、功能商圈 簡(jiǎn)略的說，泛指商圈即廣義上的商圈，指的是 城市 商業(yè)集中 形成的一個(gè) 地理 范疇， 通常 城市 中心的商業(yè)區(qū)，由一些不同類別的商業(yè)建設(shè)聚集在一起，便形成 城市 黃金商圈、核心商圈，又因?yàn)檫@類商圈一般是 城市 商業(yè)繁榮程度的標(biāo)志，是 城市 消費(fèi)水平的指南針，是 城市 社會(huì)面貌和經(jīng)濟(jì)面貌的綜合體現(xiàn)，此核心商圈又被稱為形象商圈，代表所在 城市 的整體形象。遺憾的是三孝口商圈的榮譽(yù)光環(huán)只戴了 9年就又被摘掉而被四牌樓所替代。 而 一個(gè)好商圈的形成要具備三個(gè)條件： 首先是 城市的發(fā)展 ，其次是要有 領(lǐng)軍企業(yè) ，再次就是要有 恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略 。應(yīng)該說，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理不善、商品檔次不高、特色不 明顯，再加上促銷手段落后，這些都是造成紅旗百貨、龍圖商廈這批企業(yè)無法繼續(xù)維持下去的重要原因。隨后，合家福購(gòu)物廣場(chǎng)開始追求一種為社區(qū)服務(wù)、融合小康家居和現(xiàn)代購(gòu)物的經(jīng)營(yíng)理念，法國(guó)家樂福合肥一店搶灘三里庵，家樂福二店聯(lián)手新都會(huì)打造新型購(gòu)物中心概念占領(lǐng)東南區(qū)商圈至高地，元一時(shí)代廣場(chǎng)入駐交通要道勝利路，風(fēng)氣漸成。 大中型超市購(gòu)物中心 90年代末以來，大中型綜合超市逐步興起，大型購(gòu)物中心摩爾商城的概念開始出現(xiàn)，城市三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系進(jìn) 入完善時(shí)期，商業(yè)的集聚開始有序地從市級(jí)商業(yè)中心走向城市內(nèi)部的樞紐型區(qū)域、居住區(qū)組團(tuán)。這段時(shí)期還對(duì)城市中心商業(yè)“精華中的精華”地段進(jìn)行了成片開發(fā)，興建淮河路步行街和大型商業(yè)建筑群綠都商城。上世紀(jì) 90 年代中后期，紅旗百貨大樓、龍圖商廈等這一批綜合 百貨商場(chǎng)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，效益逐年下滑，三孝口的商業(yè)氛圍大不如前。此時(shí)，三孝口商圈在合肥城市商業(yè)發(fā)展中擔(dān)當(dāng)極為重要的角色，也因此成為當(dāng)時(shí)合肥最具活力的“黃金商圈”。 三孝口商圈 80年代初，合 肥長(zhǎng)江中路、金寨路進(jìn)行了改造，拆遷沿街住宅、拓寬修整道路，以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈隨之崛起。上世紀(jì) 70 年代，合肥商業(yè)繁榮的地帶主要在淮河路、十字街、安慶路、合肥百貨大樓。 兩個(gè)周期 總體上經(jīng)歷了內(nèi)環(huán)的形成，也就是 80 年代－ 90 年代末的 聚集期 ， 以及城市開始由內(nèi)向外擴(kuò)散，從 2021 年至今的 擴(kuò)散期。因?yàn)樵谏蟼€(gè)世紀(jì) 80年代，合肥城市建設(shè)以舊城改造為主，且主要集中在老城區(qū)內(nèi)，并以長(zhǎng)江路和金寨路沿線開發(fā)為主，因此，合肥的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也多集中在老城區(qū)內(nèi)，尤其是四牌樓、三孝口地區(qū)更為集中。 特征綜述：一個(gè)中心，同步發(fā)展，兩個(gè)周期 一個(gè)中心 久居合肥的人知道合肥的城區(qū)基本劃分為中南西北東五個(gè)片區(qū)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的繁盛也必然帶動(dòng)百貨業(yè)的茁壯 成長(zhǎng)。改革開放以來，中國(guó)的城市化進(jìn)程迅猛發(fā)展。循著經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、新站區(qū)、政務(wù)區(qū)的擴(kuò)散和產(chǎn)業(yè)重新聚集的歷程，再加上全市大力推進(jìn)的濱湖新區(qū)建設(shè)， 若以人比喻這個(gè)城市，其骨架正在逐漸飽滿， 城市變革之推力日趨澎湃，商業(yè)地產(chǎn)后勁十足。從空間結(jié)構(gòu)模式上看， 80 年代所形成的同心圓模式（內(nèi)環(huán)區(qū)域） 在這個(gè)過程中隨著人口和空間需求的增加 逐漸演繹為放射型模式（沿主要干道向外展開）。 花園城模式 —— 根據(jù)生態(tài)經(jīng)濟(jì)原理所建立的新型城市空間結(jié)構(gòu)模式，讓城市更親近自然。 多核模式 —— 又稱多中心模式，由多個(gè)相互分離的核為支點(diǎn)構(gòu)成的，其中有一個(gè)核心在規(guī)模和功能上占主導(dǎo)地位，叫主中心。 放射型模式 —— 特點(diǎn)是城市空間沿交通主干道從市中心向外展開， CBD 和每個(gè)連接的環(huán)形居住區(qū)以主干道為軸線并形成星形模式。在這個(gè)階段，空間和資源將得到更有效的利用，整個(gè)空 間結(jié)構(gòu)處于一個(gè)較高層次的動(dòng)態(tài)均衡之中。在這個(gè)過程中除了自然地理?xiàng)l件和生產(chǎn)力水平可能產(chǎn)生的空間結(jié)構(gòu)多樣性的差異外，空間結(jié)構(gòu)的演化具有明顯的階段性特征，一般可劃分為以下幾個(gè)階段： 第一階段為低層次均衡階段 ：城鎮(zhèn)規(guī)模較小，相互間聯(lián)系松散，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分 散并呈封閉式進(jìn)行，空間形態(tài)單一 第二階段為極核式聚集發(fā)展階段 ：特定城市迅速崛起，形成發(fā)展極核。 從擴(kuò)散形式上看， 合肥主要曾現(xiàn)出兩種：傳統(tǒng)中心向周邊潑墨型 周邊式擴(kuò)散、 沿主要交通干線的 點(diǎn)軸式擴(kuò)散。 在合肥老城區(qū)聚集到一定程度，新增產(chǎn)業(yè)和人口的需求無法滿足時(shí)，新一輪的空間擴(kuò)散運(yùn)動(dòng)開始轟轟烈烈展開。以 交通樞紐的物流園為基礎(chǔ)， 以 第三產(chǎn)業(yè)集中的商貿(mào)區(qū) 為特色，以城市中的開發(fā)區(qū)環(huán)境為優(yōu)勢(shì)，已成為了合肥 市現(xiàn)代化大城市建設(shè)的三大主體開發(fā)區(qū)之一。 1995 年 4月，安徽省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立試驗(yàn)區(qū)。 城市擴(kuò)散的形式 周邊式擴(kuò)散→→→→從中心